營改增對房地產(chǎn)評估的影響研究

劉 琪 趙 玲 段昌興

(重慶工商大學 重慶 400067)

2016年3月31日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，規(guī)定自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點。將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點。至此，營業(yè)稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規(guī)范。2019年4月1日起國家進一步減少了對增值稅的征收，這是財稅體制的又一次深刻變革。[1]營改增對房地產(chǎn)評估理論及實務(wù)均有重大影響，因此需要深入分析營改增對房地產(chǎn)評估的影響。

一、營改增對房地產(chǎn)評估價值內(nèi)涵的影響

“營改增”之后，房地產(chǎn)的評估價值會發(fā)生變化。其主要原因是估價結(jié)果的價值內(nèi)涵發(fā)生了變化。營改增之前，房地產(chǎn)所征收的營業(yè)稅為價內(nèi)稅。估價結(jié)果與估價對象價值一致，即房價=房地產(chǎn)價值。而營改增之后，所征收的增值稅屬于價外稅。房價應(yīng)該為價稅合計，即房價=房地產(chǎn)價值+增值稅。

那么，營改增之后，房地產(chǎn)評估價值一定會上升嗎？其實不盡然。表面上看,房價在營改增之后均為價稅合計。評估價值在加上增值稅后會上升，但實質(zhì)上同一房地產(chǎn)評估價值發(fā)生變化的根本原因是市場結(jié)果的客觀反映,即營改增后供需雙方較量的平衡。其可能的情況是房地產(chǎn)交易價格上升(賣方市場),也可能是交易價格下降(買方市場),還可能維持不變。[2]

這就需要評估師根據(jù)估價對象的具體情況，采用對應(yīng)的評估方法，最終得出準確的評估結(jié)果。

二、營改增對估價方法應(yīng)用的影響

(一)對比較法的影響

營改增之后，評估師在運用比較法估價時,需要考慮可比實例的成交價是含稅價還是不含稅價。這是由于不同于營業(yè)稅的無法扣除，增值稅是可以在交易過程中進行抵扣的。評估師不能再像之前一樣籠統(tǒng)的把成交價看做含稅價，而是需要根據(jù)實際情況來確定，例如：(1)以出售或轉(zhuǎn)讓為目的房地產(chǎn)評估。在這種情況下，增值稅雖然是價外稅但卻具有了明顯的價內(nèi)稅特征。因此，出于公平交易的考量，評估價值應(yīng)包含增值稅。(2)以投資為目的的房地產(chǎn)評估。由于價值內(nèi)涵為市場價值，所以評估價值也應(yīng)該含稅。(3)企業(yè)價值評估涵蓋的房地產(chǎn)評估部分。如果被評估企業(yè)為小規(guī)模納稅人時，評估價值包含增值稅；為一般納稅人的，評估價值不包含增值稅。(4)以課稅為目的的房地產(chǎn)。由稅務(wù)機關(guān)決定最終計稅方式，評估師只需按要求執(zhí)行。

但需要注意的是,不管含不含稅，評估師都需要在評估報告中予以說明。此外，在選取多個可比交易案例進行比較時，應(yīng)當注意保持修正或調(diào)整的基礎(chǔ)一致,否則會因價格內(nèi)涵不一致造成評估錯誤。

(二)對收益法的影響

在收益法中,收益水平大多數(shù)采用租賃途徑測算得到。這就要求估價師確定租賃收入中是否包含增值稅的收入。營改增之前，租金價格為含稅價；營改增后，其價格應(yīng)該為不含稅價格。

在計算應(yīng)納稅額時，不同的納稅主體以及納稅發(fā)生時間的不同，所適用的征稅率和計算公式也各不相同。如表1所示:

表1 不同納稅對象的稅率及計算公式

注：根據(jù)2019年國家稅務(wù)總局最新增值稅率表所示，2019年5月1日后一般納稅人出租不動產(chǎn)適用稅率由原10%調(diào)整為9%。

營改增后，除了增值稅應(yīng)納稅額發(fā)生變化外。城建及教育附加以及房產(chǎn)稅也相應(yīng)發(fā)生變化。以個人出租房屋為例，假設(shè)房租為5250元。如表2所示：

表2 收益法中營改增前后稅費扣除對比

由上表可知，在增值稅的連環(huán)影響下，其他稅費也會發(fā)生變化。最終導(dǎo)致營改增前后房地產(chǎn)現(xiàn)值的計算結(jié)果不同。而營改增后的凈收益高于營改增之前，說明營改增之后，實際稅負降低。

