中小型房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制制度缺陷及建議

摘 要：中小型房地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)占比較大，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收方面也做出了巨大貢獻(xiàn)。然而近兩年，眾多中小型房地產(chǎn)公司紛紛倒閉破產(chǎn)，究其原因中小型房地產(chǎn)公司在內(nèi)部控制制度中存在著許多問(wèn)題，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)公司發(fā)展緩慢甚至被市場(chǎng)淘汰，難以形成規(guī)模和獨(dú)特品牌。面對(duì)經(jīng)濟(jì)形式和市場(chǎng)的變化，中小型房地產(chǎn)公司要建立完善的內(nèi)部控制制度，探索新的商業(yè)模式，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，需從公司治理結(jié)構(gòu)、資金管理、人力資源政策以及預(yù)算管理制度幾個(gè)方面入手，逐步加強(qiáng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度。

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn);內(nèi)部控制;公司治理;管理制度

一、中小型房地產(chǎn)公司概述

自1998年住房制度改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)化至今，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了數(shù)次調(diào)控，從2014年開(kāi)始到現(xiàn)在為止為負(fù)向調(diào)控，政府為了控制房?jī)r(jià)上漲，出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)的措施，在十九大報(bào)告中習(xí)主席也堅(jiān)持強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”，在這樣的政策背景下，許多中小型房地產(chǎn)公司紛紛在此輪國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控中被淘汰。相比于大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)具有資金量不足、籌集資金難度較大、品牌影響力較低、認(rèn)可度不高的缺陷。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入大、產(chǎn)品不能移動(dòng)、資質(zhì)管理較為嚴(yán)格、易受到政策影響房?jī)r(jià)波動(dòng)較大、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始從單打獨(dú)斗到尋求合作共贏的方向發(fā)展，合作開(kāi)發(fā)模式也呈多樣化發(fā)展。這些對(duì)中小型房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，針對(duì)外部環(huán)境的變化，眾多房地產(chǎn)企業(yè)采取了合作模式，然而內(nèi)部控制問(wèn)題卻成了企業(yè)的絆腳石。如何能甄別種種利弊，在逆境中生存，避免被市場(chǎng)淘汰，內(nèi)部控制制度的健全與完善至關(guān)重要。內(nèi)部控制制度包括對(duì)公司治理架構(gòu)、人力資源管理、預(yù)算及資金活動(dòng)管理、采購(gòu)及銷售管理，以及對(duì)工程項(xiàng)目、業(yè)務(wù)外包等企業(yè)管理的方方面面，對(duì)企業(yè)發(fā)展影響巨大。因此加強(qiáng)和完善內(nèi)部控制制度可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)和機(jī)遇，使企業(yè)可以更好更有效率的運(yùn)行。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的缺陷

（一）公司治理結(jié)構(gòu)不規(guī)范

首先，很多中小型房地產(chǎn)公司為家族企業(yè)，經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)緊密結(jié)合，管理權(quán)和決策權(quán)也高度集中，有的企業(yè)為了節(jié)約成本，在項(xiàng)目空閑期間甚至砍掉大量其所認(rèn)為不重要的部門，由于規(guī)模小，公司人員較少，很容易出現(xiàn)“一人獨(dú)大”“一股獨(dú)大”的情況，董事長(zhǎng)身兼多職的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人也為其家族成員，這樣不利于會(huì)計(jì)監(jiān)督，容易出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象，不能為企業(yè)提供真實(shí)有效的決策。此外，許多股東決議的形成并沒(méi)有按照公司章程的規(guī)定執(zhí)行，監(jiān)事會(huì)未能履行監(jiān)督職能，治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)。這樣容易造成決策失誤，權(quán)責(zé)不明，企業(yè)運(yùn)行效率低下，對(duì)企業(yè)發(fā)展造成巨大阻礙。其次，中小型房地產(chǎn)公司缺乏職業(yè)法律顧問(wèn)。隨著市場(chǎng)的多樣化發(fā)展，許多中小型房地產(chǎn)公司選擇將一部分業(yè)務(wù)進(jìn)行外包，包括策劃業(yè)務(wù)、工程施工以及銷售業(yè)務(wù)。但是各項(xiàng)合同的簽訂背后都涉及不同的法律責(zé)任和義務(wù)，如果沒(méi)有專業(yè)的法律人員的事前鑒別，會(huì)使企業(yè)陷入不必要的法律糾紛，影響企業(yè)形象和聲譽(yù)，分散企業(yè)精力。

