高 晶

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是在城區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同土地級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估出某一估價(jià)日期、某一土地開發(fā)水平在法定最高年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均地價(jià)[1]?；鶞?zhǔn)地價(jià)是國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要途徑，在規(guī)劃土地市場(chǎng)交易、提高土地資源利用率、指導(dǎo)國土管理工作、優(yōu)化土地空間配置等方面有重要作用[2]。按照吉林省國土資源廳的相關(guān)要求，結(jié)合各市縣實(shí)際情況，有關(guān)部門對(duì)2015年城鎮(zhèn)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了新一輪的調(diào)整與更新。

土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整與更新涉及大量的圖形數(shù)據(jù)和專題屬性數(shù)據(jù)，定位和運(yùn)算的精度要求非常高，在計(jì)算機(jī)技術(shù)高速發(fā)展的今天，借助地理信息系統(tǒng)（GIS）平臺(tái)建立新型的行業(yè)服務(wù)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，在運(yùn)算的速度、精度、更新成果的分析方面，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義[3][4]。本文以大安市為研究區(qū)域，依托本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，以ArcGIS為技術(shù)支撐，從空間維度和時(shí)間維度兩方面進(jìn)行對(duì)比分析[5]，在把握城市地價(jià)空間分布和變化規(guī)律的同時(shí)，為全省啟動(dòng)下一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的更新與調(diào)整服務(wù)。

一、區(qū)域概況

大安市位于吉林省西北部，地處松嫩平原腹地，位于東經(jīng)123°08′45″～124°21′56″，北緯44°57′00″～45°45′51″[6]。東隔嫩江與黑龍江省毗鄰，南與松原市接壤，西與洮南市、通榆縣毗連，北靠洮兒河與鎮(zhèn)賚縣為鄰。全市東西長(zhǎng)95公里，南北寬90 公里，總面積為4879 平方公里[7]。大安市位于中蒙大通道，是長(zhǎng)白高速公路、通讓鐵路和圖烏公路的交匯點(diǎn)，鐵路貫穿12 個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），有大小火車站12個(gè)，大安北站為國家二級(jí)編組站，長(zhǎng)春—白城的快鐵客運(yùn)站也位于大安。隨著國家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，琿烏高速公路、快速鐵路、G302一級(jí)公路、省道大通線、齊大線、舍開線，以及嫩通高速、大廣高速及距離大安不到40公里松原機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，使大安市成為吉林省唯一的具有公、鐵、水、空四位一體立體交通網(wǎng)絡(luò)的城市[8]。大安市居于月亮泡斷陷構(gòu)造區(qū)松嫩低平原南部，地勢(shì)平坦。全市地形分三個(gè)地貌區(qū)，中西部為洮兒河低平地區(qū)，東北部為嫩江臺(tái)地低濕地區(qū)，南部為坨甸相間分布區(qū)。其自然資源充足，境內(nèi)“一江兩河”（嫩江、洮兒河、霍林河）環(huán)繞，年均過境水量207.74 億立方米，水域面積109.5萬畝，占總面積的14.96%，在吉林省處于第二位，其中可養(yǎng)魚水面占42.6%，有大型水庫1座，中型水庫2 座，最大的月亮泡水庫可蓄水10億立方米，地下水儲(chǔ)量3.19億立方米/年，在東北四省區(qū)占第二位[9]。生物資源豐富，大安市是吉林省著名的淡水魚產(chǎn)地，產(chǎn)量占吉林省總產(chǎn)量的13%。大安市境內(nèi)有新石器時(shí)代遺址、殷商漢書遺址、遼金半山遺址、清朝公主陵等古文化遺存104處。大安市著名景點(diǎn)有嫩江灣國家濕地公園等，為城區(qū)營(yíng)造了良好的自然景觀環(huán)境及生態(tài)環(huán)境。

二、數(shù)據(jù)來源與分析方法

本文在研究過程中用到的數(shù)據(jù)是以大安市2010 年的土地級(jí)別矢量數(shù)據(jù)和基準(zhǔn)地價(jià)表以及2016年大安市基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，分析土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的空間時(shí)間變化。

大安市2010 年基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中，土地級(jí)別矢量數(shù)據(jù)等采用的坐標(biāo)系為自由坐標(biāo)系，2015年根據(jù)吉林省國土省廳文件，新一輪的基準(zhǔn)地價(jià)更新工作采用的坐標(biāo)系統(tǒng)一為1980西安坐標(biāo)系，中央子午線為126度的標(biāo)準(zhǔn)國家統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)。因此如果將兩者進(jìn)行落位比對(duì)，必須利用平面四參數(shù)轉(zhuǎn)換模型，對(duì)2010 年矢量數(shù)據(jù)進(jìn)行坐標(biāo)轉(zhuǎn)換，其模型公式為：

