房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資優(yōu)化研究

田雪慧

[提要] 隨著福利住房政策的取消，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向市場(chǎng)化，成為支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較大的影響。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額逐年增大，也遇到越來(lái)越多的問(wèn)題，亟待解決。本文首先分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)融資現(xiàn)狀及融資特征;其次分析國(guó)外現(xiàn)有融資模式，通過(guò)二者的對(duì)比研究發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)房地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題，并借鑒國(guó)外模式，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展情況，提出優(yōu)化建議，以促使我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資結(jié)構(gòu)合理、資金來(lái)源安全，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);融資模式;融資結(jié)構(gòu)

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2020年1月15日

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)自從1998年取消福利分房政策后，逐步走向市場(chǎng)化，成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。其既屬于消費(fèi)品，具有商品價(jià)值;又屬于投資品，具有投資價(jià)值;并且其還具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)性大等特征。房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著較為深遠(yuǎn)的影響。20年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐步增大;1997年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資為3，178.37億元，2017年上升至10.98萬(wàn)億元;1997～2017年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額上漲約34.6倍。2017年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額17.4%;同比增長(zhǎng)7%;與2016年的增速相比，上漲0.1%。由上述數(shù)據(jù)可知，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模逐步加大。房地產(chǎn)行業(yè)的自身存在著產(chǎn)業(yè)周期長(zhǎng)、資金需求量大、融資量大等特征?，F(xiàn)階段，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加強(qiáng)調(diào)控，避免出現(xiàn)投資性過(guò)大的問(wèn)題，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生了一定的影響，使得銀行在嚴(yán)控融資貸款的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資出現(xiàn)問(wèn)題。因此，研究房地產(chǎn)融資困境、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)是較有實(shí)踐意義的，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定長(zhǎng)久發(fā)展。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析。李學(xué)敬（2014）認(rèn)為，從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道相對(duì)單一，主要是依賴銀行貸款作為主要融資來(lái)源，在銀行房貸緊縮的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資困境，使得企業(yè)發(fā)展處于一種舉步維艱的狀態(tài)，要解決該問(wèn)題就需要為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓多元化的融資渠道。

韓彥峰、蘇瑞（2011）提出，現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源主要是通過(guò)以下五個(gè)方面：國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金以及購(gòu)房者的定金和預(yù)付款，這五種資金來(lái)源中，占比最大的是銀行貸款。而對(duì)于大多數(shù)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，則是主要通過(guò)以下三個(gè)方面獲取資金：一是自有資金;二是銀行貸款;三是定金與預(yù)收款。

楊揚(yáng)（2010）認(rèn)為，對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，其融資渠道主要是內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資是指企業(yè)的原始資本和創(chuàng)業(yè)資本的來(lái)源，主要特點(diǎn)是融資成本低。在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，在企業(yè)總?cè)谫Y成本中占比較大的通常是內(nèi)部融資，占比能達(dá)到55%以上。而在我國(guó)，內(nèi)部融資在企業(yè)總?cè)谫Y額的占比最高僅達(dá)到了30%左右。且作者還認(rèn)為，對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)增加，主要是由于企業(yè)信用等級(jí)低、財(cái)務(wù)制度不健全、不對(duì)稱信息較多，要解決這些問(wèn)題，不僅需要完善企業(yè)自身建設(shè)，積極建立和完善資本金補(bǔ)償機(jī)制，同時(shí)還要著重加強(qiáng)中小企業(yè)征信體系的建設(shè)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資困境分析。周曉娟（2015）指出，由于房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的走低，銀行貸款難度的不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條出現(xiàn)了緊繃，尤其是對(duì)于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，更是舉步維艱，難于在資金上有所突破;房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難度過(guò)大且門檻過(guò)高、融資渠道過(guò)窄、民間借貸盛行等一系列困境。作者建議，應(yīng)建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，金融管理方面也要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合;同時(shí)要積極拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，協(xié)助促成多元化的投資模式;企業(yè)也應(yīng)進(jìn)一步夯實(shí)自身財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)，不斷提升自身資金積累能力。

