李曉斌

摘要：房地產行業(yè)是我國經濟發(fā)展支柱產業(yè)，在國家加強城鎮(zhèn)化進程的背景下，房地產行業(yè)的繁榮及房地產企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，將是推動經濟增長的重要因素。在持續(xù)調控的影響下，房地產企業(yè)的發(fā)展也面臨著各種挑戰(zhàn)。從土地獲取、開發(fā)建設到銷售庫存的長周期業(yè)務模式中，房地產企業(yè)的資金管理顯得尤為重要。結合房地產開發(fā)業(yè)務模式，資金管理應始于投資計劃，科學合理的投資計劃與業(yè)務安排有機結合，才能確保房地產開發(fā)企業(yè)保持良性的資金循環(huán)。依照投資計劃，房地產開發(fā)企業(yè)編制詳實的資金計劃，亦是降低資金管理風險的有效措施。資金籌集為房地產企業(yè)帶來新鮮血液，拓展融資渠道成為房地產企業(yè)生存發(fā)展的關鍵。目前房地產開發(fā)企業(yè)在資金管理方面多數存在一些問題，比如缺少完善的資金預算管理制度或執(zhí)行不到位;資金結算方式混亂，缺乏統一管理，風險分散;融資方式單一，融資成本較高;資金管理風險意識薄弱等。為解決上述問題，文章結合實際，提出五種管理措施，希望能幫助房地產企業(yè)對資金實現更好的管理，實現企業(yè)健康長遠發(fā)展。

關鍵詞：房地產企業(yè);資金管理;改進措施

一、引言

房地產企業(yè)是我國的重要產業(yè)，對我國經濟具有極強的拉動作用，對群眾生活質量的提升和國民經濟的健康發(fā)展有重要影響。自2016年以來，國家出臺了密集且嚴厲的調控政策，在連續(xù)近三年的調控下，我國房地產企業(yè)市場熱度有所下降，房價漲幅趨于平穩(wěn)，房價已逐步接近合理區(qū)間。在嚴厲的調整政策下，房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，整個房地產行業(yè)面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)?，F階段，房地產企業(yè)面臨的首要問題就是確保企業(yè)自身資金的充足，實現對企業(yè)資金的有效管理，以保證企業(yè)自身的長遠、健康發(fā)展。因此，制定可行的資金管理方案，根據方案加強資金管理意義重大。

二、房地產企業(yè)資金管理概述

（一）房地產企業(yè)資金管理概念

資金管理是以資金為主體，圍繞該主體展開的籌集、分配、運用等一系列行為，從而確保資金的正常運作，實現投資收益最大化。企業(yè)通過合理運用籌集到的資金可以獲取更高的利潤，為企業(yè)的順利運營和擴大規(guī)模打下堅實的基礎。作為經營項目較為特殊的房地產開發(fā)企業(yè)，資金管理涉及到房地產開發(fā)、經營等多項活動，加強對這一運作流程的資金管理，是保障經營活動獲得預期收益的關鍵。

（二）房地產企業(yè)資金的特點

1.?房地產企業(yè)資金投資規(guī)模大

大多數房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務模式是獲取土地、開發(fā)建設、銷售存貨或持有運營。這決定了房地產企業(yè)的資金流向。第一、房地產企業(yè)需支付巨額資金獲得土地使用權，才能實施建設和發(fā)展，造成企業(yè)的前期資本投入較大。第二、房地產企業(yè)項目開發(fā)建設周期長，在建設初期，并不能通過銷售取得資金流入。在此階段如果諸如市場及政策等因素發(fā)生變化，很容易造成資金風險。

2.?房地產企業(yè)投入資金回收速度慢，回收周期長

首先，房地產作為一種特殊商品，不計土地獲取階段時間，僅從建設投入開始到取得銷售許可能夠進行商品房出售，一般周期為2年左右。在建設期間其資金投入量較大，資金回籠較少。即使能夠實現產品預售，取得的預售收入亦須經過主管行政機關和銀行機構監(jiān)管，不能快速實現資金回流。其次，商品的價格及消費者的購買力、國家宏觀調控政策等也對企業(yè)資金的回流造成很大影響。

