遷入人口對(duì)成都市住宅市場(chǎng)支撐作用分析

●刁龍全

一、背景

人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化深刻影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)，中長(zhǎng)期內(nèi)各城市人口數(shù)量走勢(shì)的差別將導(dǎo)致其房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。自外地遷入人口則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有顯著正向影響，而青年人口的遷入能夠改善城市人口老齡化水平，進(jìn)而激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。自2017年以來(lái)，成都、西安、杭州等城市先后降低落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)，在全國(guó)范圍內(nèi)掀起城市間“搶人大戰(zhàn)”。數(shù)據(jù)顯示，自2017年7月至2019年5月，成都市累計(jì)落戶(hù)人才28.26萬(wàn)人，其中青年人才占比高達(dá)99.3%。青年人的大量遷入，對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是新建商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大支撐作用。

二、數(shù)據(jù)來(lái)源

本文采用成都市新建商品住宅公證搖號(hào)購(gòu)房的真實(shí)成交數(shù)據(jù)作為住宅市場(chǎng)需求。2018年5月15日起，成都市施行以家庭為單位的新房搖號(hào)政策，并將家庭劃分為棚改（拆遷棚改購(gòu)房需求）、剛需（首套剛需購(gòu)房需求）、普通（二套改善購(gòu)房需求）三類(lèi)。搖號(hào)認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊?，成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站（www.cdfangxie.com）將公示中簽購(gòu)房者基本信息，包括其全部家庭成員身份證號(hào)碼前6位。結(jié)合各城市行政區(qū)劃代碼，可以明確每名購(gòu)房人的籍貫，進(jìn)而為分析遷入人口對(duì)成都市住宅市場(chǎng)的支撐提供數(shù)據(jù)支撐。通過(guò)收集整理2018年5月15日至12月31日公示信息，刪除部分錯(cuò)誤、遺漏數(shù)據(jù)后，共獲35656條購(gòu)房記錄、涉及58018名購(gòu)房者。

為分析外來(lái)人口對(duì)住宅市場(chǎng)影響的空間分布，需對(duì)各城市及成都市各區(qū)（市）縣就行分級(jí)。參照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局劃分標(biāo)準(zhǔn)，本文所指為一線城市為北京、上海、廣州、深圳，二線城市為省會(huì)和其他副省級(jí)城市，其他城市為三線及以下城市。成都為典型單中心圈層結(jié)構(gòu)城市，根據(jù)市民普遍認(rèn)知和本地住宅市場(chǎng)慣例，將原主城區(qū)及高新區(qū)劃為一圈層，其他近郊區(qū)為二圈層，遠(yuǎn)郊市縣為三圈層。

三、遷入人口住宅需求的圈層結(jié)構(gòu)

（一）不同圈層住宅市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)

通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，2018年5月15日至12月31日期間，成都市共有192個(gè)商品住宅項(xiàng)目完成公證搖號(hào)、共計(jì)供應(yīng)住宅5.9萬(wàn)套，其中一二三圈層占比分別為11.6%、51.4%、37%，二圈層為供給主力區(qū)域（見(jiàn)表1）。同期認(rèn)購(gòu)數(shù)量?jī)H為3.56萬(wàn)套，市場(chǎng)總供求比達(dá)1.66，呈現(xiàn)供大于求趨勢(shì)，其中一二三圈層分別為1.33、1.63、1.86，供求比梯次遞增。

表1 不同圈層的住宅供需結(jié)構(gòu)

（二）按遷入人口遠(yuǎn)近程度分的住宅需求圈層結(jié)構(gòu)

總的來(lái)看，籍貫為成都市、市內(nèi)省外、相鄰省份、不相鄰省份的購(gòu)房者占比分別為 47%、41.6%、4.7%、6.7%，其中非成都籍貫購(gòu)房者占比高達(dá)53%，對(duì)住宅市場(chǎng)需求貢獻(xiàn)顯著（見(jiàn)表2）。橫向來(lái)看（行占比，下同），市外省內(nèi)、相鄰省份、不相鄰省份購(gòu)房者占比隨著圈層由內(nèi)向外遞減，對(duì)一二三圈層住宅市場(chǎng)的支撐作用將由內(nèi)向外衰減?？v向來(lái)看（列占比，下同），在成都籍貫購(gòu)房者中，分布在三圈層的比例最高、達(dá)49.6%，而三類(lèi)非成都市籍貫購(gòu)房者則分布在二圈層最多，占比均在60%以上、遠(yuǎn)高于二圈層52.6%的平均占比?？ǚ綑z驗(yàn)結(jié)果顯示，按遠(yuǎn)近程度分的三類(lèi)購(gòu)房者的圈層分布兩兩之間具有顯著統(tǒng)計(jì)差別（95%置信水平，下同）。具體來(lái)說(shuō)，這三類(lèi)購(gòu)房者各自在一圈層的分布比例分別為13.4%、17.4%、23.4%，呈現(xiàn)隨距離增加而增加趨勢(shì)，且均高于成都市籍貫購(gòu)房者比例9.2%，對(duì)于一圈層的偏好可見(jiàn)一斑。

