李宇嘉

摘要：深圳“商改租”新政，主要是基于商辦寫字樓“高空置率”與租房有效需求得不到滿足的空間資源“錯(cuò)配”現(xiàn)狀，目的是增加租賃供應(yīng)、化解商辦高空置率。目前，“商改租”面臨的最大問題是土地和建設(shè)成本高、改造成本高，怎么降低成本，并讓租金與租賃支付能力匹配。短期看，“商改租”是小眾產(chǎn)品;長期看，產(chǎn)業(yè)周期調(diào)整。必然倒逼用地性質(zhì)調(diào)整，在人力密集的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和內(nèi)需主導(dǎo)增長的趨勢下，“商改租”會(huì)大規(guī)模地展開，這也意味著，類似深圳這樣高度城市化的城市，空間結(jié)構(gòu)史無前例的大變局開啟。

關(guān)鍵詞：商業(yè)辦公;空置率;空間資源錯(cuò)配;產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）03-0018-25 收稿日期：2020-01-18

1 引子：空間資源嚴(yán)重“錯(cuò)配”，“商改租”開啟

前不久，深圳“商改租（?。钡男抡?，引起了各界的廣泛關(guān)注。政策內(nèi)容比較簡單，就是存量的商業(yè)和辦公用房，可改建為租賃住房。當(dāng)然，所有權(quán)人、委托人或?qū)I(yè)化租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)要申請改造，還得有幾個(gè)前提條件，比如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載用途須為辦公、商業(yè);不存在限制轉(zhuǎn)移登記的情形;以棟或宗地為單位，樓棟部分改造的，不少于50套。另外，改建還需滿足7個(gè)方面的要求，比如結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、用途限制、綠色改建和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。

大家關(guān)注的焦點(diǎn)是，為什么要推出這個(gè)政策？原因有兩個(gè)：一是商業(yè)用房和辦公樓的空置率太高，要盤活這部分物業(yè);二是新市民（新就業(yè)大學(xué)生、穩(wěn)定就業(yè)無房戶等）租房太難，增加住房租賃市場有效供給。在大家眼里，深圳一直是一個(gè)空間資源緊約束、寸土寸金的城市?，F(xiàn)在，一邊是占著城市每一個(gè)片區(qū)最核心、最優(yōu)質(zhì)地塊的商業(yè)和辦公樓，堂而皇之地空置著;一邊卻是占全市實(shí)際管理人口80%的租房人群，特別是剛進(jìn)入深圳的新就業(yè)大學(xué)生、穩(wěn)定就業(yè)的無房戶，或租不起、或租得不體面，城市空間資源嚴(yán)重“錯(cuò)配”，確實(shí)需要解決。

2 問題之一：深圳商辦市場的“高空置率”之殤

2.1 深圳商辦市場空置率居高不下

先看深圳商辦市場的空置率問題。事實(shí)上，早在2019年的4月，央視就報(bào)道了深圳寫字樓的“高空置率”問題。當(dāng)時(shí)稱，深圳寫字樓空置率高達(dá)18.2%，部分區(qū)域達(dá)到了50%。據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，到2019年底，深圳寫字樓空置率上升到22.04%，比2018年增加6.3個(gè)百分點(diǎn)，在京滬深中排第一。如圖1所示。

根據(jù)高力國際的統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，深圳部分區(qū)域，比如后海總部基地，空置率在20%以上;寶安中心區(qū)寫字樓的空置率在40%以上;前海合作區(qū)的商辦空置率甚至高達(dá)70%以上。當(dāng)然，有的區(qū)域空置率還算較低，比如福田中心區(qū)空置率僅9%。如表1所示。

其實(shí)，如果拿深圳20%左右的空置率看，在全國并不算特別高，內(nèi)地很多城市寫字樓空置率高達(dá)30%以上。即便是京滬，近年來寫字樓空置率都在攀升。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，上海寫字樓空置率也接近20%。問題是，寶安中心區(qū)一直是深圳的核心商務(wù)區(qū)之一，也是前海-蛇口自貿(mào)區(qū)和前海合作區(qū)“雙擴(kuò)容”的新片區(qū);另外，作為深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、自貿(mào)區(qū)、大灣區(qū)和新區(qū)“四區(qū)紅利疊加”的前海，更是被譽(yù)為深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)密集、高質(zhì)量發(fā)展的前沿陣地。近年來，深圳也是全國凈流入人口最多的城市，為何有這么高的空置率呢？

