住宅地產(chǎn)項(xiàng)目精裝修工程施工招標(biāo)階段控制要點(diǎn)分析

廈門滕王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,福建 廈門 361000

0 引言

精裝修工程施工招標(biāo)階段在項(xiàng)目全過(guò)程管理中，是承上啟下的階段，起到完善深化設(shè)計(jì)階段，控制指導(dǎo)施工階段的作用。根據(jù)精裝修特點(diǎn)，大部分細(xì)節(jié)都需要在招標(biāo)階段提前把控，如何保證材料正牌、品質(zhì)優(yōu)秀，又可以按工程價(jià)格采購(gòu)，如何保證現(xiàn)場(chǎng)工人高標(biāo)準(zhǔn)施工，以及如何控制總價(jià)，盡量少發(fā)生簽證等，以上幾條都是在精裝修工程施工招標(biāo)階段的控制要點(diǎn)。

1 精裝修工程施工招標(biāo)流程及控制要點(diǎn)

首先與專業(yè)工程師配合再次對(duì)圖紙進(jìn)行審核；接著組織編制工程量清單，同時(shí)編制招標(biāo)文件確定工程質(zhì)量、工期、發(fā)包方式等；然后開始編制控制價(jià)，對(duì)所有材料費(fèi)人工費(fèi)進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，并對(duì)材料進(jìn)行工藝分析，確認(rèn)采用成品采購(gòu)還是現(xiàn)場(chǎng)加工；最后發(fā)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，其中評(píng)標(biāo)過(guò)程中的項(xiàng)目經(jīng)理答辯是重點(diǎn)。

按以上招標(biāo)流程，筆者總結(jié)以下幾個(gè)主要控制要點(diǎn)：

（1）樣板先行：樣板先行有兩個(gè)方面，第一是指設(shè)計(jì)圖紙審定后，所有主要材料小樣（如墻地磚、石材、墻紙、等）均需按指定規(guī)格粘貼上板；第二是指項(xiàng)目精裝修樣板房在招標(biāo)前另行發(fā)包施工完成，其裝修效果及工藝標(biāo)準(zhǔn)，作為項(xiàng)目整體精裝房交房效果的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）專項(xiàng)采購(gòu)：因精裝修工程的復(fù)雜性，需要多產(chǎn)業(yè)配合，配套項(xiàng)目可以廠家直接采購(gòu)，甚至直接委托廠家安裝到位，比如潔具衛(wèi)浴五金、廚房整體櫥柜、成品門、家具及配套軟裝等。

（3）總價(jià)控制：總價(jià)控制的前提就是控制價(jià)要做好，除了工程量清單算全算準(zhǔn)外（圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完整的話，一般問(wèn)題不大），筆者認(rèn)為應(yīng)該引起重視的是套價(jià)問(wèn)題，其人工費(fèi)和主材費(fèi)的市場(chǎng)詢價(jià)工作一定要做到位。

（4）項(xiàng)目經(jīng)理答辯:工人的技術(shù)水平及項(xiàng)目經(jīng)理的管理經(jīng)驗(yàn)，是決定項(xiàng)目施工質(zhì)量的關(guān)鍵，所以在技術(shù)標(biāo)評(píng)審中，項(xiàng)目經(jīng)理答辯打分占比可略高，甚至對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理已完或正在施工的類似工程進(jìn)行實(shí)地考察。

2 案例

2.1 案例背景

項(xiàng)目為福建某地產(chǎn)高端住宅項(xiàng)目，總建筑面積約19 萬(wàn)m2，其中精裝修面積約13 萬(wàn)m2，精裝修項(xiàng)目為：六幢高層1178 戶套房：七種戶型，四種裝修風(fēng)格（意大利、德式、北歐、英式），地下室及一樓大堂、電梯轎箱、各樓層電梯前室均進(jìn)行高檔裝修裝飾，所有硬裝施工到位，衛(wèi)生間潔具五金、廚房整體櫥柜施工到位、主臥整體主柜施工到位，裝修不包含的內(nèi)容為墻紙、家具、大燈具、軟裝飾品。本案例于2014 年2 月啟動(dòng)招標(biāo)，招標(biāo)前七套樣板房已提前完成并對(duì)外開放。

