土地儲(chǔ)備后土地平整的相互聯(lián)系及存在問題

文峙 黃彬

【摘 要】地籍管理中城市土地儲(chǔ)備制度是城市土地使用制度改革的一種新嘗試，它對于城市土地市場的健康、規(guī)劃發(fā)展、促進(jìn)城市土地市場的優(yōu)化配置具有積極作用。但是出現(xiàn)在土地儲(chǔ)備后所需要進(jìn)行的土地平整是否按照要求完成、是否對收購?fù)恋赜梢患夐_發(fā)環(huán)節(jié)達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)等一系列相關(guān)問題引起社會(huì)上的廣泛注意，分析這些問題并探討解決措施。

【關(guān)鍵詞】城市;土地儲(chǔ)備;土地平整;存在問題;解決措施

一、關(guān)于對地籍管理、土地儲(chǔ)備的相關(guān)理解

地籍管理：中國內(nèi)地的土地儲(chǔ)備制度采用政府收購生地，即未完成拆遷、缺少水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施的土地，而后經(jīng)一級開發(fā)環(huán)節(jié)達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)，即土地平整，水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施齊全后，由招、拍、掛投入土地市場的開發(fā)模式。

土地儲(chǔ)備是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃的要求，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過征用、收購、置換、收回、轉(zhuǎn)制等方式取得土地，直接或者對土地進(jìn)行適度開發(fā)整理后儲(chǔ)存起來的過程，土地儲(chǔ)備工作重點(diǎn)為土地取得與收儲(chǔ)。

二、關(guān)于當(dāng)下對土地儲(chǔ)備的意義、需求分析

地籍管理工作包括土地登記、土地確權(quán)與爭議調(diào)處、土地調(diào)查、土地遙感監(jiān)測、土地統(tǒng)計(jì)、地籍信息系統(tǒng)建設(shè)和地籍檔案管理等。地籍管理規(guī)范化建設(shè)是將地籍管理各項(xiàng)工作與相應(yīng)的法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)規(guī)定等認(rèn)真檢查、對照、完善，使各項(xiàng)地籍管理工作規(guī)范化、制度化的過程，是加強(qiáng)耕地保護(hù)和規(guī)范土地市場的重要手段，也是檢查各項(xiàng)地籍管理工作落實(shí)情況的重要措施。對于全面提高全省地籍管理水平，依法行政，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國土資源管理的需要具有重要意義。而土地儲(chǔ)備在地籍管理中扮演著重要角色。

開展地籍管理規(guī)范化建設(shè)是為了進(jìn)一步強(qiáng)化地籍管理工作，以擴(kuò)大地籍管理的覆蓋面，促進(jìn)地籍管理工作健康發(fā)展，更好地為國土資源調(diào)查、規(guī)劃、管理、保護(hù)和合理利用服務(wù)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)。地籍管理規(guī)范化就包括國家及地方對地籍管理的明文規(guī)定及條例文件。

三、土地平整項(xiàng)目的基本概述

城市建設(shè)用地整理，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)對經(jīng)過長期歷史變遷形成的城市土地利用的重新安排和布局。城市建設(shè)用地整理的產(chǎn)生主要是為了治理城市土地利用過于分散、整體效益差和效率低等弊病，它是從城市規(guī)劃和投資的需要出發(fā)，通過權(quán)屬轉(zhuǎn)移來重新界定地塊的范圍，達(dá)到改善并凸顯其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的目的。城市建設(shè)用地整理的內(nèi)容有：

1、舊城改造

此片區(qū)域是城市建設(shè)用地的重要內(nèi)容，應(yīng)特別注意對于歷史文物的保護(hù)，應(yīng)該考慮如何讓歷史文物與現(xiàn)代化建筑之間和諧統(tǒng)一地構(gòu)成整個(gè)城市景觀，不能讓歷史古跡變得與現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格迥異。

2、開發(fā)區(qū)建設(shè)

開發(fā)區(qū)的建設(shè)成為城市化進(jìn)程加快的一個(gè)重要原因。但是，我國現(xiàn)有的開發(fā)區(qū)存在非理性的開展?fàn)顟B(tài)，例如大面積屯田、多征少用，規(guī)劃失控、布局不合理等問題，所以應(yīng)該在開發(fā)過程中，注重基礎(chǔ)設(shè)施用地的合理布設(shè)。

3、閑置土地盤活，控制城市無序蔓延

在城市化進(jìn)程的外延式發(fā)展使城市土地利用低效，出現(xiàn)不少閑置土地，這一方面是城市發(fā)展的錯(cuò)誤指導(dǎo)思想所致，一些城市發(fā)展時(shí)盲目追求外延式擴(kuò)展。

在我國城市建設(shè)用地整理整理主要由政府牽頭完成，設(shè)計(jì)項(xiàng)目具有時(shí)期長、資金量大、計(jì)劃性強(qiáng)等特點(diǎn)，所以城市建設(shè)用地的整理的程序分為以下幾步：

1、選定市地整理的目標(biāo)區(qū)

盡可能收集有關(guān)土地利用的社會(huì)、自然、經(jīng)濟(jì)信息，分析研究土地整理的潛力。仔細(xì)做好各方案的可行性研究。準(zhǔn)備土地整理的資金和技術(shù)條件，確定土地整理的目標(biāo)和要求。

