唐清
就正常商品而言,由于需求規(guī)律的作用,價(jià)格和需求量呈反方向變化,即價(jià)格上升需求量減少,價(jià)格下跌需求量增加。而住宅是一種非常特殊的商品,它同時具有普通商品的消費(fèi)屬性和證券資產(chǎn)的投資屬性,既關(guān)乎人民的生存又與金融市場具有非常緊密的聯(lián)系。住房價(jià)格就如同人的體溫一樣,只是反映房地產(chǎn)市場或人體系統(tǒng)運(yùn)作的一個指標(biāo),在住房價(jià)格或漲或停、上下波動的時候,會引起社會財(cái)富的存量變化,因此房價(jià)在某些程度上可以體現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。
自上世紀(jì)90年代起,隨著我國城市化進(jìn)程的飛速發(fā)展以及住房制度的改革,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展,并且因?yàn)槠洚a(chǎn)業(yè)鏈比較長,對鋼筋、建材、水泥、家具等多個行業(yè)有較為強(qiáng)大的帶動作用,對城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)以及社會各方面的發(fā)展有著十分重要的作用,同時又影響著建筑業(yè)、銷售管理、金融業(yè)、國民經(jīng)濟(jì)核算等諸多產(chǎn)業(yè),因此房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步成為當(dāng)前我國的支柱行業(yè)之一。
隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,我國的房地產(chǎn)供給也在飛速增加,房屋施工面積逐年走高,由1998年的48473.49萬平方米增加到2013年的665571.89萬平方米,年均增長19.08%。從不同物業(yè)的房屋施工面積來看,住宅由1998年的34291.89萬平方米增加到2013年的486347.3萬平方米。年均增長19.34%,住宅占比基本在74.45%~79.05%,因此住宅在我國房地產(chǎn)市場的供給中起著主要作用。不過2007年以來,我國房地產(chǎn)市場上住宅施工面積在總施工面積中占比開始下降,而辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房施工面積在總施工面積中占比開始上升,并且有加速增長態(tài)勢。
自從1998年房地產(chǎn)市場啟動房改以來,加之我國處于一個城鎮(zhèn)化加速的時期,我國房地產(chǎn)市場的總體需求除了2008年受全球金融危機(jī)的影響有大幅度的下降以外,其余年份每年都在遞增(截至到2013年),商品房銷售面積由1998年的10662.22萬平方米增加到2013年的130550.6萬平方米,年均增長18.18%。銷售額由1998年的2134.89億元增加到2013年的81428.28億元,年均增長27.48%。隨著需求的強(qiáng)勁,也逐漸推高到了房價(jià),由1998年的2002.29元/平方米上漲到2013年的6237.3元/平方米年均增長7.87%。不過隨著房地產(chǎn)市場需求的逐年釋放,近年來房地產(chǎn)市場銷售面積增速有所下降。
住房價(jià)格的上漲會促進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展,同時推進(jìn)社會現(xiàn)代化進(jìn)程,對于積極推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)。
1、刺激消費(fèi),拉動經(jīng)濟(jì)快速增長
房價(jià)的持續(xù)上漲會讓人們對未來房價(jià)的變化趨勢有一個合理推測,于是就會產(chǎn)生買房要趁早觀念,這在一定程度上會刺激消費(fèi)者的購買欲望,迫使消費(fèi)者向銀行貸款,在能力有限的條件下進(jìn)行最大程度的消費(fèi),社會總支出大幅度增加,政府的財(cái)政收入也會增加。
2、推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展
房價(jià)上漲引起土地出讓金和稅收的相應(yīng)上漲,地方政府通過多征地和多賣地、進(jìn)行開發(fā)區(qū)/園區(qū)建設(shè)和城市擴(kuò)張,以達(dá)到增加自身財(cái)政收入總量的目的,加速了城市周邊被征地農(nóng)民的城鎮(zhèn)化[2],房價(jià)上升還會促進(jìn)住房附近的向更加商業(yè)化的方向發(fā)展,整個城市也就更加城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化。
3、促進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革
房地產(chǎn)的供給端近些年來一直是低質(zhì)量的高供給狀態(tài),房價(jià)的上漲使得房地產(chǎn)從生產(chǎn)、供給端入手,進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,讓房地產(chǎn)最終回歸消費(fèi)品,力推房地產(chǎn)的供給改革從根本上解決當(dāng)前的房地產(chǎn)問題,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。[3]
4、拉動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
住房價(jià)格的上升讓商人看到房地產(chǎn)行業(yè)投資的前景,房地產(chǎn)行業(yè)投資增大的同時也會帶動水泥建材、鋼筋混泥土、家具家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,沒有哪個行業(yè)是完全獨(dú)立的,都是與其他產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的,房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)大,建筑業(yè)的發(fā)展促進(jìn)社會上其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
