【摘要】金融資產(chǎn)風(fēng)險是影響國家經(jīng)濟及微觀民眾的重要因素.了解經(jīng)濟周期的波動規(guī)律無論對國家的風(fēng)控還是對個人的資產(chǎn)配置都有至關(guān)重要的作用.本文介紹了經(jīng)濟周期中最小的周期基欽周期即庫存周期的定義，分析了基欽周期中相關(guān)的資產(chǎn)價格的波動并在此基礎(chǔ)上，預(yù)測了房價的趨勢。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟周期;庫存周期;房價波動

一、庫存周期介紹

（一）庫存周期的概念

庫存周期又稱為基欽周期。最早是由美國經(jīng)濟與統(tǒng)計學(xué)家約瑟夫.基欽在1923年發(fā)表的《經(jīng)濟因素中的周期和傾向》一書中提出。此書研究了1890—1922年間英國與美國的物價、銀行結(jié)算、利率等指標，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟中存在約3.5年或40個月的經(jīng)濟周期。

庫存是為了最終的銷售而準備的原材料、中間品以及產(chǎn)成品，是工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。庫存在資產(chǎn)負債表中是屬于企業(yè)流動資產(chǎn)，但是庫存卻是一個存量的概念。經(jīng)濟運行過程中供給和需求的變動的結(jié)果，引發(fā)了庫存的波動，從而形成庫存周期。

（二）庫存周期的頻率

一個完整庫存周期大約是3.5年或40個月時長為一個循環(huán)，是最小的周期單位;從采購材料到廠家生產(chǎn)是6個月的時間，重復(fù)2～3次是一年半，然后會有一個去庫存的下跌期，所以一個循環(huán)是3年左右的時間。庫存周期可分為主動補庫存和被動去庫存，被動補庫存和主動去庫存。這4個階段分別對應(yīng)的經(jīng)濟中長周期的復(fù)蘇、繁榮、蕭條、衰退。

（三）庫存周期的成因

庫存的波動由于供給和需求的變化造成的結(jié)果。所以它的傳導(dǎo)機制也是通過供需的價格傳導(dǎo)的。一方面由終端需求傳導(dǎo)的時滯造成。當(dāng)終端需求量變化，零售商最先感受到這樣的變化，根據(jù)變化調(diào)整零售商的庫存;之后，這樣的變化傳導(dǎo)到批發(fā)商那里，批發(fā)商會根據(jù)變化調(diào)整自己的庫存，最后才會傳導(dǎo)到生產(chǎn)廠商，生產(chǎn)商根據(jù)變化再調(diào)整生產(chǎn)及庫存量。這個過程使得生產(chǎn)商的庫存投資不僅滯后而且被放大。因此很大程度上，庫存的變化和價格的變化存在一定的時滯效應(yīng)。而其中價格水平是供給方庫存變化的關(guān)鍵。廠商根據(jù)市場價格的變化反應(yīng)而調(diào)整是增加或者減少庫存水平。另外一方面的原因是供給造成的。由于經(jīng)濟形勢向好，庫存見底，而需求上升，這樣企業(yè)看到利潤增加，從而不斷提高生產(chǎn)的力度，生產(chǎn)商的庫存增加，當(dāng)需求量保持不變的時候，無論生產(chǎn)商還是批發(fā)商的庫存都開始增加，導(dǎo)致價格回落。當(dāng)生產(chǎn)商看到價格回落，不再增加產(chǎn)量甚至是削減產(chǎn)量，即從被動的去庫存轉(zhuǎn)換到了自動去庫存。這個時候，當(dāng)庫存見底，供給量減少，但是需求端不變或者開始增加的時候，價格呈上升趨勢。

（四）庫存的作用

1.節(jié)約費用

當(dāng)經(jīng)濟過熱，需求端的需求量不斷上升的時候，因為有庫存，可以及時供應(yīng)商品，無需因為等候采購材料而浪費時間;在原材料價格上漲的時間段呢，因為有庫存，可以降低生產(chǎn)成本，進而提高利潤率;可以實現(xiàn)風(fēng)險對沖，進而套期保值。

