國(guó)家嚴(yán)控“信托”背景下房企融資坎坷路

張玉缺

摘要：近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展嚴(yán)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的合理布局，國(guó)家嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。央行也開(kāi)始對(duì)“高杠桿”經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，通過(guò)壓縮通道業(yè)務(wù)降杠桿防范風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨盈利下降和融資難的雙重困境。研究房地產(chǎn)信托融資現(xiàn)狀及主要問(wèn)題，結(jié)合我國(guó)政策，提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何建設(shè)長(zhǎng)效融資機(jī)制，從而改善融資狀況，避免短期國(guó)家和貨幣政策對(duì)其的資金沖擊。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);信托業(yè)務(wù);企業(yè)融資

中圖分類(lèi)號(hào)：TU-9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）01-0074-79 收稿日期：2019-11-18

近年來(lái)，不斷上漲的房?jī)r(jià)嚴(yán)重影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和資金流向，中央政府為了引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的合理布局，不斷釋放出嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展的明確信號(hào)，堅(jiān)持提出“房住不炒”的長(zhǎng)期定位。央行對(duì)銀行業(yè)也提出要充分認(rèn)識(shí)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的必要性和緊迫性，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑的依賴(lài)性，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。2019年4月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），要求各地監(jiān)管部門(mén)按月監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)變化情況，及時(shí)釆取監(jiān)管約談、暫停業(yè)務(wù)和撤銷(xiāo)高管任職資格等措施，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)信托過(guò)快增長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度積累的勢(shì)頭。從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管政策效果初顯，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行“驟冷”。房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，資金是推動(dòng)其發(fā)展的重要力量，資金融資渠道受阻，直接影響其未來(lái)發(fā)展，尤其是在現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)重資金透支的情況下，“高負(fù)債、高杠桿、高擔(dān)?！笔嵌鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)配，這樣的運(yùn)營(yíng)模式在行業(yè)發(fā)展景氣時(shí)可以快速擴(kuò)張規(guī)模，但其潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在行業(yè)不景氣或者是國(guó)家政策調(diào)控條件下會(huì)凸顯出來(lái)。本文基于此政策背景，以泰禾集團(tuán)為研究對(duì)象，試圖幫助房地產(chǎn)企業(yè)改善融資模式，規(guī)避類(lèi)似短期國(guó)家政策對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值增值。

1 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)及其理論概述

“信托”二字就字義而言，即為“接受他人委托，經(jīng)營(yíng)代辦業(yè)務(wù)的行為”，這種行為中外自古有之。一般認(rèn)為，信托制度最初起源于英國(guó)，至今已有幾個(gè)世紀(jì)的發(fā)展歷史。具有代表性的英國(guó)信托法委員會(huì)對(duì)信托的定義為“信托是一個(gè)非常靈活的機(jī)制，在該機(jī)制中受托人為了受益人的利益，以及為了實(shí)現(xiàn)某一目的，而擁有并管理信托財(cái)產(chǎn)”。我國(guó)2001年在充分考慮國(guó)情和自身法律文化的前提下出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)信托法》，對(duì)信托定義為“信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為”。房地產(chǎn)信托產(chǎn)生于美國(guó)二戰(zhàn)之后，作為信托的一種模式，得益于美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，廣大投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情急劇升溫。如今是發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資工具，能幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解決大部分的資金問(wèn)題。國(guó)外的房地產(chǎn)信托多以房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的形式存在，在國(guó)外已經(jīng)形成了多種成熟的組織結(jié)構(gòu)。我國(guó)的房地產(chǎn)信托范圍則更加廣泛，即與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的所有信托行為，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等。主要運(yùn)作方式是：提供資金，監(jiān)管資金使用安全，或部分或局部參與項(xiàng)目公司運(yùn)作獲取回報(bào)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)信托仍然存在風(fēng)險(xiǎn)控制體系不完善和法律環(huán)境不成熟的問(wèn)題（楊麗韞，2006），還存在著投資者缺少風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的問(wèn)題，在加強(qiáng)信托模式創(chuàng)新和信托專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)的同時(shí)必須加強(qiáng)投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培訓(xùn)，以此減少房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)（李紅立，2009）。