劉大志（2011）指出，未來(lái)房地產(chǎn)主體融資模式，只有通過(guò)在資本驅(qū)動(dòng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)進(jìn)行細(xì)分選擇，進(jìn)而通過(guò)資本市場(chǎng)的整合，才能更加適應(yīng)市場(chǎng)主導(dǎo)的金融環(huán)境。

武鍶芪（2010）指出，無(wú)論是從房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展來(lái)看，還是從降低金融系統(tǒng)整體的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，我國(guó)需要拓寬融資渠道以解決目前的融資困境。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資模式分析。曾鴻杰（2018）通過(guò)萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)萬(wàn)科公司的財(cái)務(wù)和融資環(huán)境進(jìn)行了分析，萬(wàn)科近年來(lái)表現(xiàn)出顯著的外部融資擴(kuò)大，融資渠道多元化的特性。其多元化的融資渠道主要包括銀行借款、股權(quán)融資、債券融資、境外資本市場(chǎng)、預(yù)售金以及房地產(chǎn)信托基金。整體來(lái)看，萬(wàn)科最主要的融資模式依然是依靠銀行貸款融資、上市融資、房地產(chǎn)信托基金融資這三個(gè)方面。

徐大禹、莊子衡（2015）指出，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)模式的單一性，融資多是依靠銀行貸款這一單一渠道;并提出了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)只有不斷拓展新的融資渠道，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)剝離、改革上市與階段性股權(quán)融資模式，從資本運(yùn)作上找抓手，尋找最佳出路，才能提供更多的選擇以促進(jìn)不同企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)。

劉佳煒（2013）認(rèn)為，相比于傳統(tǒng)的債務(wù)融資，REITS是指以轉(zhuǎn)換可收益股份為主要形式的投資，不會(huì)給企業(yè)帶來(lái)新的債務(wù)負(fù)擔(dān)。依作者來(lái)看，經(jīng)市場(chǎng)不斷發(fā)展，借著具有較強(qiáng)流動(dòng)性的特性，并且投資者享有有限責(zé)任、集中管理、自由轉(zhuǎn)讓等優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)投資信托基金將成為我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)融資發(fā)展的主要途徑。

三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資現(xiàn)狀及特征

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資現(xiàn)狀。由表1可知，我國(guó)目前的融資主要通過(guò)以下四種方式獲取，分別是：國(guó)內(nèi)銀行貸款、利用外資、自籌資金、利用其他方式融資。2005～2018年我國(guó)GDP增長(zhǎng)約4.81倍。與此同時(shí)，2005～2018年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)約7.76倍;14年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資規(guī)模呈持續(xù)上漲狀態(tài)，且漲幅高于我國(guó)GDP的漲幅。其中，其他資金來(lái)源約占實(shí)際總到位資金的45%左右，主要包括預(yù)付款以及定金;自籌資金約占35%左右;國(guó)內(nèi)的銀行貸款約占18%左右。（表1）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資現(xiàn)狀分析具體如下：

1、融資規(guī)模持續(xù)上漲，企業(yè)面臨資金短缺困局。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加速，城鎮(zhèn)人口的增、國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平、居民收入水平以及生活水平也得到了快速的發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房需求不斷增加，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際投資額一直以來(lái)呈上漲趨勢(shì)。1997～2018年我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際到位資金增長(zhǎng)約37.6倍;2009～2018年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際到位資金增長(zhǎng)約2.87倍;2007～2013年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際到位資金快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)約3.26倍;自2013年后，由于貨幣市場(chǎng)的緊縮，融資規(guī)模增長(zhǎng)率有所下降，但是還是呈上升趨勢(shì)。

總體而言，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)逐步的步入平穩(wěn)期，但是其融資規(guī)模是不斷加大的?，F(xiàn)階段，政府為了使得房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)系列調(diào)控政策，并加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防控監(jiān)管，同時(shí)嚴(yán)控貨幣資金向房地產(chǎn)行業(yè)流入;這一系列舉措造成了多數(shù)房企業(yè)面臨資金短缺的困局。

