大灣區(qū)核心城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的破局之策

宗巖

摘要：經(jīng)過了40年的高速增長之后，中國進入經(jīng)濟新常態(tài)，轉(zhuǎn)型發(fā)展，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革需要成為區(qū)域經(jīng)濟的領(lǐng)頭羊。正是在國際國內(nèi)的雙重需求和挑戰(zhàn)下，粵港澳大灣區(qū)備受矚目和期待。粵港澳大灣區(qū)核心城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢，如何解決好住房問題，亦是未來實現(xiàn)大灣區(qū)宏偉戰(zhàn)略的關(guān)鍵之舉。

關(guān)鍵詞：粵港澳大灣區(qū);灣區(qū)經(jīng)濟;住房問題

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）01-0024-30 收稿日期：2020-01-09

1 大灣區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與需求

1.1 大灣區(qū)房地產(chǎn)市場多元化發(fā)展趨勢

2019年初，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，進一步掃清城市之間的壁壘，讓要素更加自由流動，對灣區(qū)房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生深遠的影響。與其他灣區(qū)不同之處在于，粵港澳大灣區(qū)中存在三種不同的住房模式。以房價的絕對水平分類，大灣區(qū)城市房價分為三個梯隊：香港和澳門為第一梯隊，均價超過10萬元;第二梯度是深圳和廣州，均價超過3萬元（深圳超過5萬元）。其他城市為第三梯隊。總的來說，大灣區(qū)內(nèi)城市房價梯度失衡。如圖1所示。

比較廣州、深圳、香港3個核心城市的房價情況：廣州房價絕對水平在這3個城市中較低，房價收入比相對較低，房價上漲的幅度也比較弱。深圳人均收入不如廣州，但房價絕對水平是廣州的1.7倍，房價收入比最高，房價上漲速度最快。香港房價絕對水平居國際大城市前列，是深圳房價的2.7倍，但房價漲幅弱于廣深，房價收入比介于廣深之間。簡而言之，廣州房價便宜且穩(wěn)，深圳既貴又漲得快，香港很貴但漲得慢。

為什么在同一個城市群中，3個城市房價的表現(xiàn)各異？與這3個市場的結(jié)構(gòu)有關(guān)。

廣州是以房屋交易為主的市場。2015年廣州住房自有率達到55%，租賃人口約為41%，2018年交易市場GMV占比約87%。從住房供給的角度，新房、二手供給較為均衡，2011年以來新房、二手房市場保持“五五分”格局。廣州新房供給比較充足，能滿足改善性換房需求，且房價對首次購房群體相對友好，房價上漲的壓力沒有那么大。

深圳是以二手房和租賃房為主的市場。深圳住房自有率低，2015年深圳住房自有率僅24%，購房類型以首次置業(yè)為主。深圳在2009年邁入存量市場，近三年二手房成交占比保持在7成左右。由于新房供應(yīng)不足，二手房交易乘數(shù)較大，房價容易快速上漲。

深圳最明顯的特點是擁有發(fā)達的私人租賃市場，73%的人口租房居住，高于紐約、洛杉磯等國際大都市。2018年深圳租賃GMV占房地產(chǎn)市場整體的30%，超過新房交易GMV。租賃房源供應(yīng)絕大度數(shù)來自于私人租賃市場，其中租金相對低廉的城中村是租賃房源供應(yīng)主力。從深圳的住房存量結(jié)構(gòu)來看，原村民集體經(jīng)濟自建房比例達到38.95%，租賃房源中有65%由城中村提供。

香港是以二手房和公營住房為主的市場。香港住房自有率僅為48.5%左右，低于內(nèi)地城市。在住房交易市場中，新房供應(yīng)不足，二手房交易占比超過70%，最高達到90%。同樣嚴(yán)重依賴二手房市場，交易乘數(shù)的擴大效應(yīng)極易推高房價。

與內(nèi)地城市不同，香港租賃市場中政府和公營機構(gòu)提供的公營住房占據(jù)重要地位。2016年香港有45%的人居住在公營房屋（包括公共租賃住房及政府資助出售房屋），近30%的人口居住在政府提供的公共租賃住房中，大于租住在私人租賃房源中的人口比例，且明顯大于國內(nèi)一線城市租住在公租房中的人口比例。相比于其他城市，香港私人租賃市場的比重更低，只有17%的家庭居住在私人租賃市場。

比較廣深港三個城市的市場結(jié)構(gòu)和市場表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)：（1）私人租賃市場越不發(fā)達，住房需求集中到購房市場，房價上漲的壓力越大;（2）新房供應(yīng)越不充足，住房需求越依賴二手房市場，房價上漲的壓力越大。

