裘杉

摘 要 在我國經(jīng)濟(jì)社會不斷發(fā)展的過程中，人民群眾對物業(yè)產(chǎn)生了越來越大的需求，為物業(yè)企業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。當(dāng)前，我國的物業(yè)企業(yè)眾多，但管理能力、發(fā)展程度參差不齊，還存在很多問題，尤其是財務(wù)管理已經(jīng)成為制約很多物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要瓶頸。當(dāng)前，全國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)入新時代，物業(yè)行業(yè)發(fā)展也面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面。因此，本文主要探索如何從財務(wù)管理方面入手，轉(zhuǎn)變管理理念，提高資金使用效率，促進(jìn)管理數(shù)字化，進(jìn)而提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的效率，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)在新時代迎接新機(jī)遇。

關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 財務(wù)管理 現(xiàn)狀 對策

隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)、商品房小區(qū)的蓬勃發(fā)展，我國的物業(yè)行業(yè)從無到有、從小到大、從簡單到專業(yè)，日漸成為居民生活、商務(wù)、出行等方面不可或缺的行業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市綜合治理中的重要性日益體現(xiàn)?！?018年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》（中國物業(yè)管理協(xié)會）顯示，截至2017 年底，全國物業(yè)企業(yè)總數(shù)11.8萬家，在管面積約246.65億平方米，營業(yè)收入為6007.2億元。同時，物業(yè)企業(yè)分布與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高度相關(guān)，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，物業(yè)企業(yè)越是集中。這更說明了隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，物業(yè)企業(yè)面臨廣闊的發(fā)展空間。當(dāng)然，顯而易見的是，一般的物業(yè)行業(yè)進(jìn)入門檻較低，基本屬于勞動密集型行業(yè)。隨著市場競爭加劇，物業(yè)企業(yè)要在市場中謀求更好的發(fā)展，財務(wù)管理的轉(zhuǎn)型升級勢在必行。

一、物業(yè)財務(wù)管理存在的主要問題

（一）物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理方式問題

目前，大量物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理方式仍過于傳統(tǒng)、簡單。第一，信息收集方式落后。部分物業(yè)企業(yè)雖然采購了財務(wù)管理軟件，但在大量基礎(chǔ)工作中仍沿用各種制式不一的表格收集業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，導(dǎo)致人力物力大量虛耗，數(shù)據(jù)出處五花八門，進(jìn)而導(dǎo)致會計信息的失真。第二，管理制度傳統(tǒng)。大量物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層缺乏對全面財務(wù)管理的認(rèn)知，導(dǎo)致企業(yè)的成本管理仍然主要依靠財務(wù)部門來對費用做相應(yīng)的預(yù)算及控制成本。但對于一個企業(yè)而言，財務(wù)管理是需要整個企業(yè)所有部門共同參與的，僅僅依靠財務(wù)部門往往導(dǎo)致財務(wù)管理流于形式，無法真正解決企業(yè)發(fā)展的問題，無法為管理層提供切實有用的信息。第三，賬務(wù)科目設(shè)置過于簡單。物業(yè)企業(yè)由于管理的各類項目特點不一，涉及的事項又比較瑣碎，許多企業(yè)仍僅設(shè)置簡單的明細(xì)賬，難以滿足各種類型不一的業(yè)務(wù)需求，也導(dǎo)致后續(xù)的財務(wù)分析無法深入，無法真正看到企業(yè)發(fā)展的情況，導(dǎo)致難以提出有效意見。

（二）物業(yè)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制問題

第一，存在制度流于形式問題。許多公司領(lǐng)導(dǎo)層對財務(wù)內(nèi)部控制的重要性認(rèn)識不足，存在內(nèi)控制度，卻忽視內(nèi)控執(zhí)行力度，導(dǎo)致制定的內(nèi)控制度對企業(yè)經(jīng)營活動未起到管控作用，形同虛設(shè)。第二，存在制度制定不合理問題。許多物業(yè)企業(yè)照搬其他服務(wù)業(yè)企業(yè)的管理制度，導(dǎo)致內(nèi)控制度缺乏針對物業(yè)企業(yè)的可操作性，執(zhí)行流于形式。包括企業(yè)架構(gòu)不完善、頂層設(shè)計不合理、內(nèi)部控制制度不全面、職務(wù)審批權(quán)限隨意性大、職責(zé)范圍彈性空間大等問題，導(dǎo)致內(nèi)控效果不顯著。第三，存在內(nèi)控監(jiān)督不到位問題。在內(nèi)控制度實施后，由于績效評價標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，監(jiān)督力度不夠，導(dǎo)致財務(wù)內(nèi)部管控結(jié)果不令人滿意，無法得到應(yīng)有的效果。執(zhí)行結(jié)果沒有參考價值，甚至個別財務(wù)報告及相關(guān)信息不完整，直接影響企業(yè)正常發(fā)展。