2.2 案例招標(biāo)階段主要控制要點(diǎn)

（1）樣板先行：首先根據(jù)樣板房施工情況以及對(duì)外開放后客戶反映情況，對(duì)整體施工招標(biāo)圖紙進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，對(duì)土建主體工程的現(xiàn)場(chǎng)移交工作面進(jìn)行查驗(yàn)，明確施工交界面，土建基礎(chǔ)工程保證不漏不滲，墻面天棚平整度要達(dá)標(biāo)，水電預(yù)埋預(yù)留點(diǎn)位偏差量要在控制范圍內(nèi)等。接著，就是最重要的控點(diǎn)，收集所有材料小樣進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)。本案例瓷磚小樣41 款：木地板6 款、石材6 款、馬賽克4 款、4 種風(fēng)格開關(guān)插座面板、水電管線材料（通用）。

（2）專項(xiàng)采購(gòu)：圖紙及樣品審核完成后，開始編制招標(biāo)文件及工程量清單，根據(jù)市調(diào)及經(jīng)驗(yàn)，成熟行業(yè)的項(xiàng)目可直接采購(gòu)降低成本，故本案例共分為五個(gè)標(biāo)的：

①裝修工程施工總承包招標(biāo)：按項(xiàng)目規(guī)模，本案例要求投標(biāo)人需具備建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包貳級(jí)以上資質(zhì)，對(duì)發(fā)包人另行專項(xiàng)采購(gòu)的項(xiàng)目負(fù)總承包責(zé)任。

②熱水器專項(xiàng)采購(gòu)：本案例邀請(qǐng)本地市場(chǎng)三家品牌的廠家代表進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，招標(biāo)范圍是提供設(shè)備及數(shù)據(jù)面板，并按招標(biāo)圖紙約定的位置安裝到位。

③衛(wèi)生潔具及配套五金專項(xiàng)采購(gòu)：本案例邀請(qǐng)本地市場(chǎng)反映較好的三家品牌的廠家代表進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，招標(biāo)范圍是僅提供設(shè)備，并指導(dǎo)裝修總包單位安裝到位。

④廚房整體櫥柜專項(xiàng)采購(gòu)：因廈門廚房整體櫥柜市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)較為領(lǐng)先，故本案例優(yōu)先考察本地廠家，邀請(qǐng)四家品牌的廠家代表進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，招標(biāo)范圍是包括櫥柜、包管、拉籃等，在裝修總包單位水電預(yù)埋、墻地面瓷磚鋪貼、吊頂安裝均完成后，廚柜公司進(jìn)場(chǎng)安裝到位，并進(jìn)行成品保護(hù)。

⑤防火門專項(xiàng)采購(gòu)：浙江是防火門大牌較集中的地方，本案例邀請(qǐng)三家在福建市場(chǎng)反映較好的廠家進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，招標(biāo)范圍是提供成品門，并安裝到位，包括門套水泥砂漿塞縫收口等工作。