3.?房地產企業(yè)資金管理風險大

首先，房地產企業(yè)的前期投資規(guī)模大、資金回收期長，企業(yè)對未來具有很大的不確定性。其次，房地產企業(yè)籌集資金能力受市場因素影響較大。銷售回款是籌集資金的主要來源、而銷售形勢又受到如銀行貸款利率、購房資格等市場調控手段的影響。另外，國家對金融市場的調整，也給房地產企業(yè)籌集正常經營用資金帶來了困難。

三、房地產企業(yè)資金管理的關鍵

房地產企業(yè)資金管理按業(yè)務流程由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用四個關鍵點構成。

（一）投資計劃是資金管理的前提

房地產企業(yè)的資金特點決定了一旦房地產企業(yè)出現現金流短缺問題，必然會影響其工程進展，更嚴重的可能造成項目爛尾的情況。因此，房地產企業(yè)在投資新項目之前，應全面估算項目開發(fā)的需求，做好投資計劃，以確保擁有良好的現金流和投資能力。

（二）資金計劃是資金管理的基礎

從項目開發(fā)周期來看，在獲取土地前，房地產企業(yè)需開展項目可行性研究評價，在此階段就應做好項目的全部資金計劃安排。可研結果將直接影響是否進行項目投資，而為了能夠更精準完成可研工作，房地產企業(yè)需要對項目定位、設計方案、施工安排、融資方式及時點、銷售計劃做出科學的預測。因此，可行性研究工作越細致，所編制的資金計劃與未來實際資金需要更貼合，企業(yè)面臨資金風險也越小。

（三）資金籌集是資金管理的關鍵

房地產開發(fā)企業(yè)對資金需求總量極大，因此，其資金籌集能力關系到企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。對于房地產企業(yè)而言，融資階段是整個資金管理過程中的重點，而對所籌資金的管理又是融資階段的管理核心。由于自身籌集資金能力受企業(yè)積累的限制，不太容易在短期內出現大規(guī)模的提高;傳統的用土地或在建工程取得開發(fā)貸款方式已愈發(fā)困難;而國家對市場的各種調控，更讓企業(yè)難以預測資金回收周期。由此，拓展融資渠道成為房地產企業(yè)生存發(fā)展的關鍵。房地產企業(yè)應按照企業(yè)的資金計劃，盡早與資金方進行接觸，深入溝通，并將資金方融入項目中，以幫助企業(yè)較為便利的獲得融資。

（四）合理安排和使用企業(yè)資金

企業(yè)占用的自由資金和債務資金都是要付出代價的。對房地產開發(fā)企業(yè)亦是如此。借款付出利息，自有資金付出分紅，即使是欠款，也承擔損失信用的代價。房地產開發(fā)企業(yè)要充分考慮資金的安排和使用重要性，以投資計劃和資金計劃為前提，選擇好資金投向和投入時間，量力而行，盡可能合理安排和使用資金，降低資金管理風險，提高資金的使用價值。

四、房地產企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）缺少完善的資金預算管理制度或執(zhí)行不到位

資金預算是企業(yè)對一段時間內資金對收支情況做出的合理預計和科學安排，對保證企業(yè)日常經營的資金需求和使用起著保障作用。目前，部分房地產開發(fā)企業(yè)未高度重視資金管理，沒有制定資金預算管理制度或并沒有嚴格執(zhí)行已建立的資金預算制度，或對預計開發(fā)項目預算管理不準確，造成投資總額預實不一致，從而導致企業(yè)對開發(fā)項目不能準確判斷其資金需求、不能做出正確決策，企業(yè)資金利用效率低下。

（二）資金結算方式混亂，缺乏統一管理，風險分散

由房地產企業(yè)的行業(yè)性質決定，企業(yè)在經營期間，所開發(fā)的項目可能會橫跨省市。為了企業(yè)日常經營管理方便，各項目會在項目所在地設立獨立的銀行賬戶。對集團公司而言，這種情況是導致資金結算分散的直接原因，最終導致集團無法及時、全面、準確的了解到當前資金的結算管理情況，影響了房地產企業(yè)對資金的有效利用。

