房地一體原則的研究

摘 要：物權(quán)法第一百四十六條規(guī)定了建筑隨建設(shè)用地使用權(quán)的處分一同處分，而第一百四十七條規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)隨建筑的處分一同處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施在物理狀態(tài)上呈現(xiàn)出獨(dú)立的個(gè)體特征，法律規(guī)定采取“房地一體”原則使其在實(shí)踐中得以作為一體流轉(zhuǎn)，以消除房與地權(quán)利不歸為一人的處境。房地確權(quán)一直是國(guó)計(jì)民生心系的大事，“房隨地走”、“地隨房走”的裁判原則，已經(jīng)深入人心，很大程度上能夠?qū)Ξ?dāng)事人的糾紛給出較為公平的答案。文章從房地一體轉(zhuǎn)讓、抵押兩方面研究“房地一體”原則的適用，并展望不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度逐步推行。

關(guān)鍵詞：房地一體原則;建設(shè)用地使用權(quán);抵押

一、規(guī)范意旨

“有恒產(chǎn)者有恒心”，是說穩(wěn)定而清晰的財(cái)物關(guān)系，給人以平穩(wěn)的心態(tài)，從而才有精力學(xué)習(xí)禮儀、提升自身修養(yǎng)。而在現(xiàn)今社會(huì)，擁有自己的房產(chǎn)，是絕大部分人有收入來源后的首要目標(biāo)，甚至是走入婚姻的基礎(chǔ)。房子歸誰所有是人們關(guān)心的焦點(diǎn)，與之緊密相連的是房子以之為根基的建設(shè)用地使用權(quán)。房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，與其下的建設(shè)用地天然存在附屬關(guān)系。只有法律通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)定，才能確?！熬诱哂衅湮荨?，理順房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利關(guān)系，對(duì)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定、整個(gè)國(guó)家的繁榮發(fā)展有著舉足輕重的作用。

房地一體原則，規(guī)范的是在權(quán)利發(fā)生變動(dòng)時(shí)，建筑物的所有權(quán)，與其附著的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人應(yīng)同為一人。房屋“謂為一定面積空間之利用，于地上地下所建之物”;土地則應(yīng)理解為狹義的地球表層，能夠被人們實(shí)際支配使用的部分。我國(guó)關(guān)于土地的制度要求，土地的所有權(quán)歸國(guó)家或者集體所有。為滿足經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需求，將土地歸誰所有與土地為誰所用相分離，強(qiáng)調(diào)土地的用益物權(quán)的規(guī)制，使資源能夠在最大程度上得到有效利用。

從歷史發(fā)展來看，不同的國(guó)家在對(duì)于房地關(guān)系的理解是不同的，主要的區(qū)別在于是否確認(rèn)房與地是相互獨(dú)立還是同為一體。主流的分類有以下兩種：德國(guó)、瑞士的一元主義，認(rèn)為應(yīng)適用房地一體原則，以及日本的二元主義，認(rèn)為應(yīng)采房地分離的處理方法。

羅馬法時(shí)期的絕對(duì)所有權(quán)制度是房地一體原則在西方的起源。這種具有絕對(duì)性、排他性、永續(xù)性的權(quán)利意味著，任何新建、附加于該土地的物都被這種權(quán)利所包容，歸土地所有人所有。因此在早期的羅馬，土地所有權(quán)被視為核心的權(quán)利，附屬物的權(quán)利歸屬并不與其分離。運(yùn)用“房權(quán)附屬于地權(quán)”的準(zhǔn)則進(jìn)行裁判。

絕對(duì)所有權(quán)制度一直延續(xù)下來，到19世紀(jì)末期，被德國(guó)和瑞士的民法所繼受?！兜聡?guó)民法典》第94條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，對(duì)于依附于土地的建筑物，尤其是房屋，只要是未與其基礎(chǔ)分離，就被土地所吸收，在確定其權(quán)屬時(shí)，也當(dāng)然被劃歸為土地所有人。瑞士民法典對(duì)于房地關(guān)系的理解與此的意旨大致相同。