根據(jù)模型工具可得到級(jí)別變化的區(qū)域，如土地級(jí)別從二級(jí)升到一級(jí)表示該地塊2015 年較2010 年土地級(jí)別提高一級(jí)。計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)變化的區(qū)域，將變化幅度值分成若干區(qū)段顯示地價(jià)，因?yàn)閮奢喕鶞?zhǔn)地價(jià)的容積率不同，所以將商服、住宅不同用途的兩輪基準(zhǔn)地價(jià)分別轉(zhuǎn)換成樓面地價(jià)行比較。如圖例31～50，表示此區(qū)間2015年較2010年價(jià)格增長(zhǎng)幅度在31%～50%之間。

三、空間變化分析

利用ArcGIS 分析工具，得出大安市2010～2015年時(shí)間段土地級(jí)別空間變化圖（見圖1）。

圖1 大安市土地級(jí)別空間變化

通過對(duì)大安市土地級(jí)別空間變化對(duì)比得知，2010～2015 年大安市四個(gè)級(jí)別的土地面積分別從75.52公頃擴(kuò)大到105.9公頃，150.16公頃擴(kuò)大到242.63 公頃，282.26 公頃擴(kuò)大到463.51 公頃，1497.31公頃擴(kuò)大到4225.92公頃，其增長(zhǎng)幅度如圖2所示。

圖2 2010-2015年大安市土地級(jí)別面積增長(zhǎng)

從圖2 可見，Ⅰ級(jí)地面積增長(zhǎng)幅度最小，為40%。增加的主要區(qū)域?yàn)橄蚰蠌挠缹幝费由斓搅隋\華路路段，主要分布在商服步行街、小商品批發(fā)市場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)等大型綜合性商場(chǎng)周邊，這部分區(qū)域?qū)儆诖蟀彩行屡d商服中心，也是市級(jí)商服中心；Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)地面積增長(zhǎng)幅度相當(dāng)，分別為62%和64%。從《2015-2020 年大安市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和招商引資策略》中能看出大安市發(fā)展重點(diǎn)正在逐漸北移，隨著棚戶區(qū)的改建，城市主干道、干道的修建、周邊配套設(shè)施的逐步完善、重點(diǎn)初中、高中的逐步發(fā)展，Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)地均向北有一定的延展；Ⅳ級(jí)地面積增長(zhǎng)幅度最大，為182%。Ⅳ級(jí)地新增加的定級(jí)區(qū)域?yàn)橐?guī)劃的未來開發(fā)區(qū)建設(shè)區(qū)域以及中心城區(qū)向周圍擴(kuò)展區(qū)域，包括玉龍湖、南湖等濕地系統(tǒng)建設(shè)區(qū)域，大通公路、濱江大道兩側(cè)區(qū)域等。由此看出，大安市土地級(jí)別的分布是以Ⅰ級(jí)地為單中心，呈現(xiàn)圈層式結(jié)構(gòu)狀態(tài)，向四周逐漸擴(kuò)散，在全市范圍內(nèi)呈現(xiàn)出遞減變化趨勢(shì)，具有一定的連續(xù)性[10]。

四、基準(zhǔn)地價(jià)空間變化分析

利用ArcGIS 分析工具，得出大安市2010～2015 年時(shí)間段基準(zhǔn)地價(jià)空間變化圖（見圖3、圖4、圖5）。

圖3 大安市商服用途基準(zhǔn)地價(jià)空間對(duì)比

圖4 大安市住宅用途基準(zhǔn)地價(jià)空間對(duì)比

圖5 大安市工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)空間對(duì)比

由圖3、圖4、圖5 可見，2015 年與2010 年相比，大安市各個(gè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)水平上升幅度較大，其中商服和住宅用途的基準(zhǔn)地價(jià)總體呈現(xiàn)中心向外圍增長(zhǎng)幅度逐漸增加的趨勢(shì)，增加變化的區(qū)域基本相同。

首先，商服、主宅基準(zhǔn)地價(jià)變化增加的區(qū)域大致分為4類，第1類包含3個(gè)區(qū)域，分別為2015年較2010年土地級(jí)別（Ⅰ級(jí)、Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)）不變的區(qū)域；第2 類包含1 個(gè)區(qū)域，為2015 年較2010 年Ⅳ級(jí)級(jí)別不變的區(qū)域；第3類包含2個(gè)區(qū)域，分別是2015 年較2010 年土地級(jí)別上升1 級(jí)的區(qū)域（Ⅱ級(jí)升Ⅰ級(jí)、Ⅲ級(jí)升Ⅱ級(jí)）；第4 類為2015 年較2010年Ⅳ級(jí)升Ⅲ級(jí)的區(qū)域，這4類基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)幅度依次增高。

