許子威 陳俊輝 王景

摘要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的正常階段，供給方改革，經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施，杠桿的降低，以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，企業(yè)融資戰(zhàn)略分析的地位變得越來越重要。成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的融資策略已經(jīng)成為企業(yè)內(nèi)外利益集團(tuán)關(guān)注的焦點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：融資策略;房地產(chǎn);

一、公寓融資存在的問題

長(zhǎng)租公寓面臨著融資渠道狹窄、融資成本高等瓶頸等問題。近幾年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越快，人民生活水平越來越高，但是也因此暴露出了許多問題。本文結(jié)合在自如公司的實(shí)習(xí)調(diào)研，接下來從等幾個(gè)方面對(duì)發(fā)展長(zhǎng)租公寓的融資策略進(jìn)行分析。

1.1 融資成本較高

目前，長(zhǎng)租公寓企業(yè)主要依靠市場(chǎng)上散戶手中的大量的存量房，屬于從傳統(tǒng)的租房中介處分食利潤(rùn)，而在風(fēng)投主導(dǎo)下，各企業(yè)開始搶房大戰(zhàn)，不惜以高價(jià)獲取房源，使得成本越來越高 。但是目前我國(guó)房?jī)r(jià)仍居高不下，散戶手中的房源并不一定要交到長(zhǎng)租公寓企業(yè)手中才能獲利，這就使得長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要讓出更多的利潤(rùn)才能從散戶手中獲取房源，同時(shí)長(zhǎng)租公寓的回本時(shí)間太過漫長(zhǎng)，企業(yè)需要在盈利之前獲取大量的投資，這樣才能保證公司在公寓盈利前可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)，貸款、發(fā)債、ABS是當(dāng)前市場(chǎng)上比較主流的幾種融資方式，就發(fā)債而言，根據(jù)我的調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)前市場(chǎng)上的幾種房地產(chǎn)公司雖然在具體數(shù)值上有所差別，但是利率基本都在5.5%以上。

1.2 存在短期償債風(fēng)險(xiǎn)

截至2016年末，自如總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)至32.72億元，較2015年末的5.14億元增長(zhǎng)了536.58%。其中流動(dòng)資產(chǎn)增長(zhǎng)至13.62億元，占比最大的是7.51億元其他應(yīng)收款，以向管理房屋業(yè)主支付的服務(wù)質(zhì)量保證金為主，隨著業(yè)務(wù)的擴(kuò)展而增加;非流動(dòng)資產(chǎn)為19.10 億元，其中長(zhǎng)期待攤費(fèi)用為18.81億元，較2015年末增加15.57億元。

1.3 多數(shù)公寓的盈利仍是難題

資本的熱潮往往是一把雙刃劍，它可以將一個(gè)行業(yè)捧上天，也可以讓其跌到很慘。對(duì)于前期投資成本較其他行業(yè)都大的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)更是如此。然而，資本熱潮之下，長(zhǎng)租公寓未來的發(fā)展卻不一定一帆風(fēng)順。

我國(guó)長(zhǎng)租公寓目前處于謹(jǐn)慎發(fā)展的狀態(tài)，其盈利周期較長(zhǎng)，多數(shù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)盈利。同時(shí)整體租金回報(bào)率長(zhǎng)期偏低，長(zhǎng)租公寓的拿房成本和融資成本較高。隨著各地各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷完成，我國(guó)的存房量達(dá)到了一個(gè)新的高度，與此同時(shí)國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)也讓租賃市場(chǎng)獲得了大量的資本入注，新時(shí)代背景下長(zhǎng)租公寓已經(jīng)成為了一個(gè)風(fēng)口，市場(chǎng)估值與日俱增。即使長(zhǎng)租公寓資本回報(bào)周期較長(zhǎng)，且在盈利上有一定的困難，但是依舊被許多房地產(chǎn)企業(yè)作為新時(shí)代背景下轉(zhuǎn)型的重要手段。

二、公寓融資存在問題的原因

2.1 盈利模式強(qiáng)調(diào)規(guī)模擴(kuò)張

目前還沒實(shí)現(xiàn)盈利，規(guī)模尚未達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)投資的代價(jià)也極為昂貴，一些長(zhǎng)租公寓拿到錢以后，為了迎合資本，一味地?cái)U(kuò)大規(guī)模，最終運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理的能力沒有匹配上。 資金鏈緊張、爆倉、被收購(gòu)似乎成為了中小長(zhǎng)租企業(yè)注定的結(jié)局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年就有11家長(zhǎng)租公寓 “消失”，其中就包括雷軍旗下順為資本投資的長(zhǎng)租公寓“寓見”。