1.2 市場結(jié)構(gòu)背后的住房模式

上述三種不同的住房市場結(jié)構(gòu)，背后是三種不同的住房模式。

廣州是典型的轉(zhuǎn)型模式，即房地產(chǎn)從過去的福利模式轉(zhuǎn)向市場模式。1978年之前，廣州為社會主義福利住房制度，政府投資、單位建設(shè)公房，以較低的租金租給職工。20世紀(jì)80年代后，廣州開啟公房私有化，將大量公房低價出售給職工家庭，導(dǎo)致住房自有率較高。1998年全國停止福利分房，逐步建立起住房市場機制，廣州孕育了恒大、保利、富力等開發(fā)企業(yè)，走在國內(nèi)前沿。之后20年，廣州掀起住房建設(shè)浪潮，基本解決了住房短缺的問題。

住房制度轉(zhuǎn)型極大釋放了市場的活力，使政府?dāng)[脫了住房財政危機，讓部分居民得到住房資產(chǎn)。但轉(zhuǎn)型模式最大的問題在于有房群體和無房群體住房的不平等。過去公房私有化的受益者主要為國有單位的職工，私營部門以及后來外來人口沒有享受到福利分房制度的補貼，他們只能通過自身儲蓄和貸款獲得住房。住房對前者意味著私人財富，對后者更多意味著壓力，這種模式也會在代際之間產(chǎn)生不平等，父母有房的家庭，子女更容易通過繼承獲得住房，父母無房的家庭，子女也難以獲得住房?？偠灾?，轉(zhuǎn)型埋下的差距會造成貧富差距的擴大，如果租賃市場不發(fā)達，低收入群體和流動群體的住房問題將日益尖銳。

深圳是少數(shù)走純市場模式的城市。深圳沒有福利公房的歷史，走的是最徹底的市場道路。政府直接建設(shè)提供的公共住房比例很低，絕大部分住房由市場提供。居民通過金融信貸支持購房。為滿足龐大流動人口的居住需求，原來的農(nóng)民通過私人住房，建設(shè)大量非正規(guī)住房，為來深圳的年輕人提供了落腳之地。

市場模式的好處在于盡可能激發(fā)市場主體的投資積極性，為居民提供多層次、多樣化的居住產(chǎn)品。但市場模式也存在一些問題。一是房價上漲會讓中低收入群體無力購房，只能進入租賃市場;二是房地產(chǎn)市場與金融周期高度關(guān)聯(lián)，寬松的貨幣信貸政策與緊俏的新房供應(yīng)疊加，容易導(dǎo)致居民加杠桿投資投機，深圳居民購房的貸款成交占比與月供收入比均居重點城市前列，一旦金融環(huán)境收緊，市場的風(fēng)險更容易暴露。

香港保持著管制模式。一方面，香港嚴(yán)格管制土地和新房供給數(shù)量，導(dǎo)致房價高企、住房不足。另一方面，為了維護社會的穩(wěn)定，香港實行以政府（房屋委員會）為主，房屋協(xié)會為輔進行公營房屋的供應(yīng)體制，建立公營租住房提供給中低收入人群。2018年政府提供的公營租賃房屋占總體市場供應(yīng)的56%，由政府資助出售的房屋占15%。

香港管制模式最大的問題是房價虛高。一旦供給制約被打開，房價存在下跌的風(fēng)險。2016年以來香港住宅供地有所上升，2018年香港市區(qū)和新界住宅用地土地比去年分別增長13%以及198%。行政長官2018年施政報告中提出“明日大嶼愿景”計劃，在港島與大嶼山中部水域建設(shè)一個1700公頃人工島嶼，通過填海來新增土地，預(yù)計可以提供26至40萬個住宅單位。這些因素導(dǎo)致新房二手房量價下跌。同時，香港公共租房模式存在數(shù)量不足、分配不均等問題，居民需要經(jīng)歷長時間的排隊輪候，住房條件比較惡劣。應(yīng)當(dāng)說，香港住房政策是三個城市中最亟需完善的。