2.節(jié)約生產(chǎn)時間

完成庫存周期大概要40個月，從采購原材料直到銷售完成成品。經(jīng)濟繁榮時期，不斷增加的需求量會導(dǎo)致供不應(yīng)求的狀態(tài)，有充足的庫存，可以節(jié)約采購的時間，縮短生產(chǎn)時間。

3.平滑生產(chǎn)的作用，應(yīng)對突如其來的經(jīng)濟沖擊

比如貨幣沖擊：政府釋放流動性，從而使通脹增加，物價隨之升高，因為有了庫存，可以從容應(yīng)對一時的漲價之潮;政府支出沖擊：因為刺激經(jīng)濟，加大政府支出，加大對基礎(chǔ)建設(shè)的支出，這樣對大宗商品比如水泥等原材料的需求迅速提高，如果有庫存，那么可以應(yīng)對臨時的增加額度。

二、中國經(jīng)濟中的庫存周期

改革開放的這30年中，中國的經(jīng)濟在波動中上升。無論是國民生產(chǎn)總值的總量，還是與民眾息息相關(guān)的房價，股市，豬肉等價格都有著劇烈的波動，其短周期的波動大部分呈現(xiàn)出了40個月左右的特點.所以中國的商品也存在著庫存周期。

（一）庫存周期與GDP周期波動規(guī)律

庫存處于上升周期，GDP同步上升，宏觀經(jīng)濟上行;而庫存處于下降通道，GDP則相應(yīng)的進入下行通道，宏觀經(jīng)濟下行。他們是正相關(guān)的關(guān)系。根據(jù)支出法的GDP，企業(yè)投資為存貨的增量和固定成本之和，所以存貨周期的波動使其對經(jīng)濟增長的邊際影響非常顯著。

（二）庫存周期與CPI的周期波動規(guī)律

不僅國民生產(chǎn)總值（GDP）呈現(xiàn)庫存周期波動的頻率，我國的消費價格指數(shù)（CPI）同樣有此規(guī)律。根據(jù)1997年至2014年的數(shù)據(jù)，可以以看出，中國的消費價格指數(shù)也同樣呈現(xiàn)3～4年波動的周期頻率

三、中國的房地產(chǎn)庫存周期

（一）傳導(dǎo)機制

房地產(chǎn)投資和庫存周期也是同向變化，但是房地產(chǎn)投資是造成庫存周期波動的因素之一。房地產(chǎn)投資是各種原材料的需求方。房地產(chǎn)投資上升期從而帶動原材料庫存的下降，企業(yè)開始被動的去庫存，當(dāng)房地產(chǎn)投資達到高峰，企業(yè)開始不斷的主動補充原材料庫存。從而帶動新一輪的庫存周期循環(huán)開始。

庫存周期下的供給，需求，庫存，價格之間的關(guān)系和相對應(yīng)庫存周期的各階段描述如下。

1.被動補庫存：供給量量增加，需求下降，供給大于需求，商品價格下降，庫存量上升，形成了庫存周期中的被動補庫存階段，同時也是經(jīng)濟周期處于衰退時期。

2.主動去庫存：供給量下降，需求量同時下降，庫存量也下降，這時候進入到主動去庫存的階段，對應(yīng)經(jīng)濟周期的蕭條時期。

3.被動去庫存：供給量還在不斷下降，但是需求量開始上升，庫存還會繼續(xù)下降，這就是庫存周期的被動去庫存階段，對應(yīng)了經(jīng)濟周期的復(fù)蘇階段。

4.主動補庫存：供給量因為需求量的上升開始逐步增加，需求量也繼續(xù)上升，商品價格也開始上升，這個時候，形成了主動補庫存的階段，同時也是經(jīng)濟周期繁榮階段。

（二）影響房價變動的因素

房地產(chǎn)具消費和金融的雙重屬性。影響房地產(chǎn)的周期的因素包括經(jīng)濟周期，人口水平，城鎮(zhèn)化進程，工資水平，利率等多種因素。因此房地產(chǎn)周期可分為長周期和短周期。長周期主要看人口的數(shù)量變化及經(jīng)濟周期，短期國家受政策影響。