發(fā)展到20世紀(jì)，自由資本主義逐漸向帝國(guó)資本主義過渡，不動(dòng)產(chǎn)制度也逐漸由個(gè)人本位向團(tuán)體本位推進(jìn)，羅馬法的絕對(duì)所有權(quán)理念卻在德國(guó)與瑞士等國(guó)家得以留存。此后又有地上權(quán)制度的概念，地上權(quán)只規(guī)定地上建筑物的權(quán)利，這與房地一體原則有一定差異。但該制度從本質(zhì)來看，還是以房屋需要以土地為根基建設(shè)的理念為基礎(chǔ)，被視為是對(duì)房地一體原則的另一方面的闡述。而在日本與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，對(duì)房與地關(guān)系之認(rèn)識(shí)則主要偏向于分離原則，房屋與土地的權(quán)利都被認(rèn)為是相互獨(dú)立的物權(quán)。以此形成了對(duì)于房地關(guān)系的兩大學(xué)派，即德國(guó)、瑞士的一元主義，與日本、臺(tái)灣地區(qū)的二元主義。

在我國(guó)，封建統(tǒng)治下，國(guó)家對(duì)領(lǐng)土享有所有權(quán)，“普天之下莫非王土”一語準(zhǔn)確的概括了這種絕對(duì)的控制力。即使是在戰(zhàn)爭(zhēng)中，以贈(zèng)送城市作為祈求和平的手段，這更加體現(xiàn)了將房地作為整體處分的一貫做法。早期中國(guó)對(duì)房地確權(quán)的方式展現(xiàn)出濃厚的個(gè)人主義色彩，也體現(xiàn)著中國(guó)自古以來一直以房地一體原則作為導(dǎo)向。

對(duì)我國(guó)目前對(duì)房與地關(guān)系的認(rèn)識(shí)影響很大的是港澳房地產(chǎn)制度。一方面長(zhǎng)期的戰(zhàn)亂，帝國(guó)主義欺凌的背景下，普通百姓沒有安居樂業(yè)的條件。即使原本擁有土地、房產(chǎn)，在炮火的攻擊下一切皆夷為平地，連生命都是朝不保夕，此時(shí)以“流離失所”來形容百姓的處境才較為恰當(dāng)。另一方面，在早期殖民主義者眼中，這些殖民地都簽訂了有期限的合約，這種在“借來的土地”上發(fā)展起來的土地所有權(quán)只是暫時(shí)性的。這種歷史條件下，土地所有權(quán)制度在立法中轉(zhuǎn)化為土地使用權(quán)制度，而不使用土地所有權(quán)的說法。

1988年以來，我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)有償處分的做法。1990年實(shí)施《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，相關(guān)規(guī)定都是借鑒了香港的做法。

對(duì)于我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，建筑物雖然在物理上與土地存在區(qū)隔，但作為不動(dòng)產(chǎn)而產(chǎn)生緊密的依附關(guān)系，在流轉(zhuǎn)中自成一體。由于土地是永恒存在的，除非自然災(zāi)害改變了地貌，否則相較于存在幾十年的建筑物，仍是作為根基的所在。因此將存在動(dòng)態(tài)變化的建筑物視為土地的一部分構(gòu)成要素，被土地所包容，以土地為依據(jù)構(gòu)建物權(quán)關(guān)系。

對(duì)于“土地使用權(quán)”一語的說法學(xué)界也有較多爭(zhēng)議，2007年《物權(quán)法》中正式選擇“建設(shè)用地使用權(quán)”。確定146條、147條的立法意圖主要在于實(shí)現(xiàn)自由與利益，其次是效率。從根本上來看，房地一體原則能夠保證土地與其上建筑物的權(quán)利人為同一人，在商業(yè)活動(dòng)中能最大限度地避免糾紛，維護(hù)各方利益平衡?？偠灾?，房屋與其所屬建設(shè)用地使用權(quán)雖同為不動(dòng)產(chǎn)且其存在天然的聯(lián)系，物理上為不同的物，而在法律中將其視為一體。以此起到便利交易，提高效率的目的。

