新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資的創(chuàng)新研究

劉春花

摘要：在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)日益發(fā)展的影響下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也隨之發(fā)展起來，逐漸成為推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推力，帶動(dòng)著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。融資作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，在一定程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在新形勢(shì)下要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新，不斷拓展企業(yè)的融資渠道，積極應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。本文主要針對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行分析，進(jìn)一步探討其融資渠道，并提出房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新的措施，確保房地產(chǎn)企業(yè)能更好的適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);房地產(chǎn)企業(yè);融資;并購;創(chuàng)新

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)份額有較強(qiáng)的集中性，逐漸向著大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)靠近，房地產(chǎn)企業(yè)的整體銷售規(guī)模呈現(xiàn)出攀升趨勢(shì)，其中業(yè)績(jī)集中度、各梯隊(duì)門檻都在進(jìn)行大幅度提升。同時(shí)，大型房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，需要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)占比率等方面的創(chuàng)新，不能有過高的負(fù)債率，需要不斷提高全國(guó)城市化率;中小型房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)面臨著大型房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)擠壓，隨著土地價(jià)格不斷上漲，伴隨的土地成本壓力也會(huì)遭遇持續(xù)經(jīng)營(yíng)的資金壓力，這都是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)開始向著多元化、產(chǎn)業(yè)化、集中化、資產(chǎn)化、金融化、智能化等方面進(jìn)行發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)未來將集中向旅游、文化、教育等新領(lǐng)域進(jìn)行拓展，比如出現(xiàn)的特色小鎮(zhèn)都是房地產(chǎn)行業(yè)向多元化方向發(fā)展的體現(xiàn)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)之間并購也在逐漸增多，集中性銷售份額也在逐漸擴(kuò)大，增強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

（一）銀行貸款融資

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資渠道，銀行可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供所需的資金貸款，主要包含普通住房貸款和經(jīng)濟(jì)適用房貸款這兩種形式。由于國(guó)家在政策上扶持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會(huì)給銀行提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)享受到銀行貸款方面的優(yōu)惠，比如稅收、外債額度等，使銀行貸款成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)首選的融資渠道。銀行貸款融資可以節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)的資金，提高融資資金的利用效率。但是，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的頒布實(shí)施，使房地產(chǎn)銀行貸款融資變得困難重重，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（二）預(yù)先出售融資

很多房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取資金，在樓盤尚未完工或施工前通過預(yù)先銷售期房的形式籌集資金。隨著人們購房的需求不斷提升，這種預(yù)先出售的融資方式也成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的一種手段。預(yù)先出售融資方法的操作簡(jiǎn)單易行，成本費(fèi)用很低，能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。而預(yù)先出售在實(shí)際操作中主要是購房者為了獲得住房而提前繳付的房款，這部分的資金主要針對(duì)樓盤工程建設(shè)而準(zhǔn)備。一旦將這部分的資金用到其他地方就會(huì)影響到樓盤的建設(shè)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展[1]。

（三）實(shí)行上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)通過上，可以發(fā)行上市股票，從而吸引社會(huì)其他團(tuán)體的資金注入，并為房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金收入，這也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。實(shí)行上市融資可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)大分量的資金需求，可以在更短的時(shí)間內(nèi)籌集到更多資金。但是，隨著股票市場(chǎng)管理的規(guī)范化發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)借助上市融資獲取資金變得更加困難，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。同時(shí)，企業(yè)上市融資前需要投入大量的資金成本，對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言并不是一種明智的選擇。再加上股票市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性比較大，也會(huì)對(duì)上市融資造成影響。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新

