陳曦　韓冰

【摘要】? ?公允價(jià)值應(yīng)用會(huì)對投資性房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多方面的影響，諸如收入與費(fèi)用不匹配、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)或存貨之間多次轉(zhuǎn)換時(shí)會(huì)虛增（減）資產(chǎn)等，并且通過案例分析可以發(fā)現(xiàn)，同一投資性房地產(chǎn)采用成本模式或公允價(jià)值核算對各年利潤和所得稅的影響各不相同，確認(rèn)公允價(jià)值時(shí)主觀性較強(qiáng)，如果企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，會(huì)存在較大的盈余管理空間。文章對以上各方面的影響進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】? ?公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn);會(huì)計(jì)處理

【中圖分類號】? ?F23? ?【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】? ?A? ?【文章編號】? ?1002-5812（2020）03-0081-03

一、引言

根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，已出租的建筑物，已出租和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，定義為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可視不同的管理需求，選擇用公允價(jià)值或成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，一經(jīng)確定，不得隨意變更。如果選擇公允價(jià)值模式計(jì)量，公允價(jià)值必須能夠持續(xù)可靠取得，一些本科教材、會(huì)計(jì)師和注冊會(huì)計(jì)師考試的輔導(dǎo)教材中，對投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算均采用如下做法：持有期間不折舊（不攤銷）;資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，影響企業(yè)利潤;租金計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入;處置損益等于其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)成本，公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他綜合收益結(jié)轉(zhuǎn)至其他業(yè)務(wù)成本。如果是公允價(jià)值變動(dòng)收益，則公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本的貸方，減少費(fèi)用，增加利潤;如果持有期間公允價(jià)值變動(dòng)帶來損失，則公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本的借方，增加費(fèi)用，減少利潤。當(dāng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）或存貨時(shí)，以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之差計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益;反之，固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，同樣以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為入賬價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之差額，計(jì)入其他綜合收益或公允價(jià)值變動(dòng)損益，前者記貸方差，后者記借方差。將上述做法與現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的一些規(guī)定進(jìn)行比較后可以發(fā)現(xiàn)，上述會(huì)計(jì)處理中存在一些問題，如賬戶的應(yīng)用、處置損益的處理、資產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量等，因此本文從租金收入、處置損益、資產(chǎn)類別轉(zhuǎn)換等不同角度分析投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，并對公允價(jià)值會(huì)計(jì)進(jìn)行反思，從而提出一些可行性的觀點(diǎn)或做法，為進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提供一點(diǎn)建議。

二、采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)的影響

（一）用其他業(yè)務(wù)收入核算租金收入欠妥

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，持有期間不折舊（不攤銷），沒有結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)成本，計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入的租金沒有相應(yīng)的費(fèi)用匹配，違背收入費(fèi)用配比原則。因此，當(dāng)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，其租金收入應(yīng)在投資收益中核算，這樣可以避免在核算其他業(yè)務(wù)收入時(shí)，沒有結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的其他業(yè)務(wù)成本，造成收入與費(fèi)用不匹配，與會(huì)計(jì)賬戶的核算內(nèi)容不符。

（二）處置損益會(huì)計(jì)處理欠妥

不妥之處有二，一是處置損益通過其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本歸集匹配得出，二是處置時(shí)通過其他業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他綜合收益。首先前文已述及，投資收益賬戶核算采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置損益，可見通過其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本匹配得出處置損益的做法與準(zhǔn)則的要求不符。其次，公允價(jià)值變動(dòng)損益是投資性房地產(chǎn)持有期間和轉(zhuǎn)換時(shí)形成的利得或損失，其他綜合收益是在轉(zhuǎn)換時(shí)出現(xiàn)的未在當(dāng)期損益中確認(rèn)的利得，而其他業(yè)務(wù)成本核算出租固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊，銷售材料發(fā)生的成本，出租無形資產(chǎn)的累計(jì)攤銷，出租成本模式投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，出租包裝物的成本或攤銷額等，并不包含處置投資性房地產(chǎn)時(shí)轉(zhuǎn)自公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他綜合收益的金額。這種將公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他綜合收益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本的做法，明顯欠妥，建議按準(zhǔn)則規(guī)定，運(yùn)用投資收益賬戶核算處置損益，結(jié)轉(zhuǎn)其他綜合收益和公允價(jià)值變動(dòng)損益。