可見(jiàn)，房地產(chǎn)信托是近代我國(guó)金融業(yè)中一個(gè)新興行業(yè)，雖然在我國(guó)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，但伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的崛起，發(fā)展速度迅猛，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響也越來(lái)越大，但我國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)信托的研究還處于較為初步的階段。

2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在我國(guó)的發(fā)展，其規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響程度也逐漸加強(qiáng)。房地產(chǎn)信托作為新型融資渠道，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供更加全面的融資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源越來(lái)越依賴(lài)于信托資本。這樣的結(jié)果是雙向的，一方面確實(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)拓展了融資渠道，一定程度上解決了企業(yè)的融資問(wèn)題;但另一方面也增加了企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，尤其再加上信托業(yè)務(wù)的政策調(diào)控，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有較大的影響。

2.1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

從圖1可以看到，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從2009年到2018年間資產(chǎn)規(guī)模在不斷增大，資金來(lái)源也越來(lái)越多樣化?？傮w來(lái)看，負(fù)債規(guī)模的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股權(quán)規(guī)模的增速，資產(chǎn)負(fù)債率從2009年的65%增加到2018年的80%?？梢?jiàn)，負(fù)債融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用，也可以看出房地產(chǎn)企業(yè)正在逐步嘗試多種渠道融資，傳統(tǒng)與非傳統(tǒng)融資渠道、國(guó)內(nèi)與國(guó)外融資渠道和有償與無(wú)償負(fù)債融資渠道等兼而有之。也從側(cè)面反映房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求之大，資金鏈相對(duì)較為緊張，尤其是當(dāng)傳統(tǒng)低成本融資無(wú)法滿足時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)求助于房地產(chǎn)信托渠道，這樣雖然能一定程度上解決部分資金問(wèn)題，但其融資成本有所推高。尤其是對(duì)于規(guī)模低于平均的中小企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)信托等創(chuàng)新融資方式，將導(dǎo)致融資成本高，在持續(xù)的緊縮的調(diào)控下面臨的資金鏈壓力較大，很可能引致風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

2.2 我國(guó)房地產(chǎn)信托融資規(guī)模

房地產(chǎn)信托因其靈活的特性，成為創(chuàng)新型的融資工具，對(duì)于拓寬我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道具有重大意義。截至2019年2季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額2.93萬(wàn)億元，占總信托資金余額的15.38%，2018年房地產(chǎn)信托向房地產(chǎn)企業(yè)提供新增貸款大約1.34萬(wàn)億元，位居房地產(chǎn)企業(yè)外部融資的第二。對(duì)于這種既有優(yōu)勢(shì)但目前又存在弊端的金融創(chuàng)新，國(guó)家施行差異化的監(jiān)管政策，在2019年7月召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上提出堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，監(jiān)管部門(mén)也及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)范發(fā)展加強(qiáng)了窗口指導(dǎo)，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)模將被得到一定的控制，從而為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供長(zhǎng)效管理體制。

2.3 房地產(chǎn)信托融資成本與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托融資方式作為一種新型的融資工具，具有融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)雙高的特點(diǎn)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托貸款融通資本，融資成本較高。也正是由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品較高的收益率，使得這一領(lǐng)域一直增速較快，并保持了吸引資金的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。2012年是房地產(chǎn)信托收益率最高的一年，平均收益率高達(dá)10%以上，這一數(shù)據(jù)雖然在2017年回至最低點(diǎn)7%，截至2018年底信托理財(cái)收益率平均達(dá)到近9%，以現(xiàn)有的利率環(huán)境，信托報(bào)酬再加上發(fā)行費(fèi)用，總?cè)谫Y成本不低于13%顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行的同期存款利率，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)13%的融資成本已經(jīng)相當(dāng)高了，目前的行業(yè)利潤(rùn)很難覆蓋這種成本，如果企業(yè)接受如此高成本的融資，無(wú)形中增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高的一類(lèi)業(yè)務(wù)，根據(jù)2008年至今的信托業(yè)務(wù)法律訴訟統(tǒng)計(jì)，有近60%的法律糾紛涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，本身銀行貸款已經(jīng)非常龐大，資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)偏高，房地產(chǎn)信托貸款又起到推波助瀾的作用，將房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率提到新的高度，這種加杠桿操作，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣時(shí)將使得企業(yè)承受很大的風(fēng)險(xiǎn)。