1.3 大灣區(qū)房地產(chǎn)市場的未來需求

經(jīng)濟活力帶動人口和住房缺口的擴大。大灣區(qū)的民營經(jīng)濟高度發(fā)達，市場經(jīng)濟的活力強，大灣區(qū)近幾年民企500強數(shù)量的增速最快，帶動了大量的就業(yè)和人口的增長，近三年大灣區(qū)平均每年增加150萬人口。人口流動的方式發(fā)生了變化，從個人的流動轉(zhuǎn)向舉家流動。根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告（2015年）》，目前我國人口流動出現(xiàn)了新的變化，具體來說，近9成已婚新生代流動人口是夫妻一起流動，與配偶、子女共同流動的約占60%，流動人口家庭規(guī)模持續(xù)擴大。相對于單獨個體的對居住空間的高忍受度，家庭流動人口對品質(zhì)居住的要求更高。大灣區(qū)住房自有率較低，近3500萬人無自有住房。廣東省為外來人口大省，灣區(qū)11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳僅為23.7%。整體看，大灣區(qū)住房自有率距離全國平均水平還有較大差距。如圖2所示。

居住品質(zhì)不高，后期大量的改善需求待釋放。三個核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米、25平方米，距離全國人均36.9平方米（2017年）的水平存在較大差距。和國外的灣區(qū)對比，也存在著不小的距離。

預(yù)計到2025年粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場的交易規(guī)模約3.7萬億元，占全國總體GMV的15%。其中新房約1.5萬億元（占全國新房交易的12%），平均每年增加600億元;二手房約2.2萬億元（占全國二手交易的18%），平均每年增加1300億元。二手房交易占比將會持續(xù)擴大，到2025年提升5個百分點至59%。

人口向大城市流入是城市化階段的必然規(guī)律。和5年前相比，中國的城市人口更加集中：人口top10城市的人口數(shù)量占比提升了0.4個百分點;top20提升了0.9個百分點;top30提升了1.2個百分點，人口向頭部城市集中的趨勢明顯。

深圳、廣州作為核心城市的人口吸引力最強。從大灣區(qū)各城市近三年常住人口的增長來看，深圳、廣州分別增長165萬和140萬，而肇慶江門等城市三年累計增長不足10萬，頭部城市的人口吸引力強。

以深圳為例，從外部來看，深圳客戶中原籍為廣東的比例不到20%，超過80%都是“新深圳人”。

2018年廣深港3個核心城市的交易額占比為60%，預(yù)計2025年交易額為2.4萬億元，占據(jù)灣區(qū)市場份額進一步提升至65%。

如表1所示，大灣區(qū)未來市場規(guī)模和潛力還有很大空間，且這部分需求主要集中在核心城市，因此大灣區(qū)住房問題的核心其實就是大城市的住房問題。

2 粵港澳大灣區(qū)核心城市存在的住房問題

當(dāng)前，大灣區(qū)主要城市住房尚存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的問題，核心城市的住房問題主要是外來流動人口以及年輕人口的住房困難，主要表現(xiàn)在住房的不可支付、居住品質(zhì)差兩個方面。

其一是房價過高帶來的不可支付問題。從房價收入比數(shù)據(jù)來看，深圳香港的房價收入比最高，分別為30和21，面臨嚴(yán)峻的不可支付問題。其二是居住品質(zhì)差。深圳城中村住房體量龐大，約510萬套，占到總存量的近一半份額，容納了約1500萬人口，占實際總?cè)丝?5%的份額，這部分人群的居住環(huán)境待改善。主要原因是：

第一，地理空間的限制。2017年深圳土地開發(fā)強度達46.7%，遠超國際警戒線30%，幾無地可供。在2014-2018年的五年間，深圳常住人口增量達225萬，新增住房供應(yīng)僅約24萬套，新增供應(yīng)節(jié)奏難以跟上需求。

第二，供給主體過于單一。政府是唯一的土地供應(yīng)方，開發(fā)商是唯一的商品住房供應(yīng)者，招拍掛是商品房用地的唯一來源。

第三，存量房屋利用效率不高。深圳存量住房產(chǎn)權(quán)不清晰比例高，流通受阻。深圳質(zhì)量好、產(chǎn)權(quán)清晰，能入市流轉(zhuǎn)的存量住房占比僅約四分之一，導(dǎo)致存量流通率低，近兩年僅0.6%的水平，國際大都市一般在4%以上。傳統(tǒng)城市更新難度大，前期房價的過快上漲大大提升了拆遷的成本和難度，推倒重建、提升容積率以增加供應(yīng)的方式也難以推進。

第四，住房保障的渠道不足。深圳在1998年制定的經(jīng)適房：商品房：廉租房供應(yīng)比例6：3：1的房改計劃在實際運行中變成了90%都是商品房。當(dāng)前深圳市存量住房中保障房（經(jīng)濟適用房+公租房）占比僅4.1%。

