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    廣州市商業(yè)綜合體選址優(yōu)化研究

    2020-03-18 01:15:23林英昌唐曉蓮
    合作經(jīng)濟(jì)與科技 2020年6期
    關(guān)鍵詞:商業(yè)綜合體選址廣州

    林英昌 唐曉蓮

    [提要] 本文通過ArcGIS空間分析軟件對廣州市黃埔區(qū)商業(yè)綜合體進(jìn)行選址優(yōu)化研究,根據(jù)現(xiàn)有商圈空間分布、居民聚居點(diǎn)人口密度、交通道路網(wǎng)絡(luò)、公共交通便捷度等評價(jià)因素,通過多環(huán)緩沖、疊置、重分類、網(wǎng)絡(luò)分析、距離分析等技術(shù)方法選出潛在商業(yè)價(jià)值較高及整體效益較好的位置作為商業(yè)綜合體最優(yōu)選址,旨在為相關(guān)企業(yè)進(jìn)行選址決策提供可視化參考。

    關(guān)鍵詞:廣州;GIS;選址;優(yōu)化;商業(yè)綜合體

    中圖分類號(hào):F239.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    收錄日期:2020年1月6日

    一、研究背景及目的

    隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,商圈功能趨向于集約化和綜合化,土地供給稀缺,民眾消費(fèi)升級(jí),愈趨于一站式便利服務(wù),需要一種綜合多樣化的商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài),這些因素有力地推動(dòng)了商業(yè)綜合體的快速發(fā)展。各商圈間存在輻射范圍重疊,競爭激烈,新進(jìn)商業(yè)綜合體,如何選擇最適合位置,覆蓋最廣泛消費(fèi)群體,獲得最佳競爭優(yōu)勢,顯得尤為重要。部分綜合體開發(fā)不考慮區(qū)域科學(xué)性,選址不當(dāng),重復(fù)建設(shè),既造成資源浪費(fèi),也加大了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)??茖W(xué)選址有助于避免盲目開發(fā),減少不必要的損失,提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。選址優(yōu)化實(shí)際上是將多個(gè)影響因子進(jìn)行對比,構(gòu)建多個(gè)目標(biāo)約束變量,選出最合理經(jīng)營場所的過程。傳統(tǒng)選址方法基于抽象的數(shù)學(xué)模型或假設(shè),大多是靜態(tài)統(tǒng)計(jì)模型,現(xiàn)實(shí)運(yùn)用中容易脫離實(shí)際情景。隨著信息技術(shù)的發(fā)展,地理信息系統(tǒng)(GIS)因其具有可視化的優(yōu)點(diǎn),具有強(qiáng)大的空間分析功能,便于展示和輔助決策,在選址問題上的作用越顯突出,被廣泛用于選址決策問題上。

    廣州作為一線城市,商業(yè)競爭激烈,對商業(yè)綜合體選址優(yōu)化的研究具有重要意義。黃埔區(qū)作為廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主引擎之一,毗鄰商務(wù)中心區(qū),可供出讓土地相對較多,是具有較大發(fā)展?jié)摿Φ陌l(fā)展區(qū)域,故本文選取黃埔區(qū)為主要研究對象,借助ArcGIS對現(xiàn)有商圈、路網(wǎng)、人口、交通配套等因素進(jìn)行綜合分析,為優(yōu)化選址提供直觀、可視化決策支持。

    二、研究方法與選址基本要求

    (一)研究方法。本文主要分析方法有提取分析、緩沖分析、距離分析、密度分析、鄰域分析、重分類、疊加分析、網(wǎng)絡(luò)分析。將各指標(biāo)進(jìn)行綜合評估,對實(shí)際選址與目標(biāo)要求之間的擬合情況進(jìn)行分析,選出最優(yōu)化選址。

    (二)優(yōu)選選址基本要求。本文考慮的相關(guān)因素有:城市用地規(guī)劃、人口分布、競爭對手分布、道路網(wǎng)絡(luò)、公共交通配套等,基本要求如下:(1)與其他競爭對手保持一定距離;(2)位于人流量密集區(qū);(3)位于道路通達(dá)度較高的地區(qū);(4)公共交通配套便捷程度較高地區(qū);(5)位于商業(yè)相對發(fā)達(dá)且經(jīng)營面積可獲得的建設(shè)區(qū)域。