3 泰禾集團(tuán)的融資困局

泰禾集團(tuán)自上市以來(lái)，公司快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張，企業(yè)為了滿足不斷擴(kuò)張的資金需求，進(jìn)行了大量外部融資，尤其是債務(wù)融資規(guī)模不斷攀升，債務(wù)融資的雙重作用也得以體現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展良好的情況下，債務(wù)融資可以為企業(yè)快速擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金支持;但當(dāng)企業(yè)的盈利能力和營(yíng)運(yùn)能力下降，加之前期債務(wù)迎來(lái)集中還債期，以及中央房住不炒、差別化調(diào)控的背景，過(guò)度的高融資成本對(duì)于資金鏈承壓的泰禾集團(tuán)無(wú)疑是雪上加霜。

3.1 泰禾集團(tuán)簡(jiǎn)介

泰禾集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)泰禾集團(tuán)）。創(chuàng)建于1996年，2010年通過(guò)借殼上市，是一家從事住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，橫跨多個(gè)領(lǐng)域的多元化大型知名企業(yè)集團(tuán)。公司堅(jiān)持以房地產(chǎn)為核心，為全面提升城市生活品質(zhì)，一站式解決業(yè)主的購(gòu)物、社交、醫(yī)療、文化、教育和養(yǎng)老等方面的生活需求。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，泰禾集團(tuán)已經(jīng)形成獨(dú)具特色的“泰禾模式”，涵蓋開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、招商、營(yíng)運(yùn)、酒店管理、智能支付等領(lǐng)域。目前，泰禾集團(tuán)已在北京、福建擁有了6個(gè)大型城市綜合體，并在北京、上海開(kāi)發(fā)了多個(gè)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商業(yè)步行街等業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

3.2 泰禾融資現(xiàn)狀及問(wèn)題

泰禾集團(tuán)的發(fā)展軌跡，與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程基本一致，前期通過(guò)“高負(fù)債、高杠桿、高擔(dān)?！币宦犯吲e高打，完成了成長(zhǎng)中的瘋狂，2013年至2016年，以“黑馬”的姿態(tài)頻頻高價(jià)拿地，堪稱(chēng)“地王收割機(jī)”。然而，高收益從來(lái)都是伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，這種財(cái)務(wù)加杠桿，一旦遭逢貨幣政策收緊和政府政策調(diào)控等，就會(huì)面臨政策層面的雙重打擊，2017年之后國(guó)家的持續(xù)限購(gòu)政策和銀行信貸收縮背景之下，泰禾集團(tuán)的一系列問(wèn)題也突顯出來(lái)，內(nèi)部管理的缺陷、高管人員的離職、有息負(fù)債的壓力、存貨周轉(zhuǎn)的緩慢和銷(xiāo)售回款的滯后成為阻礙其發(fā)展的一系列“絆腳石”，如何化險(xiǎn)為夷、轉(zhuǎn)危為安是泰禾集團(tuán)需要思考和解決的主要問(wèn)題，見(jiàn)表1。

（1）公司償債能力差。泰禾集團(tuán)近幾年的負(fù)債金額年年攀升，2018年負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到2112.47億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.88%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)平均水平，而其凈利潤(rùn)只有25.55億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有115.58億元，但需要償還的一年內(nèi)借款及負(fù)債高達(dá)574.28億元，現(xiàn)金及等價(jià)物對(duì)一年之內(nèi)需要償還的負(fù)債覆蓋率不到0.2，利息保障倍數(shù)只有0.38，說(shuō)明該公司的財(cái)務(wù)壓力之大，雖然該公司在2019年通過(guò)股權(quán)質(zhì)押、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、打折促銷(xiāo)等加速回籠資金，一定程度上解決了短期還款的燃眉之急。但由于債務(wù)的集中到期和項(xiàng)目投資的集中支付，使得其未來(lái)一年還有將近461億元的短期債務(wù)需要償還，顯然，高杠杠的償債壓力壓得泰禾集團(tuán)有些喘不過(guò)氣來(lái)。

