基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)影響因素分析

笪可寧，楊賀貞

（1. 沈陽(yáng)建筑大學(xué) 管理學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110168；2. 沈陽(yáng)化工大學(xué) 人文與社會(huì)科學(xué)學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110142，E-mail：isyanghz@foxmail.com）

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展規(guī)模影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)。但近年來(lái)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，而且影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房?jī)r(jià)的高低與人們生活息息相關(guān)，為調(diào)控房?jī)r(jià)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,政府相繼推出土地、金融、稅收等政策，建房〔2018〕49號(hào)文中提到“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不放松”，各種調(diào)控政策相繼發(fā)力，但對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果并不顯著。因此，研究影響房?jī)r(jià)的因素及政策之間的影響，可以為政府及時(shí)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)施因城施策、分類調(diào)控提供政策建議。

國(guó)內(nèi)外眾多學(xué)者都對(duì)國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果做過(guò)相關(guān)研究。國(guó)內(nèi)學(xué)者從限購(gòu)、房產(chǎn)稅、利率等不同角度進(jìn)行研究。韓永輝等[1]利用全國(guó) 33個(gè)大中城市的月度數(shù)據(jù)，構(gòu)建倍差法、類倍差法和傾向得分匹配法三種評(píng)價(jià)模型，使用面板數(shù)據(jù)和系統(tǒng)GMM計(jì)量分析方法，檢驗(yàn)“限購(gòu)令”對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果，得出限購(gòu)政策對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸起了較大作用，但是采用倍差法，可能影響評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性；陶萍等[2]通過(guò)平穩(wěn)性分析、協(xié)調(diào)檢驗(yàn)以及回歸分析，得出房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有正U型影響效應(yīng)，該研究將全國(guó)分為東、中、西三部分，但是每個(gè)城市的發(fā)展情況都存在差異，應(yīng)該具體城市具體分析；盧杰等[3]利用實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)匯率與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)，利率與房?jī)r(jià)成負(fù)相關(guān)，實(shí)際利率能夠調(diào)控房?jī)r(jià)，但是調(diào)控能力較弱，卻未指出與利率相結(jié)合的加強(qiáng)調(diào)控能力的其它政策。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，房地產(chǎn)起步早，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，房?jī)r(jià)問(wèn)題也較早受到重視，因此對(duì)于房?jī)r(jià)的研究成果比較豐富。Sommer K等[4]通過(guò)建立具有累進(jìn)稅制的動(dòng)態(tài)住房市場(chǎng)模型，發(fā)現(xiàn)取消抵押貸款利率扣除會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，同時(shí)廢除抵押貸款的優(yōu)惠政策會(huì)降低住房所有權(quán)；Robstad[5]通過(guò) VAR模型研究挪威的房?jī)r(jià)和信貸對(duì)貨幣政策的影響，研究發(fā)現(xiàn)貨幣政策沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的影響很大，而對(duì)家庭信貸的影響很小，可以使用貨幣政策緩解房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。此外Favara等[6]從供需層面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行研究；Knoll等[7]從土地角度對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行研究。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)的研究，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有研究對(duì)房?jī)r(jià)與影響因素之間的相關(guān)反饋關(guān)系關(guān)注不夠。

目前探究房?jī)r(jià)影響因素的方法有很多，也有學(xué)者采用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的方法對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素做過(guò)探究，但從供求關(guān)系出發(fā)探究國(guó)家政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的文獻(xiàn)相對(duì)較少?？紤]到沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，根據(jù)沈陽(yáng)2010～2018年房地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)，從供求關(guān)系出發(fā)，利用Anylogic軟件，建立系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型，分析不同稅收、限購(gòu)政策、利率條件下房?jī)r(jià)的變化，通過(guò)實(shí)證分析探究國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，進(jìn)而為政府制定政策，落實(shí)因城施策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供建議。

1 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型構(gòu)建

1.1 因果回路圖

因果回路圖可以直觀地反映系統(tǒng)變量間的相關(guān)性和反饋關(guān)系，+箭頭表示正向關(guān)系，-箭頭表示負(fù)向關(guān)系。正反饋回路表示反饋效果加強(qiáng)，負(fù)反饋回路表示系統(tǒng)自我修復(fù)。