    三、指標(biāo)與數(shù)據(jù)采集處理

    根據(jù)選址的基本要求,本文選取人口密度、選址覆蓋居民點(diǎn)數(shù)量、競爭激烈程度、道路可達(dá)性情況、公共交通便捷程度作為主要選址的判斷指標(biāo)。(表1)

    主要數(shù)據(jù)來源:(1)通過爬蟲程序在百度坐標(biāo)拾取系統(tǒng)抓取黃埔區(qū)地鐵站點(diǎn)出口38個(gè)、公交站962個(gè)、大型商業(yè)廣場位置66個(gè)。(2)通過OSM地圖提取地鐵線路4條,公路數(shù)據(jù)192條;黃埔區(qū)鎮(zhèn)矢量圖14個(gè),村委、居委聚居點(diǎn)分布位置58個(gè)。(3)通過廣州市土地利用規(guī)劃圖掩膜提取新出讓商服用地圖斑,共獲得可用備選地址23個(gè)。(圖1)

    (一)土地利用規(guī)劃圖篩選目標(biāo)選址。從廣州城市土地利用規(guī)劃圖中提取黃埔區(qū)新出讓的商服用地柵格圖斑,得到商服用地圖層,共計(jì)23個(gè)候選位置,通過轉(zhuǎn)換工具,把候選商服用地轉(zhuǎn)化成矢量點(diǎn)數(shù)據(jù),按位置順序分別編號(hào)1~23號(hào)。

    (二)主要居民聚集點(diǎn)人口密度。商業(yè)行為與人口密度成正相關(guān),人口密度越大,消費(fèi)的概率和頻率相應(yīng)越大,人口密度高的候選地址優(yōu)先級(jí)越高。通過查詢廣州市及黃埔區(qū)政府公布的相關(guān)統(tǒng)計(jì)公報(bào),獲取58個(gè)主要居民聚居點(diǎn)的常住人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),以人口數(shù)/鎮(zhèn)區(qū)面積求得到人口密度,以每平方千米800人、1,000人、2,000人、4,000人、6,000人、10,000人進(jìn)行密度分級(jí),分別賦予1~6分值,數(shù)值越大,人口密度越大。通過距離分析計(jì)算備選目標(biāo)地址輻射范圍歐氏距離,與商業(yè)綜合體中心距離越大,則影響作用越弱。本文將目標(biāo)選址3km有效范圍內(nèi)覆蓋村委、居委等居民點(diǎn)數(shù)量作為評估輔助人口密度的另一指標(biāo),采用近鄰分析,以3km為半徑,獲得候選商服用地到各居民點(diǎn)之間的距離,通過頻數(shù)統(tǒng)計(jì)可得各候選地址能有效覆蓋的居民點(diǎn)數(shù)量。(圖2、圖3)

    (三)商圈及競爭對手分布。距離競爭對手位置越近,競爭程度越激烈,風(fēng)險(xiǎn)越高,反之則越低。分別以0.5km、1km、2km、3km為半徑,建立現(xiàn)有競爭對手分布點(diǎn)主要輻射影響范圍(見圖4),競爭激烈程度分別定義為5個(gè)級(jí),分別賦予分值1~5,競爭激烈程度低的目標(biāo)選址優(yōu)先選擇,故緩沖區(qū)外賦較高分值,靠近對手賦較低分值。(圖4)

    (四)道路通達(dá)度。距離目標(biāo)客戶群體越近,道路可達(dá)性越高,消費(fèi)的潛在客戶會(huì)隨之增加,反之,則會(huì)減少,故需優(yōu)選道路可達(dá)性較好的位置?;邳S埔區(qū)公路網(wǎng),采用網(wǎng)絡(luò)分析“新建位置分配”功能,將居民聚居點(diǎn)設(shè)為“請求點(diǎn)”,備選目標(biāo)選址設(shè)為“設(shè)施點(diǎn)”,分別對假設(shè)建多個(gè)、單個(gè)綜合體的情況進(jìn)行“求解”,求得基于道路網(wǎng)絡(luò)可達(dá)度的局部最優(yōu)選址以及全局最優(yōu)選址,全局通達(dá)度最優(yōu)選址賦值為3,局部區(qū)域通達(dá)度最優(yōu)選址賦值為2,其余備選設(shè)施點(diǎn)賦值為1。(圖5、圖6)

