(淮北師范大學(xué) 安徽 淮北 235000)

一、合同法框架下的房屋租賃法律制度

我國房屋租賃法律制度主要由合同法進(jìn)行規(guī)定，法律關(guān)系由合同法進(jìn)行調(diào)整，在合同法的框架下，對(duì)房屋租賃法律制度的專門規(guī)定主要有兩個(gè)方面：

(一)買賣不破租賃。近代民法理論逐漸從重權(quán)屬轉(zhuǎn)移到重利用，把對(duì)弱勢群體權(quán)利的保護(hù)作為重要的價(jià)值取向，為了維護(hù)交易安全，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的生存利益，近代民法不僅在理論層面，更在立法層面突破了合同的相對(duì)性原則，逐漸確立了房屋租賃合同中的“買賣不破租賃原則”，從而進(jìn)一步對(duì)房屋承租人的利益進(jìn)行保護(hù)[1]。我國合同法第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”該規(guī)定確立了買賣不破租賃規(guī)則。

(二)優(yōu)先購買權(quán)。我國是大陸法系國家，很多法律規(guī)則的制定都借鑒了同為成文法系的德國。優(yōu)先購買權(quán)規(guī)則也不例外。該規(guī)則產(chǎn)生于第二次世界大戰(zhàn)之后，最先由德國民法典對(duì)該規(guī)則進(jìn)行了規(guī)定，旨在通過限制出租人的所有權(quán)，從而對(duì)相對(duì)弱勢的承租人的立法保護(hù)。我國在合同法第二百三十條以及2009年最高人民法院作出的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一、二十二、二十三、二十四條，對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)做出了規(guī)定。該條款主要規(guī)定了，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買該房產(chǎn)的權(quán)利，如果出租人沒有在合理期限內(nèi)以合理的方式告知承租人的，對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)造成侵害的，承租人主張損害賠償?shù)?，人民法院予以支持?/p>

二、房屋租賃中的押金問題

(一)租賃合同中押金約定不明。我國合同法并未對(duì)房屋租賃中的押金問題做出詳細(xì)的規(guī)定，主要遵循意思自治原則，由租賃合同的雙方協(xié)議約定。我國的房屋租賃大體上主要有三種模式：(1)由房屋所有者自己張貼廣告對(duì)外出租，這種方式一般也是由房屋所有者或者實(shí)際出租人直接與承租人達(dá)成租賃協(xié)議，不存在中介公司賺差價(jià)。(2)房屋所有者或?qū)嶋H出租人將房屋信息提供給中介公司，由中介發(fā)布租賃信息，招徠承租人，中介公司賺取半個(gè)月租金的服務(wù)費(fèi)用，該筆費(fèi)用往往由承租人承擔(dān)。(3)房屋所有者與房屋租賃公司簽訂長約合同，將房屋長期租賃給房屋租賃公司，由房屋租賃公司將房屋進(jìn)行適當(dāng)改造與裝修，再進(jìn)行對(duì)外出租。

無論是哪種模式，在房屋租賃過程中，押金是存在的，一般多付一個(gè)月租金為押金。在第(1)種情況下，出租人往往不會(huì)提供比較規(guī)范的合同文本，此時(shí)往往由一方手寫一份合同，其規(guī)范性不言而喻地不夠規(guī)范，經(jīng)常出現(xiàn)不寫押金的情形。即使在第(2)、(3)種情形下，由房屋中介或者租賃公司提供格式合同，但是也經(jīng)常出現(xiàn)不寫押金的情形。押金是一種約定俗成的“不成文”規(guī)定。

(二)押金存在的目的。在房屋租賃中，出租人往往會(huì)多收取一個(gè)月租金為押金，其目的是為了在承租人居住使用標(biāo)的房屋過程中，如對(duì)附屬物及出租人提供的家具等設(shè)備造成損壞情形下，到合同履行完畢后，根據(jù)附屬物等損毀的情況相應(yīng)扣除損失部分對(duì)應(yīng)價(jià)值。押金是以擔(dān)保的角色發(fā)揮作用。出租人收取押金是為了在財(cái)物損毀情形下，直接從押金中扣除，從而避免訴訟的麻煩。

(三)出租人收取押金的弊端。押金本身作為一種財(cái)物擔(dān)保，其存在的初衷是為了保護(hù)出租人的利益，但實(shí)踐中，合同履行完畢后，出租人往往以各種理由拒絕返還押金，對(duì)承租者的利益造成實(shí)質(zhì)侵害。另一方面，由出租人收取押金已然成為一種約定俗成的習(xí)慣，且該習(xí)慣很難由承租人推翻或打破。從社會(huì)資源占有的角度看，出租人一般擁有不止一套房屋，而承租者多為剛畢業(yè)大學(xué)生或外來的務(wù)工人員。出租者相對(duì)于承租者在資源占有的地位上處于絕對(duì)強(qiáng)勢的一方，占有更多的社會(huì)資源。盡管租賃作為市場經(jīng)濟(jì)中一種有效的資源配置方式與手段，但從近代民法理論的發(fā)展趨勢看，愈發(fā)傾向于保護(hù)在社會(huì)資源占有的地位上更處于弱勢的承租人[2]。當(dāng)前的問題在于出租人將“押金制度”當(dāng)作侵害出租人合法權(quán)益的一種工具。