（三）融資方式單一，融資成本較高

目前許多房地產企業(yè)的融資方式單一，前期獲取土地使用權資金主要通過自有資金或股權融資方式取得，工程項目資金主要是通過向銀行獲取開發(fā)貸款。但由于對股權融資的要求比較高，大部分發(fā)房地產企業(yè)都會選擇通過銀行貸款方式取得資金，融資渠道單一。從融資成本來看，2018年有86%的房企融資成本較2017年全年上升，且增幅超過1%的房企超過44%。受宏觀調控政策影響，國家陸續(xù)出臺政策對房地產企業(yè)信托貸款、銀行貸款及委托貸款的用途加強監(jiān)管。房地產企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊使房地產企業(yè)綜合融資成本上升。

（四）資金管理風險意識薄弱

部分房地產企業(yè)的管理層將日常工作的重心放在了項目建設管理方面，在思想上未重視企業(yè)內部資金管理，造成房地產開發(fā)企業(yè)全員資金管理意識薄弱導致成本控制不到位、項目資金挪用、未經審批及支付款項等各種資金使用不善情況的發(fā)生，提高了房地產企業(yè)資金管理風險。

五、加強房地產企業(yè)資金管理的措施

（一）細化項目投資可行性分析

投資計劃是房地產開發(fā)企業(yè)資金管理前提，在初期，可行性分析是項目進行投資決策的依據。房地產企業(yè)投資規(guī)模大、資金回收期長，加上開發(fā)過程涉及方面較多，相比其他行業(yè)而言，更容易受到國家政策的影響。所以，可行性分析更應擴大視角，在原有內容基礎上增加對金融政策、稅收政策及各專業(yè)法規(guī)變化等對預投項目影響分析。針對預投項目，在前期進行充分的可行性分析。對影響投資的因素進行綜合分析、論證，從而達到節(jié)約成本、降低投資風險的目的。

（二）加強資金預算管理及資金計劃執(zhí)行分析

在房地產企業(yè)資金管理過程中，資金預算是至關重要的一項。只有建立適用于房地產企業(yè)的資金預算管理制度，將制度落實到位，才能達到提高資金的使用效率的目的。因此，加強資金預算管理就是加強資金管理的首要方法。首先，積極建立健全資金預算管理制度。在進行資金管理工作中出現的實際情況，有針對性地進行綜合有效的分析，為開展具體的資金管理工作提供指導并規(guī)范工作行為。明確指責分工，將預算管理工作落到實處。其次，積極開展全面預算管理工作，保證資金預算管理和企業(yè)發(fā)展進程良好結合，充分發(fā)揮資金預算管理工作的作用。

在房地產開發(fā)企業(yè)實際資金管理工作中，月度資金計劃是資金預算管理的管理工具。財務部門要依據業(yè)務情況，注重編制資金計劃，加強與各業(yè)務部門的溝通，夯實資金計劃收入與資金計劃支出的各明細項目，確保資金計劃與各項經營活動緊密結合。在資金計劃執(zhí)行過程中，應做到有效的跟蹤控制企業(yè)的日常資金使用情況，使企業(yè)的各項資金都能按照既定的使用計劃順利實施。在月度終了，財務部門應根據當月資金收支情況，編制資金計劃完成情況說明。加強與業(yè)務部門聯動，重點分析計劃與實際差異較大項目的原因，對明細收支項目嚴重不符的予以重點關注，及時尋找行之有效的處理方式，提升資金管理工作的整體效果。

（三）積極拓展融資渠道，加強行業(yè)資源整合

房地產企業(yè)一旦出現資金短缺，將面臨極大的風險。因此，要解決資金短缺問題，獲得充足的運營資金，房地產企業(yè)必須擴展融資渠道。從經營管理角度尋求緩解資金壓力的方式，并積極整合資源嘗試新的融資方法。

房地產企業(yè)可以通過供應鏈融資緩解資金支付壓力。雖然運用這種方式，房地產企業(yè)并沒有獲得資金，但能夠幫助企業(yè)將供應商的應付賬款延長一年時間支付，以此方式獲得短暫的資金充裕。此外，房地產企業(yè)可用以下幾種方式解決融資問題。

