淺談房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)模式

□ 于宛宏

(長(zhǎng)春工業(yè)大學(xué) 吉林 長(zhǎng)春 130000)

一、引言

自改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)便一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè)，在保證國(guó)民生產(chǎn)生活需求的同時(shí)，帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有著舉足輕重的作用。但近些年，隨著政府對(duì)于“炒房不住”現(xiàn)象的嚴(yán)格管控，銀監(jiān)會(huì)提出繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)逐步朝著以緊為主方向發(fā)展。資本運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源整合的必然途徑，通過合理運(yùn)作資本促使資本創(chuàng)利最大化，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值、效益增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)手段。因此，在現(xiàn)有行業(yè)形勢(shì)下，如何有效依托資本運(yùn)營(yíng)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低、推動(dòng)企業(yè)快速發(fā)展已經(jīng)成房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)管理的一個(gè)至關(guān)重要的問題。

二、資本運(yùn)營(yíng)的特性

資本運(yùn)營(yíng)是指企業(yè)通過技術(shù)型的運(yùn)作和科學(xué)性的運(yùn)動(dòng)使資本實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值與效益增長(zhǎng)。其主要有以下三種特性：

(一)資本運(yùn)營(yíng)的流動(dòng)性

企業(yè)資本的流動(dòng)性與趨利性從根本上決定了企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)具有流動(dòng)性的這一特質(zhì)。一方面，資本是具有時(shí)間價(jià)值的，企業(yè)管理者通過資本運(yùn)營(yíng)調(diào)整資本流通過程，縮短資本周轉(zhuǎn)時(shí)間，提高周轉(zhuǎn)效率，為企業(yè)發(fā)展留存足夠的資金，進(jìn)一步達(dá)到資本增值的目的；另一方面，企業(yè)以資本運(yùn)營(yíng)為手段，通過充分籌集潛在資源、調(diào)動(dòng)現(xiàn)有資源、盤活閑置資源，促使企業(yè)資本從投資報(bào)酬率較低的項(xiàng)目流入投資報(bào)酬率高的項(xiàng)目中。

(二)資本運(yùn)營(yíng)的增值性

實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本增值，是資本的內(nèi)在特性，資本在通過并購(gòu)、重組整合等企業(yè)運(yùn)作手段以產(chǎn)生大于自身的價(jià)值，即追求資本價(jià)值的最大化，也是資本運(yùn)作的根本目標(biāo)。這種企業(yè)運(yùn)作手段，是資本參與企業(yè)價(jià)值再創(chuàng)造的變換形式，以實(shí)現(xiàn)資本的增值。

(三)資本運(yùn)營(yíng)的不確定性

在企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)的不確定性與企業(yè)利用并存。任何投資活動(dòng)都屬于風(fēng)險(xiǎn)的資本性投入，這就要求管理者在進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)決策時(shí)需要考慮資本的增值和存在的風(fēng)險(xiǎn)，一方面要吸收其他資本，實(shí)現(xiàn)資本籌集來源的多樣化，通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)來增強(qiáng)資本對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，另一方面應(yīng)盡可能分散資本的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，避免資金投向過于集中，保證在既定風(fēng)險(xiǎn)下的資本收益最大化。

三、房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的基本模式

(一)擴(kuò)張型資本運(yùn)營(yíng)

擴(kuò)張型資本運(yùn)營(yíng)是指在企業(yè)現(xiàn)有的資本模式下，通過內(nèi)部資金積累或吸收外部資源，對(duì)外部項(xiàng)目進(jìn)行追加投資以實(shí)現(xiàn)資本規(guī)模的不斷擴(kuò)大。根據(jù)資本流動(dòng)的軌道不同也可以將資本擴(kuò)張模式分為以下三種類型：

1.橫向資本擴(kuò)張，即交易雙方屬于同一行業(yè)，產(chǎn)品類型或受眾相似，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)而進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)交易。近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)派系化模式顯著，中海系、招商系、保利系、萬科系等房企紛紛通過重組、收購(gòu)等形式進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張，在減少競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量的同時(shí)增強(qiáng)了企業(yè)的市場(chǎng)支配能力，逐步實(shí)現(xiàn)做“大”做“強(qiáng)”的發(fā)展目標(biāo)。

2.縱向資本擴(kuò)張，即處于不同行業(yè)或相同行業(yè)不同生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段但有這屆投入產(chǎn)出關(guān)系的企業(yè)之間的交易行為，其關(guān)鍵性在于將投入產(chǎn)出關(guān)系納入自身控制范圍，通過對(duì)采購(gòu)及銷售渠道的掌握以及對(duì)客戶的把控來提高企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的整體控制力。如亞泰集團(tuán)在依托房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)收購(gòu)原材料提供方—水泥生產(chǎn)廠，向其上游產(chǎn)業(yè)縱向資本擴(kuò)張，在實(shí)現(xiàn)降低成本的同時(shí)確保了原材料供應(yīng)的穩(wěn)定性，大大提高了自身的競(jìng)爭(zhēng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3.混合型資本擴(kuò)張，是指多個(gè)相互之間沒有直接經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系與產(chǎn)出關(guān)系的企業(yè)之間進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)交易行為，在一定程度是推動(dòng)企業(yè)朝著多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方向發(fā)展，有利于企業(yè)分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的適應(yīng)能力。隨著房地產(chǎn)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，為了尋求新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)紛紛朝向多元化布局，在依托房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)上拓展長(zhǎng)期持有型業(yè)務(wù)，如碧桂園酒店、萬科的長(zhǎng)租公寓—泊寓、恒大的特色小鎮(zhèn)—恒大水世界等；有的則聚焦于地產(chǎn)服務(wù)型業(yè)務(wù)的開拓，如物業(yè)服務(wù)、家裝服務(wù)等；有的則逐漸朝向請(qǐng)資產(chǎn)化發(fā)展，如地產(chǎn)金融、品牌輸出、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等。如下圖所示，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開拓涉足創(chuàng)新性業(yè)務(wù)。