二、適用范圍

（一）房地一體交易

《物權(quán)法》第137條規(guī)定了我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)的取得分為出讓和行政劃撥的渠道，以下逐一分述之。

（1）出讓指以訂立有償?shù)暮贤氖侄?，將?guó)家或集體的土地在規(guī)定年限內(nèi)設(shè)定給他人使用的行為。具有交易性、有償性和期限性?！段餀?quán)法》第138條、第139條說明了采登記生效主義。

（2）行政劃撥在性質(zhì)上屬于行政行為，展現(xiàn)出公益目的性、無償性、取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到限制、沒有終期和行政性。需注意，建設(shè)用地使用權(quán)一般應(yīng)當(dāng)采用出讓方式設(shè)定，法定情形下才可采用無償行政劃撥的方式。

劃撥土地的出讓實(shí)踐中主要存在以下兩類處理辦法。第一，國(guó)家行政劃撥獲得建設(shè)用地使用權(quán)。這種情況下不會(huì)出現(xiàn)房與地歸屬不一致。第二，原先以行政劃撥獲得的建設(shè)用地使用權(quán)人，以該土地為標(biāo)的與他人簽訂買賣合同，此種情形應(yīng)用最廣泛，房地一體轉(zhuǎn)讓的原則在這種情況下能夠明顯的展現(xiàn)出其優(yōu)勢(shì)，因其能夠順利的成為行政行為向民事行為轉(zhuǎn)化的橋梁。具體來說，對(duì)行政劃撥土地上所建房屋的處分，依據(jù)房地一體原則，該房屋所在的土地就轉(zhuǎn)化為常見的能夠出讓流轉(zhuǎn)的土地。

由于不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到行政流程，在司法審判中，由政府出具的《國(guó)有土地使用證》、房產(chǎn)證明都是極為重要的證據(jù)。原告、被告的爭(zhēng)議，往往由于這些證書是否存在的確定，而變得容易辨別誰是誰非。相關(guān)法律明確對(duì)于土地問題的爭(zhēng)議，在進(jìn)入訴訟之前，需要由政府介入，再進(jìn)入訴訟程序。

（二）房地一體抵押

關(guān)于房產(chǎn)或者建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)則，在相關(guān)法律都有規(guī)定。

（1）房地一并抵押作為原則

對(duì)于物權(quán)的處分，一般認(rèn)為在房地一體原則規(guī)制范圍內(nèi)。物權(quán)法182條第2款中“未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”，體現(xiàn)了抵押情境下的房地一體原則的實(shí)現(xiàn)方式。在國(guó)家推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以前，人們經(jīng)常的做法是，如果有關(guān)于房屋的交易，就僅僅進(jìn)行房屋的登記。如果發(fā)生關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的處分行為，就僅僅關(guān)注關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的手續(xù)是否完備。由于不動(dòng)產(chǎn)以登記為生效要件，一方面由于人們并沒有房地一體的概念，對(duì)無關(guān)自己當(dāng)下利益的額外手續(xù)不是很上心，另一方面辦理登記的復(fù)雜性讓人望而卻步，在一定程度上阻礙了人們依程序辦事的意愿。作為商業(yè)慣例的房地一體原則，并沒有相關(guān)法律規(guī)定如果違反應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，或者在具體的不同物權(quán)變動(dòng)的個(gè)例中，房地一體原則應(yīng)如何應(yīng)用和體現(xiàn)。因此不論在人們的交易中或是法院的裁判中，都缺少?gòu)?qiáng)制性的法律條文對(duì)此進(jìn)行說明，因此存在理解上的偏差和處理上的混亂。在物權(quán)法起草過程中，對(duì)于房地一體原則應(yīng)如何以成文的形式展現(xiàn)出來，學(xué)者們也進(jìn)行了充分的討論。