    (五)公共交通便捷度。公共交通配套是否完善會(huì)直接影響目標(biāo)選址的人流量,也是影響商圈經(jīng)濟(jì)價(jià)值的重要因素之一。廣州公共交通以地鐵及公共汽車為主,其便捷程度與其站點(diǎn)分布密度成正比。通過抓取地鐵站出口及公交站空間坐標(biāo)數(shù)據(jù),分別通過式(1)核密度函數(shù)進(jìn)行“核密度分析”,得到相應(yīng)的分布密度柵格圖,利用Fuzzy模糊隸屬度“疊置分析”,獲得公共汽車及地鐵兩種公共交通工具的空間配置便利程度,并根據(jù)其完善便利程度從高到低分別賦值5~1。(圖7、圖8、圖9、圖10)

    F(x)=

    1- (1)

    式中:h是閾值,n是單位柵格內(nèi)點(diǎn)數(shù),x、y表示經(jīng)緯度,(x-xi)2+(y-yi)2表示點(diǎn)坐標(biāo)間的離差。

    (六)綜合權(quán)重計(jì)算。將以上分析中五項(xiàng)指標(biāo)各級(jí)別得分進(jìn)行匯總,通過專家打分法對各指標(biāo)重要程度進(jìn)行打分,為方便計(jì)算,對指標(biāo)重要程度(%)ψ四舍五入取整,根據(jù)式(2)進(jìn)行歸一化加權(quán)求和,計(jì)算得加權(quán)綜合指數(shù),綜合指數(shù)越高,選擇優(yōu)先級(jí)越高,對各目標(biāo)選址綜合指數(shù)進(jìn)行降序排序,可得到各選址的優(yōu)先選擇順序。

    Γi=

    (2)

    式中,Mij為第i行第j列因子分值,Mjmax為第j列因子最大值,ψj為該因子占總因子的比重,Γi為計(jì)算出的第i個(gè)候選地址的總綜合指數(shù)值。綜合上述選址指標(biāo),根據(jù)各備選地址的級(jí)別得分,以及各指標(biāo)因子重要程度占比權(quán)重,計(jì)算出各備選地址的綜合指數(shù)(見表2),綜合指數(shù)值越大優(yōu)先級(jí)越高。即綜合各個(gè)因子,16號(hào)備選地址為最優(yōu)選址,其覆蓋居民點(diǎn)數(shù)量居中,人口密度相對較低,道路通達(dá)度較高、公共交通便捷程度較高且位于競爭對手緩沖區(qū)范圍邊緣位置區(qū)域,競爭激烈程度相對較低,符合最優(yōu)先選擇的要求。按綜合指數(shù)高低進(jìn)行優(yōu)先級(jí)排序,可得其余次級(jí)優(yōu)選選址。(表2)

    四、總結(jié)

    本文綜合考慮了廣州市黃埔區(qū)人口、競爭,道路以及交通便利狀況,基于GIS空間分析功能對商業(yè)綜合體選址的主要影響因素進(jìn)行了研究,對優(yōu)化選址決策具有理論研究及實(shí)踐指導(dǎo)意義。研究結(jié)果表明:(一)優(yōu)選位置位于黃埔區(qū)中部和南部。中部分布在區(qū)政府周邊、六號(hào)線沿線,道路通達(dá),交通配套齊全;南部分布在五號(hào)線魚珠街道與黃埔街道交界處,珠江沿岸,雙地鐵交匯,人口密度較高,配套設(shè)施完善,商業(yè)價(jià)值較高,土地獲取成本略高。(二)次選地址主要分散在中部東西兩翼,以及知識(shí)城線兩側(cè),人口密度相對略低,周邊行政村密集,商業(yè)住宅樓盤較多,有潛力成為新的核心商圈。(三)后備地址主要分散于東部及北部,道路通達(dá)度相對較低,地形坡度相對較高,開發(fā)難度較大,商業(yè)潛力相對略低。選址優(yōu)化是一個(gè)系統(tǒng)性問題,不同企業(yè)對選址的側(cè)重點(diǎn)要求不盡相同,各因素權(quán)重也會(huì)有所差異,需要根據(jù)實(shí)際需要調(diào)整權(quán)重,權(quán)衡各選址的成本投入,篩選出最優(yōu)選址。

    主要參考文獻(xiàn):

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