2、開(kāi)發(fā)自有資金占比較低。通過(guò)對(duì)2009～2018年這十年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金在實(shí)際到位資金中占比相對(duì)較低，占比約在30%～40%;2009～2018年自有資金占比平均約為36.5%左右。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例要求現(xiàn)已提高至35%，雖然我國(guó)目前開(kāi)發(fā)商自籌資金已達(dá)到國(guó)家要求;但是相比于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家而言，這個(gè)比例是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。有研究曾表明，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家自籌資金比例均已達(dá)到總資金的50%以上，而我國(guó)與其相比還有一段差距。從金融的角度來(lái)看，自籌資金占比越低，則在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中使用的杠桿比例越大，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨之增長(zhǎng)，極易導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫化，不利用房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資特征分析

1、房地產(chǎn)融資需求量大、回收周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求量大、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特征;在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)、拿地、開(kāi)發(fā)建造、銷售、物業(yè)等各個(gè)環(huán)節(jié)中都需要大量的資金;僅僅依靠開(kāi)發(fā)商的自有資金無(wú)法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求，需要開(kāi)拓融資渠道進(jìn)行融資以解決資金問(wèn)題。房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)槠湫袠I(yè)的特殊性，一般情況下，一個(gè)項(xiàng)目從確定到完成大約需要3～5年的時(shí)間。因此，房地產(chǎn)融資需求量大以及回收周期較長(zhǎng)易導(dǎo)致較高的金融風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引發(fā)一系列問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金較低，高杠桿現(xiàn)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占用了大規(guī)模的資金，但是開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，其自有資金還是相對(duì)較少的，其他開(kāi)發(fā)資金均是通過(guò)融資完成;且通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前有部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大規(guī)模，存在著負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象;在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資過(guò)程中存在著高杠桿情況。這種高杠桿會(huì)加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，極有可能在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈斷裂，從而加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化。

3、房地產(chǎn)行業(yè)融資受政府政策和金融政策影響較大。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)主要地位，因?yàn)槠涫且粋€(gè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)且關(guān)系到我國(guó)民生的行業(yè);受我國(guó)的政府政策和金融政策的影響較大。例如，現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的異?；鸨?，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)該行業(yè)的嚴(yán)控政策，如目前的限貸政策，即從消費(fèi)端限制了個(gè)人住房貸款;對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，國(guó)內(nèi)貸款和利用外資的融資成本較高，而使用屬于銷售回款的個(gè)人按揭貸款則可以降低融資成本。但是，國(guó)家的限貸政策無(wú)異于從需求端影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，限制個(gè)人住房貸款，影響房地產(chǎn)企業(yè)其他資金來(lái)源的銷售回款，增加房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資壓力。

四、境外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資模式分析

（一）美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資模式分析。美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的證券融資類型市場(chǎng)，其主要特點(diǎn)是開(kāi)放的住房信貸市場(chǎng)、抵押貸款證券市場(chǎng)以及抵押保險(xiǎn)市場(chǎng)。對(duì)于美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，良好的融資環(huán)境主要是基于美國(guó)完善的房地產(chǎn)金融體系和發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)所提供的。當(dāng)前，證券化融資已經(jīng)成為全球推崇的一種融資模式，其中房地產(chǎn)投資信托資金是美國(guó)目前已經(jīng)較為完善的一種證券化融資模式，不僅實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的小額化，還實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分散化。

現(xiàn)階段，美國(guó)的REITS有三種類型，分別是：（1）權(quán)益型REITS，即直接投資房地產(chǎn)，通過(guò)收取租金以及買賣收入兩種主要方式賺取利潤(rùn);（2）抵押型REITS，即借助金融中介來(lái)募集資金，并將募集資金透過(guò)貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者賺取利息收入，有時(shí)也會(huì)向其他銀行購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)貸款或不動(dòng)產(chǎn)貸款抵押受益證券，或是通過(guò)投資組合貸給房地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者;（3）混合型REITS，即兼有權(quán)益型和抵押型的特點(diǎn)，綜合以上兩種業(yè)務(wù)，收取商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的租金外，也從事放款業(yè)務(wù)。

