基于大數(shù)據(jù)視角的公共租賃住房供給模式研究

江 欽

(長(zhǎng)江大學(xué) 城市建設(shè)學(xué)院，湖北 荊州 434023)

0 前 言

政府給出公租房的定義為：公租房是政府向社會(huì)住房困難的人群提供的租賃住房，增強(qiáng)困難群眾的獲得感、幸福感以及安全感，在輪候期內(nèi)給與低收入家庭保障，重點(diǎn)保障環(huán)衛(wèi)、公交等公共服務(wù)行業(yè)，和重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)并符合要求的青年職工和外來(lái)務(wù)工人員。

在我國(guó)改革開(kāi)放40周年，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在《城市藍(lán)皮書》公布：到2008年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人口突破6億(6.07億)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到45.68%。在城鎮(zhèn)化率高速發(fā)展的趨勢(shì)下，全國(guó)一二線大城市特別是沿海城市涌入大批收入低的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)無(wú)房職工等“夾心層”群體。他們無(wú)法租賃廉租房和購(gòu)買經(jīng)適房，更買不起商品房。2009年國(guó)家為解決“夾心層”住房問(wèn)題，公租房率先在深圳試行。為解決低收入家庭住房困難問(wèn)題，2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，旨在加快發(fā)展公租房建設(shè)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供應(yīng)體系。2012年住建部公布《公共租賃住房管理辦法》，更加推進(jìn)了規(guī)范房地產(chǎn)公租房管理。2015年住建部等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，進(jìn)一步改進(jìn)公租房房租定價(jià)制度。2016年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議積極實(shí)行公租房貨幣化，推進(jìn)購(gòu)租并舉的措施，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。為規(guī)范公租房運(yùn)營(yíng)模式，中央人民政府于2018年印發(fā)了《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》，進(jìn)一步管理公租房資產(chǎn)。從國(guó)家出臺(tái)的一系列文件來(lái)看，公租房從試運(yùn)行到加快發(fā)展，再到出臺(tái)管理辦法，最后到推行公租房貨幣化，無(wú)不體現(xiàn)著國(guó)家對(duì)公租房問(wèn)題的關(guān)心[1]。

1 運(yùn)作方式及存在的問(wèn)題

通過(guò)調(diào)研公租房的發(fā)展軌跡和查閱文獻(xiàn)資料發(fā)現(xiàn)，公租房現(xiàn)行的運(yùn)作方式主要分為兩種：一是實(shí)物配租方式，二是貨幣補(bǔ)貼方式[2]。

1.1 實(shí)物配租方式

政府公租房的來(lái)源主要有：政府通過(guò)居住區(qū)項(xiàng)目招標(biāo)，給建設(shè)單位一定政策補(bǔ)償，建成后移交給政府運(yùn)作；公租房由建設(shè)單位配建，政府按照雙方協(xié)商的合理價(jià)格進(jìn)行收購(gòu)，專門用于政府公租房；政府逐步以改造、收購(gòu)市場(chǎng)中戶型小，價(jià)格較低的閑置商品房等方式儲(chǔ)備政府公租房；政府政策引導(dǎo)，激勵(lì)企事業(yè)單位合力建設(shè)公租房。在實(shí)物配租的過(guò)程中，政府通過(guò)不同渠道、不同方式儲(chǔ)備一定量的房源。對(duì)于難以支付租金的家庭給予一定的租金補(bǔ)貼，將公租房資源動(dòng)態(tài)調(diào)控的主動(dòng)權(quán)掌握在自己手上。

實(shí)物配租方式遇到的問(wèn)題主要有：①項(xiàng)目選址不合理，由于土地資源緊缺和土地價(jià)值影響，公租房往往會(huì)建在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，郊區(qū)人口少、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、對(duì)租房需求小，以致公租房空置現(xiàn)象嚴(yán)重，對(duì)于距離工作單位較遠(yuǎn)的承租方，又增加了承租方的交通成本，帶來(lái)極大不便；②配套設(shè)施建設(shè)滯后，公租房建設(shè)前期沒(méi)有統(tǒng)一布局規(guī)劃，周圍的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟不上，甚至沒(méi)有配建相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，不方便居民工作生活；③供需錯(cuò)配問(wèn)題，部分不符合條件家庭通過(guò)投機(jī)取巧、依靠人情關(guān)系獲得公租房，承租人以低廉價(jià)格承租，轉(zhuǎn)手高價(jià)出租，以此牟取巨大收益，而真正需要承租的人無(wú)論是否符合申請(qǐng)條件，始終無(wú)法獲得批準(zhǔn)，長(zhǎng)此以往影響社會(huì)風(fēng)氣，滋生不公平現(xiàn)象；④退出機(jī)制不合理，公租房管理部門沒(méi)有掌握第一手完整、準(zhǔn)確的租戶資料，后期查詢、審核、監(jiān)督的難度加大以致無(wú)法及時(shí)把不需要保障的租戶清退出去；⑤居住分層現(xiàn)象嚴(yán)重，居住公租房的居民和居住高檔住房的居民無(wú)論在心理上還是視覺(jué)上都形成隔閡，導(dǎo)致社會(huì)隔離、邊緣化租賃等問(wèn)題。