（二）資金管理制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)投資巨大，常常面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，資金的調(diào)配與合理運(yùn)用對(duì)中小型房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。從融資角度來(lái)看，銀行貸款作為企業(yè)最常用的一種融資方式，近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策較為緊繃，銀行貸款政策也較為苛刻，企業(yè)通過(guò)銀行貸款融資成本也越來(lái)越高。融資渠道單一會(huì)使企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要尋求更廣的融資渠道。從投資角度來(lái)看，由于國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)自身行業(yè)特點(diǎn)處于不利態(tài)勢(shì)，許多中小型房地產(chǎn)公司開(kāi)始尋求向其他領(lǐng)域發(fā)展，例如：農(nóng)業(yè)、通訊科技、商貿(mào)等，這種盲目的跨領(lǐng)域投資，由于對(duì)新領(lǐng)域不了解，事前沒(méi)有進(jìn)行深入調(diào)查，沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)，投資后不能進(jìn)行很好的平衡與整合，很容易造成資金后續(xù)不足，難以維持企業(yè)發(fā)展，嚴(yán)重影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，存在被其他同行業(yè)吞并的危險(xiǎn)。從銷售業(yè)務(wù)角度看，房地產(chǎn)同其他日常使用普通商品的購(gòu)買形式有很大差別，普通商品購(gòu)買時(shí)購(gòu)買者是一次將款項(xiàng)付清，而房地產(chǎn)的購(gòu)買者大多選擇分期付款或銀行按揭付款。也有一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)選擇在一些氣候地理環(huán)境宜人的區(qū)域開(kāi)發(fā)，吸引了許多外地購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)買，如果對(duì)購(gòu)房者資信狀況調(diào)查不嚴(yán)，會(huì)拖延后續(xù)工作的進(jìn)行。另外，在銷售過(guò)程中房地產(chǎn)商品的銷售政策和銷售價(jià)格制定不當(dāng)，開(kāi)盤的時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)也是造成房地產(chǎn)銷售不暢、資金回籠困難的主要原因。

（三）人力資源管理不健全

許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源政策殘缺，沒(méi)有一套完整的人力資源政策，僅僅局限于入職勞動(dòng)合同的簽訂、簽到制度考核，沒(méi)有嚴(yán)格的員工準(zhǔn)入機(jī)制，造成聘用的員工專業(yè)素質(zhì)參差不齊。隨著社會(huì)的迅速發(fā)展，國(guó)家相關(guān)政策的相繼出臺(tái)，公司對(duì)員工的繼續(xù)教育和員工培訓(xùn)不重視，會(huì)使企業(yè)跟不上社會(huì)發(fā)展，享受不到國(guó)家出臺(tái)的利好政策，甚至?xí)艿较嚓P(guān)處罰。同時(shí)很多公司也缺乏員工的激勵(lì)機(jī)制和晉升平臺(tái)，這嚴(yán)重打擊了員工的積極性以及對(duì)公司的認(rèn)同感。致使企業(yè)人才流失，喪失競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)發(fā)展最重要的是靠員工，人力資源政策不完善直接影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力。

（四）預(yù)算制度不科學(xué)

全面預(yù)算是對(duì)企業(yè)支出的約束，避免盲目經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，投入大，因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的預(yù)算至關(guān)重要，預(yù)算制度不規(guī)范不嚴(yán)謹(jǐn)，會(huì)導(dǎo)致公司虧損甚至破產(chǎn)。但是許多中小型房地產(chǎn)公司沒(méi)有成立專門的預(yù)算管理部門，預(yù)算工作僅僅是由會(huì)計(jì)人員操作，這樣既不專業(yè)也缺乏對(duì)實(shí)際市場(chǎng)情況的考察。國(guó)家政策和市場(chǎng)情況是不斷變化的，如果沒(méi)有專業(yè)預(yù)算人員對(duì)外部環(huán)境的密切關(guān)注、跟蹤預(yù)算，就會(huì)使預(yù)算編制產(chǎn)生偏差，導(dǎo)致預(yù)算無(wú)效。

