淺議房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提效方法

錢麟

摘要：資金是房地企業(yè)正常運營的重要保障，當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的行業(yè)競爭日益激烈，加強資金管理，保障單位正常運轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點。筆者結(jié)合自身多年的工作實踐從營運資本管理和資金集中管理兩個維度探討了新時期如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提效，從而更好地提高資金使用效益，實現(xiàn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;提效

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)“白銀時代”的到來，自中央至各地方政府均出臺了各類政策以抑制房價。習近平總書記亦在黨的十九大報告中明確指出“房子是用來住的、不是用來炒的”。2019年伊始，政府更是加強了房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款、影子銀行、房地產(chǎn)信托和中長期境外發(fā)債等方面的監(jiān)管，以此來降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿。因此在資金供給端極度受限的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為了“更好地活下去”，就必須著力提升資金管理的效率?，F(xiàn)筆者從營運資本管理和資金集中管理兩個方面探討如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提效。

一、營運資本管理

一般財務(wù)人都對營運資金的構(gòu)成了如指掌，筆者認為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性營運資金公式應(yīng)為：房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性營運資金=預收房款+應(yīng)付工程款-土地款-預繳稅金-預售監(jiān)管資金，從上所公式不難發(fā)現(xiàn)，要增加經(jīng)營性運營資金，無非就是做到“快收緩付”，換言之，開盤回流越早越大越好，資金支出越晚越小越好！但要實現(xiàn)這一目標，要從如下方面努力：

（一）分期籌劃

分期籌劃是財務(wù)運營的重要工作，也是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提效的基礎(chǔ)。一個項目獲取后，到底該如何分期，各次的開盤到底先開哪幾棟后開那幾棟，最主要就是要考慮如何用最少的施工面積在最短的時間內(nèi)獲取最大的現(xiàn)金回流。比如，在一些城市，“正負零”即可預售，那么可以選擇小面積段的高層作為首開批次，小面積段產(chǎn)品總價低去化速度相對較快;另外高層的戶數(shù)較多，預售面積高，相比小高層和洋房，在幾乎相同的施工時間可預售的總貨值最高。而在另一些城市，形象進度要達到“1/3”或者“1/2”，甚至封頂才能預售，那么可以考慮選擇小高層和洋房等層數(shù)較低的產(chǎn)品作為首開批次，該類產(chǎn)品的施工進度能更早達到預售條件，也就實現(xiàn)了用最少的施工面積在最少的時間內(nèi)獲取最大的現(xiàn)金流。

（二）高效回款

開盤后，營銷簽完合同收了首付，接下來就要通過按揭回款。一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)能在一周左右的時間收回按揭款，總結(jié)下來主要是得益于以下四點：

①銀行戰(zhàn)略合作。與國有四大銀行及具有實力的股份制銀行建立“總對總”的戰(zhàn)略合作關(guān)系，能優(yōu)先滿足企業(yè)的回款要求，特別是在按揭額度緊張的情況下，這就顯得尤為重要。

②額度管理分配。根據(jù)按揭合作銀行提供的按揭額度，將按揭資源合理分配給各家銀行，適當向戰(zhàn)略合作銀行傾斜，根據(jù)國家政策變化，及時了解各家銀行按揭額度的變化，做到“有的放矢”。對各家合作銀行的放款速度進行跟蹤和統(tǒng)計，放款快的多給額度，放款慢的控制按揭量，做到“看菜吃飯”，從而激勵合作銀行加快放款速度，做大按揭規(guī)模。

③客戶材料齊全。銀行和公積金中心按揭放款的必要條件就是客戶材料是否齊全，客戶材料齊全程度會影響到按揭回款速度。因此，除了業(yè)務(wù)員正常告知之外，在開盤前就要安排合作銀行查征信收材料，從而保證開盤簽約后材料能第一時間收集齊全。

④應(yīng)收按揭管理。根據(jù)應(yīng)收款的狀態(tài)“待放款”、“審批中”、“缺材料”等分別建立管理表格，每天統(tǒng)計更新，設(shè)按揭管理專員對“待放款”和“審批中”狀態(tài)的應(yīng)收款向各家銀行實時催收;“缺材料”狀態(tài)的應(yīng)收款每天與各家銀行的個貸小組進行核對更新，并由銀行和業(yè)務(wù)員向客戶催要材料，從而加快按揭辦理速度，實現(xiàn)資金的盡快到位。

（三）減少受限資金

預售監(jiān)管資金政策是指各地政府為保障購房人和建筑方的合法權(quán)益，控制房地產(chǎn)企業(yè)預售房款的政策，監(jiān)管資金必須按照管理辦法和要求逐步提取。預售監(jiān)管資金的存在會增加房地產(chǎn)企業(yè)的運營資金投入，千億規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)預售監(jiān)管資金高達幾百億元，必須采取必要的措施以降低受限資金比例。因此要從如下方面努力：

①政策突破。充分理解預售監(jiān)管資金政策的初衷，與當?shù)刈〗ú块T保持良好的溝通，用能保障購房人和住建部門權(quán)益的替代方法來解活監(jiān)管資金。例如，用銀行保函替代監(jiān)管資金，前不久萬科南通公司就在南通市住建局的指導和支持下，開立了江蘇省第一張預售資金監(jiān)管的現(xiàn)金保函解付了4103萬元的監(jiān)管資金，有效盤活了資金。