（2）公司信托融資過(guò)多。泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率歷年都較高，基本高出同業(yè)的平均水平，而負(fù)債又是以有息債務(wù)為主，以2018年的數(shù)據(jù)來(lái)分析，有息負(fù)債占比達(dá)到65.09%，而在有息債務(wù)中，銀行借款只占比18%，公司債券占比20.73%，而信托貸款占據(jù)了大頭，占比61.27%，也就是達(dá)到負(fù)債總額的42%，融資成本相對(duì)較高的信托借款比重最高。主要是由于國(guó)家從2017年加大對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，使得銀行借款變得困難，導(dǎo)致多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將對(duì)銀行借款的依賴(lài)轉(zhuǎn)至融資成本更高的信托借款上，致使信托貸款占比增加。信托貸款比重過(guò)高，一方面使得泰禾集團(tuán)的融資成本陡升，使得有息負(fù)債平均融資成本達(dá)到8.52%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同業(yè)的5.57%，同時(shí)，還會(huì)加大企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)借道信托融資，無(wú)異于飲鴆止渴。

（3）公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流即造血能力差。泰禾集團(tuán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額從2011年到2017年連續(xù)七年都是凈流出狀態(tài)，這就意味著該公司這7年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒(méi)有為企業(yè)創(chuàng)造任何現(xiàn)金流，造血能力基本沒(méi)有，投資現(xiàn)金流也都是凈流出狀態(tài)，基本上該公司這7年都是靠融資來(lái)維持經(jīng)營(yíng)。這一數(shù)據(jù)在2019年有所改善，與公司加大銷(xiāo)售力度回籠資金有關(guān)，實(shí)現(xiàn)202.16億元的正向現(xiàn)金流，但考慮到未來(lái)一年還有約461億元的債務(wù)需要償還，且該公司股權(quán)質(zhì)押達(dá)到100%的程度，可供泰禾集團(tuán)選擇的道路已經(jīng)不多，僅靠融資來(lái)輸血的企業(yè)還能夠走多遠(yuǎn)，是值得思考的問(wèn)題。

4 “嚴(yán)控”背景下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的自救之路

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)系著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈，也關(guān)系著國(guó)計(jì)民生。萬(wàn)科曾在內(nèi)部會(huì)議上喊出“活下去”，可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)四伏。在外部宏觀環(huán)境不容樂(lè)觀的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如果自身不能未雨綢繆，很可能就會(huì)在內(nèi)憂外患中死去?；诖?，本文通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，試圖找出其融資中存在的問(wèn)題，結(jié)合國(guó)家現(xiàn)在的宏觀政策和貨幣政策，提出具有可行性的解決對(duì)策，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在“嚴(yán)控”背景下優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，以輕裝上陣的姿態(tài)“活下去”。

4.1 引入戰(zhàn)略機(jī)構(gòu)投資者，完善股權(quán)結(jié)構(gòu)

從房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率高，股權(quán)融資占比較少的情況，股權(quán)性資金屬于企業(yè)的穩(wěn)定且永久性資金，加大股權(quán)資金占比無(wú)疑會(huì)降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的資金穩(wěn)定性和持續(xù)性。要對(duì)其進(jìn)行改善，可以通過(guò)兩方面進(jìn)行，首先引入戰(zhàn)略機(jī)構(gòu)投資者，房地產(chǎn)企業(yè)可以引入類(lèi)似投資銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老金機(jī)構(gòu)等，可以與其合作開(kāi)展籌資項(xiàng)目合作，例如碧桂園就曾引入中國(guó)平安人為其第二大股東開(kāi)發(fā)眾籌產(chǎn)品等，既滿足了資金需求又優(yōu)化了其資本結(jié)構(gòu)。還可以進(jìn)行海外上市來(lái)滿足資金需求，尤其是在國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控和融資收緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求香港或其他海外資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，海外市場(chǎng)不僅融資工具多樣化，而且上市審批時(shí)間較短，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)海外上市一方面滿足了資金需求，另一方面還可以跟國(guó)際先進(jìn)管理接軌，建立較為先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和規(guī)范的經(jīng)營(yíng)管理模式;其次增加內(nèi)源資本積累和提升盈利能力，從對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的綜合分析可以看出，雖然凈利潤(rùn)總額在持續(xù)增加，但凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率在2016年之后在持續(xù)降低，凈利潤(rùn)率最低時(shí)在10%左右，甚至低于部分融資資金的融資成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家嚴(yán)控政策下，應(yīng)從追求規(guī)模效應(yīng)的粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚓?xì)化管理的模式發(fā)展，降本增效應(yīng)成為其接下來(lái)要走的路。