(四)承租人權(quán)利救濟(jì)的困境。法諺云：“有權(quán)利必有救濟(jì)”，但權(quán)利受到侵害的一方并不是每次都會(huì)選擇法律來救濟(jì)自己的權(quán)利。權(quán)利人在維權(quán)將法律從應(yīng)然狀態(tài)激發(fā)到實(shí)然狀態(tài)的過程中，不僅要對(duì)法律關(guān)系有所考量，更需要衡量救濟(jì)該項(xiàng)權(quán)利所付出的成本。正義是無價(jià)的，但實(shí)現(xiàn)正義是有價(jià)的。[3]如房屋租賃過程中，出租人拒絕返還押金，或以各種理由拒絕返還押金的行為，就是擺在承租人面前的選擇困境。房租一般以押一付三、押一付六、押一付十二的方式給付。除了北上廣深等一線城市，大多數(shù)承租人系一人租一間，租金最高大約在2000元，低的在600～800元。如果發(fā)生出租人拒絕返還押金的情況，承租人幾乎不會(huì)選擇法律途徑維護(hù)權(quán)利。一方面，承租人欠缺法律知識(shí)與專業(yè)技巧,提起訴訟往往需要委托律師，但律師費(fèi)都比押金高。另一方面，還有時(shí)間成本，權(quán)衡之下，承租人會(huì)選擇忍氣吞聲，放棄自己的權(quán)利。

三、房屋租賃押金困境之出路

從立法趨勢看，更加傾向于對(duì)弱勢群體的權(quán)利保護(hù)，誠如前文所述，我國借鑒德國民法確立了“買賣不破租賃”制度以及“承租人優(yōu)先購買權(quán)制度”。[4]但從立法層面看，我國房屋租賃法律制度的規(guī)定相對(duì)模糊，采取的是意思自治原則，由雙方約定。出租人在社會(huì)資源占有上相對(duì)于承租人處于絕對(duì)優(yōu)勢地位，出租人可以輕易地利用其優(yōu)勢對(duì)承租人的權(quán)利進(jìn)行侵害，同時(shí)出于權(quán)利救濟(jì)的成本考量，承租人更多地會(huì)選擇放棄權(quán)利救濟(jì)，或以報(bào)復(fù)的方式損壞部分家具或設(shè)備。無論采取何種方式，都與社會(huì)主義核心價(jià)值觀相悖。盡管司法實(shí)踐中，對(duì)于失信人員的懲罰力度日益加大，但其針對(duì)與涵蓋的對(duì)象是有限且范圍較小的。因此，在立法層面，應(yīng)當(dāng)對(duì)押金制度加以明確與細(xì)化，使得其更具有操作性。如美國《房屋租賃法》中就明確規(guī)定：押金是可取回的(refundable)。當(dāng)出租人收取押金時(shí)，租賃契約必須以書面為之，且必須說明押金的擔(dān)保標(biāo)的，以及承租人取回押金的方式。[5]

考察世界各國房屋租賃立法進(jìn)程可以發(fā)現(xiàn)，以保護(hù)住房承租人合法利益為宗旨，實(shí)現(xiàn)出租人與承租人于住房租賃關(guān)系中實(shí)質(zhì)上的平等，是各國租賃立法的重要課題之一。[6]我國關(guān)于房屋租賃的立法亟待完善，應(yīng)借鑒房屋租賃法律制度較完善的歐美等國，將押金制度以切實(shí)具體的法律條文加以明確，對(duì)房屋租賃合同中惡意侵害承租人的出租人加以懲罰，增加懲罰性處罰條款，如因惡意不返還押金被起訴，出租人敗訴的五倍賠償與承租人,更要將其失信行為納入征信系統(tǒng)，從而更好的約束出租人的行為。

四、結(jié)語

我國房屋租賃法律規(guī)則亟需完善健全，使之更加詳細(xì)具體具有可操作性。在制度設(shè)計(jì)上應(yīng)當(dāng)發(fā)揮法律的平衡與調(diào)節(jié)作用，進(jìn)一步限制出租人的權(quán)利，保護(hù)承租人的生存權(quán)利，加大對(duì)“押金”失信人員的懲罰力度，構(gòu)建合理的押金保存制度，從而更有效的維護(hù)承租人的權(quán)利。