三、完善中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建議

（一）建立規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)

首先應(yīng)制定一套完整的公司制度，明確各部門的職責(zé)權(quán)限，公司應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，合理優(yōu)化部門結(jié)構(gòu)，不能因節(jié)約人工成本而砍去致使因小失大的后果，例如預(yù)算部應(yīng)單獨(dú)設(shè)立成獨(dú)立部門。其次，引進(jìn)外部審計(jì)機(jī)構(gòu)或獨(dú)立董事進(jìn)行監(jiān)督和審查，由于家族企業(yè)的特殊性，可以適量增加獨(dú)立董事在董事會(huì)成員中的比例，并保證獨(dú)立董事的獨(dú)立性，優(yōu)化董事會(huì)成員結(jié)構(gòu)，保護(hù)非家族成員的利益。要嚴(yán)格按照公司章程規(guī)定定期并按程序召開(kāi)股東會(huì)，建立累積投票制度、表決權(quán)排除制度以及小股東的代理投票權(quán)，從不同角度保障中小股東的權(quán)益。為避免“一股獨(dú)大”的現(xiàn)象還要實(shí)現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化與股權(quán)激勵(lì)制度相結(jié)合，將家族大股東的一部分股份分給對(duì)公司有卓越貢獻(xiàn)的員工，這樣既可以刺激員工的積極性為企業(yè)創(chuàng)造更多的財(cái)富留住人才，也可以讓權(quán)利在平衡與制約中行使，分散大股東的股權(quán)，使其他公司管理人員也參與到?jīng)Q策制定與實(shí)施中，提高決策的準(zhǔn)確性。

（二）完善資金管理制度

首先中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擴(kuò)大企業(yè)融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投入資金量大，項(xiàng)目推進(jìn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要資金支持，因此拓寬融資渠道應(yīng)貫穿于項(xiàng)目始終，挖掘資金成本低的融資方式，使企業(yè)收益最大化。隨著金融領(lǐng)域的發(fā)展，融資方式也越來(lái)越多，例如：發(fā)行股票債券、融資租賃、商業(yè)信用等，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的融資方式，確保企業(yè)具有償還能力，量力而為，時(shí)刻保持對(duì)資金鏈順暢的警惕性，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供資金支持。其次，中小型房地產(chǎn)公司在做投資時(shí)，應(yīng)充分調(diào)查投資項(xiàng)目的可行性、收益性和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目投資，浪費(fèi)公司資源。在項(xiàng)目空閑期或房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)不利的時(shí)期，可以選擇一到兩個(gè)與自身相關(guān)的領(lǐng)域拓展業(yè)務(wù)或者考慮到縣鄉(xiāng)一級(jí)進(jìn)行市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，既可以降低成本也可以減少競(jìng)爭(zhēng)，更適合中小型房地產(chǎn)公司發(fā)展。最后，要嚴(yán)格把握實(shí)現(xiàn)資金回籠的銷售環(huán)節(jié)，中小型房地產(chǎn)公司項(xiàng)目完工后，應(yīng)充分考慮進(jìn)入市場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)，制定合理的銷售價(jià)格和銷售政策，提供給消費(fèi)者多種房貸還款方案的選擇，組建業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的銷售團(tuán)隊(duì)，保證銷售暢通，資金回流。

