南京中心城居住地塊容積率值域特征研究

丁佳甜，蔣伶，顧炎

（南京工業(yè)大學(xué)）

1 研究背景

隨著住有所居目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，未來(lái)將從“住有所居”向“住有宜居”的宜居目標(biāo)努力。

《關(guān)于全面開(kāi)展國(guó)土空間規(guī)劃工作的通知》首次提出在城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)及容積率等審查要求。容積率不僅是衡量居住地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)，也是反映宜居程度的特征性指標(biāo)。隨著我國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入存量開(kāi)發(fā)階段，提高居住地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，也將成為城市爭(zhēng)相發(fā)展空間的主要手段。南京未來(lái)容積率的管控將以控制高限為主轉(zhuǎn)變?yōu)楦叩拖揠p控，以提高城市土地效益。

2 研究對(duì)象與樣本確定

2.1 研究范圍

南京是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)重要的中心城市，根據(jù)《南京市城市總體規(guī)劃（2011-2020）》確定的“中心城-新城-新市鎮(zhèn)”市域三級(jí)城鎮(zhèn)體系，南京中心城由主城和東山、仙林、江北副城組成，總用地面積6582km2。中心城是南京區(qū)域中心和城市功能的主要承載區(qū)。2020年規(guī)劃人口670萬(wàn)人，占全市規(guī)劃城市總?cè)丝诘?4%，也是南京城鎮(zhèn)人口的主要承載地。

2.2 研究對(duì)象

本文研究對(duì)象南京中心城內(nèi)所有已建成的居住地塊，包括一、二、三類居住地塊，不包括具有獨(dú)立占地的配套設(shè)施用地。據(jù)初步數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京中心城內(nèi)現(xiàn)狀全樣本居住地塊數(shù)據(jù)約有2000個(gè)。截至2018年底，南京中心城居住用地占中心城總建設(shè)用地的約23%，但居住總建筑面積約占中心城總建筑面積的50%。

考慮到南京中心城發(fā)展歷史悠久，居住形態(tài)多元，以南京中心城為主要研究范圍，其研究結(jié)果具有一定的代表性和普適性。

2.3 數(shù)據(jù)獲取

為了開(kāi)展居住地塊容積率值域特征分析，需要收集與居住地塊容積率相關(guān)的數(shù)據(jù)集，包括居住地塊邊界、地塊面積、建筑面積、容積率、建筑高度等。本文的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要來(lái)源于以下兩組原始數(shù)據(jù)：一是南京中心城2018年土地利用現(xiàn)狀圖，二是應(yīng)用python爬蟲(chóng)技術(shù)獲取的截止至2019年7月的南京市中心城的建筑輪廓圖。通過(guò)利用ArcGIS、Excel等軟件進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)處理，最終獲得南京中心城現(xiàn)狀居住地塊初始樣本1509個(gè)，居住地塊總面積為72.80 km2，總建筑面積為12603萬(wàn)㎡，平均容積率為1.7。

2.4 樣本篩選與確定

為了保證研究結(jié)果的科學(xué)性與實(shí)用性，本文對(duì)篩選出來(lái)的居住地塊樣本按一定規(guī)則進(jìn)行了進(jìn)一步的篩選，使選出的地塊更加符合規(guī)范要求和政策價(jià)值導(dǎo)向。

1)選擇居住地塊面積為2hm2～6hm2的樣本

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB 50180-2018）》中提出的居住街坊與本文的研究對(duì)象基本相符，標(biāo)準(zhǔn)指出居住街坊的用地面積約2hm2～4hm2[1]，充分體現(xiàn)國(guó)家對(duì)“小街區(qū)、密路網(wǎng)”的導(dǎo)向要求。張彧以南京市為例，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和南京市土地交易的分析，認(rèn)為6hm2以下的小規(guī)模住區(qū)是未來(lái)發(fā)展的新趨勢(shì)[2]。除此以外，據(jù)調(diào)查，南京市2012年～2018年7年來(lái)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓的202個(gè)居住地塊（不含商住混合用地）的平均出讓面積約6hm2。綜上所述，本文將用地面積在2hm2～6hm2的居住地塊作為有效樣本進(jìn)行容積率值域研究，具有較高的樣本價(jià)值。

2）選擇地塊內(nèi)建筑最高高度不高于80m的地塊樣本

綜合考慮城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50180-2018）》對(duì)居住建筑高度的規(guī)定、相關(guān)文獻(xiàn)研究、以及以人為本理念和宜居性的城市發(fā)展導(dǎo)向，本研究選擇南京中心城內(nèi)高度不大于80m的居住地塊進(jìn)行樣本研究。