(三)對成本法的影響

營改增之前，營業(yè)稅作為一種價內(nèi)稅,在房地產(chǎn)開發(fā)成本的計算占據(jù)重要地位，所以營業(yè)稅改為增值稅也會對成本法產(chǎn)生影響。在營改增之后,只要是和增值稅抵扣條件相符合的項目，都可以按照要求從銷項稅額中依法抵扣。

(1)土地成本，根據(jù)土地購置價格以及繳納土地取得稅費確定，與營改增前一致。

(2)建設(shè)成本，主要包括前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、期間稅費和其他費用。[3]營改增之后，各建筑成本項目須為不含稅價格。如果建筑成本為含稅價格，則應(yīng)該調(diào)整為稅前價格，即：稅前價格=含稅價格/(1+11%)。

(3)稅金及附加，包括城市建設(shè)費、教育費附加、地方教育附加等，都是在增值稅的基礎(chǔ)上去計算的。但是由于它們的稅率降低，對評估結(jié)果的影響并不大。評估師在實際工作中可以根據(jù)投資利息率和利潤率等參數(shù)決定。

此外，管理費用、銷售費用、投資利息、開發(fā)利潤等都可以按照類似項目的不含稅價格水平或社會要求的水平?jīng)Q定。

三、企業(yè)價值的評估考量

在評估實務(wù)中，房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值空間較大，這也給相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨額收益。由此產(chǎn)生了許多復(fù)雜的稅負問題，如何處理這些稅負問題，將對企業(yè)價值評估的結(jié)果產(chǎn)生重大影響。

近年來房地產(chǎn)價格一路飆升,涉及房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)在對其房地產(chǎn)資產(chǎn)進行評估時增值空間較大,由此產(chǎn)生的相關(guān)稅負是否進行處理以及如何處理,都會直接或間接的影響企業(yè)價值評估的最終結(jié)果。

在房地產(chǎn)評估實務(wù)中，最常用的三種方法是市場法、收益法、成本法。這三種方法各有不同，但又相互聯(lián)系。聯(lián)系點就是評估中涉及的相關(guān)稅負。

在收益法的利用中，營改增這一稅收政策的改變將直接影響收益法的評估結(jié)果。房地產(chǎn)這一資產(chǎn)在現(xiàn)代市場的推動下，價值增值空間巨大。在營業(yè)稅改為增值稅之前，主要是對房地產(chǎn)獲取的現(xiàn)實收益部分進行征稅。在企業(yè)價值評估時對于房地產(chǎn)的價值較好確定，但與此同時也低估了房地產(chǎn)的價值，進而導(dǎo)致企業(yè)整體價值評估值偏低。稅收政策改革后，對于房地產(chǎn)的收益價值有了更加全面的定價，因此可以更加真實的反映一個企業(yè)的整體價值。

在成本法的利用中，需要考慮的是當房地產(chǎn)資產(chǎn)出現(xiàn)增值減值時是否需要進行相關(guān)的稅務(wù)處理。在原有的稅收政策缺乏對房地產(chǎn)價值增值減值的考慮而調(diào)整相應(yīng)的稅務(wù)處理。從而使得企業(yè)價值長時間的固定，不能隨著市場等多種條件下實時調(diào)整，使得不少企業(yè)鉆了政策的空子。存在企業(yè)價值虛低騙取稅收優(yōu)惠，或者企業(yè)價值虛高騙取股民信任等問題。營改增后，對于房地產(chǎn)的價值可以通過稅收來反映，從而增強了企業(yè)價值的真實性與合理性。

在市場法的利用中，主要是要考慮對市場價格的影響。選取的參照物的市場價格是否包含增值稅，是否進行統(tǒng)一稅費核算，以及增值稅是否轉(zhuǎn)嫁等問題將對房地產(chǎn)企業(yè)價值評估產(chǎn)生影響，所以應(yīng)該將房地產(chǎn)這一資產(chǎn)單獨進行核算。

四、結(jié)束語

總之，營改增對房地產(chǎn)評估的影響體現(xiàn)在很多方面。不僅影響房地產(chǎn)價值內(nèi)涵和估價方法的應(yīng)用，還可能會影響到企業(yè)價值的結(jié)果。所以，評估師需要在建立統(tǒng)一的價值內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，選擇相匹配的評估方法。只有這樣，才能夠得出與價值內(nèi)涵相一致的評估結(jié)果。