（三）反復(fù)轉(zhuǎn)換時(shí)會(huì)虛增（減）資產(chǎn)

同一資產(chǎn)在投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)（存貨）之間多次轉(zhuǎn)換時(shí)確認(rèn)的其他綜合收益或公允價(jià)值變動(dòng)損益，準(zhǔn)則中未規(guī)定如何結(jié)轉(zhuǎn)，且反復(fù)轉(zhuǎn)換時(shí)，存在虛增（減）資產(chǎn)的可能。見表1。

例1：某企業(yè)擁用自用房屋，原值為100萬元，無折舊和減值準(zhǔn)備，在固定資產(chǎn)中核算，2017年1月1日企業(yè)根據(jù)經(jīng)營管理需要，將該自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租，符合投資性房地產(chǎn)定義，能可靠取得公允價(jià)值，采用公允價(jià)值計(jì)量，當(dāng)日公允價(jià)值為120萬元。2年后即2019年1月1日，企業(yè)收回此房屋改為自用，改為固定資產(chǎn)核算，當(dāng)日公允價(jià)值為150萬元。不考慮租金和投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)等其他業(yè)務(wù)。

按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，賬務(wù)處理為：2017年1月1日轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”120萬元，貸記“固定資產(chǎn)”100萬元，“其他綜合收益”20萬元。2019年1月1日再次轉(zhuǎn)為自用房屋時(shí)，借記“固定資產(chǎn)”150萬元，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”120萬元，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”30萬元。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒規(guī)定在2017年1月1日由自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)計(jì)入其他綜合收益金額如何處置，如果2019年1月1日由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，其他綜合收益轉(zhuǎn)入投資收益，則經(jīng)過“自用→投資性房地產(chǎn)→自用”這樣的轉(zhuǎn)換，計(jì)入企業(yè)利潤表的收益共50萬元，其中30萬元為未實(shí)現(xiàn)損益，20萬元為已實(shí)現(xiàn)損益，全部影響營業(yè)利潤，固定資產(chǎn)價(jià)值由100萬元增值至150萬元，實(shí)際上固定資產(chǎn)依然是原來的固定資產(chǎn)，沒有發(fā)生任何改變，但價(jià)值卻增加了50萬元。如果2019年1月1日由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，其他綜合收益不轉(zhuǎn)入投資收益，則經(jīng)過“自用→投資性房地產(chǎn)→自用”這樣的轉(zhuǎn)換，計(jì)入企業(yè)利潤表的收益共50萬元，全部為未實(shí)現(xiàn)損益，20萬元影響其他綜合收益，30萬元影響營業(yè)利潤，固定資產(chǎn)價(jià)值由100萬元增值至150萬元，實(shí)際上固定資產(chǎn)依然是原來的固定資產(chǎn)，沒有發(fā)生任何改變，但價(jià)值同樣增加了50萬元。

可見由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)時(shí)，其他綜合收益不論結(jié)轉(zhuǎn)還是不結(jié)轉(zhuǎn)，在未做任何加工處理的情況下，僅僅是會(huì)計(jì)核算方法的轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)的價(jià)值便虛增，與實(shí)際取得該資產(chǎn)的價(jià)值憑證不符，與會(huì)計(jì)應(yīng)遵循的依法記賬的原則不符，且該部分增加的價(jià)值，如果作為固定資產(chǎn)，后期會(huì)通過折舊減少企業(yè)利潤。事實(shí)上，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在滿足規(guī)定條件時(shí)，成本模式可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量，但不得逆向轉(zhuǎn)換，但并沒有規(guī)定自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)后不能逆向轉(zhuǎn)換，而且企業(yè)實(shí)際也可能存在其他情形，如某一階段，企業(yè)閑置的廠房會(huì)采用對外出租的方式，從而提高資產(chǎn)使用效率，降低成本，這時(shí)，固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)核算，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)、閑置廠房轉(zhuǎn)為生產(chǎn)經(jīng)營所用時(shí)，投資性房地產(chǎn)又轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)核算，一旦采用公允價(jià)值模式計(jì)量，便存在上述問題。