3）選擇地塊容積率不低于1.0且不高于3.5的地塊樣本

綜合考慮城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50180-2018）》和《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2011）對(duì)居住容積率的規(guī)定、結(jié)合以人為本和宜居性的發(fā)展理念、以及南京市山水城林的城市特色，本研究選擇南京中心城內(nèi)地塊容積率不低于1.0且不高于3.5的居住地塊進(jìn)行樣本研究。

根據(jù)上述規(guī)則對(duì)南京中心城居住地塊初始樣本進(jìn)行篩選后，最終獲得南京中心城居住地塊有效樣本659個(gè)，占總樣本數(shù)的43.7%。居住地塊有效樣本用地總面積為23.87km2，總建筑面積為4396萬(wàn)㎡，居住地塊平均容積率為1.8。

3 南京中心城居住地塊容積率值域特征分析

3.1 居住地塊容積率值域總體特征

在ArcGIS中利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)自然間斷點(diǎn)分級(jí)分析法，得到南京中心城居住地塊容積率分級(jí)圖（見(jiàn)圖1）。由圖可大致判斷，南京中心城居住地塊的數(shù)量呈圈層式分布特征，地塊數(shù)量從主城向外圍不斷減少。南京中心城居住地塊的容積率值域?yàn)?.0～3.5，呈5級(jí)分級(jí)特征，不同分級(jí)中分布量最多的容積率區(qū)段為1.6～1.9，此后隨著容積率的不斷增大，地塊數(shù)量呈現(xiàn)不斷減少的趨勢(shì)。從容積率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也進(jìn)一步說(shuō)明了其總體和分級(jí)特征，據(jù)統(tǒng)計(jì)居住地塊容積率平均值為1.8，60%以上的居住地塊容積率集中在1.9以下，其中32%的地塊分布在容積率區(qū)段1.6～1.9內(nèi)，30%的地塊分布在1.0～1.5內(nèi)，21%的地塊分布在2.0～2.3內(nèi)，10%的地塊分布在2.4～2.8內(nèi)，6%的地塊分布在2.9～3.5內(nèi)，在數(shù)值上呈現(xiàn)隨著容積率不斷增大，地塊數(shù)量遞減的趨勢(shì)，且容積率主要集中在1.8左右。

圖1 南京中心城居住地塊容積率分級(jí)圖

對(duì)于造成此特征的原因，本文初步判斷為，南京中心城居住地塊高度（地塊內(nèi)建筑物最高高度）受城市規(guī)劃管控影響，地塊高度大多較低，少數(shù)地塊高度較高，導(dǎo)致容積率總體較低、局部較高。同時(shí)隨著國(guó)家和各省市對(duì)住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)的提高，居住地塊內(nèi)建筑密度較低，也會(huì)進(jìn)一步使得容積率較低。而居住地塊內(nèi)建筑高低組合方式會(huì)導(dǎo)致容積率產(chǎn)生較大差異。

3.2 不同高度（建筑物最高高度）居住地塊容積率值域特征

通過(guò)匯總不同高度居住地塊容積率數(shù)據(jù)（如表1），可發(fā)現(xiàn)不同高度居住地塊容積率之間存在較明顯的層級(jí)關(guān)系，隨著居住地塊高度的提高，不同高度區(qū)間的地塊容積率呈現(xiàn)不斷增大的趨勢(shì)，呈正相關(guān)性。據(jù)統(tǒng)計(jì)70%以上的居住地塊高度不高于35米，其中高度不高于24米的地塊占總數(shù)的一半以上。隨著地塊高度的不斷提高，居住地塊的平均容積率呈現(xiàn)不斷增大的趨勢(shì)。同時(shí)除高度大于35米、不高于50米的居住地塊外，隨著居住地塊高度的提高，不同高度區(qū)間的地塊容積率的最小值和最大值都隨之增大，且變化幅度在±0.2左右。此外，通過(guò)表1還可發(fā)現(xiàn)相同高度居住地塊容積率之間也存在差異，其級(jí)差均在2.3左右，但級(jí)差差異規(guī)律不明顯，初步判斷主要與建筑密度相關(guān)。

3.3 不同建筑密度居住地塊容積率值域特征

相關(guān)研究表明，在相同高度下建筑密度不同的居住地塊容積率也存在差異。從南京中心城來(lái)看，建筑密度不同，地塊容積率的差異較大。為進(jìn)一步了解特征，本文對(duì)不同建筑密度下的居住地塊容積率進(jìn)行分析（如表2）。由表可知，南京中心城中80%以上居住地塊的建筑密度在20%-40%之間，與《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對(duì)Ⅲ類氣候區(qū)建筑密度不低于20%且不高于40%的標(biāo)準(zhǔn)基本一致。居住地塊的平均容積率隨建筑密度的增加而增加，呈正相關(guān)性。隨著建筑密度的不斷增大，不同建筑密度的居住地塊容積率級(jí)差不斷減小，初步判斷主要與建筑高度相關(guān)。