影響房?jī)r(jià)的因素有很多，參考眾多學(xué)者的研究，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，選取其中產(chǎn)生因果作用的相關(guān)變量，建立系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)因果回路圖。構(gòu)建的因果回路圖如圖1所示。

圖1 因果關(guān)系回路圖

從圖中可以看出以下回路：①正反饋回路：人口增長(zhǎng)+→+剛性需求→+房地產(chǎn)總需求→+銷售面積→-房地產(chǎn)供給→-供求比→+房地產(chǎn)價(jià)格；②負(fù)反饋回路：保有階段稅費(fèi)+→-投資性需求→-房地產(chǎn)總需求→+供求比→-房地產(chǎn)價(jià)格。

1.2 存量流量圖

因果回路圖只能描述存量與流量之間邏輯結(jié)構(gòu)關(guān)系的基本方面，而不能區(qū)別各變量的性質(zhì)，考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性及其關(guān)系的正確性，對(duì)因果回路圖進(jìn)行簡(jiǎn)化處理，選取其中主要因素如房地產(chǎn)價(jià)格、人口增長(zhǎng)、土地價(jià)格增長(zhǎng)、銷售面積、人均住宅建筑面積、建安成本等建立系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)存量流量圖（見圖2）。

圖2 房地產(chǎn)價(jià)格存量流量圖

1.3 相關(guān)參數(shù)說(shuō)明

存量流量圖中包括4種重要參數(shù)：狀態(tài)變量、速率變量、輔助變量、常量。

1.3.1 狀態(tài)變量

狀態(tài)變量表示積累環(huán)節(jié)，狀態(tài)變量的數(shù)值大小表示系統(tǒng)變量在某一特定時(shí)刻的狀況，是流入率與流出率的凈差額。

（1）取沈陽(yáng)市 2010年商品房平均銷售價(jià)格5411元/m2作為價(jià)格狀態(tài)變量的初始值，在此基礎(chǔ)上按價(jià)格增長(zhǎng)逐年計(jì)算。房地產(chǎn)價(jià)格=初始價(jià)格（5411元/m2）+價(jià)格增長(zhǎng)。

（2）2009年沈陽(yáng)商品房銷售面積是 1369.31萬(wàn) m2，由當(dāng)年實(shí)際銷售情況計(jì)算得到當(dāng)年有 60%的實(shí)際購(gòu)房者得到滿足，則2010年的需求為2282.18萬(wàn)m2。

（3）房地產(chǎn)供給=新增供給-供給實(shí)現(xiàn)。

1.3.2 速率變量

速率變量又稱變化率，隨著時(shí)間的推移，使?fàn)顟B(tài)變量增加或減少。

（1）新增供給=竣工面積+新開工面積×0.6。（2）新增需求=投資性需求+剛性需求。

（3）價(jià)格增長(zhǎng)由綜合成本、利潤(rùn)率及供求比確定。

1.3.3 輔助變量及常量

（1）土地價(jià)格根據(jù)沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒中國(guó)有土地出讓面積以及土地出讓價(jià)款，經(jīng)過(guò)計(jì)算得出，取2010年土地平均價(jià)格1211.935元/ m2作為初始值。

（2）以沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒中常住人口810.6萬(wàn)人作為2010年人口的初始值。

（3）在閱讀相關(guān)文獻(xiàn)并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析之后，對(duì)開發(fā)稅率取值為20%，保有階段稅率取3%，容積率取2.8，利潤(rùn)率根據(jù)一般情況取20%。

2 模型有效性檢驗(yàn)

初始數(shù)據(jù)主要來(lái)源于沈陽(yáng)2010～2018年統(tǒng)計(jì)年鑒、沈陽(yáng)市2010～2018年統(tǒng)計(jì)公報(bào)、國(guó)家數(shù)據(jù)、中國(guó)人民銀行官方網(wǎng)站及華經(jīng)情報(bào)網(wǎng)。

模型的有效性檢驗(yàn)通過(guò)選取相對(duì)誤差作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算方法如下：