（四）公允價(jià)值難以準(zhǔn)確獲得

公允價(jià)值，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的解釋為：是指市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債需支付的價(jià)格，可以理解為脫手價(jià)格。公允價(jià)值有三個(gè)層次，第一層次是同類資產(chǎn)（負(fù)債）在活躍市場中的報(bào)價(jià);第二層次是類似資產(chǎn)（負(fù)債）在活躍市場中的報(bào)價(jià)，或者同類或類似資產(chǎn)（負(fù)債）在非活躍市場中的報(bào)價(jià); 第三層次是估值。不論是第一層次還是第二層次，均是以別的資產(chǎn)（負(fù)債）在活躍市場的交易價(jià)格來衡量，而不是用該資產(chǎn)（負(fù)債）自身的交易價(jià)格衡量，只是參考的估計(jì)價(jià)值，而非準(zhǔn)確價(jià)值。而第三層次的估值技術(shù)，基本思路是用未來的現(xiàn)金流量現(xiàn)值衡量資產(chǎn)（負(fù)債）的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，但現(xiàn)實(shí)價(jià)值無法合理取得的前提下，未來現(xiàn)金流量更難準(zhǔn)確獲得。準(zhǔn)則中規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，需滿足如下條件：一是房地產(chǎn)所在地有活躍市場，二是能在該活躍市場中取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，但由誰和用什么方式來評價(jià)所在地市場是否為活躍市場呢？沒有定論。綜上所述，公允價(jià)值不是基于真實(shí)交易而是基于“假想交易”，是活躍市場中其他資產(chǎn)的交易價(jià)格，而非該資產(chǎn)（負(fù)債）自身的交易價(jià)格，存在較大的主觀性和不確定性。用這種具有較大主觀性和不確定性的估計(jì)價(jià)格計(jì)量資產(chǎn)的價(jià)值，能滿足會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求中的真實(shí)性、可靠性的要求嗎？

（五）對利潤表影響大，給盈余管理留下空間

同一投資性房地產(chǎn)分別采用公允價(jià)值或成本模式計(jì)量時(shí)，由于確認(rèn)損益的規(guī)則不同，對利潤表產(chǎn)生不同的影響，成本模式下，后續(xù)期間計(jì)提折舊（攤銷），一旦資產(chǎn)發(fā)生減值，需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，減值準(zhǔn)備計(jì)入資產(chǎn)減值損失。公允價(jià)值模式下，后續(xù)期間不折舊（攤銷）、不計(jì)提減值備，以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。成本模式下，折舊（攤銷）或減值最終影響利潤，其中，折舊方法參照現(xiàn)行固定資產(chǎn)折舊方法，有年限平均法、年數(shù)總和法、雙倍余額遞減法和工作量法，無論是哪一種方法，資產(chǎn)折舊（攤銷）金額均是按一定的方法分配至各年，對利潤的影響是階梯式的、平穩(wěn)的和可預(yù)見的。而公允價(jià)值計(jì)量模式是通過公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益影響利潤表的，影響金額由市場的價(jià)格波動(dòng)而定，各年的影響金額具有一定的不確定性、波動(dòng)性和不可預(yù)見性，且受公允價(jià)值評估的影響，主觀性極強(qiáng)，易受人為操作的影響。如，某企業(yè)2×17年12月31日擁有的一套自用辦公用房產(chǎn)，取得時(shí)原值為100萬元，在固定資產(chǎn)中核算，按20年直線法計(jì)提折舊，2×19年1月1日轉(zhuǎn)為出租，轉(zhuǎn)換時(shí)該房產(chǎn)的公允價(jià)值為120萬元，每年租金6萬元，2×19年12月31日公允價(jià)值為150萬元，2×20年1月1日將此房產(chǎn)處置，收到價(jià)款200萬元（不考慮增值稅）?？捎?jì)算得出采用公允價(jià)值對利潤表和所得稅的不同影響見表2、表3。

可見，假設(shè)其他條件相同，資產(chǎn)最終是處置方式是對外出售，兩種核算模式總損益相同，只是各年利潤的分布和對所得稅的影響不同，由于公允價(jià)值的取得存在較大的主觀性，因此采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，存在更大的盈余管理的空間，企業(yè)可能會(huì)根據(jù)本年利潤的需求，通過公允價(jià)值變動(dòng)的影響調(diào)節(jié)利潤，但由于稅法對未實(shí)現(xiàn)損益不納稅，這些通過公允價(jià)值調(diào)整的損益，不影響當(dāng)年企業(yè)繳納所得稅，但由于公允價(jià)值模式下不需計(jì)提折舊，故較成本模式而言，沒有相應(yīng)的成本結(jié)轉(zhuǎn)，收到租金對損益的影響更大，所納所得稅更多，從表3可知，盡管整個(gè)期間所納所得稅相同，但如果考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，公允價(jià)值模式較成本模式所獲時(shí)間價(jià)值較少。