3.4 不同建筑高低配居住地塊容積率值域特征

從數(shù)據(jù)分析和相關(guān)研究來(lái)看，居住地塊容積率值域不僅與其高度、建筑密度有關(guān)，還與居住地塊內(nèi)不同高度的配置有關(guān)。本文對(duì)不同高度配置的居住地塊容積率進(jìn)行分析，由表3可知，南京中心城居住地塊內(nèi)不同高度的配置形式有四類14種。分別對(duì)這些不同建筑高低配特征的居住地塊容積率值域進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，無(wú)混合建筑的居住地塊占總數(shù)的14.2%，容積率值域?yàn)?.0～3.5，與總體特征一致。存在高低建筑混合的居住地塊有三種混合形式，分別是兩種混合、三種混合和四種混合，其中三種混合的居住地塊占比最高（約40%），四種混合的居住地塊占比最低（約10%）。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，不同混合形式的居住地塊的平均容積率隨著不同高度建筑組合種類的增多而增大，呈正相關(guān)性。而同一混合形式的居住地塊的容積率級(jí)差隨著不同高度建筑組合種類的增多而減小，初步判斷主要與混合比例相關(guān)，高層建筑占比越大、低層建筑占比越小，居住地塊容積率越大，而混合比例的大小初步判斷主要與不同地塊高度相關(guān)（見(jiàn)表3）。

表1 不同高度（建筑物最高高度）居住地塊容積率特征統(tǒng)計(jì)表

表2 不同建筑密度居住地塊容積率特征統(tǒng)計(jì)表

表3 不同建筑高低配居住地塊容積率特征統(tǒng)計(jì)表

4 居住地塊容積率影響因素相關(guān)性分析

4.1 容積率與地塊高度（建筑物最高高度）的相關(guān)性分析

通過(guò)SPSS進(jìn)行相關(guān)性分析可知，容積率與地塊高度（建筑物最高高度）為正弱相關(guān)（偏相關(guān)系數(shù)r為0.180），說(shuō)明高度越高的居住地塊，其容積率值越大。

4.2 容積率與地塊建筑密度的相關(guān)性分析

通過(guò)SPSS進(jìn)行相關(guān)性分析可知，容積率與地塊建筑密度為正強(qiáng)相關(guān)（偏相關(guān)系數(shù)r為0.895），說(shuō)明建筑密度越高的居住地塊，容積率越高。

4.3 容積率與地塊建筑高低配的相關(guān)性分析

通過(guò)SPSS進(jìn)行相關(guān)性分析可知，容積率與地塊建筑高低配為正強(qiáng)相關(guān)（偏相關(guān)系數(shù)r為0.906），說(shuō)明當(dāng)居住地塊內(nèi)存在建筑高低配時(shí)，地塊內(nèi)高層建筑越多、低層建筑越少，容積率越高。

通過(guò)對(duì)三個(gè)影響因素的相關(guān)性分析，容積率與地塊高度（建筑物最高高度）、地塊建筑密度、地塊建筑高低配間均存在正相關(guān)性，說(shuō)明容積率受多因素影響，在確定容積率具體數(shù)值前，需合理確定地塊高度（建筑物最高高度）、地塊建筑密度、地塊建筑高低配三個(gè)因素，從而得到較合理的居住地塊容積率。

5 結(jié)語(yǔ)

本文的研究重點(diǎn)是南京中心城居住地塊的容積率值域特征，在對(duì)研究范圍對(duì)象進(jìn)行界定后，按照地塊面積、建筑高度、容積率三個(gè)方面的規(guī)則對(duì)初始樣本進(jìn)行有效篩選，確選出的地塊更加符合規(guī)范要求和政策價(jià)值導(dǎo)向。在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)自然間斷點(diǎn)分級(jí)分析法，分析得出南京中心城居住地塊的容積率值域?yàn)?.0～3.5，呈5級(jí)分級(jí)特征，容積率在數(shù)值上呈現(xiàn)隨著容積率不斷增大，地塊數(shù)量遞減的趨勢(shì)，且容積率主要集中在1.8左右的特征。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步從高度、建筑密度、建筑高低配三個(gè)角度對(duì)居住地塊容積率值域特征進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)不同高度居住地塊容積率之間存在較明顯的層級(jí)關(guān)系和正相關(guān)性，不同建筑密度居住地塊的平均容積率隨建筑密度的增加而增加，同時(shí)不同混合形式的居住地塊的平均容積率隨著不同高度建筑組合種類的增多而增大。從容積率分別與高度、建筑密度、建筑高低配三個(gè)因素的SPSS相關(guān)性分析結(jié)果也進(jìn)一步證實(shí)了容積率與這些因素的正相關(guān)性。