表2 按遠(yuǎn)近程度分的不同圈層購(gòu)房者分布（人）

（三）按遷入人口城市等級(jí)分的住宅需求圈層結(jié)構(gòu)

總的來(lái)看，籍貫為成都市、一線城市、二線城市（不含成都，下同）、三線及以下城市購(gòu)房者占比分別為47%、0.1%、3.9%、49%，三線及以下城市遷入人口仍是支撐成都市住宅市場(chǎng)的主力（見(jiàn)表3）。橫向來(lái)看，一、二線城市購(gòu)房者比重隨圈層由內(nèi)向外衰減，對(duì)住宅市場(chǎng)支撐作用減弱，而三線城市比例在一二圈層并無(wú)區(qū)別?？v向來(lái)看，三類(lèi)非成都市籍貫購(gòu)房者同樣分布在二圈層最多，一二圈層合計(jì)占比均超過(guò)75%，遠(yuǎn)超64.8%的平均水平?？ǚ綑z驗(yàn)結(jié)果顯示，這三類(lèi)購(gòu)房者的圈層分布兩兩之間具有顯著統(tǒng)計(jì)差別，其分布在一、二圈層的比例隨著城市等級(jí)下降而遞減，而三圈層的比例隨城市等級(jí)遞減而遞增。

表3 按城市等級(jí)分的不同圈層購(gòu)房者分布

（四）按遷入人口四大區(qū)域分的住宅需求圈層結(jié)構(gòu)

總的來(lái)看，籍貫為成都市、東部、中部、東北、西部（不含成都，下同）購(gòu)房者占比分別為 47%、1.8%、3.3%、0.8%、47.1%，西部地區(qū)遷入購(gòu)房者是主要來(lái)源，且東北地區(qū)占比最少（見(jiàn)表4）。橫向來(lái)看，中部地區(qū)的購(gòu)房者占比雖與西部地區(qū)差距較大，但是東部地區(qū)數(shù)量的2倍、東北的3～4倍，是遷入住宅需求第二大需求來(lái)源。類(lèi)似地，來(lái)自東部、中部、東北遷入購(gòu)房者的占比隨著圈層由內(nèi)向外衰減?？v向來(lái)看，四大區(qū)域購(gòu)房者同樣分布在二圈層最多，除西部外一二圈層合計(jì)占比均在85%左右。卡方檢驗(yàn)結(jié)果顯示，各區(qū)域的購(gòu)房者的圈層分布兩兩之間同樣具有顯著統(tǒng)計(jì)差別，東部地區(qū)購(gòu)房者中分布在一圈層的比例高于其他地區(qū)。

表4 按四大區(qū)域分的不同圈層購(gòu)房者分布

四、遷入人口購(gòu)房需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

（一）細(xì)分市場(chǎng)的住宅供需結(jié)構(gòu)

從細(xì)分市場(chǎng)看（因拆遷棚改購(gòu)房需求占比較小且政策性較強(qiáng)，本文不作分析），首套剛需房市場(chǎng)供求比（1.34）低于二套改善房（1.81），且這一趨勢(shì)在一二三圈層均得到保持，但二套改善房市場(chǎng)中二圈層供求比高于一三圈層，與總供求比隨圈層遞增的趨勢(shì)相異（見(jiàn)表5）。

表5 不同細(xì)分市場(chǎng)住宅供需結(jié)構(gòu)

（二）按遷入人口遠(yuǎn)近程度分的細(xì)分市場(chǎng)的住宅需求結(jié)構(gòu)