（三）基于基欽周期的房地產(chǎn)趨勢分析

2013年中央針對高居不下的房價現(xiàn)象，為了抑制房價的泡沫，于同年2月出臺了“新國五條”，并多次高整了貸款利率，行政政策和貨幣政策雙管齊下，遏制住了高漲的房價。房地產(chǎn)的需求端不斷下降，供給端已經(jīng)建好和在建的住宅還在不斷增加，房地產(chǎn)的庫存被動增加。

2014年年底，房屋建設(shè)數(shù)量也直線下降，這個時候供給，但是住房的需求卻一直沒有減少，只是被政策抑制了需求。2015年，中央政府出臺了一系列的有關(guān)房地產(chǎn)方面的促銷費，去庫存，穩(wěn)定市場的組合政策，并同時進行了多倫降準降息降首付。迎來了中國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。這個時候，需求被刺激，不斷增加，但是新住宅還沒有建成，不斷的消耗了既有庫存，從而過度到了被動去庫存階段。

2016年9月30日，中央出臺了最嚴樓市調(diào)控政策并配以強有力的貨幣政策，調(diào)高首付利率，及二套首付比例。從這時起，樓市的供給量增加，但是需求量突然下降，開啟了新一輪的被動補庫存階段。從2013年2月份頒布的新國五條到2016年9月30日的限購政策政策，中國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了從主動去庫存到被動補庫存的一個完整庫存周期，歷史40個月，符合基欽周期的規(guī)律。

宏觀層面，土地出讓金作為政府性基金收入對各地區(qū)當(dāng)前和未來政府現(xiàn)金流有重要影響，是各地方政府利息支出的重要來源。土地流拍數(shù)量增多意味著土地出讓金減少，這在無形中增加了債務(wù)率高的地區(qū)的償債壓力。為了保證政府收入，以及逐年下滑的GDP增長率，房地產(chǎn)的未來尤可期。微觀方面，80后二胎的家庭不斷增多，可以看到很多有改善家庭住宅面積需求;90后達到了適婚的年齡也在不斷增加，微觀需求量也在增長。但是土地的供給卻在不斷減少。從2018年至今，土地多次流拍頻發(fā)，供給量會嚴重下滑。據(jù)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2018年4月，包括居住類用地、商服金融類用地、工業(yè)用地、綜合用地等土地類型在內(nèi)，北京全市并無新增土地供應(yīng)。無獨有偶，近2年內(nèi)杭州臨安，濟南等地也出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。

由此總結(jié)得出，房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期，也和庫存周期基本一致。被動的去庫存和主動補庫存階段，正好是宏觀經(jīng)濟上升周期，也是房地產(chǎn)價格進入上升通道。由于2016年是房地產(chǎn)周期中的主動補庫存到被動補庫存的時期，從2016年9月份的限購限貸政策至今，已有39個月，按照基欽規(guī)律40月左右的波動規(guī)律，中國的房地產(chǎn)周期在近1～2年內(nèi)會迎來房地產(chǎn)的復(fù)蘇。

四、總結(jié)

周期研究尚未成為中國經(jīng)濟學(xué)的主流，對這些周期的分析和研究不夠深入，但是經(jīng)濟周期分析對理解經(jīng)濟波動有這重要的價值。無論是美國成熟的市場經(jīng)濟還是我國處于初級階段的社會主義市場經(jīng)濟，都存在著經(jīng)濟波動的現(xiàn)象。微觀企業(yè)可根據(jù)庫存周期波動的規(guī)律，在經(jīng)濟下行時期，減少存貨，在經(jīng)濟復(fù)蘇之前，儲備相應(yīng)的庫存原材料。使企業(yè)實現(xiàn)風(fēng)險對沖，提高企業(yè)的資金利用率。

國家的宏觀層面也需要逆周期進行貨幣政策及財政政策的干預(yù)，逆周期進行庫存的調(diào)配。通過對基欽周期及庫存周期分析出中國房地產(chǎn)中的基欽周期規(guī)律，有關(guān)部門可以更有針對性的制定房地產(chǎn)政策，切實將房住不炒政策繼續(xù)有效的貫徹下去。

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作者簡介：

劉曉寧，女，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院在職人員高級課程研修班學(xué)員。