(二)收縮型資本運(yùn)營(yíng)

收縮型資本運(yùn)營(yíng)是指企業(yè)把自己所擁有的規(guī)模較小的部分資產(chǎn)、子公司或分支機(jī)構(gòu)通過重組、資本剝離等方式轉(zhuǎn)移到公司之外，以縮小公司的整體規(guī)模，其主要目的是提高企業(yè)的運(yùn)行效率及資本周轉(zhuǎn)率，支持核心業(yè)務(wù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。主要形式分為以下三種：

1.資產(chǎn)剝離，是指將不適合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的資產(chǎn)如分子公司或固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)等出售給第三方。其主要試用情況為該部分資產(chǎn)不能為公司帶來積極可觀的效益，甚至可能存在惡化財(cái)務(wù)指標(biāo)、干擾其他業(yè)務(wù)的情況。如中鐵、中航等多個(gè)知名房地產(chǎn)企業(yè)開展了密集的拋售資產(chǎn)，涉及的項(xiàng)目大多處于虧損或高負(fù)債狀態(tài)，其主要原因也是迫于政府樓市調(diào)控的壓力和剝離不良資產(chǎn)，以調(diào)整公司的戰(zhàn)略布局，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。

2.拆分上市，是指母公司通過將其在子公司中所擁有的股份，按比例分配給現(xiàn)有股東。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理板塊在資本市場(chǎng)的認(rèn)可度逐步上升，物業(yè)管理板塊拆分上市已成為發(fā)展趨勢(shì)恒大、碧桂園等房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)紛紛拆分物業(yè)上市，以擴(kuò)大物業(yè)板塊的融資平臺(tái)，使其在不依賴母公司的情況下拓展其的融資渠道，為現(xiàn)有業(yè)務(wù)和未來擴(kuò)張?zhí)峁┏浞值馁Y本，提高財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)和管理效率。

股份回購(gòu)，是指公司運(yùn)用自由資金，按照規(guī)定的程序購(gòu)回已經(jīng)發(fā)行或流通在外的本公司股份的行為，合理、適時(shí)的進(jìn)行股本收縮的內(nèi)部資產(chǎn)重組行為。通過股份回購(gòu)保持對(duì)公司整體的控制權(quán)，同時(shí)提高股票的內(nèi)在價(jià)值，以達(dá)到縮小股本規(guī)?；蚋淖冑Y本結(jié)構(gòu)的目的。自2020年下半年以來，房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)回調(diào)明顯，包括融信、新城、中海等多家大型地產(chǎn)企業(yè)先后多次回購(gòu)股份，其主要目的就是為了進(jìn)行市值管理，增加對(duì)企業(yè)的管控力，提升企業(yè)的再融資時(shí)發(fā)行價(jià)格與進(jìn)行債務(wù)融資時(shí)的銀行貸款門檻。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)能力提升的對(duì)策建議

基于現(xiàn)有緊縮型的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷增強(qiáng)自身的資本運(yùn)營(yíng)能力，適時(shí)依托資本運(yùn)營(yíng)基本模式拓展新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，采用開展金融投資、拓展融資渠道、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控等多種方式，積極進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。

(一)注重創(chuàng)新發(fā)展

創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的第一要義，房地產(chǎn)企業(yè)無論是在發(fā)展地產(chǎn)事業(yè)還是積極開發(fā)新的投資項(xiàng)目都離不開創(chuàng)新發(fā)展。一方面，制造技術(shù)的創(chuàng)新推動(dòng)企業(yè)技術(shù)轉(zhuǎn)型，提升企業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面，金融創(chuàng)新促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)多元化融資，拓展融資渠道，為企業(yè)的發(fā)展提供充分的資本保障。

(二)重視專業(yè)人才培養(yǎng)

企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力來源于豐富的人才儲(chǔ)備，房地產(chǎn)企業(yè)要想選擇適合本企業(yè)發(fā)展的資本運(yùn)營(yíng)模式、推動(dòng)資本運(yùn)營(yíng)快速發(fā)展，為企業(yè)帶來利潤(rùn)收入更離不開專業(yè)的管理人員。企業(yè)應(yīng)通過精細(xì)化的人才培養(yǎng)模式以保證充分的發(fā)展動(dòng)力，推動(dòng)企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)持續(xù)創(chuàng)造有利價(jià)值。

(三)推廣品牌口碑

良好的品牌聲譽(yù)有利于房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的整體發(fā)展，對(duì)于集團(tuán)的并購(gòu)、拆分、籌集資本、拓展市場(chǎng)都有重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)注重企業(yè)品牌形象，使其成為資本運(yùn)營(yíng)的助推器，為企業(yè)帶來更多的利益。