農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在現(xiàn)實中存在的問題及完善

【摘 要】對于農(nóng)民來說，農(nóng)村宅基地是他們非常重要的一部分，必不可少的，而且宅基地的使用權(quán)是農(nóng)民完成居住的一種相當(dāng)重要的社會保障功能。就當(dāng)前來說我國不允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，雖然法律上給予了禁止，但在現(xiàn)實情況中宅基地流轉(zhuǎn)的情況是卻不可避免的。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是我國土地制度方面的一個棘手的難題，伴隨著我國現(xiàn)如今城鄉(xiāng)一體化腳步的加快，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題越來越明顯，可謂日趨嚴(yán)重。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地;宅基地使用權(quán);流轉(zhuǎn)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是存在于我國特有的一項用益物權(quán)的形式，它是為了解決農(nóng)民的居住問題而設(shè)立的。我國《物權(quán)法》有條文規(guī)定：“在我國農(nóng)村，宅基地使用權(quán)人，可以依據(jù)法律的規(guī)定對我國農(nóng)村集體所有的土地，享有占有或使用它的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地，包括建造住宅或其他附屬的設(shè)施?！睋Q句話說，宅基地使用權(quán)人，可以占有使用農(nóng)村集體的土地，可以在上面建造農(nóng)民居住用的房屋或其他設(shè)施。我們可以從中得出一個結(jié)論，使用權(quán)人是宅基地使用權(quán)的主體，客體則是集體土地。從《物權(quán)法》來看，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員，即宅基地使用權(quán)人，依法享有的，在農(nóng)村集體土地上，建造住宅和其他附屬設(shè)施的權(quán)利。在“房地一體”的原則上農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一般有以下幾種方式：宅基地使用權(quán)的繼承;宅基地使用權(quán)的出賣、出租;宅基地使用權(quán)的贈與和置換。

一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在現(xiàn)實中存在的問題

（一）法律（相關(guān)規(guī)定）和現(xiàn)實的沖突

在《土地管理法》第62條中規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。在農(nóng)村“一戶多宅”的農(nóng)民還是挺普遍的，也許是因為一些村民只管當(dāng)下，不管未來。這只是我認(rèn)為的，為什么這么說，有兩個原因一是一些農(nóng)民有自己住的宅基地還要去申請新宅基地，然而新宅基地卻都是可以用來種地或有利用價值的土地。二是老人去世以后子女繼承老人的宅基地。不實行宅基地使用權(quán)的限制的話會導(dǎo)致村民擁有了兩處宅基地。房子是私有財產(chǎn)，是宅基地的附著物，因此沒有辦法收回閑置的宅基地，這樣的話就違背了“一戶一宅”制度。就是在法律的規(guī)定當(dāng)中也沒有一個明確的收回制度，為了不浪費土地資源也沒有方法去收回。所以“一戶一宅”制度實行難。宅基地閑置的原因有幾個方面：一方面是對申請宅基地不嚴(yán)格，另一方面是法律對宅基地流轉(zhuǎn)方面規(guī)定的缺陷。

（二）宅基地使用權(quán)的私下流轉(zhuǎn)交易的存在

我國法律有規(guī)定宅基地使用權(quán)是要符合國家的規(guī)劃，要經(jīng)過政府的審批，并且盡量使用原來的宅基地或是村內(nèi)的空閑地。政府有確權(quán)登記職責(zé)的規(guī)定在《土地登記規(guī)劃》和《土地管理法》上，所以政府有管理和規(guī)劃的職責(zé)。政府要認(rèn)真的實行審批權(quán)，還要對宅基地的使用權(quán)加強(qiáng)管理和監(jiān)督。但實踐中政府卻疏忽了管理，造成缺乏規(guī)劃、違法不究、執(zhí)法不嚴(yán)的局面。在宅基地的取得上，有些申請人卻未經(jīng)批準(zhǔn)就自主的建造房屋和經(jīng)過批準(zhǔn)的不按照批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。有些申請人卻沒有經(jīng)過審查而造成一戶多宅的現(xiàn)象或未批準(zhǔn)隨意在耕地建房，因此村內(nèi)的原來的宅基地和空閑地得不到有效的利用而變成閑暇地。所以有多個宅基地的農(nóng)民會把舊宅基地用來買賣、出租或置換等方式來交易，還有因法律規(guī)定宅基地使用權(quán)是不可以轉(zhuǎn)讓的，因此來賣房屋的方式來把宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。