（三）健全人力資源政策

首先，中小型房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)每個(gè)崗位的需要制定嚴(yán)格的人才準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格聘用制度，充分了解各部門所需人才條件，審慎用人。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將職業(yè)道德修養(yǎng)和專業(yè)勝任能力作為選拔和聘用員工的重要標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵管理人員應(yīng)經(jīng)過(guò)全體股東的同意。其次要對(duì)公司員工定期培訓(xùn)，提升專業(yè)素養(yǎng)，細(xì)化培訓(xùn)考核制度。企業(yè)還要有賞罰分明的獎(jiǎng)懲機(jī)制和績(jī)效考核制度，盡可能量化考核指標(biāo)，可引入科學(xué)的企業(yè)管理方法，例如平衡積分卡、戰(zhàn)略地圖等，將公司的目標(biāo)和計(jì)劃分解成與每位員工息息相關(guān)的工作中，利用股權(quán)激勵(lì)機(jī)制，提高員工的積極性，及時(shí)了解員工訴求，為員工打造晉升平臺(tái)，吸引人才，留住人才。最后中小型房地產(chǎn)公司對(duì)關(guān)鍵特殊崗位還要實(shí)行崗位輪換制度和不相容職務(wù)相分離等，避免相關(guān)人員串通舞弊、泄露公司商業(yè)機(jī)密。

（四）建立科學(xué)的預(yù)算制度

中小型房地產(chǎn)公司管理者應(yīng)重視預(yù)算管理工作，預(yù)算應(yīng)與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，要建立科學(xué)的預(yù)算制度，將預(yù)算工作從財(cái)務(wù)部門獨(dú)立出來(lái)，成立專門的預(yù)算管理委員會(huì)，提高預(yù)算的專業(yè)化水平，減輕會(huì)計(jì)人員的負(fù)擔(dān)。還要對(duì)預(yù)算的全過(guò)程進(jìn)行管理，預(yù)算制定過(guò)程要追蹤調(diào)查，密切關(guān)注市場(chǎng)變化和工程物資的漲跌情況。預(yù)算編制應(yīng)細(xì)節(jié)化、具體化，科學(xué)制定預(yù)算考核指標(biāo)。要涵蓋項(xiàng)目的全過(guò)程，包括前期策劃階段，為項(xiàng)目投資提供決策依據(jù)。在預(yù)算編制過(guò)程中還應(yīng)注意及時(shí)調(diào)整，建立科學(xué)的預(yù)算調(diào)節(jié)機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)等因素的變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算編制的不合理之處進(jìn)行調(diào)整。事后還應(yīng)有預(yù)算考核機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算部門的監(jiān)督，預(yù)算編制及考核結(jié)果應(yīng)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。另外，還可引入信息共享機(jī)制，使各個(gè)部門的預(yù)算透明化，減少不必要的開(kāi)支。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到新常態(tài)發(fā)展趨勢(shì)中，中小型房地產(chǎn)要想順應(yīng)市場(chǎng)變化，內(nèi)部控制好壞是企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素，中小型房地產(chǎn)公司要想持續(xù)發(fā)展，做大做強(qiáng)，除了需要開(kāi)拓市場(chǎng)、拓展合作模式、優(yōu)化產(chǎn)品服務(wù)，更重要的是重視內(nèi)部控制制度的完善，從內(nèi)部提升自身實(shí)力，做好內(nèi)部控制因素的方方面面，才能開(kāi)辟更廣闊的市場(chǎng)空間，不至于被市場(chǎng)淘汰。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬佳.我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題研究[D].石家莊鐵道大學(xué)，2016.

[2]竇立力.中國(guó)縣域中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016.

[3]田洋.中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題研究[D].青島理工大學(xué)，2016.

[4]何榮輝.中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].武漢紡織大學(xué)，2018.

[5]陳錦哲.中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制研究[D].江蘇大學(xué)，2016.

[6]鐘峻.Z房地產(chǎn)公司發(fā)展能力評(píng)價(jià)及提升對(duì)策研究[D].廣西大學(xué)，2017.

[7]馮燕筠.中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究[D].廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)，2017.

[8]陳俊芳.中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂問(wèn)題及其對(duì)策分析[J].企業(yè)改革與管理，2019（05）：160-161.

[9]史永樂(lè).創(chuàng)新中小型企業(yè)融資模式研究——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].中國(guó)商論，2017（07）：43-45.

作者簡(jiǎn)介：

任思賢（1995—），女，河北石家莊，碩士在讀，河北師范大學(xué)，會(huì)計(jì)專碩審計(jì)方向。