2.2 房企發(fā)專項(xiàng)債受阻

就在中小長(zhǎng)租企業(yè)陷入“不掙錢、 難融資”的困境時(shí)，部分房企和地產(chǎn)基金主導(dǎo)的住房租賃專項(xiàng)債也遭監(jiān)管層終止。如廣東某港股上市房企擬發(fā)行60億元私募專項(xiàng)公司債于2018年8月被終止，另一房企100億元專項(xiàng)債券也被終止。 究其原因，從目前受阻發(fā)行的專項(xiàng)債券的具體來看，這些企業(yè)目前在長(zhǎng)租公寓布局或者是住房租賃業(yè)務(wù)較少，這樣一來，一方面租賃住房項(xiàng)目證明難以限定，增加遭到限制的可能。在遭監(jiān)管審核嚴(yán)格時(shí)，不能以其他賃性質(zhì)或者租賃面積更大的項(xiàng)目進(jìn)行更換調(diào)整。

2.3 投資回報(bào)率無法吸引投資人

融資困境加大不僅僅是長(zhǎng)租公寓行業(yè)這一個(gè)行業(yè)的問題，市場(chǎng)上的任何一家公司都不敢說自己不需要融資，但是，資金的出借者由于不了解而不敢出借資金，再加上對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)而言，盈利時(shí)間太過于漫長(zhǎng)，資金的出借者不愿意將資金長(zhǎng)時(shí)間的放在一個(gè)項(xiàng)目上。因此，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)既要讓投資機(jī)構(gòu)看到行業(yè)前景，又要證明團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力。

投資機(jī)構(gòu)投資長(zhǎng)租公寓，更關(guān)心的是投資回報(bào)率（IRR），而從行業(yè)不到10%平均利潤(rùn)率，顯然很難吸引到財(cái)務(wù)投資人，行業(yè)內(nèi)更多是產(chǎn)業(yè)投資者或者戰(zhàn)略投資者，意在產(chǎn)業(yè)鏈上下游形成互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是一個(gè)新興市場(chǎng)，它的運(yùn)營(yíng)還處于一個(gè)起步階段。對(duì)于準(zhǔn)備進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)并且大展拳腳的企業(yè)來說，想要迅速的占領(lǐng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)并且占據(jù)較大的市場(chǎng)份額，首先要面臨的問題就是前期巨大的資金壓力，同時(shí)還要面臨資金回收周期長(zhǎng)，如何打造特色運(yùn)營(yíng)品牌，形成獨(dú)具一格的風(fēng)格，通過品牌差異來獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等一系列的問題。

站在長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度，當(dāng)務(wù)之急是如何將長(zhǎng)租公寓投資回報(bào)率低這一問題進(jìn)行妥善的處理。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是一個(gè)新的市場(chǎng)，對(duì)于這一市場(chǎng)的很多內(nèi)容都是非常不明確的，無論是它的發(fā)展規(guī)律還是市場(chǎng)前景，都需要重新的探索。而且長(zhǎng)租市場(chǎng)普遍的存在于我國(guó)的一二線城市，住宅類的房地產(chǎn)租售比過低，同時(shí)無法短期大幅提高租金。相關(guān)企業(yè)往往會(huì)選擇有較高的租售比寓類的房地產(chǎn)以及商改房。

三、對(duì)策與建議

國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步出臺(tái)有關(guān)政策，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，提高這一行業(yè)準(zhǔn)入門檻。這不僅有利于緩解競(jìng)爭(zhēng)過度的現(xiàn)狀，也有利于促進(jìn)我國(guó)長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)租賃市場(chǎng)邁上一個(gè)新臺(tái)階。同時(shí)制定針對(duì)長(zhǎng)租公寓的相關(guān)法律法規(guī)，明確長(zhǎng)租公寓住房改建項(xiàng)目的消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，制定標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)規(guī)章制度，在長(zhǎng)租公寓的改造過程中要對(duì)消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和改建對(duì)象范圍進(jìn)行明確，各類物品的實(shí)際用途都需要按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批。同時(shí)房屋租賃服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)中介企業(yè)之間的界限要非常明確的區(qū)分開來，相關(guān)部門包含工商、房管等要對(duì)房屋租賃服務(wù)中心的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的，務(wù)必要對(duì)房屋租賃服務(wù)的義務(wù)和責(zé)任進(jìn)行明確，同時(shí)要建立起較為完善的信用管理體系。

國(guó)家可出臺(tái)相應(yīng)政策，減輕租賃企業(yè)和客戶的重稅負(fù)，對(duì)相應(yīng)企業(yè)實(shí)施一定的稅收優(yōu)惠政策，從而使住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步拓寬，也有利于整體租房成本的降低。目前，我國(guó)國(guó)內(nèi)的非住宅類房屋資源實(shí)際上有非常多的冗余，這部門房屋資源通過長(zhǎng)租公寓企業(yè)的入駐并進(jìn)行改造之后進(jìn)行出租，可以充分的利用起來，并帶來一定的收益，及滿足了租客的住房需求。

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