(佳木斯大學(xué) 黑龍江 佳木斯 154000)

二十世紀末，中國進行了城鎮(zhèn)住房制度改革，這標志著中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入到了飛速發(fā)展的時代，住房商品化的時代已經(jīng)到來。此后，中國的房地產(chǎn)行業(yè)成為了中國經(jīng)濟增長的驅(qū)動力。

自從2016年政府將去庫存戰(zhàn)略作為五大基本任務(wù)以來，房地產(chǎn)企業(yè)的第一任務(wù)已經(jīng)變?yōu)槿齑?。國家的調(diào)控和市場的變化已經(jīng)開始對房地產(chǎn)企業(yè)形成夾擊之勢，而曾經(jīng)輝煌的房地產(chǎn)企業(yè)光耀集團也在2018年向中級人民法院提交破產(chǎn)申請。曾經(jīng)的房地產(chǎn)企業(yè)巨頭就這樣輝煌落幕。光耀集團的破產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)引起了巨大的震驚，但更多的是對現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的一種警醒。在這種環(huán)境下如何活下去并在激烈的競爭中脫穎而出是目前所有房地產(chǎn)企業(yè)所考慮的事情。

一、FL地產(chǎn)簡介

FL地產(chǎn)公司(以下簡稱FL地產(chǎn))與1994年在廣州成立，注冊資金為8.06億元人民幣，F(xiàn)L地產(chǎn)的業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)設(shè)計與開發(fā)，工程監(jiān)理，物業(yè)管理，房地產(chǎn)銷售以及房地產(chǎn)中介等，具有多項資質(zhì)例如一級開發(fā)商資質(zhì)，一級物業(yè)管理資質(zhì)，甲級設(shè)計資質(zhì)，一級房地產(chǎn)中介資質(zhì)，甲級工程監(jiān)理資質(zhì)，在房地產(chǎn)企業(yè)中名列前茅，綜合實力在房地產(chǎn)行業(yè)中屬于領(lǐng)先水平。2017年全年，F(xiàn)L地產(chǎn)合約銷售面積約為632.42萬平方米。與去年同期相比，銷銷售面積上升35%。2018年8月22日，2018中國民營企業(yè)服務(wù)業(yè)100強發(fā)布，F(xiàn)L地產(chǎn)公司排名第30。

因為公司的經(jīng)營模式是多元化發(fā)展，所以公司從選地、買地、策劃、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)等服務(wù)都有著一套嚴格的程序，能夠幫助業(yè)主辦理按揭和登記以及各種和買房住房相關(guān)的活動，真正的實現(xiàn)了產(chǎn)營一體化的房地產(chǎn)公司運營之道，為消費者著想，提供完善的服務(wù)。

二、FL地產(chǎn)盈利能力存在的問題

(一)成本費用管控較差

營業(yè)利潤和營業(yè)收入同比增加，營業(yè)利潤率下降，說明企業(yè)對成本的把控不足，在收入增加的同時，成本也大幅增加，導(dǎo)致利潤不足，營業(yè)利潤率也隨之下降，說明FL地產(chǎn)的成本在上升，對成本的把控力度不嚴格。我們再看成本利潤率，公司的成本利潤率四年內(nèi)有著輕微的下降，恒大的成本利潤率逐年上升已經(jīng)達到了42.94%，而融創(chuàng)的成本利潤率距離FL地產(chǎn)還有一定的差距，但是四年內(nèi)再慢慢增加，只有FL地產(chǎn)四年內(nèi)是下降的，這同樣說明公司的成本把控不嚴格。

公司的銷售凈利率從15.15%降低到了11.36%，在凈利潤和銷售收入同時增加的情況下，銷售凈利率下降如此之大，再結(jié)合三大期間費用的分析，我們發(fā)現(xiàn)三大期間費用的翻倍導(dǎo)致了公司近年來凈利潤增加幅度不盡如人意。

(二)存貨等資產(chǎn)管理不佳

公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2015年的24.1%降低到了20.99%，融創(chuàng)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也不高并且呈下降趨勢，而恒大的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)換率無論是數(shù)值還是趨勢都比較良好，這說明相比之下，F(xiàn)L地產(chǎn)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率在不斷下降，這說明公司對總資產(chǎn)的循環(huán)使用和管理效益不高，企業(yè)營運資金的使用效率偏低，我們通過查閱財務(wù)報表也發(fā)現(xiàn)，公司的存貨周轉(zhuǎn)率四年內(nèi)也呈現(xiàn)下降的狀態(tài)，說明公司的運營效率出現(xiàn)了問題，而且公司近年來的營業(yè)收入增長幅度與恒大和融創(chuàng)相比，并不樂觀，我們可以看出公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的問題。