2.2 高空置率背后的產(chǎn)業(yè)問題

很大程度上是由于，過去十幾年，互聯(lián)網(wǎng)、金融、地產(chǎn)、智能科技、信息技術(shù)等這幾個(gè)高溢價(jià)行業(yè)發(fā)展非常迅猛，他們是深圳引以為豪、熠熠生輝的產(chǎn)業(yè)名片，連同寄生在這些行業(yè)上下游的專業(yè)服務(wù)或中介機(jī)構(gòu)，如咨詢、法律、會(huì)計(jì)、設(shè)計(jì)、展示等一起，成為了商業(yè)辦公樓的消費(fèi)大戶，支撐著商業(yè)辦公海量的供應(yīng)，也支撐著不斷上漲的租金。而且，深圳創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的氛圍濃厚，被稱為“創(chuàng)業(yè)之都”“造夢工廠”，不到2000平方公里的狹小空間內(nèi)，集聚了2200萬人、1000多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū);商事主體從2015年的185.8萬戶，增加到2019年的327萬戶。

但是，2018年以來，多重沖擊接踵而至。首先，“去杠桿”以后，資金回歸實(shí)體，P2P暴雷，加上整治“非標(biāo)”，打擊“影子銀行”，深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)的金融業(yè)，受到了明顯的沖擊;其次，房地產(chǎn)高位回落，存量時(shí)代開啟，2017-2018年，深圳新房成交量一直在300萬平方米以下徘徊;再次，互聯(lián)網(wǎng)紅利開始下沉到四五線城市，甚至是農(nóng)村。此前一直紅紅火火的智能科技和移動(dòng)終端，由于科技創(chuàng)新瓶頸難以突破，加上貿(mào)易戰(zhàn)沖擊，“高出貨率”難以維持。

另外一個(gè)不容忽視的問題是，近年來實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨高成本（高房價(jià)、高租金、高人力成本）的困擾，再疊加“環(huán)保攻堅(jiān)”（其實(shí)也是高成本），傳統(tǒng)制造企業(yè)外遷明顯增加。根據(jù)調(diào)研，它們或者轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地，或者轉(zhuǎn)戰(zhàn)東南亞等地。比如，作為傳統(tǒng)制造名區(qū)，寶安沙井工業(yè)區(qū)企業(yè)大量外遷，網(wǎng)上流傳2019年深圳寶安沙井片區(qū)流失人口近40萬。雖說有些夸張，但10萬-20萬人的流失量還是有的。

既然深圳的支柱產(chǎn)業(yè)、新興行業(yè)的景氣度大不如從前，寄生于這些行業(yè)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)，也明顯疲軟，可謂一損俱損。過去，這些行業(yè)紅紅火火，它們一直是商辦寫字樓的消費(fèi)大戶。而且，產(chǎn)業(yè)泡沫化現(xiàn)象很明顯，也驅(qū)動(dòng)了寫字樓的過快供應(yīng)。過去幾年，深圳各類創(chuàng)業(yè)群體，特別是P2P、私募等金融機(jī)構(gòu)，一些不動(dòng)產(chǎn)、金融等投資機(jī)構(gòu)，都想在類似前海、后海、福田中心區(qū)這類CBD租個(gè)寫字樓，裝飾自己的門面，以期獲得風(fēng)投、私募和銀行等融資方的青睞。如圖2所示。