三、對公允價(jià)值會(huì)計(jì)的反思

美國在1960年提出公允價(jià)值的概念，上世紀(jì)80年代公允價(jià)值被應(yīng)用到會(huì)計(jì)計(jì)量當(dāng)中，但在美國“次貸”危機(jī)爆發(fā)后，國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則所主張的公允價(jià)值會(huì)計(jì)等規(guī)則受到了廣泛批評。我國2006年發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，在滿足公允價(jià)值持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。這是我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際趨同的結(jié)果，但事實(shí)上，長久以來，在我國上市公司當(dāng)中，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的并不多，導(dǎo)致這樣結(jié)果的原因很多，一方面是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不完善，另一方面公允價(jià)值應(yīng)用的執(zhí)行成本、價(jià)格體系、估值技術(shù)、信息可比性等方面都有不足，導(dǎo)致在實(shí)踐中應(yīng)用不多。在公允價(jià)值計(jì)量與歷史成本計(jì)量并存的準(zhǔn)則體系中，交易性金融產(chǎn)、其他權(quán)益工具投資和投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值的變動(dòng)影響利潤表或資產(chǎn)負(fù)債表，對于前二者（金融資產(chǎn)）而言，其公允價(jià)值往往是根據(jù)金融估價(jià)模型計(jì)算而得，對于后者（非金融資產(chǎn)）面言，由于無法確定資產(chǎn)的同質(zhì)性，其公允價(jià)值基本是通過資產(chǎn)估值而得，結(jié)果存在盈余管理的可能性，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債表或利潤表采用相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，會(huì)對會(huì)計(jì)信息使用者決策產(chǎn)生誤導(dǎo)?？梢?，公允價(jià)值作為計(jì)量屬性，它僅僅是估計(jì)價(jià)格，而會(huì)計(jì)是依據(jù)法律事實(shí)記賬的，兩者有著本質(zhì)的不同。

四、總結(jié)

通過上述分析可知，公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，現(xiàn)行的一些教材、考試指導(dǎo)書的會(huì)計(jì)處理表述不一，一方面是對準(zhǔn)則的理解不透徹，核算過程中對賬戶的應(yīng)用不夠準(zhǔn)確，本文認(rèn)為租金收入應(yīng)計(jì)入投資收益，處置時(shí)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)應(yīng)計(jì)入投資收益，既解決收入和費(fèi)用配比的問題，也符合準(zhǔn)則對賬戶核算內(nèi)容的規(guī)定;另一方面是公允價(jià)值計(jì)量本身的問題，通常企業(yè)是通過資產(chǎn)評估確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，估值方法、估值人員的專業(yè)水平等均對公允價(jià)值的產(chǎn)生一定的影響，主觀性較強(qiáng)，因此，極易被企業(yè)利用進(jìn)行盈余管理，且反復(fù)轉(zhuǎn)換存在虛增（減）資產(chǎn)的可能。

另外公允價(jià)值作為一種金融分析的思路，符合證券投資者決策分析所需，面向未來，用預(yù)計(jì)未來的現(xiàn)金流量估計(jì)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格，我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的交易或者事項(xiàng)為依據(jù)進(jìn)行會(huì)計(jì)確計(jì)、計(jì)量和報(bào)告，保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠、內(nèi)容完整，這一要求體現(xiàn)了會(huì)計(jì)以法律事實(shí)記賬的依據(jù)。而公允價(jià)值會(huì)計(jì)的一些思路，與這一規(guī)定是不相符的，在公允價(jià)值進(jìn)入我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系很長一段時(shí)間后，學(xué)者對這一規(guī)則的反思也越來越多，如何在我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際趨同的道路上，認(rèn)真分析歷史成本信息和公允價(jià)值信息不可替代的價(jià)值導(dǎo)向，制定一套切實(shí)可行、又能解決會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國際趨同矛盾的會(huì)計(jì)報(bào)表體系，區(qū)分法律事實(shí)和金融預(yù)期，是未來我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改革與發(fā)展的一個(gè)重要的研究方向。

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