供給結(jié)構(gòu)過于單一的原因是：深圳房改之后走的是最徹底的市場化道路，政府在住房保障方面是缺位的，主要是通過信貸工具支持居民購房。

過度市場化和金融化帶來的結(jié)果是居民的杠桿高企，高杠桿的金融風(fēng)險問題突出，深圳月供收入比達90%，居民杠桿率高達82.3%。根據(jù)鏈家交易的數(shù)據(jù)，2018年深圳二手房買賣中貸款成交占比達到92%，幾乎人人使用杠桿，購房者平均貸款成數(shù)59%，遠高于其他一線城市。房價和信貸相互促進和循環(huán)的作用下，低收入群體被排除在購房市場之外，越來越難進入市場。

過度市場化的模式已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)前及未來的需求變化，主要原因是：第一，居民杠桿已經(jīng)很高。第二，土地財政的方式已經(jīng)無法繼續(xù)。第三，過度市場化帶來的貧富差距問題嚴(yán)重。

香港則是供給端市場化不足的問題。香港的住房供應(yīng)體系中僅有53.7%的住房是私有產(chǎn)權(quán)房屋（即開發(fā)商建造的商品住宅），非市場化的公屋和居屋的比重過高。從增量看，2017年新開工住房中，55.8%是由市場提供的私人居住單位，較其他城市比例偏低。租賃方面，2016年香港私人租賃的比例為17.8%，整體的市場化程度低，難以響應(yīng)大量的人口及需求規(guī)模。

香港公屋也未能很好解決中低收入群體住房問題。面對龐大的待保障群體，公營住房供應(yīng)顯得不足。2008-2017年的十年間，香港公屋（公營租住房屋）存量僅增8.8萬套，居屋（資助出售單位）存量僅增5500套。到2018年3月，香港公屋的平均輪候時間持續(xù)延長至5.1年，且香港公屋居住質(zhì)量極差，40平方米以下的公屋占比達87%。

同為核心城市的廣州，因為市場和政府作用力量相對較為均衡，整體市場狀態(tài)相對可持續(xù)。從居住的角度來看，租購的比例為45：55，其中大部分為私人租賃。從市場供給看，廣州新房、二手供給較為均衡，2011年以來新房、二手房市場保持“五五分”格局。政府在根據(jù)市場和人口變化增加整體商品房土地供應(yīng)的同時，近年來政府供應(yīng)的土地中保障性住房占比常年保持在15%以上。如圖3所示。

3 破局之道：住房結(jié)構(gòu)再平衡

以深圳為代表的大灣區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的路徑是中國房地產(chǎn)制度改革的典型樣本，也反映了整個國家住房制度面臨的重要轉(zhuǎn)折。作為大灣區(qū)的核心引擎，尤其是作為中國特色社會主義的先行示范區(qū)，應(yīng)當(dāng)在落實中央“兩多一并”的住房制度方面開創(chuàng)深圳模式。

針對目前深圳等核心城市主要是過度市場化、供應(yīng)主體和保障渠道不足的問題，未來大灣區(qū)核心城市的破局之道在于重新平衡市場與保障的關(guān)系，核心是政府引導(dǎo)市場增加有效供給，改善市場結(jié)構(gòu)失衡的狀態(tài)。

關(guān)于市場主體，不應(yīng)該僅有市場或者政府，應(yīng)該多樣化，具體包括4種：開發(fā)商、企業(yè)、政府、農(nóng)民，保障的渠道除了增量市場也可以在存量市場、周邊城市尋找供應(yīng)。

第一，盤活和利用好存量資源，允許宿舍公寓合法運營，為市場提供藍領(lǐng)床位產(chǎn)品。由于無法達到合租房在面積等方面的基本標(biāo)準(zhǔn)，床位產(chǎn)品仍游離在市場灰色地帶。但對低收入群體而言，合租也依然無法將價格控制在他們所能承受的范圍之內(nèi)。應(yīng)制定特殊標(biāo)準(zhǔn)，針對床位產(chǎn)品提供合法經(jīng)營的制度規(guī)范，扶持藍領(lǐng)公寓運營企業(yè)在工業(yè)和服務(wù)業(yè)集中區(qū)打造宿舍式床位產(chǎn)品。

第二，利用特區(qū)的立法權(quán)，對于部分小產(chǎn)權(quán)房補交相關(guān)費用后進行確權(quán)，變大拆大建為綜合整治，提供白領(lǐng)合租房。在確權(quán)及消除消防安全等風(fēng)險的基礎(chǔ)上，鼓勵支持市場化的開發(fā)商或者長租公寓企業(yè)參與，為租賃市場提供更多的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，讓年輕人口“租有所居”，解決職場前幾年的住房問題，給買賣市場“降壓”。