式中，yi為真實(shí)數(shù)據(jù)；iy?為仿真值；當(dāng)|e|＜5%時(shí)，說(shuō)明模型可以對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行很好的模擬。

將初始數(shù)據(jù)輸入系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型中，進(jìn)行系統(tǒng)仿真，得出2010～2018年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)仿真值，將仿真數(shù)據(jù)與真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，求出相對(duì)誤差。實(shí)際值與仿真值如表1所示。

2014年真實(shí)房?jī)r(jià)較2013年有所下降，可能原因是2013年11月25日將二套房首付比例提高到65%，抑制了投資性購(gòu)房，從而影響了房?jī)r(jià)。由上表1可知，實(shí)際值與仿真值的相對(duì)誤差百分率都在5%以內(nèi)，證明建立的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型通過(guò)有效性檢驗(yàn)。

表1 2010～2018年房?jī)r(jià)實(shí)際值與仿真值對(duì)比表

3 仿真實(shí)驗(yàn)

3.1 稅收政策仿真

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，即房產(chǎn)稅影響著購(gòu)房成本。假設(shè)在2011年開征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅稅率為1%，得出仿真結(jié)果如表2所示。

表2 開征房產(chǎn)稅后實(shí)際值與仿真值對(duì)比表

開征房產(chǎn)稅后，房?jī)r(jià)有所下降，由房產(chǎn)稅開征前后需求量可以看出，使得房?jī)r(jià)有所下降的原因是需求量減少，改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。

雖然開征房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有一定抑制作用，但是增加稅收一定程度上還是會(huì)加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。一旦開征房產(chǎn)稅，賦稅的壓力會(huì)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房人和承租人的身上，因此還需要政府結(jié)合實(shí)際情況制定合理的稅率。

3.2 限購(gòu)政策仿真

為調(diào)控房?jī)r(jià)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，沈陽(yáng)市政府不斷出臺(tái)相關(guān)的限購(gòu)政策。沈陽(yáng)市 2011年2月25日印發(fā)執(zhí)行的通知中，明確沈陽(yáng)二環(huán)區(qū)域內(nèi)實(shí)行限購(gòu)；2013年4月1日，沈陽(yáng)限購(gòu)范圍擴(kuò)至全城；2014年9月12日，沈陽(yáng)全面解除限購(gòu)。2018年9月27日沈陽(yáng)市政府就進(jìn)一步做好沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作將商品房限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)大到全市（遼中區(qū)、新民市、法庫(kù)縣、康平縣除外）。

為探究限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，假設(shè)沈陽(yáng)在2011年開始實(shí)施區(qū)域限購(gòu)；2012年實(shí)行全城限購(gòu)；2014年解除限購(gòu)。圖3為模擬房?jī)r(jià)與實(shí)際房?jī)r(jià)對(duì)比圖。

圖3 限購(gòu)政策下房?jī)r(jià)走勢(shì)

從圖3可以看出，實(shí)行限購(gòu)政策抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，一定程度上抑制投資性購(gòu)房，改善市場(chǎng)上的需求結(jié)構(gòu)，維持了房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

2011年3月8日，沈陽(yáng)二環(huán)以內(nèi)開始實(shí)施限購(gòu)，新國(guó)五條落實(shí)后，沈陽(yáng)二環(huán)以外范圍也被納入限購(gòu)范圍，而沈陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要在二環(huán)以外。表 3為2012～2018年沈陽(yáng)商品房銷售面積與銷售額的對(duì)情況。

表3 商品房銷售面積及銷售額對(duì)比表

從表3數(shù)據(jù)可以看出，實(shí)施限購(gòu)政策后，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響。2013～2015年沈陽(yáng)商品房銷售面積和銷售額均有下降。限購(gòu)政策在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制投資性購(gòu)房中產(chǎn)生了較大的影響，在一定時(shí)期內(nèi)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)地發(fā)展。

