探索城鄉(xiāng)規(guī)劃中容積率確定的合理性

李蓮

（銅仁市城鄉(xiāng)規(guī)劃勘測設(shè)計研究院有限公司 貴州銅仁 554300）

在城鎮(zhèn)化發(fā)展中，要想緩解土地資源緊張的問題，就需要對土地進(jìn)行集約化利用。容積率是一個重要指標(biāo)，其可以對城鎮(zhèn)建設(shè)用地經(jīng)濟效益進(jìn)行評價，還能夠體現(xiàn)出城鎮(zhèn)空間環(huán)境質(zhì)量，其還是一個定量控制指標(biāo)，在城鄉(xiāng)規(guī)劃中具有重要作用，對城鎮(zhèn)的環(huán)境質(zhì)量、交通和面貌具有重要影響，和城鎮(zhèn)公共利益具有緊密聯(lián)系，因此，要實現(xiàn)集約化利用土地的目標(biāo)，就需要對容積率進(jìn)行合理的明確。容積率要做到合理，太高或者是太低都會帶去消極的影響，因此，怎樣確認(rèn)合理的容積率就是當(dāng)前城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計中的一個重要問題。現(xiàn)階段城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計中，對于容積率還缺乏全面、正確的認(rèn)識，沒有科學(xué)先進(jìn)的輔助手段，一般還是靠專家經(jīng)驗或是規(guī)劃工作者確定容積率，不夠客觀和全面，導(dǎo)致很多城鄉(xiāng)居住用地容積率指標(biāo)在實際落實中經(jīng)常被突破或是要調(diào)整，這就需要合理確定容積率。

1 城鄉(xiāng)規(guī)劃中合理容積率存在的問題

當(dāng)前城鄉(xiāng)發(fā)展進(jìn)程日益加快，城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要性日益突出，容積率會對城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計的效果帶去重要影響，然而當(dāng)前在城鄉(xiāng)規(guī)劃中對于容積率的確定還存在一些問題，主要體現(xiàn)在：

1.1 沒有合理的方法

當(dāng)前城市規(guī)劃具有重要意義，通過規(guī)劃能夠提升土地經(jīng)濟利潤，然而還有很多規(guī)劃師還是沒有更新自己的思維模式，不注重量化分析，這就導(dǎo)致容積率的確定會受到影響，會給土地效用發(fā)揮帶去消極影響。

1.2 沒有認(rèn)識到容積率和城鄉(xiāng)規(guī)劃中相關(guān)方面的關(guān)系

對于容積率的確定，有很多影響因素，比如，經(jīng)濟效益、自然因素、社會文化和人的需求、城鎮(zhèn)土地級差、城鎮(zhèn)規(guī)劃和經(jīng)濟實力等，然而當(dāng)前在確定容積率時并沒有全面的思考相關(guān)影響因素以及關(guān)系，導(dǎo)致結(jié)果的準(zhǔn)確性會受到影響[1]。

2 城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計中容積率的合理確定

2.1 清楚容積率和相關(guān)方面關(guān)系

2.1.1 容積率和城市環(huán)境

城市關(guān)系中包含很多內(nèi)容，而容積率就是一個重要影響因素，二者的關(guān)系主要體現(xiàn)在：①開發(fā)強度。土地開發(fā)強度就會受到容積率的直接影響，對于土地開發(fā)并非是沒有限制的，是有上限控制的，這是由于城市環(huán)境承載力是有限的，要是容積率提升，土地開發(fā)商就會加強對于土地的開發(fā)，這樣就導(dǎo)致城市中的人口太過密集，隨之很多方面也會受到影響，進(jìn)而產(chǎn)生一系列的問題，比如，公共設(shè)施壓力變大，會對城市的穩(wěn)定發(fā)展帶去消極的影響；②建筑密度合層數(shù)。容積率就是將建筑和建筑層數(shù)相乘得出的，即在任何一個要開發(fā)地段中，要想提升容積率數(shù)值，可以有兩種選擇，一種是對建筑層數(shù)進(jìn)行增加，另一種方式就是要提升建筑間密度[2]。但是無論是建筑的密度還是層數(shù)，都對城市環(huán)境具有重要影響，建筑層數(shù)屬于城市規(guī)劃中不可缺少的一項指標(biāo)，和很多內(nèi)容都有密切聯(lián)系，比如，景觀和交通等。而建筑密度就會對有關(guān)環(huán)境指標(biāo)帶去影響，比如，綠化、采光和消防等。