（一）不斷拓展融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求在原有的融資渠道基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，比如借助房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資、固定資產(chǎn)貸款融資、房地產(chǎn)證券化融資等都是房地產(chǎn)企業(yè)融資方式進(jìn)行創(chuàng)新的一種途徑。其中，借助房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)籌集到大規(guī)模的資金，這種融資方式的管理更規(guī)劃。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的種種原因，使房地產(chǎn)基金融資變得困難重重。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)范化發(fā)展，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的房地產(chǎn)基金融資渠道也逐漸明朗[2]。固定資產(chǎn)貸款融資方式所能帶來的貸款期限更長(zhǎng)，可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資的壓力。但是這種融資方式的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性比較大，一旦無法及時(shí)還款，就會(huì)影響到企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的發(fā)展?fàn)顩r做好資金管理工作，制定嚴(yán)密的貸款還款計(jì)劃。按照規(guī)定時(shí)間還款可以有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)證券化融資能夠有效緩解房地產(chǎn)融資難的問題，此融資方式依舊在國(guó)外市場(chǎng)得到了廣泛的應(yīng)用。隨著中國(guó)市場(chǎng)金融融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)證券化融資也逐漸進(jìn)入市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新渠道。

（二）加快產(chǎn)融結(jié)合進(jìn)度

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資就相當(dāng)于是一場(chǎng)金融活動(dòng)，能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多資金，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。加快產(chǎn)融結(jié)合進(jìn)度能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展提供保障，進(jìn)一步延伸其產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身發(fā)展的需求加強(qiáng)內(nèi)部資金的管理效率，提高資金的利用率，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。在進(jìn)行產(chǎn)融結(jié)合的嘗試中要綜合考慮到能夠獲取的利潤(rùn)、所存在的風(fēng)險(xiǎn)，要制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施及時(shí)有效的預(yù)測(cè)和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，確保產(chǎn)融結(jié)合的順利進(jìn)行。

（三）推行股權(quán)和資產(chǎn)并購

房地產(chǎn)企業(yè)推行股權(quán)和資產(chǎn)并購能夠?qū)㈨?xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，相對(duì)債務(wù)也能在可控范圍內(nèi)，規(guī)避潛在的土地增值稅;房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡(jiǎn)單易行，能夠節(jié)省費(fèi)用，不重復(fù)交納契稅等相關(guān)費(fèi)用，也不會(huì)影響到公司與第三方簽訂合同的利益，也無需變更相關(guān)合同規(guī)定，不會(huì)限制項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行并購時(shí)要做好前期的準(zhǔn)備工作，并與相關(guān)公司簽訂收購意向書，對(duì)其中項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估，做好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作，將其作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新渠道，為企業(yè)籌集更多資金。

（四）做好輕資產(chǎn)管理

房地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理主要是用少量的資金運(yùn)作項(xiàng)目，并獲取比較高的經(jīng)濟(jì)效益，能為房地產(chǎn)企業(yè)增加相應(yīng)的資金積累，進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)要從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)模式，從而才能實(shí)現(xiàn)從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益。借助較少的自有資金，通過資本市場(chǎng)的渠道撬動(dòng)大量的社會(huì)資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道，還能進(jìn)一步降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，規(guī)避一些潛在的資金風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

（五）活用銀保監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品

因保監(jiān)會(huì)監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要有銀行貸款、委托信貸、并購貸款、保險(xiǎn)資金、信托等;而證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要包含債券、私募基金、資管計(jì)劃、資產(chǎn)證券化、上市等。這些融資產(chǎn)品都能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來相應(yīng)的資金，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求。企業(yè)要靈活運(yùn)用這些融資產(chǎn)品，結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)一步拓展融資渠道，確保房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展[3]。

四、結(jié)束語

綜上所述，在新形勢(shì)的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷創(chuàng)新自身的融資方式，進(jìn)一步拓展融資渠道，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，更好的適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展需求，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資方式創(chuàng)新時(shí)要結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，在原有的融資渠道基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行拓展，加快產(chǎn)融結(jié)合的進(jìn)度，充分利用好銀保監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)推行股權(quán)和資產(chǎn)的并購，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，確保房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。此外，還要做好其資產(chǎn)的管理工作，增強(qiáng)企業(yè)職工的創(chuàng)新意識(shí)，不斷創(chuàng)新出更適合企業(yè)發(fā)展的融資渠道，確保房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]余瑛.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資的創(chuàng)新研究[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2018 （05）：29-30.

[2]吳昌旻.試論新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新[J].中外企業(yè)家，2018 （20）：2-3.

[3]張成銀.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017 （06）：198-199.