(三)融資方式單一

近些年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)的火熱，讓房地產(chǎn)企業(yè)都采用高杠桿的模式經(jīng)營，我們發(fā)現(xiàn)公司四年內(nèi)財務(wù)杠桿持續(xù)加大，再加上近幾年，F(xiàn)L地產(chǎn)不斷發(fā)行債券進行融資，導(dǎo)致公司資產(chǎn)負債率不斷上升，財務(wù)壓力巨大，限制公司的現(xiàn)金流，從而影響公司企業(yè)的正常經(jīng)營。

FL地產(chǎn)的負債從2015年的1345.16億元增加到了2963.23億元，2015-2018年資產(chǎn)負債率為73.21%、79.31%、78.23%、80.93%，總體呈上升趨勢，公司的凈財務(wù)杠桿也從2015年的0.57增加到了1.07，如此高額的負債和FL地產(chǎn)每年發(fā)行債券有一定關(guān)系，因為公司需要大現(xiàn)金流來支撐自己的業(yè)務(wù)和各種經(jīng)營決策，不斷進行債權(quán)融資，所以負債大量增加，公司如此多的債務(wù)每年需要還的利息大大增加了公司的財務(wù)費用，而財務(wù)費用又會削弱公司的凈利潤，導(dǎo)致公司四年內(nèi)的凈利潤增長幅度不大。所以，融資模式單一一方面導(dǎo)致公司負債不斷增加，資金成本上升，財務(wù)費用增加，償債風險提高，進而影響公司現(xiàn)金流和利潤，導(dǎo)致盈利能力水平下降。

(四)現(xiàn)金流持續(xù)惡化

根據(jù)對經(jīng)營利潤現(xiàn)金比率的持續(xù)下降我們能夠看出，公司的營運資金質(zhì)量越來越差，利用效果也不佳，2017年的經(jīng)營利潤現(xiàn)金比率甚至為-1.23%，這說明公司需要付出超過一個單位的現(xiàn)金流才能夠產(chǎn)生一個單位的利潤，所以賬上收到的現(xiàn)金和實際經(jīng)營活動受到的現(xiàn)金不匹配。根據(jù)對銷售現(xiàn)金比率的分析我們發(fā)現(xiàn)，公司四年內(nèi)的收入質(zhì)量也在變差，公司的收入在不斷增加，現(xiàn)金流卻在持續(xù)下降。根據(jù)凈經(jīng)營資產(chǎn)現(xiàn)金回收率的趨勢我們能夠看出，說明公司的整體盈利能力不高，資產(chǎn)的營運能力極差，利用大量的資產(chǎn)創(chuàng)造出微弱的現(xiàn)金流，且創(chuàng)造現(xiàn)金的能力在逐漸惡化[32]，而導(dǎo)致凈經(jīng)營資產(chǎn)回報率越來越低的根本原因是企業(yè)的現(xiàn)金流越來越低，這說明公司近年來現(xiàn)金收入越來越少，綜合應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率我們也能夠發(fā)現(xiàn)，公司四年來應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐漸下降，應(yīng)收賬款數(shù)量在不斷增加，而應(yīng)收賬款無法收回導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流不足。

(五)可持續(xù)發(fā)展能力差

根據(jù)公司的可持續(xù)增長率我們能夠發(fā)現(xiàn)，公司的可持續(xù)發(fā)展能力逐漸減弱，而銷售收入增長率的趨勢也和可持續(xù)增長率完全不同，說明公司沒有真正意義上實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，總體來看，銷售收入增長率在2015、2016和2018均大于可持續(xù)增長率，這意味著FL地產(chǎn)的資金出現(xiàn)了短缺，沒有達到預(yù)期的增長效果，而通過現(xiàn)金流量表我們也能夠發(fā)現(xiàn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流在持續(xù)下降。

而導(dǎo)致可持續(xù)發(fā)展能力差的原因有兩點。第一，股利支付率劇烈波動。根據(jù)2015-2018年的股利支付率我們能夠看到，在2015年公司凈利潤水平一般的情況下，公司發(fā)放的股利并不多，僅有9.61億元，2017年凈利潤大幅增長，公司發(fā)放股利為33.19億元，但是在2016年公司的凈利潤僅有70.56億元的時候，公司的股利為38.67億元，也就是說公司將利潤的一大半給股東發(fā)放了股利，股利支付率越高，利潤留存率就越低，企業(yè)用于擴大再生產(chǎn)的追加自有資本就相應(yīng)的減少，因此對外籌資所支付的籌資成本相應(yīng)增加。

第二， 凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率總體呈下降趨勢。凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率的下降主要是稅后經(jīng)營凈利潤的下降導(dǎo)致的，根本原因是銷售收入和稅后經(jīng)營利潤的不配比。兩者共同導(dǎo)致FL地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展能力惡化。

