營改增下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

潘鳳

摘要：數(shù)理模型分析結(jié)果表明，“營改增”對各房地產(chǎn)企業(yè)稅負形成的影響主要集中在可抵扣進項稅、增值稅稅率以及采購成本金額等在營業(yè)額中所占比例等方面上。為減輕“營改增”大背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力，本文對企業(yè)稅收籌劃情況作出思考，并探析相應(yīng)的優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;稅負;策略探究

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟體系的重要構(gòu)成部分，其發(fā)展情況影響人們的生活及社會經(jīng)濟。縱觀我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)“營改增”政策的實施能有效協(xié)助其規(guī)避重復(fù)征稅，提升經(jīng)濟效益。在“營改增”政策實施的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)稅制改革相繼推行，對行業(yè)應(yīng)上繳的各種稅均形成較明顯的影響。本文從納稅籌劃角度出發(fā)，對“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)有效稅收籌劃的策略進行分析。

一、“營改增”改革的背景分析

2012年我國在全國各地推行“營改增”試點，增加稅收革新力度。“營改增”具體是指營業(yè)稅改征增值稅。從計稅原理的層面上分析，增值稅是針對商品制造、流通、勞務(wù)服務(wù)內(nèi)數(shù)個流程新增價值或商品附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。2016年5月1日，“營改增”政策全面推行，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅被統(tǒng)一征收9%的增值稅所代替，征收范疇也相應(yīng)拓展，將與建筑企業(yè)有關(guān)的工程、安裝、裝修養(yǎng)護等項目均整合至其中[1]。

二、“營改增”稅制改革前我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅實況

在“營改增”稅收政策實施前，與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅制相關(guān)的稅種類型繁多，以營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅等為典型代表。其中前三項稅種占據(jù)主導(dǎo)地位。稅制改革實施前，房地產(chǎn)企業(yè)商品房出售時依照售價的5%上繳銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅;企業(yè)售房收入與扣除項目兩者的差值是影響土地增值稅高低的主要因素，扣除項目包括為獲得土地使用權(quán)所支付的資金金額、開發(fā)成本與費用、對外轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)稅金以及稅務(wù)部門設(shè)定的他類扣除金額。在設(shè)定增值率時主要是以增值額在扣除項目內(nèi)所占比率為參照標準，這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)上上級部門繳納土地增值稅費用的合理性。

針對企業(yè)所得稅，其被廣泛的定義為內(nèi)資企業(yè)與經(jīng)營單位在業(yè)務(wù)運營過程中所獲得一種稅種類型，本質(zhì)上和他類所得征收稅基本上沒有區(qū)別。和公司相比較，其納稅人范疇相對較廣闊。企業(yè)所得稅納稅人實質(zhì)上就是國內(nèi)內(nèi)資企業(yè)與其他組織，但要求以上機構(gòu)在發(fā)展中一定要推行獨立型經(jīng)濟核算機制，是房地產(chǎn)企業(yè)的一種主要稅負，20%的企業(yè)所稅適用對象基本是微小型企業(yè)，其他企業(yè)所得稅稅率大體上是25%。開發(fā)所獲經(jīng)濟效益的高低是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅負壓力輕重程度的主要影響因素，所其和土地增值稅在稅負上具有一定趨同性[2]。

三、“營改增”稅制改革對我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的影響

（一）對營業(yè)稅及增值稅形成的影響：“營改增”稅改政策在房地產(chǎn)行業(yè)中實施后，行業(yè)就步入至上繳增值稅的發(fā)展階段?，F(xiàn)階段，針對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率的傾向性意見基本達成，針對一般納稅人房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率為9%，企業(yè)可以依照增值稅有關(guān)條例對進項稅額作出抵扣行為，這能明顯減少上繳營業(yè)稅階段工程材料成本中承擔增值稅后再次征稅問題發(fā)生率，但也衍生出如下兩點問題[3]：①結(jié)合相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)在一線城市中，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本大概有50%是地價款組成的，并且要獲得可抵扣的增值稅進項稅專用發(fā)票存在較大難度;②拆遷補償費、市政大配套費等他類難以獲得取可抵扣的增值稅專用發(fā)票，此時增值稅稅負壓力明顯增加。

（二）對土地增值稅形成影響：形成的影響主要體現(xiàn)在已上繳的增值稅層間上。因為上繳營業(yè)稅期間銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅是5%，是價內(nèi)稅，對價格高低形成的影響不大，在測算增值數(shù)額環(huán)節(jié)中還能被抵扣。但是調(diào)整為征收征增值稅后，稅率預(yù)計上升至9%，增值稅屬于價外稅的范疇，增值額度在計算過程中，已上繳的增值稅不作為抵扣項目，那么將會造成土地增值稅的增值率明顯增加，土地增值稅稅負也有相應(yīng)提升。因此，營改增之后，企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)計算繳納土地增值稅，扣除項目中不包含企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納的增值稅。

