民營房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風險控制研究

張樹禮

（中赫集團有限公司，北京 100004）

一、房地產(chǎn)項目投資的主要特點

（一）關(guān)聯(lián)行業(yè)多且緊密

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要依托于關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從購入土地到房屋銷售，過程中涉及眾多行業(yè)，如產(chǎn)品設(shè)計、建筑、家居建材等行業(yè)，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)種類繁多。首先，在開工建設(shè)時期，需要木材、水泥等大量的原材料等；其次，在房屋建設(shè)時期，又與建筑、運輸?shù)刃袠I(yè)息息相關(guān)；在產(chǎn)品主體完成后，需要進行進一步加工完善，這時就涉及到裝修、家具、園林景觀等行業(yè)；最后，在產(chǎn)品出售時，還要依靠于銷售行業(yè)。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)成為連接眾多產(chǎn)業(yè)的重要樞紐，因而，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況將會對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生極大的影響，甚至影響我國經(jīng)濟未來的發(fā)展趨勢。大量的事實表明，房地產(chǎn)行業(yè)的高度綜合性是其較為突出的特點，這種綜合性主要體現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，涉及行業(yè)繁多，并且各個行業(yè)之間的聯(lián)系緊密；二是與其他行業(yè)相同，房地產(chǎn)行業(yè)也是多學科智慧的結(jié)晶，包括了原材料運輸、初期建設(shè)、后期裝修以及建成銷售等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)的緊密連接很好地體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的綜合性。

（二）資金周轉(zhuǎn)慢，前期投入資金數(shù)額大

房地產(chǎn)屬于高風險行業(yè)，穩(wěn)定性較差，這主要是因為，房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入量較大，資金的流動性較低，并且投入資金被占用的時間較長，一般情況下，開發(fā)商從拿到土地到竣工驗收大約需要2－3年，有的甚至會更長。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)需要長期并且高質(zhì)量的“售后服務(wù)”，也就是房屋出售后，需要物業(yè)管理公司來負責后續(xù)房屋的維修、園區(qū)管理等事情，房屋出售項目能否獲得最終成功，物業(yè)公司的運營情況也是重要的環(huán)節(jié)，這進一步延長了初始占用資金的使用期限，加劇了房地產(chǎn)公司面臨的資金風險以及整個房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風險。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要有雄厚的資金基礎(chǔ)，特別是在房屋建設(shè)時期，資金需求巨大，正因為前期大量的資金投入，所以最后很有可能獲得較高的收益。房地產(chǎn)行業(yè)的兩大特點尤為突出：一是波動性極強，具有高風險，資金回籠乃至獲利都需要一個十分漫長的過程；二是房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債比例失衡，即資產(chǎn)負債率較高。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2018年的上半年，我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的運營資金中只有1/4左右為企業(yè)自有資金，其余均為負債資金，資金負債比率居高不下更加加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性。

（三）受政府嚴格監(jiān)管

房地產(chǎn)作為一個綜合性較高的行業(yè)，其涉及的經(jīng)濟范疇較廣，關(guān)聯(lián)的行業(yè)眾多，最主要的是房地產(chǎn)行業(yè)對于居民是一種無法回避的剛性需求，處于買方市場地位，而土地資源是有限的，因此，隨著人口的增加或流動的增加，房地產(chǎn)市場會發(fā)展成為單邊向上的市場，導(dǎo)致價格越走越高，嚴重影響到居民幸福指數(shù)，甚至影響到社會安定問題。由于房地產(chǎn)的重要性，在很大程度上直接影響我國經(jīng)濟的未來走勢，因為房地產(chǎn)關(guān)系國民經(jīng)濟與重要民生，因而其受到“雙重調(diào)控”，一方面，房地產(chǎn)行業(yè)受到“看不見的手”的調(diào)控，即市場的調(diào)控作用；另一方面，政府作為“看得見的手”，陸續(xù)出臺宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)的發(fā)展進行制約，并且利用稅收政策、金融工具等對房地產(chǎn)企業(yè)進行直接調(diào)控，特別是在特殊的經(jīng)濟周期內(nèi)，政府部門會出臺特殊的經(jīng)濟政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展。政府部門通過“雙重調(diào)控”機制來規(guī)范和推動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