2.1.2 容積率和地價

城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計中，地價涉及的內(nèi)容有很多，一般在實際分析中會以政府管理和交易價格為立足點。在交易價格方面，能夠從多個角度分析，比如，單價和總價、熟地價、招標(biāo)地價、地面價等等。而政府管理一般有基準(zhǔn)地價、出讓地價等等。二者之間的關(guān)系主要體現(xiàn)在：首先，樓面地價就是土地出讓單價和容積率之間的比值，因此，在明確單價后，容積率數(shù)值會變大，樓面地價會減少，這對開發(fā)商而言是有益的；要是明確樓面地價，那么容積率增加，單價也會跟隨增加，這種情況對于出讓方而言是有益的[3]。整體而言，不管是出讓方還是開發(fā)商，他們都希望城市容積率能夠體現(xiàn)出最大化；其次，容積率對地價具有重要影響作用，容積率和城市規(guī)模以及中心區(qū)位之間是正相關(guān)關(guān)系；最后，容積率對于地價的影響，還受到土地未來使用性質(zhì)影響，要是土地一樣，那么地價也呈現(xiàn)出規(guī)律，土地使用性質(zhì)主要有三種，分布是商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地，在地價方面，最多的就是商業(yè)性質(zhì)土地用途，最少的就是工業(yè)性質(zhì)用途土地，中間的就是居住地價。

2.1.3 容積率和開發(fā)利潤

二者間關(guān)系呈現(xiàn)出“凸曲線”形式。也就是說，容積率數(shù)值越小，開發(fā)利潤也就越少，容積率數(shù)值越大，開發(fā)利潤也會越大，但是這種情況下的開發(fā)邊際利潤就會變高。如果容積率要是到一定程度，土地開發(fā)就可以得到做多的效益，這時邊際利潤就相當(dāng)于0；要是容積率不斷增加，那么開發(fā)商的土地建設(shè)成本也會增加，這就會對城市環(huán)境帶去消極影響，讓這一地區(qū)樓價會慢慢降低，所以，容積率雖然會給開發(fā)商帶去經(jīng)濟效益，然而在建設(shè)成本增加和樓價降低的情況下，利潤自然也會被相應(yīng)程度的抵消。因此，在競爭激勵的背景下，土地開發(fā)商要想獲得更多的效益，就需要對城市環(huán)境進(jìn)行有效的保護，這就要求對容積率進(jìn)行合理的明確，最大程度的讓其數(shù)值在理想狀態(tài)，促進(jìn)城市的發(fā)展。

2.2 了解對容積率確定產(chǎn)生影響的因素

基于分析容積率和城市地價、環(huán)境和開發(fā)商利潤間關(guān)系，能夠發(fā)現(xiàn)：要想確保容積率確定的合理性，就需要先了解相關(guān)影響因素，主要有：現(xiàn)階段地塊在的區(qū)位；地塊開發(fā)后使用性質(zhì)；地塊周圍各種公共設(shè)施，最關(guān)鍵的就是交通；該地塊現(xiàn)階段的空間環(huán)境，一般就是城市設(shè)計具體要求；還有現(xiàn)階段地塊實際出讓價格[4]。

現(xiàn)階段在城市規(guī)劃行業(yè)中，能夠?qū)θ莘e率進(jìn)行計算和明確的方法有很多，比如，形體模擬法、量化分析法等等，本文就運用后者分析，立足于經(jīng)濟角度建立有關(guān)數(shù)據(jù)模型，進(jìn)而論證和明確容積率。在城市發(fā)展中，城市規(guī)劃過程中會有很多的問題和難題，這可以有效的體現(xiàn)出城市規(guī)劃科學(xué)的特征，即復(fù)雜性和科學(xué)性?？梢员涣炕治龅木褪菑?fù)雜性，且量化分析方法在城市發(fā)展中得到了大規(guī)模的運用，隨著具體運用，也在不斷的發(fā)展，能夠基于數(shù)據(jù)對相關(guān)復(fù)雜現(xiàn)象以及問題實施相應(yīng)的分析以及衡量，再加上工作經(jīng)驗作出合理的判斷，可以對問題復(fù)雜度進(jìn)行推測，促進(jìn)城市規(guī)劃有效性的提升。

2.3 技術(shù)研究和政策引導(dǎo)進(jìn)行結(jié)合

在城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計中，對于容積率的確定，要堅持將技術(shù)研究與政策引導(dǎo)進(jìn)行結(jié)合，技術(shù)屬性是基礎(chǔ)，而政策則發(fā)揮出引導(dǎo)作用。首先，要深度研究小城鎮(zhèn)居住用地容積率確定的技術(shù)，比如，基礎(chǔ)設(shè)施承載力、經(jīng)濟分析模擬、規(guī)劃區(qū)位影響等研究，給容積率的明確提供硬性指標(biāo)。還要加強政策研究，結(jié)合該地區(qū)小城鎮(zhèn)居住用地容積率和用地發(fā)展模式、環(huán)境保護政策和經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)等，如果有需要，可以出臺有關(guān)政策進(jìn)行引導(dǎo)，給規(guī)劃師的工作提供依據(jù)[5]。

3 結(jié)束語

綜上所述，容積率會直接影響到城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性以及合理性，這就需要保證容積率確定的合理性，規(guī)劃師要結(jié)合各方面情況，準(zhǔn)確的對容積率進(jìn)行計算和確定，滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃的需求。