雖然住房價(jià)格的上漲推動著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會的進(jìn)步,在社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著促進(jìn)作用,但同時我們也要看到房價(jià)上升過程中所帶來的負(fù)面影響。
1、城市土地的資源供應(yīng)短缺
土地是人類社會賴以生存的基本資源,也是房地產(chǎn)項(xiàng)目的根本,同時我們應(yīng)該意識到土地具有資源和資產(chǎn)的雙重屬性,所謂土地資源是指在一定技術(shù)條件和一定時間內(nèi),可為人類利用的土地,它是一種重要的自然資源。隨著大量人口涌進(jìn)城市以及房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,房價(jià)持續(xù)升高,城市土地資源在不斷減少。而距離城市中心越近,企業(yè)和居民越愿意靠近城市中心,這樣的城市集聚效應(yīng)致使越是靠近城市中心,土地利用越擁擠,土地利用率越高,土地剩余資源也就越少。[4]
2、居民消費(fèi)緊縮
在我國,城鎮(zhèn)住房私有化率高達(dá)80%以上,房地產(chǎn)已經(jīng)成為家庭財(cái)富的重要組成部分,以個人房產(chǎn)為核心的資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)成為消費(fèi)者支出的一個越來越重要的決定因素。[5]為了購買一套私有住宅,中下層階段人民都會選擇向銀行貸款,每個月有固定的房貸支出,在工資水平變化不大的情況下,居民的消費(fèi)水平會有明顯下降,在其他方面的支出不得不減少,生活水平和生活品質(zhì)也會下降。
3、房地產(chǎn)市場供需的不平衡
房地產(chǎn)市場在逐年擴(kuò)大,住宅數(shù)量也在不斷增加,但相對于中國幾億的城市化人口,這個數(shù)量目前來看是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,加之外地人口的流入以及農(nóng)村人口的進(jìn)城發(fā)展,房地產(chǎn)市場上的需求與供給并不平衡。不管是什么樣的市場,一旦供需失調(diào),造成的后果都是不可預(yù)估的,更何況是房地產(chǎn)這樣與鋼鐵玻璃、水泥建材、家具家電等諸多產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的行業(yè)呢,房地產(chǎn)行業(yè)失衡的供求關(guān)系,導(dǎo)致了壟斷利潤的存在,誘使銀行業(yè)過度介入房地產(chǎn)市場,造成一定的經(jīng)濟(jì)波動,進(jìn)而影響金融穩(wěn)定和物價(jià)穩(wěn)定,對宏觀經(jīng)濟(jì)和社會產(chǎn)生影響。
4、百姓買房壓力過大
歷史經(jīng)驗(yàn)證明,當(dāng)某樣商品供不應(yīng)求時必然會造成該商品價(jià)格的上漲,如果房地產(chǎn)市場上供不應(yīng)求,那么房價(jià)的升高就在預(yù)料之中,而房價(jià)的快速上漲已經(jīng)超過大多數(shù)居民的購買力,這就導(dǎo)致許多工薪階級的老百姓買不起房,成為“買房難”的其中一員,住房是居民生存和發(fā)展的必要前提和基本的物質(zhì)保障,過高的房價(jià)給百姓帶來的壓力極大,很多人一輩子都在想方設(shè)法購買一套自己的房子,極大的影響了居民的生活水平和幸福感。
住房問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題,也是民生問題,是國家和百姓共同關(guān)注的大事情。今年全國兩會期間,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在人民大會堂“部長通道”上談房地產(chǎn)調(diào)控時提到五個“堅(jiān)持”,其中一個堅(jiān)持就是要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,防止大起大落。
因?yàn)榉績r(jià)的上漲使得不少人購買幾套房子以此在房價(jià)更高的時候拋售,這種炒房的現(xiàn)象我們經(jīng)常可以在房地產(chǎn)市場看見,這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場的均衡,我們應(yīng)該堅(jiān)持房子是用來住的,是為了滿足人民的居住需求,而不是用來賺錢的手段,政府應(yīng)對于購買幾套房產(chǎn)的居民設(shè)定一些措施來保證住房不炒的原則,例如居民第二套房及以上的住宅自購房日起未滿3年不得出售之類的政策,切實(shí)保證市場的穩(wěn)定。
一個城市總會存在一些低收入人群,他們買房困難對于居住需求比較迫切,所以可以整合社會資源,為該類人群修建公租房、租賃房等,滿足不同人群的居住需求,不過要注意入住資格的核實(shí)和公平性。
住房保障系統(tǒng)關(guān)乎國民的生存,只有國家在政策上落實(shí)相關(guān)政策,規(guī)范住房規(guī)則,保證房地產(chǎn)市場的均衡性和整個社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。
在住房價(jià)格不斷上漲的今天,我們不僅要看到其對促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展、刺激經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和對供給側(cè)改革的影響,也要看到在房價(jià)持續(xù)增長的時候?qū)Π傩盏膭兿饕幻?,?yīng)該尊重市場規(guī)律,注重采取經(jīng)濟(jì)手段,改善供求關(guān)系。要認(rèn)真落實(shí)資金和土地,給低收入群體多蓋一些租賃房、公租房,要增加供給,緩解住房市場供不應(yīng)求的矛盾,逐步穩(wěn)定房價(jià),以此推動經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展以及提高人民的生活幸福感。