（四）回報率高，風險大

更大的風險將會帶來更高的回報，房地產(chǎn)行業(yè)帶來的巨額利潤的同時意味著投資者要面臨極大的投資風險。房地產(chǎn)產(chǎn)品從生產(chǎn)到出售、再到售后的維修等，每一個環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，更重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)獲得回報需要經(jīng)過漫長的周期，在整個周期中，投資將會面臨著諸多的不確定因素，例如經(jīng)濟狀況、社會環(huán)境等，這就要求投資者要承擔較高的風險。①趙金虎.對房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風險可行性分析[J].中小企業(yè)管理與科技,2011.4:29-30因而，對于公司而言，不僅僅要看到房地產(chǎn)行業(yè)高額的回報，更重要的是考慮到投資房地產(chǎn)伴隨的高風險，并且在制定投資決策的時候，充分考量房地產(chǎn)項目風險的高低，預(yù)期項目資金的可回收程度，以及公司自身的發(fā)展程度，資金規(guī)模，對未來市場和宏觀經(jīng)濟的掌控情況等進行科學決策，做出適合本公司的項目投資決定，防止盲目跟風，盲目擴大規(guī)模，導(dǎo)致資金鏈破裂。

二、民營房地產(chǎn)企業(yè)項目投資中存在的風險

（一）民營房地產(chǎn)企業(yè)融資難度大，存在現(xiàn)金流短缺風險

房地產(chǎn)企業(yè)多為民營企業(yè)，并且資產(chǎn)負債比例較高，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體的自有資金僅占1/4左右，其余均為負債資金。在負債資金中，絕大部分是銀行、信托公司等金融機構(gòu)借款，甚至有的地產(chǎn)公司銀行、信托公司借款資金達到7成以上，這反映出我國民營房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，融通資金困難，容易陷入流動性風險。當然，這與我國大的經(jīng)濟環(huán)境直接相關(guān)，由于我國信貸門檻較高，商業(yè)銀行競爭不充分等原因，導(dǎo)致民營企業(yè)貸款難、融資難，缺少與國有企業(yè)公平競爭的平臺與機會。而目前，在房地產(chǎn)信用貸款日漸緊縮的背景下，民營地產(chǎn)公司應(yīng)該努力拓展其他融資渠道，擺脫對銀行與信托公司貸款的依賴，實現(xiàn)融資渠道多元化，保證資金的有效流通，促使自身穩(wěn)定快速發(fā)展。

（二）民營房地產(chǎn)企業(yè)人才和管理經(jīng)驗欠缺，容易出現(xiàn)管理風險

任何行業(yè)，人才都是核心競爭力，房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此。民營企業(yè)由于先天受到一定的限制，因此，在人才招聘、儲備、待遇等方面還無法與大公司和國有公司相比。管理經(jīng)驗由于確定公平競爭的機會，相比國有企業(yè)而言也存在短板，因此，民營企業(yè)在項目投資決策過程中更容易出現(xiàn)管理風險。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)把房產(chǎn)的銷售作為行業(yè)發(fā)展重心，重點關(guān)注如何將品牌做大做強，增加房產(chǎn)品牌的影響力，如何擴展企業(yè)規(guī)模，而恰恰忽視了人才和管理問題，而管理問題是重中之重，在房地產(chǎn)項目的每一個環(huán)節(jié)都需要專門的人員來負責，都需要有相應(yīng)的管理方法。在房地產(chǎn)行業(yè)甚至有一些小型房企連專門投資管理崗位都不設(shè)，重大決策只由老板一人拍板，這無形中加大了公司投資風險。

