房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理的控制與策略分析

錢文光

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本的控制是一個動態(tài)過程，和項目造價、工期、質(zhì)量等密切關(guān)聯(lián)，同時也和經(jīng)濟、技術(shù)與管理相輔相成，優(yōu)秀的成本控制模式必須做到各方綜合評衡，才能實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理的控制與策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目;投資成本;管理

【中圖分類號】TU723

【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

1、成本控制的重要意義

1.1有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本

增加利潤的工作需要從降低成本和增加收入的兩方面來進行相應(yīng)的工作，在房地產(chǎn)企業(yè)的工作的過程中收入受到市場經(jīng)濟的影響比較大，因此其可控的范圍比較小。成本控制的工作就在其中表現(xiàn)出很重要的作用，經(jīng)濟效益的增加與成本的降低的工作一定程度上呈正比的關(guān)系。

1.2確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的過程中，其與市場經(jīng)濟的變動、國家的經(jīng)濟等方面的政策密切相關(guān)，因此受到的外界因素的影響比較劇烈，為了保持其良好的、長期的、穩(wěn)定的發(fā)展，就需要在工作的過程中控制成本增加利潤，提高其繼續(xù)發(fā)展的動力和核心的競爭力。無論是在內(nèi)部壓力的作用下還是在外部壓力的作用下，都需要通過自我調(diào)整更好地適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本

2.1開發(fā)成本費

（1）土地使用權(quán)取得費：是指開發(fā)商依法獲得土地使用權(quán)時，所交付的費用，以及劃撥時由開發(fā)商支付的征地拆遷和安置補償費。包括土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、安置費用等。（2）工程勘察設(shè)計費：它包含勘察費以及規(guī)劃設(shè)計費，這是整個項目的核心部分，決定了項目的可實施性，直接項目管理的目標(biāo)聯(lián)系，既包括諸如容積率、日照、通風(fēng)的合理性等客觀內(nèi)容，又包括國家對于區(qū)域規(guī)劃以及相應(yīng)的環(huán)保發(fā)展等要求，三通一平等土地開發(fā)費、設(shè)計費。（3）前期費用：是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用。（4）附屬工程費：主要由房地產(chǎn)項目所在地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費組成。包括項目所在地道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、環(huán)衛(wèi)、排污等管線設(shè)施所產(chǎn)生的費用，以及幼兒園、停車場、小區(qū)管理用房、鍋爐房、消防站、垃圾轉(zhuǎn)運站等的建設(shè)費用。此項費用應(yīng)該按照相應(yīng)部門定額指標(biāo)，造價按實際情況分?jǐn)傆嬋搿?/p>

2.2期間費用

房地產(chǎn)開發(fā)項目中的期間費用主要指平常說的三項費用（管理費用、財務(wù)費用、銷售費用）等。（1）管理費用：房地產(chǎn)項目管理和組織經(jīng)營活動發(fā)生的費用，包括公司經(jīng)費、董事會費、咨詢費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。（2）財務(wù)費用：房地產(chǎn)公司為籌集資金發(fā)生的各項費用，主要為銀行貸款利息或債券利息。（3）銷售費用：房地產(chǎn)銷售過程中發(fā)生的各項費用，包括銷售人員薪酬、廣告宣傳費、銷售許可證申領(lǐng)費等。

2.3稅金

房地產(chǎn)稅金專指以下稅務(wù)內(nèi)容：投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)銳、城市維建稅、教育稅附加等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理的控制與策略

3.1加強對開發(fā)成本費各個環(huán)節(jié)的控制

（1）投資決策階段。投資決策是否科學(xué)，不光取決于領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗與戰(zhàn)略眼光，也和管理人員的素質(zhì)及其職業(yè)精神有著密不可分的關(guān)系，尤其作為投資管理，必須盡可能準(zhǔn)確計算出包括土地成本、工程造價、資金成本及管理費用等可費用，還要積極主動進行相關(guān)指標(biāo)的預(yù)算、估算與評價，參與到項目建設(shè)決策中，寫出可行性研究報告，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)和發(fā)揮作用。

（2）設(shè)計階段。針對設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制，必須加強各個成本因素的分析，明確帶來房產(chǎn)開發(fā)項目成本提高的各個成本因素，并結(jié)合項目的具體情況確定建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計方案、建筑設(shè)計方案。尤其要重點關(guān)注建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的成本控制，通過選擇合適的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，在最大限度上削減后期建設(shè)施工中項目的土建成本，以達(dá)到成本計劃所要求的目標(biāo)。具體應(yīng)該采取以下幾個方面的措施：①采取限額設(shè)計，設(shè)計出來的方案應(yīng)該在項目總費用的指導(dǎo)下進行，方案的實現(xiàn)不能超過所要求的費用，以達(dá)到成本控制的效果;②開展設(shè)計監(jiān)理工作，通過專業(yè)人員與監(jiān)理單位對于設(shè)計方案進行監(jiān)督與評價，只有確保設(shè)計的方案滿足成本控制目標(biāo)的要求才能夠獲得批準(zhǔn)通過，以把控好成本;③強化設(shè)計變更的管理。頻繁的設(shè)計變更會帶來大量額外的成本開支，對于成本控制的效果影響重大。因此，必須加強設(shè)計方案的會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計方案存在的問題并進行糾正，以降低后續(xù)出現(xiàn)設(shè)計變更的可能性。

（3）其他準(zhǔn)備階段。包括項目總發(fā)包建安工程及設(shè)備材料采購發(fā)包等。發(fā)包形式應(yīng)盡量采用招投標(biāo)方式，有利于提高競爭力，降低造價。

3.2抓緊、抓實房地產(chǎn)項目具體實施階段的管理和控制

這一階段的成本控制，是指在成本形成過程中，對從事建筑本身中發(fā)生的人力資源消耗、物質(zhì)資源使用和其他費用歸集，進行監(jiān)督、調(diào)節(jié)，及時糾正偏離預(yù)算目標(biāo)的偏差，把各項費用控制在預(yù)算范圍之內(nèi)，以保證實現(xiàn)投資成本控制的目標(biāo)。

3.3做好房地產(chǎn)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制

房屋銷售階段的費用主要是銷售費用支出，可以采用全方位的銷售方式。通過獎勵機制，把銷售額和銷售投入完整結(jié)合起來，達(dá)到控制成本的效果。

總之，從2001年我國正式加入世貿(mào)組織后，我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)迎來了新的發(fā)展機遇，但與此同時各產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的競爭和挑戰(zhàn)。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，為了在市場競爭中有力的站穩(wěn)腳步，必須要強化各項管理工作，不斷促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目正不斷地趨向于層次化、規(guī)?；较蜻M行發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題就是，怎樣在計劃時間內(nèi)開發(fā)出品質(zhì)良好、令客戶滿意的產(chǎn)品，并且能夠盡可能的減少投資成本增強企業(yè)效益。為了解決此類問題，必須要進一步的提高對投資成本的有效管理，切實提升企業(yè)效益。

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