（三）物業(yè)企業(yè)的財務(wù)分析能力問題

當(dāng)前的企業(yè)往往對財務(wù)的分析決策能力有很高的要求，企業(yè)的各類決策都依賴于財務(wù)的基本情況分析，但許多物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理往往有管理而無分析，沒有為公司決策提供依據(jù)的能力。主要表現(xiàn)在一是缺乏對財務(wù)數(shù)據(jù)的收集和處理能力，二是缺乏對企業(yè)負(fù)債情況的深入分析能力，三是缺乏對企業(yè)資金的有效管理能力，四是缺乏對企業(yè)發(fā)展趨勢的預(yù)估能力。這進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)無法全面了解自身的發(fā)展情況，降低了企業(yè)運營效率特別是資金使用效率，無法推動企業(yè)的經(jīng)營與管理活動，甚至產(chǎn)生負(fù)面作用。

二、產(chǎn)生問題的原因分析

（一）公司管理理念的陳舊

由于我國的物業(yè)企業(yè)發(fā)展歷程不長，許多物業(yè)企業(yè)特別是中小型物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層人員結(jié)構(gòu)、管理理念較為陳舊，缺乏系統(tǒng)的公司管理能力知識，特別是對財務(wù)管理工作不夠重視。僅僅把財務(wù)管理作為傳統(tǒng)的管錢、記賬功能，而沒有把財務(wù)管理與企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展結(jié)合在一起，嚴(yán)重制約了企業(yè)財務(wù)管理能力的提升與發(fā)展。另外，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，各種類型的業(yè)主對物業(yè)管理各方面的需求也會增加，導(dǎo)致對公司管理層的要求特別是在滿足個性化需求方面，有了更高的要求。這就要財務(wù)管理必須要向全面化、專業(yè)化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型，但由于管理層的不足，導(dǎo)致公司財務(wù)管理方式、能力各方面落后。

（二）公司管理制度的制約

隨著物業(yè)行業(yè)的不斷壯大，雖然物業(yè)企業(yè)的管理制度較過去已經(jīng)有了長足的進(jìn)步，但與高速發(fā)展的行業(yè)現(xiàn)狀相比，公司制度對財務(wù)管理能力提升的制約仍十分突出。例如，部分企業(yè)借鑒國外發(fā)達(dá)國家的物業(yè)公司財務(wù)會計制度，但與國內(nèi)的情況仍有很大差別，難以直接套用;部分物業(yè)公司沒有系統(tǒng)規(guī)范的記賬方式，經(jīng)常會發(fā)生入錯科目的情況;許多企業(yè)疏于內(nèi)控制度的制定或者制定了而不執(zhí)行，導(dǎo)致公司財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

（三）公司人員能力的瓶頸

從實際情況來看，目前，從事物業(yè)管理的人員特別是基層工作人員普遍存在年齡偏大、學(xué)歷偏低等問題，綜合素質(zhì)難以與當(dāng)前公司的財務(wù)管理工作需求相匹配。這導(dǎo)致在實際工作中會出現(xiàn)很多問題，如基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的錄入不規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一和制度執(zhí)行無法落地。

三、相關(guān)對策研究

（一）以先進(jìn)理念實現(xiàn)管理制度化

物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層與管理層需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，積極學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念，不斷優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理的理念與模式。要借鑒其他企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗，提高對財務(wù)管理的重視程度。不僅要在業(yè)務(wù)工作中重視數(shù)字化建設(shè)，更要把財務(wù)管理的數(shù)字化與業(yè)務(wù)工作相融合。要積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理理念，不斷完善企業(yè)的財務(wù)管理體系，真正把財務(wù)與管理工作結(jié)合起來;要把預(yù)算管理、績效管理、業(yè)務(wù)管理等結(jié)合起來，充分發(fā)揮各管理內(nèi)容之間的互相協(xié)調(diào)與互相監(jiān)督作用。要在傳統(tǒng)的財務(wù)核算職能基礎(chǔ)上更加重視管理職能，要制定完善的企業(yè)管理制度，要建立健全物業(yè)公司的會計核算制度、成本核算制度、財務(wù)管理制度等，使得公司的整個會計組織構(gòu)架完整，有制度的約束。同時還要建立相應(yīng)的財務(wù)監(jiān)督制度，真正保證會計信息的完整、準(zhǔn)確。