四、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的策略

（一）增值稅的稅收籌劃

1.增加了扣除項目金額

“營改增”稅制推行期間，房地產(chǎn)企業(yè)為降低增值稅應(yīng)上繳稅費對應(yīng)的額度，可以通過提高扣除項目資金數(shù)額的形式去達成，這有益于減輕企業(yè)在運營期間的納稅負擔。認真閱讀稅收政策，發(fā)現(xiàn)裝修費是可以被抵扣的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用以上政策性優(yōu)惠，對建筑工程予以精裝修，借此方式去提升扣除項目金額。獲得增值稅專用發(fā)票的形式并不單一，企業(yè)可以利用外包業(yè)務(wù)的方法去取得，當借款利息被整合至開發(fā)間接費用后，有益于增加扣除費用數(shù)額，提升了對增值稅納稅工作籌劃的工作效率。

2.開發(fā)普通標準住宅

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一種主要稅種。土地增值稅免征政策的制定與推行，宗旨是協(xié)助企業(yè)減輕本項稅種的納稅壓力，拓展普通標準住宅的開發(fā)規(guī)模，增值金額低于扣除項目的20%。在規(guī)劃土地增值稅期間，企業(yè)還要依照工程所在地區(qū)政策標準的差異性，更有效的落實稅收規(guī)劃工作。

3.科學(xué)選擇供應(yīng)商

“營改增”的全面實施，一般納稅人擁有了使用增值稅專用發(fā)票的權(quán)利，且還能夠使用專用發(fā)票抵扣一些稅款。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，盡量選擇持有一般納稅人身份的供應(yīng)商，以獲得不同稅率的專用發(fā)票，便于進項稅的抵扣。最好不要選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商，盡管選擇該類供應(yīng)商會協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益，但增加的利潤不能實現(xiàn)對進項稅抵扣，得不償失。

4.有效使用稅收優(yōu)惠政策

為促進我國城鎮(zhèn)化建設(shè)進程，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)實施了諸多優(yōu)惠政策能協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”背景下進行更高效的稅收籌劃工作，企業(yè)一定要把握好政策機遇，對其合理且充分使用，進而實現(xiàn)降低納稅額的目標。在增值稅減免稅條例中，設(shè)有較多的減免稅款規(guī)定，比如混合料在制取過程中，若摻入特定建材產(chǎn)品所占比例>30%，可則可予以免稅;使用新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的建筑，則也能享用免稅的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃期間，有效使用以上優(yōu)惠政策，不僅能減輕企業(yè)的稅負壓力，還能明顯提升企業(yè)的社會效益，助力于我國房地產(chǎn)行業(yè)長久、穩(wěn)定發(fā)展。

（二）企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1.優(yōu)先選擇籌資方式

房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式主要有債務(wù)融資、股權(quán)融資、房產(chǎn)信托等，債務(wù)融資又涵蓋了銀行貸款、發(fā)行債券等多種形式。不同的融資方法對企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額形成的影響存在差異，債務(wù)融資能協(xié)助企業(yè)獲得較理想的節(jié)稅效益，但這一定要建立在整體分析運營風(fēng)險的基礎(chǔ)上的，進而保證債務(wù)融資比例的合理性。

2.期間費用的籌劃

稅收相關(guān)法律法規(guī)指出，廣告費、宣傳費在繳稅過程中均是可以被扣除的項目，在抵扣過程中，要規(guī)劃出相對應(yīng)的列支標準。這間接提醒企業(yè)在進行稅收籌劃工作過程中，應(yīng)科學(xué)、充分的使用該標準，這是減少應(yīng)納稅所得金額的有效辦法之一。尤其是針對最近幾年中正處于起步階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在獲得項目預(yù)期營銷收入額度以后，若判斷出廣告費、宣傳費抵扣有剩余，則建議將剩余的部分轉(zhuǎn)移至企業(yè)后續(xù)幾年的結(jié)轉(zhuǎn)工作中，規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)時間不能超過3年。

五、結(jié)束語

自2011年推行營業(yè)稅改增值稅以來，我國歷經(jīng)了多年的稅制改革，已經(jīng)形成了囊括交通運輸、郵電通信及部分現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的“營改增”稅制改革的大格局。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營改增”政策實施后，行業(yè)中很多企業(yè)稅負明顯增加。有效的稅收籌劃是協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更高效益的重要手段之一，在新的稅收制度下，企業(yè)應(yīng)加大對增值稅與所得稅設(shè)的籌劃力度，立足于企業(yè)運營實況，編制有效的稅收籌劃方案，降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負。

參考文獻：

[1]徐雷.“營改增”背景下Y房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收籌劃模式研究[J].中外企業(yè)家，2019，14 （29）：66-67.

[2]王晉光.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃及清算技巧[J].中國集體經(jīng)濟，2019，20 （28）：100-101.

[3]王專華.關(guān)于新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響[J].財會學(xué)習(xí)，2019 （26）：185.