三、FL地產(chǎn)問題的解決措施

(一)加強成本費用管控

公司盈利能力水平很大程度上與凈利潤相關(guān)，一個公司的成本和期間費用能夠直接對收入進行抵減，導(dǎo)致營業(yè)利潤下降，直接影響公司凈利潤的獲取，也就是說一個公司的獲利能力受到營業(yè)成本以及費用的直接影響，不斷增加的營業(yè)成本、期間費用嚴重削弱了FL地產(chǎn)的盈利能力，所以在日常經(jīng)營中，F(xiàn)L地產(chǎn)應(yīng)當實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，加大對成本的管理力度，在保證質(zhì)量的情況下盡量削減各項成本、挖掘產(chǎn)品的潛力，對于成本的控制，F(xiàn)L地產(chǎn)必須給予高度重視，節(jié)約各部門的各項無意義的費用。FL地產(chǎn)也應(yīng)該摒棄傳統(tǒng)的銷售理念，對銷售費用進行適當?shù)南鳒p，節(jié)約銷售成本，根據(jù)宏觀環(huán)境創(chuàng)新銷售模式，讓公司的銷售理念迎合消費者的需要。

(二)提高資產(chǎn)利用效率

近幾年中國提出了房地產(chǎn)去庫存的政策建議，這對于房地產(chǎn)企業(yè)是一種警醒，提高存貨周轉(zhuǎn)能力有著十分必要的作用。FL地產(chǎn)2015年至2018年存貨周轉(zhuǎn)率幾乎一直在下降，資產(chǎn)的營運能力和現(xiàn)金的回收能力都不強。所以，F(xiàn)L地產(chǎn)應(yīng)加快去除庫存，保障其存貨的周轉(zhuǎn)效率。同時促進資金回籠，為企業(yè)經(jīng)營提供充足的現(xiàn)金流。

通過前文的研究發(fā)現(xiàn)，F(xiàn)L地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率整體呈下降趨勢，說明FL地產(chǎn)在整體上各項資產(chǎn)的利用效率偏低。通常來講，固定資產(chǎn)的特點是規(guī)模大、成本大，而且整體比較復(fù)雜，所以在實際使用中就會形成一些閑置資產(chǎn)，例如空置的寫字樓層、停車場等，導(dǎo)致公司的資產(chǎn)利用效率下降，會對公司的資源和資金形成一定程度上的浪費，但是如果資產(chǎn)的規(guī)模小，就不能形成規(guī)模經(jīng)濟導(dǎo)致利潤下降。所以FL地產(chǎn)應(yīng)該將消耗高、效益低的固定資產(chǎn)進行處置，讓企業(yè)對固定資產(chǎn)管理更加有效率。

(三)改善企業(yè)現(xiàn)金流量狀況

FL地產(chǎn)可以在資本市場增發(fā)股票，這樣能夠降低財務(wù)杠桿，因為增發(fā)股票能夠使資產(chǎn)和負債同時增加，同時增加企業(yè)現(xiàn)金流，新增加的權(quán)益資本和利用財務(wù)杠桿增加的借款能力將會為企業(yè)帶來充足的資金，這樣做既能夠解決公司財務(wù)杠桿高的狀況，同時也能夠解決公司現(xiàn)金流不充足的問題。

公司應(yīng)該建立供銷信用體系來對新客戶進行信用評級，根據(jù)信用評級的結(jié)果對不同客戶進行不同的措施，而且要適當?shù)幕卦L客戶，建立健全的賒銷體系，未經(jīng)審批不得進行賒銷。公司也應(yīng)該加大回款力度，特別是接近到期時間甚至逾期的款項，加強力度進行催收，如果多次催收無果，降低其信用評級，嚴重者可以將合作關(guān)系中斷并通過法律追回貨款。

(四)建立可持續(xù)增長監(jiān)控體系

FL地產(chǎn)想要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一個重要手段就是建立一個完善的、有效的可持續(xù)增長監(jiān)控體系，如果沒有對可持續(xù)增長狀況進行監(jiān)控，不分析可持續(xù)增長與實際增長之間的關(guān)系，發(fā)生差異時不進行分析，分析后不進行改進，那么FL地產(chǎn)的可持續(xù)增長就形同虛設(shè)，所以FL地產(chǎn)應(yīng)當建立可持續(xù)增長監(jiān)控體系，每年對FL地產(chǎn)內(nèi)部的經(jīng)營狀況進行說明，當實際增長率與可持續(xù)增長率出現(xiàn)差異時，分析出現(xiàn)差異的原因，并采取相應(yīng)的措施。如果可持續(xù)增長率小于實際增長率，說明企業(yè)正處于高速發(fā)展期，那么就要對企業(yè)的財務(wù)資源進行合理分配，如果可持續(xù)增長率大于實際增長率，企業(yè)應(yīng)當判斷這種趨勢是短期的還是長期的，如果是短期企業(yè)應(yīng)當將資金積累以備不時之需，如果是長期那么企業(yè)就應(yīng)當分析影響因素，從根本解決問題。