其次，在Ⅰ～Ⅲ級(jí)地內(nèi)，商服、住宅基準(zhǔn)地價(jià)上漲幅度與級(jí)別呈負(fù)相關(guān)性，級(jí)別越高上漲幅度越小，級(jí)別越低上漲幅度越大。以住宅為例，2015 年較2010 年在Ⅰ～Ⅲ級(jí)地內(nèi)，地價(jià)上漲幅度分別為24%、21%和20%。末級(jí)地地價(jià)上漲幅度最大，末級(jí)住宅用地地價(jià)上漲幅度為34%。這是因?yàn)棰窦?jí)、Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)地之間，土地級(jí)別越高，所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、公用設(shè)施等配套越完善，區(qū)域發(fā)展越成熟，因此地價(jià)增長(zhǎng)幅度越低，末級(jí)地即Ⅳ級(jí)地上漲幅度最大，這是因?yàn)殡S著大安市的不斷擴(kuò)展，中心城區(qū)的擴(kuò)大，政府工作重心的逐漸北移，城鄉(xiāng)結(jié)合部作為下一步城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，伴隨著玉龍湖等濕地生態(tài)公園旅游開發(fā)區(qū)的創(chuàng)建，以及周邊交通網(wǎng)絡(luò)的逐步形成，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，重點(diǎn)中學(xué)等配套設(shè)施的進(jìn)一步提高，高檔小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，商服、住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)增幅最快也在情理之中。

再次，工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)增加變化的區(qū)域分為4類，第1 類包含2 個(gè)區(qū)域，分別為2015 年較2010年土地級(jí)別（Ⅰ級(jí)、Ⅱ級(jí)）不變的區(qū)域；第2 類包含2個(gè)區(qū)域，為2015年較2010年（Ⅲ級(jí)、Ⅳ級(jí)）級(jí)別不變的區(qū)域；第3類包含2個(gè)區(qū)域，分別是2015年較2010年土地級(jí)別上升1級(jí)的區(qū)域（Ⅱ級(jí)升Ⅰ級(jí)、Ⅲ級(jí)升Ⅱ級(jí)）；第4 類為2015 年較2010 年Ⅳ級(jí)升Ⅲ級(jí)的區(qū)域，這4類基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)幅度依次增高。

最后，工業(yè)用地Ⅰ級(jí)、Ⅱ級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)幅度不高，Ⅲ級(jí)、Ⅳ級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)有大幅度的增長(zhǎng)，尤其Ⅳ級(jí)增長(zhǎng)幅度為70%。隨著大安市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，土地資源的稀缺問題也愈加嚴(yán)重，大安市政府通過調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，改進(jìn)并完善供地方式，運(yùn)用先進(jìn)的工業(yè)園區(qū)管理模式等手段，在一定程度上解決了工業(yè)用地資源緊缺，加強(qiáng)了對(duì)土地資源的集約利用。大安市集中工業(yè)園區(qū)、大安工業(yè)新區(qū)的創(chuàng)建與發(fā)展，使本輪工業(yè)用地Ⅲ級(jí)、Ⅳ級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)有了突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)。

以ArcGIS 地理信息系統(tǒng)軟件為技術(shù)支撐，對(duì)大安市2010～2015 年土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間空間進(jìn)行分析。研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過五年的時(shí)間，大安市各級(jí)別的土地面積均有較大幅度的增長(zhǎng)?？臻g上，其土地級(jí)別的分布是以Ⅰ級(jí)地為單中心，呈現(xiàn)圈層式結(jié)構(gòu)狀態(tài)，向四周逐漸擴(kuò)散，具有一定的連續(xù)性。基準(zhǔn)地價(jià)呈明顯上漲趨勢(shì)，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和商服、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的變化規(guī)律稍有不同，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)在Ⅰ、Ⅱ級(jí)地之間呈負(fù)相關(guān)，在Ⅲ、Ⅳ級(jí)地之間呈正相關(guān)，大安市政府通過調(diào)整用地機(jī)構(gòu)，改進(jìn)并完善供地方式，運(yùn)用先進(jìn)的工業(yè)園區(qū)管理模式等手段，使得工業(yè)園區(qū)得到了極大的發(fā)展，大安市整體的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值也獲得了顯著的提高。