1.2 貨幣補(bǔ)貼方式

相對(duì)于實(shí)物配租方式，貨幣補(bǔ)貼方式以更加靈活的方式給予租金補(bǔ)貼，利用市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，獲得公租房申請(qǐng)資格的居民通過(guò)租賃市場(chǎng)的渠道尋找房源，政府給予租金補(bǔ)貼，通過(guò)自由選擇的方式，不僅可以激勵(lì)租賃市場(chǎng)，而且緩解公租房房源緊缺、配套設(shè)施建設(shè)滯后等問(wèn)題。其優(yōu)勢(shì)在于給予承租方自由擇房的權(quán)利，減少政府經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)最大效益。劣勢(shì)是房源不集中，租金補(bǔ)貼易被侵占，后期監(jiān)管更加困難[3]。并且存在通過(guò)出租房、承租方、政府三方簽訂協(xié)議形式來(lái)界定的房屋租賃關(guān)系沒(méi)有法律保障等問(wèn)題。

通過(guò)總結(jié)分析發(fā)現(xiàn)，信息不完全、不對(duì)稱是公租房供給模式問(wèn)題出現(xiàn)的關(guān)鍵原因。由于公租房建設(shè)前，政府沒(méi)有預(yù)測(cè)市場(chǎng)對(duì)公租房的需求量而進(jìn)行統(tǒng)一合理的規(guī)劃布局，并且居民對(duì)于公租房獲知的信息平臺(tái)、渠道無(wú)從得知，無(wú)法了解公租房的地理位置、質(zhì)量。公租房的分配過(guò)程中，由于申請(qǐng)公租房的居民數(shù)量龐大，有關(guān)部門對(duì)居民的信息掌握不完整，造成信息的失真，導(dǎo)致供給錯(cuò)配問(wèn)題，造成房子并沒(méi)有分到真正需要的人手上。公租房的管理過(guò)程中，缺乏專門的公租房管理機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一監(jiān)管，進(jìn)入和退出機(jī)制有漏洞，引發(fā)尋租等問(wèn)題。

2 供給模式的變革

21世紀(jì)以來(lái)，隨著信息技術(shù)高速發(fā)展，科技給人們的生活帶來(lái)前所未有的便利。方便快捷的各類軟件產(chǎn)生了巨量數(shù)據(jù)信息流。大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)和發(fā)展，表現(xiàn)為海量數(shù)據(jù)的生產(chǎn)、共享和應(yīng)用。大數(shù)據(jù)技術(shù)的出現(xiàn)，給公租房的規(guī)劃建設(shè)、合理分配和后期管理運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一種更加科學(xué)、高效、準(zhǔn)確的模式。大數(shù)據(jù)已經(jīng)滲透到當(dāng)今每一個(gè)行業(yè)和業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域，成為重要的生產(chǎn)因素。大數(shù)據(jù)信息平臺(tái)可以搜集房企的住房建設(shè)質(zhì)量評(píng)價(jià)、住戶的反饋意見(jiàn)，為公租房建設(shè)的合作企業(yè)選拔、居民置辦房屋提供可靠參考。利用大數(shù)據(jù)工具可以收集申請(qǐng)公租房的居民的信息，核實(shí)其是否具備公租房保障資格，保證公租房的分配公平公正合理，也能為已經(jīng)享受公租房的居民由于收入提高需要退出保障系列提供依據(jù)[4-5]。

3 思考與展望

公租房的統(tǒng)籌規(guī)劃、合理分配以及經(jīng)營(yíng)管理需要依靠法律保障，依托大數(shù)據(jù)信息平臺(tái)有序運(yùn)作。通過(guò)總結(jié)分析現(xiàn)有公租房模式及問(wèn)題提出以下改進(jìn)建議：

通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，了解住房租賃市場(chǎng)存量，結(jié)合人口預(yù)測(cè)和租賃住房需求預(yù)測(cè)，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)公租房，科學(xué)合理地進(jìn)行公租房的選址，需求分析及供給模式制定研究。政府盤活存量商品房(商品房、空置保障房)，對(duì)符合要求的租戶進(jìn)行不同等級(jí)的租金補(bǔ)貼，同時(shí)鼓勵(lì)用人單位適當(dāng)補(bǔ)貼。合理簡(jiǎn)化申請(qǐng)證明材料，讓群眾更方便、更快捷地享受公租房保障；大力推行公租房網(wǎng)上申請(qǐng)配租和資格聯(lián)網(wǎng)審核；嚴(yán)格監(jiān)督考核和分配公開(kāi)，確保任 務(wù)落實(shí)和分配公平。結(jié)合政府介入和市場(chǎng)機(jī)制，嚴(yán)格控制高收入居民進(jìn)入，做到個(gè)人收入、個(gè)人信用完全透明化；各地房地產(chǎn)管理部門和社會(huì)保障部門組織成立專門機(jī)構(gòu)，安排專業(yè)人士，嚴(yán)格審核申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，結(jié)合線上通過(guò)信息數(shù)據(jù)篩查和線下走訪的方式，分階段進(jìn)行動(dòng)態(tài)復(fù)核，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

大數(shù)據(jù)在公租房供給模式中的應(yīng)用尚處于摸索階段，各級(jí)住建委對(duì)于大數(shù)據(jù)信息平臺(tái)的建立工作正處于初級(jí)階段，方式方案還不完善，數(shù)據(jù)搜集還不完整。不可否認(rèn)的是，大數(shù)據(jù)技術(shù)在公租房供給模式中的應(yīng)用將成為今后公租房供給模式研究的發(fā)展趨勢(shì)。

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