但是，主政者頭腦要清楚，認(rèn)識要理性。扎實(shí)的“低增長”，要比泡沫化得來的“高增長”實(shí)在、靠譜，揮別過去是必然的。正所謂，“繁華過后總是空，洗盡鉛華方為真”?，F(xiàn)在，企業(yè)也好、個(gè)人也好，創(chuàng)業(yè)務(wù)實(shí)多了，裝飾門面并靠浮華的東西獲得投資方、甲方的青睞，這類虛頭八腦的東西，都和泡沫一樣，被擠出去了，且一去不復(fù)返了。寫字樓“消費(fèi)降級”趨勢明顯，很多企業(yè)或縮減辦公面積，或搬到次中心租金低廉的辦公樓。但是，不像制造業(yè)縮減產(chǎn)能一樣，閑置幾條生產(chǎn)線就可以了。高額的管理成本，很多寫字樓背后還背著融資、招商指標(biāo)，寫字樓無法消滅過剩產(chǎn)能，導(dǎo)致空置率居高不下。更為嚴(yán)重的是，后續(xù)的供應(yīng)，源源不斷地上路。

2.3 供應(yīng)還在路上，高空置率還將延續(xù)

目前，深圳前海存量寫字樓400萬平方米左右，未來5年還有375萬平方米入市，占全市供應(yīng)量的43%，也是全市寫字樓最密集的區(qū)域。前海三大“地主”——招商蛇口、中集集團(tuán)和深國際，還有800萬平方米潛在供應(yīng)要入市。不僅是前海，整個(gè)深圳都是未來5年全國寫字樓供應(yīng)量最大的城市。如表2所示。

近年來，各級領(lǐng)導(dǎo)對深圳寄予厚望，希望創(chuàng)新發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級快一些，高質(zhì)量的先行先試更好一些。于是，深圳全市及各區(qū)，招商引資展開了“競標(biāo)賽”，新中心區(qū)和標(biāo)志性建筑的設(shè)計(jì)對標(biāo)，動(dòng)輒就要比肩紐約曼哈頓、倫敦金融城。前海只是深圳寫字樓供應(yīng)的一塊，各個(gè)行政區(qū)都要建設(shè)CBD、建設(shè)總部基地，包括福田、寶安、龍華等幾大中心區(qū)，都已經(jīng)是高樓林立的CBD了。此外，南山后海、留仙洞、深圳灣、福田中心區(qū)等幾大總部基地，還有數(shù)百萬的存量。

國外知名的商務(wù)CBD，從早期規(guī)劃建設(shè)，到成熟運(yùn)營，往往要幾十年潛心打造、培育和沉淀。比如，紐約-下麥哈頓，從培育到成熟，花了30年;巴黎的拉德芳斯，用時(shí)高達(dá)34年，東京的新宿是亞洲最大的商務(wù)CBD，從規(guī)劃建設(shè)，到培育成熟也花了28年。我們則是，“幾十年太久、只爭朝夕”。每一個(gè)大城市，都恨不得一夜之間就擁有名聞全球的金融中心。前海是這樣想的，深圳的幾大總部基地，留仙洞、深圳灣、福田中心區(qū)都是這樣想的。

深圳是這樣想的，廣州（南沙、珠江新城）、東莞（濱海灣）、佛山（一環(huán)創(chuàng)新圈、三龍灣）、珠海（橫琴），也是這樣想的。相距不過100公里，珠江口東西兩岸，居然要打造3個(gè)世界級的CBD。個(gè)體是理性的，但加總起來，集體就是非理性的，深圳也好，珠三角也好，產(chǎn)業(yè)空間過剩是板上釘釘。而且，供應(yīng)遠(yuǎn)不止于此，上世紀(jì)80-90年代，深圳作為全球制造業(yè)基地，留下來上千個(gè)工業(yè)區(qū)。2018年服務(wù)業(yè)增加值占深圳GDP的58%，現(xiàn)在服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)了。顯然，在主政者和投資者的眼里，人口和資金密集的服務(wù)業(yè)，對寫字樓的需求量更大。如圖3所示。