（三）民營房地產(chǎn)企業(yè)更積極追求利潤最大化，容易出現(xiàn)決策風險

由于項目因為地區(qū)差異等因素存在巨大的利潤差，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是在追求利潤最大化行為進行項目投資，比如現(xiàn)階段大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)降低中低檔房產(chǎn)項目的開發(fā)比例，而將高檔房屋作為企業(yè)開發(fā)的重點，但高檔房屋適應(yīng)群體是有局限的，這恰恰說明很多地產(chǎn)企業(yè)在決策上存在重大失誤，盲目追求效益最大化，而沒有充分考慮到房地產(chǎn)市場的供求情況。目前，高檔地產(chǎn)項目已經(jīng)在整個市場中占據(jù)較高的比例，而且高檔地產(chǎn)項目的價格較高，大部分消費者難以支付，這樣一來，高檔地產(chǎn)產(chǎn)品就出現(xiàn)產(chǎn)能過剩現(xiàn)象，并且由于高檔地產(chǎn)前期的成本較高，即使供大于求，也難以降低價格，造成房產(chǎn)滯銷，資金的回收周期加長，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)，特別是民營房產(chǎn)公司的財務(wù)風險。

三、民營房地產(chǎn)項目投資風險成因分析

（一）財務(wù)風險

由于房地產(chǎn)是一個高風險行業(yè)，因而地產(chǎn)投資者將面臨較大的投資風險，投資風險不僅包括地產(chǎn)市場中不可避免的系統(tǒng)性風險，而且包括很多非系統(tǒng)性風險，其中最主要的就是財務(wù)風險。財務(wù)風險主要從兩個方面來考量：一是公司融通資金的風險，民營地產(chǎn)企業(yè)的自由資金較少，需要向銀行、信托公司等金融機構(gòu)融通大量資金，而這些資金都要支付很高的成本，若整個房地產(chǎn)項目獲得的收益率低于融資成本，那么公司將會陷入繼續(xù)融資的困境，因而面臨較高的融資風險；二是投入資金的回收風險，地產(chǎn)項目需要前期投入大量的資金，影響資金回收的不確定因素眾多，包括開發(fā)商的財務(wù)情況、地產(chǎn)的銷售情況等，這些都存在巨大的風險。

（二）決策風險

現(xiàn)階段，大多數(shù)小型房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資決策前很少進行可行性研究，很多公司甚至根本沒有制定和投資相關(guān)制度，更缺少嚴格的項目投資流程，即便有的房產(chǎn)企業(yè)制定了相關(guān)制度，也缺少嚴格的監(jiān)督執(zhí)行規(guī)定，多數(shù)時候重要決策是由公司老板個人決定。比如很多公司在土地競標階段未進行項目測算和分析，對公司投標標的不設(shè)風險警戒線，對招標土地調(diào)研不夠，沒有深入了解土地周邊市場行情，項目周邊現(xiàn)狀，項目未來發(fā)展規(guī)劃情況，項目當?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)管控措施嚴厲程度等等。①柯小玲，諸克軍.房地產(chǎn)投資風險因素及其結(jié)構(gòu)系統(tǒng)分析[J].商業(yè)時代.2010.9：53-54有的房企業(yè)對于投資項目過于樂觀，沒有保持應(yīng)有的風險防范意識，盲目進行投資，導(dǎo)致巨大的投資風險。

（三）國家政策風險

在某一段時間內(nèi)，國家的政治或者經(jīng)濟政策發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大的影響。近年來，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格進一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者。政府部門為了防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，先后出臺了很多房地產(chǎn)政策，例如：住房限購和限價政策、保障房政策等。國家先后出臺的相關(guān)政策在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。此外，國家出臺的其他行業(yè)政策也會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，如國家在國家貿(mào)易政策方面，如鋼材貿(mào)易等的變動，將會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的影響。

四、民營房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避項目投資風險的對策

（一）項目投資前期風險預(yù)測

房地產(chǎn)行業(yè)風險高、投資回收周期長，其本身就具有較高的風險，再加上受經(jīng)濟、社會等諸多不確定性因素進一步加劇了地產(chǎn)行業(yè)的風險。因而，企業(yè)在決定投資地產(chǎn)項目之前，要做好充分的前期調(diào)研，首先，要充分了解房地產(chǎn)市場的供給與需求情況，以及消費者的接受程度，分析投資地產(chǎn)項目預(yù)期的發(fā)展趨勢；其次，根據(jù)以上的調(diào)查結(jié)果，利用科學的方法，分析項目的可行性以及預(yù)期的收益性，在充分考慮需求和收益的情況下，從諸多的地產(chǎn)項目中篩選出適合投資的產(chǎn)品，從而做出正確的投資決策，為公司投資帶來良好回報。