（3）總價(jià)控制：首先，圖紙完善后，選擇造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)先編制工程量清單，工程子目及數(shù)量在標(biāo)書發(fā)放前發(fā)包方專業(yè)造價(jià)工程師進(jìn)行詳細(xì)復(fù)核，發(fā)標(biāo)15 天內(nèi)如有出入發(fā)包人以答疑形式統(tǒng)一修訂，中標(biāo)后不得對(duì)工程量清單的缺漏錯(cuò)碰進(jìn)行修改。然后，開始針對(duì)材料樣品按招標(biāo)文件約定的品牌進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，申請(qǐng)得到工程價(jià)。最后，人工費(fèi)詢價(jià)需要根據(jù)市場(chǎng)行情，特別木作造型工程，特殊的木作工作會(huì)根據(jù)造型計(jì)價(jià)，比如吊頂收邊金屬條、電視背景造型線等小規(guī)格造型需按每延米單獨(dú)計(jì)取人材機(jī)費(fèi)用。本案例拆分后市場(chǎng)詢價(jià)人工費(fèi)子目30 條。其他水電材料及水泥砂防水材料等基礎(chǔ)人工按造價(jià)信息價(jià)直接計(jì)取。以上準(zhǔn)備工作做好后，直接套入專業(yè)工程計(jì)價(jià)軟件，其他措施費(fèi)、安全文明費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等按最新版本清單計(jì)價(jià)規(guī)范直接生成預(yù)算價(jià)。

（4）項(xiàng)目經(jīng)理答辯:本案例要求項(xiàng)目經(jīng)理必須完成類似工程兩個(gè)以上，有評(píng)為優(yōu)質(zhì)工程的加分。同時(shí)招標(biāo)人組織專家小組從施工流程、施工工藝、對(duì)工人的管理、以及現(xiàn)場(chǎng)安全文明等多圍度對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答辯，甚至對(duì)其已完或在建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察。

2.3 案例成果總結(jié)

本案例共1178 戶套房及配套大堂、前期前室等精裝修工程，于2014 年5 月初開工，12 月底完工，按8 個(gè)月進(jìn)度準(zhǔn)時(shí)完成施工并清掃保潔后上鎖，準(zhǔn)備開始交接物業(yè)。在交房過(guò)程中裝修效果及工藝質(zhì)量均得到小業(yè)方的好評(píng)，交房率100%。第二，是工程造價(jià)的管控基本達(dá)標(biāo)，即使施工過(guò)程中與土建總包交接面的問(wèn)題，增加了一些整改費(fèi)用，但結(jié)算價(jià)也僅超出合同價(jià)0.6%，固定總價(jià)發(fā)包的清單內(nèi)容，沒(méi)有出現(xiàn)任何簽證。

2.4 招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)成功延用

2015 年9 月本案例項(xiàng)目的二期工程724 戶套房繼續(xù)延用一期的招標(biāo)思路，因一期已與材料供應(yīng)商有合作的成功經(jīng)驗(yàn)，在整個(gè)管理過(guò)程中，不僅局部提高了裝修標(biāo)準(zhǔn)（如入戶門鎖改為指紋鎖、主衛(wèi)馬桶蓋升級(jí)為電動(dòng)馬桶蓋等），而且造價(jià)成本比一期還略有下幅。

3 結(jié)論

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目整體精裝修工程，如定位中高檔的產(chǎn)品，其造價(jià)指標(biāo)一般均需超過(guò)2000 元/m2以上，其總造價(jià)已經(jīng)超過(guò)土建主體工程的建安成本，所以精裝修工程工期短、造價(jià)高、工藝相對(duì)復(fù)雜，因此從設(shè)計(jì)開始就要從長(zhǎng)計(jì)議，選型選材都在限額設(shè)計(jì)范圍內(nèi)；而招標(biāo)階段就是如何保證實(shí)現(xiàn)成本最優(yōu)化，以及如何選擇優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)保證施工質(zhì)量。通過(guò)本案例的分析總結(jié)，做好招標(biāo)階段的控制要點(diǎn)：樣板先行、專項(xiàng)采購(gòu)、總價(jià)控制、項(xiàng)目經(jīng)理答辯等工作，造價(jià)方面把握好造價(jià)三要素（人、材、機(jī)）的定價(jià)，務(wù)必做好貼合市場(chǎng)行情，合理利潤(rùn)，通過(guò)有效招標(biāo)尋求到優(yōu)秀施工團(tuán)隊(duì)，是可以實(shí)現(xiàn)為社會(huì)造出物有所值的精品房。