（三）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體的限制

現(xiàn)行法律規(guī)定要轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)或房屋只能向本集體經(jīng)濟(jì)組織人員內(nèi)流轉(zhuǎn)，不能向集體以外的任何一個人轉(zhuǎn)讓。不能向集體以外的人轉(zhuǎn)讓這使宅基地使用權(quán)，不能夠充分和自由的轉(zhuǎn)讓，如果向本集體內(nèi)部人員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的話，本集體內(nèi)的人員應(yīng)該都有屬于自己的宅基地使用權(quán)才對，有了自己的宅基地還要去買那樣會違反一個村戶只能擁有一處宅基地使用權(quán)的制度。在這么放任閑置和浪費著的宅基地的話，再過幾十年的話種的地的面積越來越少、閑置和被浪費的土地多起來對靠種地為生的農(nóng)民變成一個很大的挑戰(zhàn)。我國應(yīng)該開始對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面重視起來，給有可能在未來發(fā)生一切做一個防備和預(yù)防，也就是在對現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面的法律規(guī)定做些改變，讓宅基地的流轉(zhuǎn)更充分、向前進(jìn)一步發(fā)展。

二、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的完善

（一）嚴(yán)格審查宅基地使用權(quán)的取得和制定有關(guān)宅基地使用權(quán)的收回

在農(nóng)村如果想取得宅基地的使用權(quán)的必須先通過村民委員會的同意，因為村民委員會是農(nóng)村基層組織。在這個過程中，村民委員會由于缺乏了應(yīng)有的法律觀念和監(jiān)督方面的不健全，導(dǎo)致村干部把村民委員的意志代替了，所以農(nóng)村會出現(xiàn)“一戶多宅”而導(dǎo)致的宅基地使用權(quán)的閑置。從而我們需要一個宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，深入開展調(diào)查實踐中存在問題的工作，規(guī)范和保護(hù)農(nóng)民建房。我們加快對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的立法，完善對申請宅基地的管理制度。讓農(nóng)村也像城鎮(zhèn)一樣發(fā)展起來，還可以先在農(nóng)村集中建設(shè)新農(nóng)村，讓舊宅基地好好的利用起來。如果建設(shè)新農(nóng)村的話可以把舊宅基地收回，然后再發(fā)宅基地使用權(quán)時可以登記發(fā)證。

（二）讓宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)變成合法化

從經(jīng)濟(jì)上看，對農(nóng)民是不公平的，等于是剝奪了農(nóng)民的收益權(quán)。農(nóng)民隨著城鄉(xiāng)的一體化，陸續(xù)進(jìn)城在城里安家，從而就用買賣房屋的方式把空閑的宅基地使用權(quán)私下流轉(zhuǎn)交易?，F(xiàn)在我國法律是不允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，在農(nóng)村我們會看到很多空閑的房子或宅基地，所以就是希望法律或有關(guān)規(guī)定能制定出宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化。這樣的話農(nóng)民可以把空閑的房子或宅基地轉(zhuǎn)出去得到一筆收益，也就沒有土地閑置的問題發(fā)生。在城鎮(zhèn)里城鎮(zhèn)居民卻沒有此限制，這就反映了對農(nóng)民在經(jīng)濟(jì)上的不公平。

（三）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體應(yīng)該擴(kuò)大化

在實踐當(dāng)中，宅基地使用權(quán)的受讓是以房屋的買賣而跟本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民。那些買房屋的人買完之后，就對房屋有了所有權(quán)，從而便對宅基地的使用權(quán)有了實際控制權(quán)。現(xiàn)在在我國法律的規(guī)定當(dāng)中有本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部宅基地的使用權(quán)是可以流轉(zhuǎn)的，對城鎮(zhèn)居民是不可以，沒有規(guī)定本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員是否可以轉(zhuǎn)讓。如果將流轉(zhuǎn)的主體擴(kuò)大，那么就應(yīng)該把本集體經(jīng)濟(jì)組織外和城鎮(zhèn)居民擴(kuò)大進(jìn)來，這樣才能讓宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)能夠充分和自由。因為有一個“房地一體”的制度，所以這種情況下只有允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，這樣才能真正地解決房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的分離狀態(tài)。允許城鎮(zhèn)居民成為宅基地使用權(quán)的受讓人的話，可以更好地進(jìn)行城市與農(nóng)村資源的互補和合理利用，避免大量農(nóng)村宅基地的閑置和荒廢。只有這樣規(guī)定，才能讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓具有實踐意義。

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[3]李玲瑜.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究[D].山東大學(xué)碩士學(xué)位論文，2013.

作者簡介：趙盛家（1990—），男，漢族，山東日照人，法律碩士。