第三，降低交易稅費等摩擦成本，刺激存量供應(yīng)，為中高收入家庭提供置業(yè)選擇。中國的二手房交易面臨較多的稅收名目，加上幾乎為零的持有成本，導(dǎo)致房屋流通成本高、閑置房屋難以被最大化利用，尤其是粵港澳大灣區(qū)整體商品化率低，非商品房的交易面臨的政策束縛和額外稅收更多，而部分城市的新房供應(yīng)又有限，更加需要降低二手房交易的摩擦成本，提升流通率、發(fā)揮二手房更強的供應(yīng)韌性優(yōu)勢，用更少的新建成本改善更多人的居住條件。

第四，擴大保障范圍，優(yōu)化保障方式，優(yōu)先使用貨幣化補貼的手段。在保障對象上，住房保障應(yīng)當(dāng)面向所有城市居民，以收入水平而不是戶籍作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，重點加大對于非戶籍流動人口、低收入群體的保障力度，優(yōu)化對新畢業(yè)大學(xué)生的住房支持，在保障方式上，鑒于過去公租房建設(shè)缺乏積極性的經(jīng)驗，應(yīng)該優(yōu)先使用貨幣化的方式，對于租金收入比超過30%的群體通過發(fā)放租房券的方式降低其支付壓力。

第五，打破城市邊界，開啟大灣區(qū)社?；フJ(rèn)，尋找核心城市的“外部供應(yīng)”。目前大灣區(qū)的城際交通已經(jīng)相對發(fā)達，對于核心城市的周圍城市，軌道交通的發(fā)展也使得“同城化”趨勢逐步推進（如廣佛兩城），但是購房資質(zhì)目前還是認(rèn)本地社?；蛘邞艏?，需要做出相應(yīng)調(diào)整，對核心城市尋找“外部供應(yīng)”，尤其需要鼓勵香港澳門的購房者來內(nèi)陸居住，促進港澳和內(nèi)地的融合。

綜上所述，從人口集聚與收入增長的角度看，未來大灣區(qū)的住房需求有較強的支撐。第一，人口在城市之間的流通增強。在北京、上海等一線城市人口出現(xiàn)下降的情況下，廣州、深圳的人口仍然保持快速的增長。未來廣東省內(nèi)以及周邊省份人口仍將進一步向灣區(qū)集中。同時，交通基礎(chǔ)設(shè)施高度聯(lián)通使人口在城市之間交互流動，跨城市的購房需求會不斷釋放。2018年，深圳購房來源中20%來自香港，珠三角地區(qū)比例接近一半。第二，大灣區(qū)有望成為中國乃至全球經(jīng)濟增長最快的區(qū)域，收入的持續(xù)增長能夠支撐起房價的上漲。

保守估計，到2020年，粵港澳大灣區(qū)由于人口導(dǎo)入和住房改善需求將帶來1.3萬億平方米的住房需求。其中，人口導(dǎo)入增加約225萬人，將帶來7000萬平方米住房需求;灣區(qū)人均住房面積增加0.78平方米，住房需求約5900萬平方米。

面臨住房需求的再集中，三個城市都在積極調(diào)整住房政策，建立面向未來的住房制度，克服現(xiàn)行住房模式中存在的固有矛盾。

在需求端，繼續(xù)保持“房住不炒”的政策基調(diào)，政策的核心在于金融穩(wěn)定政策，嚴(yán)格管控購房加杠桿行為，防止泡沫繼續(xù)擴張。

在供給端，進一步豐富供給主體。廣州要補齊私人租賃市場發(fā)展不充分的短板，新建租賃住房，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，規(guī)范住房租賃市場。深圳要更好發(fā)揮政府在保障低收入人群方面的作用，計劃未來的住房供給中商品房、人才房、安居房、公共租賃房按照4：2：2：2配置，避免過度市場化帶來的不穩(wěn)定性。

在這樣的政策導(dǎo)向下，未來大灣區(qū)房地產(chǎn)市場會保持平穩(wěn)健康的運行態(tài)勢：低收入群體有健全的租賃市場，中等收入群體能夠通過新房或二手房解決住房需求，中高收入群體能夠得到品質(zhì)更佳的居住體驗。多層次、多樣化的住房供給將能從根源上有效抑制住房投機，使市場告別大起大落的周期輪回。

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