總的來(lái)看，棚改、首套剛需、二套改善三類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)需求占比為2.6%、58.3%、39.1%，首套剛需房是需求的主力（見(jiàn)表6）。橫向來(lái)看，首套剛需房市場(chǎng)上遷入人口占比為51.7%，較二套改善房市場(chǎng)低4.9個(gè)百分點(diǎn)。且首套剛需房市場(chǎng)上按遠(yuǎn)近程度分的三類(lèi)購(gòu)房者占比均低于其在二套改善房市場(chǎng)占比，遷入人口對(duì)于剛需房市場(chǎng)的支撐能力低于改善房市場(chǎng)。縱向來(lái)看，市內(nèi)省外遷入人口購(gòu)買(mǎi)三類(lèi)房屋占比與全市平均基本相當(dāng)，而相鄰省份和不相鄰省份兩類(lèi)遷入人口購(gòu)買(mǎi)二套改善住房比例高于平均。

表6 按遠(yuǎn)近程度分的細(xì)分市場(chǎng)購(gòu)房者分布

（三）按遷入人口城市等級(jí)分的細(xì)分市場(chǎng)的住宅需求結(jié)構(gòu)

橫向來(lái)看，首套剛需房市場(chǎng)上自各線城市遷入人口占比均低于二套改善房市場(chǎng)，遷入人口對(duì)于剛需房市場(chǎng)的支撐能力低于改善房市場(chǎng)。縱向來(lái)看，一二線城市遷入人口購(gòu)買(mǎi)剛需房比例略低于全市平均，購(gòu)買(mǎi)改善房比例遠(yuǎn)高于全市平均，二者幾乎各占50%左右（見(jiàn)表 7）。

表7 按城市等級(jí)分的不同細(xì)分市場(chǎng)購(gòu)房者分布

（四）按遷入人口四大區(qū)域分的細(xì)分市場(chǎng)的住宅需求結(jié)構(gòu)

橫向來(lái)看，首套剛需房市場(chǎng)上自東部、中部、東北遷入人口占比為5.4%，略低于二套改善房市場(chǎng)的6.9%?？v向來(lái)看，四大區(qū)域遷入人口購(gòu)剛需房比例均低于成都市籍貫購(gòu)房者，但二套改善房比卻更高（見(jiàn)表8）。

表8 按四大區(qū)域分的不同細(xì)分市場(chǎng)購(gòu)房者分布

五、結(jié)論

本文分析了成都市遷入人口住宅市場(chǎng)的空間結(jié)構(gòu)、圈層結(jié)構(gòu)和細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，得出以下結(jié)論：

遷入人口占購(gòu)房者總數(shù)的53%，對(duì)成都市住宅市場(chǎng)貢獻(xiàn)顯著，已成為最大的住宅需求群體，其中又以市內(nèi)省外地區(qū)、三線及以下城市、西部地區(qū)遷入人口為主。針對(duì)上述地區(qū)購(gòu)房者居住習(xí)慣、品質(zhì)要求、風(fēng)格偏好的調(diào)查研究，或?qū)⒂兄谶M(jìn)行更為精細(xì)的市場(chǎng)區(qū)隔，提升住宅產(chǎn)品的接納度。

遷入人口的購(gòu)房需求主要分布在一二圈層，對(duì)成都市住宅市場(chǎng)的支撐作用由內(nèi)向外衰減，越是來(lái)自發(fā)達(dá)地區(qū)的購(gòu)房者越傾向于購(gòu)買(mǎi)一二圈層住宅。即便是來(lái)自西部及三線以下城市的遷入人口，在一二圈層的分布比例也較成都市戶(hù)籍購(gòu)房者高出不少。由此可見(jiàn)成都市住宅市場(chǎng)中心極化現(xiàn)象明顯，區(qū)域間發(fā)展不均衡現(xiàn)象突出，遠(yuǎn)郊區(qū)住宅市場(chǎng)更難享受到人口遷移政策的紅利，開(kāi)發(fā)商在制定開(kāi)發(fā)策略時(shí)理應(yīng)將這一因素納入考量。

遷入人口在首套剛需、二套改善房市場(chǎng)占比均超過(guò)50%，但對(duì)前者支撐能力低于二后者。一二線城市等發(fā)達(dá)地區(qū)遷入人口購(gòu)買(mǎi)二套改善房的比例均在50%左右，遠(yuǎn)高于成都市戶(hù)籍購(gòu)房者和全市平均。這一地區(qū)遷入人口強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)能力值得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注，在后續(xù)開(kāi)發(fā)中加大針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)力度。