3.3 利率政策仿真

利率影響開發(fā)成本和購(gòu)房成本，通過(guò)調(diào)整基準(zhǔn)利率可以間接調(diào)控房?jī)r(jià)，2007年基準(zhǔn)貸款利率高至7.74%，2015年5年期以上貸款利率又低至4.9%。央行的不斷調(diào)息，是否對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了影響，專家學(xué)者對(duì)此意見不一，現(xiàn)通過(guò)建立的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型探究利率變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。圖4為模擬貸款利率在4.9%、5.9%和 6.9%條件下的房?jī)r(jià)走勢(shì)，圖 5是不同利率下供求的變化情況。

由圖4和圖5可以看出，提高貸款利率對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生的作用不明顯，主要體現(xiàn)在供求比的變化不大。雖然利率對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的作用不明顯，但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性繁榮時(shí)，可以提高銀行貸款利率，增加開發(fā)成本；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足時(shí)，可下調(diào)銀行貸款利率，提高開發(fā)商的投資意愿。

圖4 不同利率下房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

圖5 不同利率下供求比的變化

3.4 混合政策仿真

以上3個(gè)仿真實(shí)驗(yàn)都是在單一政策條件下，分析其對(duì)房?jī)r(jià)以及市場(chǎng)需求產(chǎn)生的影響，考慮到政府政策實(shí)施的實(shí)際情況，進(jìn)行混合政策仿真實(shí)驗(yàn)。

由仿真實(shí)驗(yàn)3知，利率雖然影響開發(fā)成本和購(gòu)房成本，但是對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不明顯，限購(gòu)政策雖然對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有抑制作用，但房?jī)r(jià)總體還處于較高水平。現(xiàn)考慮利率和限購(gòu)政策綜合作用下，對(duì)供求比的影響。假如利率為4.9%，限購(gòu)政策同仿真實(shí)驗(yàn)2，供求比變化如圖6所示。

圖6 混合政策與單一政策供求比對(duì)比圖

由圖6知，在利率與限購(gòu)政策綜合實(shí)施時(shí)，對(duì)供求比的影響更大。單一調(diào)控基準(zhǔn)利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小，但可以結(jié)合限購(gòu)一起實(shí)施，加強(qiáng)調(diào)控效果。

3.5 房?jī)r(jià)仿真預(yù)測(cè)

模型通過(guò)有效性檢驗(yàn)，證明仿真結(jié)果具有一定可信度。利用模型對(duì)2019～2023年房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，預(yù)測(cè)結(jié)果僅作參考。

由圖7可以看出，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)整體呈上漲趨勢(shì)，雖然預(yù)測(cè)結(jié)果不代表真實(shí)房?jī)r(jià)，但是政府應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度，維持良好的房地產(chǎn)環(huán)境，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象出現(xiàn)。

圖7 房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)分析圖

3.6 結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展，主要是通過(guò)調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、改善供求關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)。

（1）開征房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定抑制作用，但是需要政府制定合適的稅率，既要抑制投資性購(gòu)房行為，又不能加大購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，合理整合房地產(chǎn)稅種，制定與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的稅率是開征房地產(chǎn)稅收的重要前提。

（2）限購(gòu)政策可以抑制投資性購(gòu)房，改善市場(chǎng)上的供求關(guān)系，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。但在現(xiàn)有房?jī)r(jià)處于較高增長(zhǎng)預(yù)期的情況下，利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用不太明顯。利率政策可以結(jié)合限購(gòu)政策綜合實(shí)施，能夠起到較好的調(diào)控房?jī)r(jià)效果。

（3）沈陽(yáng)房?jī)r(jià)整體呈上漲趨勢(shì)，且漲幅較大，政府應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，如實(shí)施租售并舉，改善供求關(guān)系，從而抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

4 結(jié)語(yǔ)

影響房?jī)r(jià)的因素不僅僅包括稅收、利率還有土地價(jià)格、整體物價(jià)水平、人口數(shù)量等，在以后的研究中，應(yīng)該對(duì)這些因素進(jìn)行分析。由于建立的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)仿真模型存在樣本不足等局限性問(wèn)題，實(shí)證分析也存在著一定的片面性，需要進(jìn)一步收集數(shù)據(jù)，優(yōu)化變量間的函數(shù)關(guān)系，進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)影響因素仿真實(shí)驗(yàn)的有效性。