②高效管理。一般來說，預售監(jiān)管資金的限額是當?shù)仄骄鶈挝唤ò渤杀境艘灶A售建筑面積算出的金額，然而預售監(jiān)管資金限額的提取則是與工程進度相關(guān)。因此，需按各批次預售證號建立管理表格，每周更新超預售監(jiān)管資金限額的資金和各項目各預售批次的工程進度，以此實現(xiàn)第一時間解活超預售監(jiān)管資金限額的資金和達到工程進度的預售監(jiān)管資金的目標。

（四）土地分期付款

在涉及多宗土地同時出讓的情況下，需要投資部在土地出讓信息公示前與當?shù)貒敛块T溝通土地分期付款條件，在簽訂出讓合同后，交清先開發(fā)地塊的土地款，暫未開發(fā)地塊待開發(fā)時再付清土地款，以便實現(xiàn)資金的正常周轉(zhuǎn)。

（五）供應(yīng)鏈融資

供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)是把供應(yīng)鏈上的核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個整體，根據(jù)供應(yīng)鏈中企業(yè)的交易關(guān)系和行業(yè)特點制定基于貨權(quán)及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資主要是針對供應(yīng)鏈付款業(yè)務(wù)，即項目公司與各供應(yīng)商簽訂工程款支付的合同，項目公司要按照合同支付工程款給供應(yīng)商，為了延長支付的期限以及公司現(xiàn)金流提前回正，減少“四證貸款”的手續(xù)及融資成本。其主要做法為房地產(chǎn)公司總部或者集團安排指定銀行或保理公司，并由房地產(chǎn)公司總部或者集團提供貸款信用額度及擔保，由銀行或保理公司先支付相應(yīng)工程款給供應(yīng)商，一年或半年到期后項目公司歸還此筆款項給銀行或保理公司。

（六）稅款延期

盈利項目盡可能推遲清算時間，延期補稅;低毛利項目或者虧損項目盡早清算完成退稅。另外，要跟所在地稅務(wù)部門緊密溝通，合理利用延期納稅的申請條件實現(xiàn)有利的稅收籌劃。

二、資金集中管理

資金集中管理是提高整體資金周轉(zhuǎn)效率的重要途徑。要通過資金集中管理，實現(xiàn)總部對子公司資金的統(tǒng)一調(diào)配和運用，有利于增強資金保障能力、降低資金風險、提高資金使用效率。可通過如下途徑實現(xiàn)資金集中管理：

（一）銀行賬戶管理

銀行賬戶管理是資金集中管理的基礎(chǔ)。“精簡、集中”是賬戶管理的原則。在精簡方面，房地產(chǎn)企業(yè)總部可對子公司日常賬戶數(shù)量進行控制，除基本戶之外其他專用或者臨時賬戶需經(jīng)總部審批核準，總部應(yīng)定期組織子公司梳理銀行賬戶信息，督促子公司及時注銷無實際用處的銀行賬戶。在這過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將開戶銀行集中于戰(zhàn)略合作銀行，從而有利于集中優(yōu)勢資源以保障銀行服務(wù)水平。

（二）信息系統(tǒng)建設(shè)

信息系統(tǒng)建設(shè)是資金集中管理的保障。信息系統(tǒng)可以極大地提高資金歸集所需要的上收、下?lián)艿却罅抗ぷ鞯男?而建設(shè)資金管理系統(tǒng)，同時也是對資金業(yè)務(wù)管理流程的梳理和規(guī)范，有利于改進資金管控模式、防范資金風險、提升資金管理水平。

（三）現(xiàn)金、票據(jù)和理財?shù)募泄芾?/p>

現(xiàn)金集中管理是資金集中管理的核心。公司在設(shè)計現(xiàn)金集中模式時應(yīng)關(guān)注集中平臺的選擇、賬戶設(shè)置、歸集下?lián)芊绞健⒂嬒⒐芾淼葍?nèi)容。

①平臺公司選擇。原則上應(yīng)為總部層面的投資公司和境外融資主體公司。

②賬戶設(shè)置模式。在精簡賬戶的前提下，除了必要的賬戶之外，各項目公司在當?shù)氐氖罩Ф纪ㄟ^基本戶進行，其余都在資金中心賬戶進行支付。

③歸集下?lián)芊绞?。歸集，子公司僅保留少量固定余額，其余資金每周歸集一次，月底再歸集一次;下?lián)?，由于大部分付款都在資金中心完成，所以總部應(yīng)根據(jù)子公司提交的下?lián)苌暾垞芨顿Y金，同時應(yīng)加強資金計劃管理和考核，以利于總部的資金管理。

④計息管理?，F(xiàn)金歸集和透支業(yè)務(wù)產(chǎn)生的利息收入涉及所得稅和增值稅等，公司應(yīng)加強現(xiàn)金集中的計息管理，合理設(shè)定計息規(guī)則。

另外，各公司可以根據(jù)自身的實際情況在現(xiàn)金集中的基礎(chǔ)上進一步實現(xiàn)票據(jù)和理財?shù)募校M一步提升資金使用效率，確保資金的正常周轉(zhuǎn)。

總結(jié)語：在當前激烈的行業(yè)競爭中，通過以上營運資本管理的梳理和資金集中管理，房地產(chǎn)企業(yè)子公司從運營管理中獲取大量資金儲備，房地產(chǎn)企業(yè)總部通過集中管理充分發(fā)揮資金集中的優(yōu)勢，在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的嚴峻形勢下必將能“更好的活下去”！