（二）項目投資前期的資金預(yù)測

房地產(chǎn)項目周轉(zhuǎn)周期長，涉及資金數(shù)額較大，因此，項目投資預(yù)算非常重要。項目投資前一定要做好項目資金預(yù)測，房地產(chǎn)公司各職能部門做好相關(guān)預(yù)測，財務(wù)部門匯總后分析判斷項目各個時間節(jié)點資金需求量，以便房地產(chǎn)公司合理安排公司現(xiàn)金流，甚至必要是削減公司不必要的開支，為項目運行提供充足的資金。防止由于資金預(yù)算誤差過大，導(dǎo)致公司項目投資資金鏈斷裂，造成項目停工，甚至公司破產(chǎn)清算等嚴重后果。

（三）項目投資中的風險回避

企業(yè)在進行地產(chǎn)項目投資時，可以盡量規(guī)避高風險項目，從而選擇風險較低的項目，這樣雖然在一定程度上減小了企業(yè)獲得高回報的概率，但是也是企業(yè)有效地規(guī)避了風險，這是一種較為直接的規(guī)避風險的方法。房地產(chǎn)市場的獨特之處就在于投資風險高低影響未來獲得收益的多少，如果你是風險厭惡者，選擇風險較小的項目，那么未來你獲得的收益也不會很高。假設(shè)高收益伴隨的是低風險，那么將會有大量的資金涌入市場，從而逐漸使項目的收益降低。

（四）采取保險手段轉(zhuǎn)移風險

隨著金融行業(yè)的迅速發(fā)展，保險已經(jīng)成為一種有效的避險手段，地產(chǎn)項目投資者可以通過購買相應(yīng)的保險，來將投資風險轉(zhuǎn)嫁，或者進行投資損失的彌補。然而，除了純粹風險以外，保險公司均不予以承保，這就在很大程度上限制地產(chǎn)投資者風險的轉(zhuǎn)嫁。除了購買保險之外，地產(chǎn)項目投資者還可以采取其他方法來降低自身承擔的風險。例如簽訂地產(chǎn)開發(fā)合同，將地產(chǎn)投資中的責任劃分清楚，實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移。

（五）多樣化投資分散風險

地產(chǎn)投資項目通常可以分為：居民住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，投資者在進行地產(chǎn)投資時，要充分考量政府對不同地產(chǎn)的控制政策、風險程度和收益高低，降低風險最有效的方法是進行投資組合，產(chǎn)品多樣化，就是同時投資不同的地產(chǎn)項目，使其實現(xiàn)優(yōu)勢互補，從而提高項目的預(yù)期收益，并且在一定程度降低項目的風，也有效規(guī)避政府對于不同類型地產(chǎn)項目的限制。

（六）不同房地產(chǎn)公司以聯(lián)合體形式合地，共同開發(fā)

在激烈的房地產(chǎn)企業(yè)競爭中，為了獲得更多土地資源，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始聯(lián)合拿地，導(dǎo)致全國重點城市頻現(xiàn)“地王”，開發(fā)風險增加，利潤空間進一步下降。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地所需資金與日俱增，為了緩解資金壓力，一些大型房企業(yè)為分散風險，增加競爭實力，降低成本迫不得已開始以聯(lián)合體身份拿地，通過這種方式降低企業(yè)風險。當然，企業(yè)利潤也受到一定程度的影響。

（七）避免由董事長一支筆決策

在一些小型的民營房地產(chǎn)公司，有些投資項目在未經(jīng)過有效論證，可行性研究前，董事長就已經(jīng)做出了項目投資的決定，這樣會給企業(yè)帶來很大的風險。公司董事長應(yīng)清楚預(yù)判公司的能力邊界，公司目前情況下哪些項目可以投，哪些項目不可以，哪些行業(yè)領(lǐng)域可以進入，哪些行業(yè)暫時還不可以進行，在戰(zhàn)略致高點上做出預(yù)判。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該組成項目投資決策小組，對項目投資進行專業(yè)的預(yù)測與規(guī)劃，對項目前期做出可行性研究為公司投資決策把控風險。