（二）新加坡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資模式分析。新加坡房地產(chǎn)融資模式以社會(huì)福利基金類為主，主要特點(diǎn)是強(qiáng)制儲(chǔ)備的社會(huì)福利基金的經(jīng)營(yíng)與銀行住房信貸相結(jié)合。新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)主要是選擇直接融資方式，比如上市融資，該融資方式既可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，又可以降低融資成本;新加坡的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)抵押證券化等發(fā)展較為成熟，通過(guò)發(fā)行基金收益憑證募集基金，將其交給專業(yè)的投資管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作。新加坡房地產(chǎn)企業(yè)的融資更多是在政府的支持下進(jìn)行，政府為使其融資更為便捷更是直接組建建屋局。對(duì)于新加坡房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的強(qiáng)大資金后盾來(lái)自于新加坡發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)。

（三）中國(guó)香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資模式分析。中國(guó)香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資采取的主要是直接融資的方式，通過(guò)地產(chǎn)證券化將房地產(chǎn)抵押權(quán)分割成小單位的有價(jià)證券，并面向公眾出售以籌措資金。中國(guó)香港政府大力發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場(chǎng)，立法鼓勵(lì)REITS的推廣。中國(guó)香港以及房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)具有規(guī)模大、資金需求量大、期限長(zhǎng)、違約率低、浮動(dòng)利率所占比例高等特點(diǎn)。這為中國(guó)香港大力發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場(chǎng)打好基礎(chǔ)，同時(shí)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資打好了基礎(chǔ);中國(guó)香港還通過(guò)完善相關(guān)立法的形式來(lái)支持和鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行上市。并且中國(guó)香港將銀行貸款流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的占比限定在25%左右;這一舉措不僅促進(jìn)了銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的降低，同時(shí)還穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

五、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資優(yōu)化建議

通過(guò)上文的分析可知，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資存在以下問(wèn)題：融資渠道單一;自有資金占比低，融資結(jié)構(gòu)不合理;房地產(chǎn)金融和融資監(jiān)管體系不完善。結(jié)合分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為完善的發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的融資模式，提出幾點(diǎn)相關(guān)建議，以期待能優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資現(xiàn)狀。

（一）提升自籌資金在總開(kāi)發(fā)資金占比，降低杠桿風(fēng)險(xiǎn)。由上文研究可知，目前雖然我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中自有資金占比已經(jīng)達(dá)到國(guó)家要求，但是相距發(fā)達(dá)國(guó)家的占比比例還有一定的差距。自有資金占比越低，可能造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中使用的杠桿比例越大，增大金融風(fēng)險(xiǎn)和泡沫化。結(jié)合我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，逐步提升房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的占比比例，提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)入門檻是十分有必要的。一方面可以提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房產(chǎn)品質(zhì)量;另一方面增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自有資金，可以有效防范資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，同時(shí)有助于開(kāi)發(fā)融資結(jié)構(gòu)、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理化。

（二）積極發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，創(chuàng)新融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬自己的融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式的創(chuàng)新，建立多元化的融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)不能過(guò)于依賴銀行貸款融資，其還可以通過(guò)借殼上市的方式進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行融資;或通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金、債券等方式進(jìn)行融資。房地產(chǎn)信托基金在不改變企業(yè)負(fù)債規(guī)模的情況下，可以為房企的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供更多的資金，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。因此，可以積極發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，政府為其提供相應(yīng)的扶持政策，保障良好的金融大環(huán)境;同時(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要開(kāi)發(fā)更多種類的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，建立多元化融資模式。

（三）完善相關(guān)立法，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系有序發(fā)展。通過(guò)調(diào)研和查閱相關(guān)文獻(xiàn)可知，目前我國(guó)的房地產(chǎn)融資體系的相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，仍有許多尚待完善之處。為保護(hù)房地產(chǎn)平穩(wěn)的發(fā)展，不應(yīng)只注重房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給需求端，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)金融方面的監(jiān)管。一方面加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)端的金融體系監(jiān)管;另一方面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)端的金融監(jiān)管。為保證監(jiān)管的長(zhǎng)期有效性，需注重相關(guān)法律法規(guī)的完善，結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，增設(shè)相關(guān)法律，從而有助于金融產(chǎn)品創(chuàng)新及房地產(chǎn)融資多元化。同時(shí)，加強(qiáng)融資監(jiān)管，也有助于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人行為;對(duì)于違反融資法律法規(guī)的企業(yè)和個(gè)人，增設(shè)處罰措施，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系的有序發(fā)展。

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