近十幾年，對于商業(yè)辦公、寫字樓來說，投資也好、銷售也好，溢價(jià)率大，對資金的誘惑更大。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的規(guī)劃、宣傳下，“工改”逐漸開始向“類辦公”（M0等產(chǎn)業(yè)研發(fā)、公寓等）轉(zhuǎn)型?！肮じ腗0”“工業(yè)區(qū)升級（現(xiàn)代辦公）”，深圳只是一個(gè)縮影，整個(gè)珠三角，史無前例的“舊改狂潮”開啟了，各色產(chǎn)業(yè)園區(qū)都在轉(zhuǎn)型升級，M0從深圳蔓延到了東莞、佛山。2019年，深圳商務(wù)公寓成交面積108.87萬平方米，達(dá)到新建商品住房供應(yīng)的33.3%，同比上升1.94%，創(chuàng)歷史新高。價(jià)格方面，商務(wù)公寓的成交均價(jià)同比上升3.11%至61621元/平方米。如圖4所示。

3 問題之二：新市民面臨“買不起，也租不起”的困境

再說說租房難的問題。首先，高房價(jià)對新市民是不公平的，特別是對于深圳這種人口吸附能力極強(qiáng)，住房在1997平方公里的狹小空間內(nèi)無法騰挪的城市。越晚進(jìn)入大城市的新市民，越難以應(yīng)對高房價(jià)。值得注意的是，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)”的長效機(jī)制下，這種“不公平”，可能還將存在一段時(shí)間。根據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì)，2018年下半年以來，深圳的住房租金本來趨于穩(wěn)定了，甚至有所下跌，租金水平降到了每平方米每月80元以下，2018年月均租金為76.2元。但2019年，深圳房價(jià)再次回升，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2019年12月深圳二手房均價(jià)上漲至65364元，較2018年前漲幅高達(dá)17.18%，第一次超過北京，成為全國房價(jià)最高的城市。

房租也再次上漲，2019年7月，住房租金不僅再次站上每平方米每月80元的高位，而且超過了歷史最高值，達(dá)到每平方米月租金82.86元。2019年，深圳每平方米每月的住房租金均價(jià)達(dá)到80.5元，創(chuàng)年度歷史新高，比2015年上漲了29.7%。根據(jù)諸葛找房的《全國重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》，2019年上半年，上海和深圳居民整租一居室的租金收入比分別為82.5%和78.1%。過去，為規(guī)避高租金，合租就應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，10大城市80%的年輕人選擇合租，合租已成為一種常態(tài)。但現(xiàn)在，居民收入增幅下降，而租金還在上漲，即使選擇合租，北上深租客租金收入比普遍超過30%，面臨著“買不起，也租不起”的困境。如圖5、圖6所示。

4 制約：“商改租”高成本問題怎么解決

2019年以來，供需力量開始在商辦市場發(fā)威。深圳很多區(qū)域商業(yè)和辦公樓租金下調(diào)至與同片區(qū)住房租金差不多的水平，甚至出現(xiàn)“租金倒掛”。比如，福田區(qū)新洲路某商鋪，租金為每平方米100元，跟同一棟樓上的住宅租金基本持平，但仍舊很難租出去，或頻繁地?fù)Q租客;深圳灣后海豪宅區(qū)，這是深圳商品房價(jià)格最高、購買力最強(qiáng)的區(qū)域。照理來說，商鋪旺租才對，但沿街空置更嚴(yán)重，即便出租了，租金也大大低于同小區(qū)住宅的租金。根據(jù)實(shí)地調(diào)研，富人的消費(fèi)彈性低，即使消費(fèi)，大抵也不會(huì)在臨街商鋪消費(fèi)，要么網(wǎng)上消費(fèi)、要么在香港或國外消費(fèi)。如圖7所示。

回到政策主題，既然政府給了政策，商辦空置率高的問題亟待解決，新市民租賃需求正嗷嗷待哺?？芍^萬事俱備，政策東風(fēng)也來了，是不是“商改租（?。蹦艹尚?？對此，筆者并不看好。其實(shí)，這個(gè)政策乃是老調(diào)重彈，2016年國家39號文在啟動(dòng)“租購并舉”時(shí)，就多次提出，低效閑置的商辦可改為租賃住房。而2019年12月，住建部等六部委發(fā)文，要制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改造為租賃住房的政策。此次，深圳“商改租”就是落實(shí)國家的指示。但三年半過去了，筆者看到的，除少量年代久遠(yuǎn)、功能殘缺的老舊商辦，由長租公寓、“二房東”整租后改成租賃公寓外，大量的商辦空置與租房難并存的困局并未緩解。