1.?信托融資

信托融資一直是房地產企業(yè)的一種重要融資方式。土地競買過程中，用于支付地價款的資金多來自于信托融資;在房地產項目建設中的資金也通過信托融資形式補充。雖然隨著監(jiān)管部門的穿透式審查，信托融資條件已日趨嚴格，但項目四證齊全、企業(yè)資本金達到30%、二級以上資質的開發(fā)企業(yè)，依然可以通過信托方式融資。

2.?多種金融工具混搭

監(jiān)管升級使房地產企業(yè)固有的融資渠道運行不暢，在融資收緊的情況下，房地產企業(yè)需要探尋更多的融資方式，比如，信托、私募基金、資管計劃、資產證券化，更可以嘗試多種金融工具混搭方式。房地產企業(yè)應該通過積極嘗試，選擇能與企業(yè)現金流和項目開發(fā)節(jié)點匹配的產品。

3.?加強行業(yè)資源整合，合作開發(fā)降低風險

對于已有土地儲備的房地產開發(fā)企業(yè)，或針對意向開發(fā)土地，尋求行業(yè)資源，合作開發(fā)不失為一種拓展融資渠道的方式。比如在拿地階段，通過與土地出讓方共同成立項目公司的方式或股權收購的方式間接獲得土地使用權，減少購買土地資金的集中支出或延長購買土地資金的支付期限;在資金獲取方式上，可以通過設立房地產投資基金等方式，借助外部資本，實現房地產開發(fā)企業(yè)自身的輕資產化運作。

（四）規(guī)范資金管理制度，加強全員資金管理意識

規(guī)范資金的使用流程，簡化工作流程，提升資金使用效率是房地產企業(yè)資金管理的最終目的。在進行日常管理過程中，企業(yè)要建立與開發(fā)業(yè)務相適應的資金管理制度，用制度作為工具規(guī)范管理人員的行為，并作為資金管理工作的保證。在管理制度制定過程中，應該結合實際資金管理工作，針對管理中的問題制定相應制度，有效規(guī)范資金管理行為。

在實際工作中，財務部應同其他業(yè)務部門加強合作，形成對資金的動態(tài)管理。比如，與營銷部門共同加強對應收賬款管理，制定清欠方案并對銷售人員清欠力度進行績效考核;與工程、成本部門協調加強對工程款及各類保證金的管理;與綜管部門加強費用類支出管理。房地產企業(yè)各項支出需區(qū)分剛性支出和非剛性支出，由財務部門按月匯總，上報管理層批準后執(zhí)行。在資金使用環(huán)節(jié)，嚴格依照房地產開發(fā)企業(yè)資金管理制度規(guī)定及相關審批權限、審批流程執(zhí)行。禁止出現先付款后審批或未審批完成時進行資金支付的情況。

（五）加強資金管理信息化平臺建設

對于中型以上的房地產企業(yè)來說，僅改變支付方式很難控制資管方面的風險。目前，已有多家咨詢機構或軟件開發(fā)商，推出了與資金管理相關的ERP平臺產品，其結合資金管理工作，從不同層面構筑了完整的系統化解決方案。資金管理系統連接著業(yè)務系統與賬務系統，承接管控職能與運營職能，涉及全周期、多形態(tài)的資金流及多層級、多職能的管理部門，全局性特征極為明顯，系統建設復雜度高、難度大。房地產企業(yè)應根據企業(yè)自身的資金管控模式和策略，借鑒第三方機構以往經驗，購買或開發(fā)適合企業(yè)的資金管理信息系統。通過資金管理信息系統提升資金結算工作的規(guī)范性和效率，強化風險控制，降低財務成本，提高存量資金流轉效率。

六、結論

綜上所述，資金對房地產開發(fā)企業(yè)至關重要，企業(yè)的資金管理工作至關重要。當下，房地產開發(fā)企業(yè)應結合自身實際，建立健全資金管控體系，改進資金管理模式，加強在投項目可行性分析和項目資金預算管理，拓寬籌融資渠道，確保資金運營安全穩(wěn)定，加強資金風險管理，有效應對各種風險。

參考文獻：

[1]李少春.關于房地產開發(fā)企業(yè)資金管理探討[J].財會學習，2018（13）.

[2]楊婷婷.試論房地產開發(fā)企業(yè)資金管理的關鍵環(huán)節(jié)[J].時代金融，2017（30）.

（作者單位：北京愿景明德管理咨詢有限公司）