2、擬定城市建設(shè)用地整理規(guī)劃、報(bào)批公告

對選定目標(biāo)區(qū)域，根據(jù)可行性研究的成果和收集的相關(guān)資料，擬定整理規(guī)劃，并廣泛征求各方尤其是土地使用者的意見，修改并并完善規(guī)劃設(shè)計(jì)，報(bào)有關(guān)部門審批。

3、整理的前期準(zhǔn)備

首先確定實(shí)施方案，確定實(shí)施的工程隊(duì)，編制工程進(jìn)度計(jì)劃，落實(shí)各項(xiàng)資金，做好技術(shù)準(zhǔn)備和各部門的協(xié)調(diào)。

4、估計(jì)整土地整理的前后地價(jià)，安排資金利用計(jì)劃

需提前測量調(diào)查區(qū)域內(nèi)的土地使用現(xiàn)狀及權(quán)屬情況，編造清冊以備考。

5、落實(shí)整理的具體實(shí)施安排

做好拆遷以及有關(guān)拆遷安置工作，在工程結(jié)束后，進(jìn)行土地評估后重新分配土地，完成城市土地整理。

6、地籍管理

上一步完成后變更地籍權(quán)證并登記，換發(fā)土地使用權(quán)證書。

7、財(cái)務(wù)結(jié)算，費(fèi)用分擔(dān)，資料總結(jié)

由此可見，城市土地整理的程序是十分冗雜的，也是十分需要反復(fù)論證的，在過程很復(fù)雜的各個(gè)土地整理的項(xiàng)目中，必然會(huì)出現(xiàn)許多問題。

四、土地儲(chǔ)備與土地整理的相互聯(lián)系、出現(xiàn)問題以及解決措施

土地儲(chǔ)備與土地整理在概念上是屬于兩種不同的概念，但是在進(jìn)行過程中，卻又包含其中，在進(jìn)行土地儲(chǔ)備中是需要進(jìn)行土地平整，這可以說是大概念下包含小概念，是有上下之分的，但是卻有緊密聯(lián)系。

這便是出現(xiàn)的第一個(gè)問題：各部門之間的協(xié)調(diào)、政府領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)以及承包方對土地儲(chǔ)備、土地平整的影響。這是政府公共項(xiàng)目普遍存在的一個(gè)問題，政府立意不明，指標(biāo)不明朗清晰，部門之間互相推卸責(zé)任，導(dǎo)致工程項(xiàng)目無法按時(shí)達(dá)標(biāo)完成，導(dǎo)致“豆腐渣”工程，不利于之前之后的工作進(jìn)行與完。對于承包方，首先是以次充好，不按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要去來完成項(xiàng)目，同樣會(huì)導(dǎo)致相同的結(jié)果。對于這個(gè)問題，首先應(yīng)該完善其體制，健全其相關(guān)法律，做到有法可依，有法必依。其次是細(xì)致完成對此片區(qū)域的設(shè)計(jì)規(guī)劃，目標(biāo)要求明了，政府各部門之間的需要積極參與配合協(xié)調(diào)，成立相關(guān)職能單位或者監(jiān)督單位，專職對此類項(xiàng)目進(jìn)行負(fù)責(zé)監(jiān)察監(jiān)督，對發(fā)包方嚴(yán)格要求，拒絕不合格項(xiàng)目的發(fā)生。

對于規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)問題，相關(guān)土地儲(chǔ)備和土地平整是有一定的未來規(guī)劃設(shè)計(jì)的，我們在完成相關(guān)設(shè)計(jì)之前，就應(yīng)該考慮此次規(guī)劃對此片區(qū)域的未來影響，是否符合當(dāng)?shù)氐幕厩闆r，需要達(dá)到此片區(qū)域的最大利用效用，滿足當(dāng)?shù)匦枨?。對于這個(gè)問題就需要對前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行分析討論，做到物以所用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益。

地籍管理中城市土地儲(chǔ)備制度是城市土地使用制度改革的一種新嘗試，它對于城市土地市場的健康、規(guī)劃發(fā)展、促進(jìn)城市土地市場的優(yōu)化配置具有積極作用。我們更應(yīng)該去重視地籍管理中的土地儲(chǔ)備及過程中的土地平整，解決其相關(guān)問題，達(dá)到部門之間最好的默契度，完成高質(zhì)量高品質(zhì)的工程，達(dá)到人與自然和諧相處，社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步上升。

土地儲(chǔ)備在當(dāng)下是具有重大意義以及巨大需求的。在對于人們的生產(chǎn)生活成為了不可或缺的一部分，對社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對保護(hù)生態(tài)環(huán)境起著至關(guān)重要的作用，土地儲(chǔ)備更應(yīng)該重視，完善其基本制度，對儲(chǔ)備土地進(jìn)行土地利用分析，對儲(chǔ)備土地進(jìn)行未來用途設(shè)計(jì)規(guī)劃，解決其與地籍管理和土堆平整之間的上下聯(lián)系的矛盾基本問題，調(diào)節(jié)后期土地平整，合理滿足未來規(guī)劃。

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作者簡介：文峙，男，土家族，湖北利川人，重慶工商大學(xué)旅游與國土資源學(xué)院土地資源管理專業(yè)本科生，研究方向：土地儲(chǔ)備與整平。黃彬，男，漢族，重慶豐都人，重慶工商大學(xué)旅游與國土資源學(xué)院土地資源管理專業(yè)本科生，研究方向：土地儲(chǔ)備與整平。