淺議夫妻房屋登記的幾種類型
2020-03-03 07:21:44方雨虹
經(jīng)濟(jì)視野 2020年13期
文| 方雨虹
婚姻存續(xù)期間取得的房屋，僅以一方名義登記，另一方請(qǐng)求添加為共有人
現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻共有房屋的實(shí)際權(quán)利人與登記簿記載的權(quán)利人不一致的情況普遍存在。尤其是《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》（2019年9月6日已廢止）尚未確立登記生效原則，未增加詢問環(huán)節(jié)，且舊版房產(chǎn)證上無共有性質(zhì)填寫內(nèi)容的情形下，全國多地普遍存在夫妻共有房屋登記在一方名下，另一方作為隱形共有人存在的情況。由此引發(fā)的糾紛亦不在少數(shù)。此種情形可以理解為實(shí)際權(quán)利狀況與登記簿記載不一致，只要夫妻雙方提供相應(yīng)材料，共同提出增加共有人的申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)辦理相應(yīng)更正登記即可。有的同行認(rèn)為應(yīng)按變更登記辦理。
筆者以為，這種情形并非簡(jiǎn)單的姓名及名稱變更，而是登記簿記載的權(quán)利狀況與實(shí)際狀況不一致，屬更正登記范疇?！斗课莸怯涋k法》第74條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記薄記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正；《不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施細(xì)則》第79條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤，可以申請(qǐng)更正登記。因此，申請(qǐng)更正登記更為妥當(dāng)。
婚姻存續(xù)期間已登記在夫妻雙方名下，又申請(qǐng)登記在夫或妻一方名下
這種情形因存在申請(qǐng)人惡意逃避債務(wù)的嫌疑，還可能給登記機(jī)構(gòu)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，在業(yè)界頗有爭(zhēng)議。但是《中華人民共和國婚姻法》第19條規(guī)定：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同共有。上述情形并不違反婚姻法的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)無法也無權(quán)審查其真實(shí)性合法性。
實(shí)際操作過程中，登記機(jī)構(gòu)通過與申請(qǐng)人溝通、詢問后獲知：大部分申請(qǐng)人并無惡意逃避債務(wù)之意，只是夫妻雙方在婚姻關(guān)系相對(duì)穩(wěn)固的前提下，為了便于處分(包括出租、抵押、轉(zhuǎn)讓）房屋而實(shí)施的一種行為。
如果申請(qǐng)人真正存在惡意逃避債務(wù)，權(quán)力受侵害的一方可以通過訴訟途徑解決。只要申請(qǐng)人提供的材料齊全、程序合法，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。因其屬于權(quán)利主體發(fā)生變動(dòng)，所以登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記。
婚姻存續(xù)期間已登記在一方名下，又申請(qǐng)變更到另一方名下
婚姻法第17條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有；（1）工資、獎(jiǎng)金；（2）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；（3）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（4）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第18條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（5）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。
從婚姻法角度理解：既然婚姻存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，除特殊情形之外，一般應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。那么，由一方變更為另一方，屬于姓名或名稱的變更，按變更登記辦理似乎也有一定的道理。但是物權(quán)法第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。也就是說，既然物權(quán)法確立了登記生效原則，那么，已登記在一方名下的物權(quán)變更至另一方名下，即發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)的效果，應(yīng)屬主體之間的轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記更為合理。按照新法優(yōu)于舊法，特別法優(yōu)于一般發(fā)的原則，筆者更贊同后一種觀點(diǎn)，按轉(zhuǎn)移登記辦理。當(dāng)然，如因雙方婚姻發(fā)生變化，且對(duì)財(cái)產(chǎn)分割存在分歧訴諸法律時(shí)，人民法院究竟適用哪個(gè)法律，那就另當(dāng)別論了。
一方婚前購買、登記在其個(gè)人名下，婚后申請(qǐng)?zhí)砑优渑紴楣灿腥?/h2>
這種情形以添加女方為共有人者居多，因其屬于權(quán)利主體發(fā)生變動(dòng)，也應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。由夫妻雙方共同提出申請(qǐng)，要件資料中應(yīng)當(dāng)包括雙方關(guān)于共同共有的書面約定書。嚴(yán)格意義上講，這種添加共有人的情況，并不屬于夫妻婚姻存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)約定，是否免征契稅業(yè)界亦有爭(zhēng)議，尚需進(jìn)一步研究。
此外，在夫妻轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)是否審核有無潛在共有人的問題上，全國各地的做法不盡相同。筆者以為：對(duì)于《物權(quán)法》出臺(tái)前，未明確登記機(jī)構(gòu)記載的權(quán)利人即是實(shí)際房屋權(quán)利人的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提供婚姻關(guān)系證明，以確定是否為共同所有，從而判定是否應(yīng)由夫妻雙方共同申請(qǐng)辦理。《物權(quán)法》出臺(tái)后申請(qǐng)辦理的，在申請(qǐng)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同后進(jìn)行首次交易時(shí)，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)告知其共有的房屋應(yīng)由共有人共同申請(qǐng)登記。這樣通過詢問申請(qǐng)人，就可以明確擬申請(qǐng)房屋是單獨(dú)所有，還是共同或按份共有。該房再轉(zhuǎn)讓時(shí)，登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)登記薄記載的共有情況進(jìn)行辦理。即：記載為單獨(dú)所有的、由權(quán)利人個(gè)人申請(qǐng)辦理；共同共有的、由全體共有人共同申請(qǐng)辦理，按份共有的、由占份額三分之二以上的共有人申請(qǐng)辦理。這樣一來，隱形共有人的問題就會(huì)逐步解決，對(duì)保障權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序起到積極作用。
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