4.2 優(yōu)化債務(wù)資本結(jié)構(gòu)

通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，不管是泰禾集團(tuán)，還是其他房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)都存在有息負(fù)債過(guò)多，融資渠道不夠多元化的問(wèn)題，尤其是信托借款偏多，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率整體偏高和融資成本高的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要從根本上解決這個(gè)問(wèn)題，就需要降低有息負(fù)債的占比，即可以通過(guò)充分利用商業(yè)信用降低有息負(fù)債占比。充分利用商業(yè)信用即充分利用銷(xiāo)售方式來(lái)增加企業(yè)的預(yù)收賬款，從對(duì)泰禾集團(tuán)分析中發(fā)現(xiàn)，泰禾集團(tuán)的預(yù)收款項(xiàng)目占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同行業(yè)的水平，不足的資金只能用信托資金來(lái)滿足，無(wú)形中增加了融資成本。還有就是對(duì)應(yīng)付賬款的充分利用，也就是說(shuō)可以通過(guò)增強(qiáng)公司信用度和與建設(shè)施工方保持良好的合作關(guān)系，充分利用建設(shè)施工方的工程墊付款部分，解決短期資金的周轉(zhuǎn);通過(guò)多元化融資降低信托借款占比，傳統(tǒng)融資方式在我國(guó)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)炒作條件下越來(lái)越不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需求，謀求新的融資渠道成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必選之路。其中資產(chǎn)證券化和海外融資是較為可行的創(chuàng)新融資渠道，比如房地產(chǎn)企業(yè)可以利用購(gòu)房尾款進(jìn)行證券化，盤(pán)活購(gòu)房尾款存量資產(chǎn)來(lái)補(bǔ)充資金血液。通過(guò)發(fā)行美元債來(lái)滿足資金需求，如泰禾集團(tuán)在2019年數(shù)次通過(guò)發(fā)行美元債來(lái)滿足資金需求，總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多元化融資渠道來(lái)降低對(duì)銀行借款和信托借款的依賴(lài)，優(yōu)化債務(wù)資本結(jié)構(gòu)。

4.3 做好風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，所以其面臨的風(fēng)險(xiǎn)更加多樣化，受?chē)?guó)家政策、行業(yè)政策、貨幣政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和內(nèi)部管理等多方面的影響，對(duì)于這些方面的變化，房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注政府政策的風(fēng)向，嗅探市場(chǎng)環(huán)境的變化，預(yù)測(cè)貨幣資金管理的走向，還要未雨綢繆，調(diào)整投資和經(jīng)營(yíng)方案，做好對(duì)政策的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，防患于未然。如近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)的一系列限購(gòu)、限貸和限售政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資和貨幣資金的收緊政策，對(duì)市場(chǎng)供需的干預(yù)政策等，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)政策及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略和合理布局，增強(qiáng)協(xié)同效益和有效防范政策性風(fēng)險(xiǎn);面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金投入大和開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系，確保項(xiàng)目的高質(zhì)量開(kāi)發(fā)，堅(jiān)持“高品質(zhì)、控成本、增效益”的經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)提升項(xiàng)目品質(zhì)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和占有率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展;房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低有息負(fù)債占比，來(lái)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和提高企業(yè)融資彈性;房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷提高人員管理，引進(jìn)和培養(yǎng)優(yōu)秀的人員組建專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)，提高團(tuán)隊(duì)協(xié)作管理效率，為公司持續(xù)發(fā)展及未來(lái)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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