（二）以嚴(yán)格內(nèi)控促進(jìn)資金效率化

一要堅持管理與業(yè)務(wù)相結(jié)合的原則。在設(shè)計內(nèi)控制度的時候，財務(wù)人員要充分介入業(yè)務(wù)流程，了解運營機(jī)制和工作的實際情況，要確保內(nèi)控制度既有控制性，又具備操作性和針對性。二要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費管理。要對各類收費的內(nèi)部流程予以明確，嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié)，確保依規(guī)進(jìn)行操作，做好登記臺賬，為事后監(jiān)管提供依據(jù)。三要加強(qiáng)庫存物資管理。要依托財務(wù)管理系統(tǒng)，完善對后勤物料的監(jiān)測，及時了解各類庫存物料的應(yīng)用和損耗情況，進(jìn)而為成本控制提供依據(jù)。要促進(jìn)各個部門在物料使用中的合作，防止出現(xiàn)假賬、惡意損耗等現(xiàn)象。四要加強(qiáng)企業(yè)的成本管理。要通過制度設(shè)計和各個部門的合作，依托公司的數(shù)字化建設(shè)，加強(qiáng)對日常耗費的監(jiān)測，將相關(guān)費用進(jìn)行統(tǒng)一管控，合理控制各項支出。五要加強(qiáng)企業(yè)的資金管理。當(dāng)前的物業(yè)企業(yè)發(fā)展中，對財務(wù)做好資金管理的要求不再只是核算，更要注重對資金的合理運用，確保資金的保值增值也是資金安全的重要環(huán)節(jié)。要合理地運用本企業(yè)資金，進(jìn)一步加強(qiáng)收入的催繳，并用好公司閑置資金，可以探索采用理財?shù)韧顿Y途徑，在確保安全的同時實現(xiàn)自己的有效利用。

（三）以創(chuàng)新技術(shù)推進(jìn)核算數(shù)字化

隨著物業(yè)行業(yè)的不斷發(fā)展和數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代的到來，目前的物業(yè)公司已經(jīng)普遍采用了智慧化管理軟件。但企業(yè)在采用專門智慧化軟件的同時，還應(yīng)注意：第一，加深業(yè)財融合的深度。要針對本公司經(jīng)營特點采用專門的管理軟件，加強(qiáng)財務(wù)與業(yè)務(wù)的耦合，使得軟件使用符合業(yè)務(wù)特性，進(jìn)而可以建立規(guī)范的數(shù)據(jù)共享中心，使得物業(yè)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)與財務(wù)系統(tǒng)相融合，提高整個公司的運營效率，也增強(qiáng)了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。第二，要進(jìn)一步創(chuàng)新成本核算模式。企業(yè)應(yīng)該在具體的業(yè)務(wù)流程中、管理過程中，對各類的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化處理。要調(diào)動所有部門的力量一起完成公司的成本核算和預(yù)算等工作，確保各類數(shù)據(jù)的真實、準(zhǔn)確、全面。第三，要進(jìn)一步明確基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，要科學(xué)、合理地結(jié)合公司實際情況設(shè)置會計科目、基礎(chǔ)物料信息。合理設(shè)置會計科目和基礎(chǔ)物料將極大提高財務(wù)管理的準(zhǔn)確度和運行效率，降低錯誤發(fā)生的概率。

（四）以學(xué)習(xí)培訓(xùn)實現(xiàn)人員專業(yè)化

企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，鼓勵員工加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，不斷提升自身的專業(yè)能力與綜合素質(zhì)。各部門之間的工作人員也要積極交流學(xué)習(xí)，建立和諧的企業(yè)文化。要促進(jìn)公司人員融入本公司的企業(yè)文化，使得員工對公司有歸屬感，進(jìn)而增強(qiáng)員工的責(zé)任心和提高工作效率。要提高對財務(wù)管理人員的要求，對一些即將上崗的員工進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，并科學(xué)設(shè)立獎懲制度，獎勵那些積極配合培訓(xùn)工作并獲得優(yōu)秀成績的員工，增強(qiáng)員工積極性。企業(yè)必須要讓財務(wù)管理人員學(xué)習(xí)了解計算機(jī)軟件及財務(wù)管理有關(guān)設(shè)備，促使他們可以熟練應(yīng)用現(xiàn)代化財務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行操作，[1]用好數(shù)字化工具，真正發(fā)揮數(shù)字化對公司管理的推動作用。

四、結(jié)語

目前，我國經(jīng)濟(jì)仍處于較快增長中，城市化水平不斷提高，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展空間不斷拓展。良好的財務(wù)管理能力顯然是幫助物業(yè)企業(yè)贏得行業(yè)競爭的重要基礎(chǔ)，也將有助于增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)能力，有效滿足人民群眾對物業(yè)服務(wù)的新增需求，進(jìn)而推動我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。

（作者單位為杭州錢江新城物業(yè)管理有限公司）

參考文獻(xiàn)

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