值得注意的是，多數(shù)商辦寫字樓都是近十幾年房價(jià)高歌猛進(jìn)時(shí)代“招拍掛”的產(chǎn)物，當(dāng)時(shí)的區(qū)域規(guī)劃、標(biāo)志性建筑設(shè)計(jì)，都是CBD級別的，招商引資的層次也很高，很多都是非世界500強(qiáng)不引入。顯然，租金和銷售定價(jià)，對標(biāo)的是金融、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、信息技術(shù)和智能科技等高溢價(jià)行業(yè)的租賃需求。自然，開發(fā)商拿地的成本、建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)低不了，甚至很大一部分是要銷售套現(xiàn)的?，F(xiàn)在，如果去對接新市民的租房需求，甚至轉(zhuǎn)向公租房，這怎么可能？

由此產(chǎn)生的問題是，“招拍掛”付出的損失，都要投資方承擔(dān)嗎？而且，租房要接入明火、接入燃?xì)?，晚上還要住人，單就消防成本來講就是一筆不菲的開支。而且，商辦的消防要求，遠(yuǎn)低于住宅，很多“商改租”“工改租”項(xiàng)目，消防部門打死也不蓋章，“政績是別人的，責(zé)任是消防的”，這是筆者看到的真實(shí)案例。另外，煤氣、煙道、自來水等地下管道接入，衛(wèi)生間改造，中央空調(diào)獨(dú)戶設(shè)置、外掛等，原來的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)，沒有給這些預(yù)留接口，導(dǎo)致改造成本非常巨大。即使改造后，新市民能否支付得起租金嗎？

5 結(jié)論：“商改租”的短期和長期前景

本質(zhì)上，“商改租”是地產(chǎn)回歸實(shí)體、對接實(shí)體的表現(xiàn)，也是泡沫“軟著陸”，考驗(yàn)的是從上到下打破剛性兌付、承擔(dān)損失的決心。不打破剛兌，回歸實(shí)體、地產(chǎn)泡沫“軟著陸”也好，都無解，“商改租”也只是一廂情愿，商辦高空置率與新市民“租房難”并存的尷尬困局，也無解。目前來看，深圳市中心區(qū)多數(shù)商辦寫字樓，由于成本太高，與低成本租賃需求根本不匹配，不具備改為租賃住房的條件。不過，商品房高價(jià)區(qū)域空置率較大商辦區(qū)（如后海、香蜜湖、寶安中心區(qū)）、老舊商辦區(qū)（羅湖、福田八卦嶺、福田南）、低容積率和低密度商辦區(qū)（羅湖、龍崗等），商辦租賃需求減弱的區(qū)域（龍崗），這四個(gè)區(qū)域，部分商辦“商改租（住）”的可行性較大。

這些區(qū)域，商辦租金與周邊住宅租金差距小，改造成本也小，政策扶持下，部分項(xiàng)目有望改為租賃住房。商鋪寫字樓區(qū)位優(yōu)勢突出，還能解決“職住平衡”，緩解城市病，降低生活成本?？傊畱B(tài)度明顯，政策大力扶持，不用補(bǔ)繳土地出讓金，這就是最大的規(guī)劃紅利。因此，短期看，“商改租（住）”是個(gè)多渠道租賃的小眾產(chǎn)品，只適合那些老舊或廢棄的商業(yè)裙樓或?qū)懽謽?。長期趨勢看，供需規(guī)律在商辦寫字樓市場將繼續(xù)顯現(xiàn)威力，商品房高價(jià)區(qū)域，比如深圳灣、后海、前海、龍華中心、寶安中心等，商辦供應(yīng)過剩的局面不會(huì)改變;另一方面，人口密度繼續(xù)攀升，租賃需求越來越旺盛。住宅租金會(huì)繼續(xù)往上走，商辦租金會(huì)往下掉，未來“商改租”大面積出現(xiàn)，這也意味著城市空間史無前例的大變局開啟。