對(duì)房地分別抵押的裁判規(guī)則，學(xué)者觀點(diǎn)大致分為：無效說、重復(fù)抵押說和分別受償說。

無效說也區(qū)分為兩種解釋路徑：一些學(xué)者認(rèn)為，將房與地抵押給不同的抵押權(quán)人，是與房地一體原則的規(guī)范意旨相違背的，房權(quán)與地權(quán)的完整性被打破，不符合物權(quán)法的立法目的，因此，簽訂的兩份抵押合同被視為是無效的。另一部分學(xué)者認(rèn)為，抵押權(quán)有順序限制，假設(shè)先只簽訂了關(guān)于房屋的合同，并辦理了登記手續(xù)，此時(shí)依據(jù) “地隨房走”，建設(shè)用地使用權(quán)也一同與房屋抵押給同一抵押權(quán)人。再以該建設(shè)用地使用權(quán)向他人設(shè)立抵押，依據(jù)“房隨地走”，房屋也會(huì)被一同抵押給另一人，則前一抵押權(quán)人的權(quán)利將會(huì)受到威脅，將會(huì)使交易存在不穩(wěn)定性，物權(quán)關(guān)系發(fā)生混亂。因此如果此前已經(jīng)將房屋設(shè)定抵押權(quán)，后將建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押，關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的抵押合同就被認(rèn)為是無效的。

重復(fù)抵押說，認(rèn)同這一學(xué)說學(xué)者觀點(diǎn)是，房與地分別抵押，這兩份合同都是有效的，其上負(fù)擔(dān)的的抵押權(quán)也都是是有效的。原因是即使依據(jù)房地一體規(guī)則，同一處房與地存在兩個(gè)權(quán)利人不同的抵押權(quán)，在簽訂合同時(shí)，當(dāng)事人達(dá)成合意，對(duì)于房地一體原則實(shí)現(xiàn)有預(yù)見性，因此能夠出現(xiàn)同一處房與地上同時(shí)存在兩個(gè)不同權(quán)利人的情況。只是在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，按登記先后順序進(jìn)行。

分別受償說認(rèn)為歸不同抵押權(quán)人的房與地，都合法成立，互不干涉，登記公示，確定權(quán)利人。踐行約定方式，或者拍賣、變賣等手段折價(jià)后，將房與地權(quán)利人重新統(tǒng)一，以此可以使物權(quán)得到穩(wěn)定。

在2007年《物權(quán)法》正式頒布以后，對(duì)于這一問題選擇適用重復(fù)抵押說的做法?！耙暈橐徊⒌盅骸保欠傻臄M制，以成文規(guī)定體現(xiàn)出其強(qiáng)制性。擬制僅僅是法律將某一種情況作出特殊的處理，將其產(chǎn)生的結(jié)果給予法律上的認(rèn)可。因此，如果合同雙方在商業(yè)活動(dòng)中沒有將房與地權(quán)利人同一，處于不符合房地一體原則的境況，物權(quán)法第182條第2款以法律擬制的手段給出裁決辦法，將其歸于一致。

房地一體原則規(guī)范了房與地應(yīng)當(dāng)一同抵押，在實(shí)現(xiàn)后應(yīng)同屬于同一權(quán)利人。實(shí)踐中常見房地單獨(dú)抵押（雙方約定只設(shè)定關(guān)于房屋的抵押權(quán)或者只設(shè)定關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)）、房地分別抵押（原權(quán)利人與不同的人逐一簽署了關(guān)于房屋的抵押權(quán)或者關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)合約）時(shí)，不會(huì)發(fā)生因出現(xiàn)房地不一致短暫分離情況，認(rèn)定簽訂的抵押權(quán)合同或者抵押權(quán)無效。按照物權(quán)法第182條第2款擬制的方式，能夠使這兩種方式符合房地一體原則，從而使實(shí)踐中常見的交易方式合法。房地單獨(dú)抵押時(shí)，雙方依據(jù)達(dá)成合意的合同取得依意思表示產(chǎn)生的抵押權(quán)，未設(shè)定抵押權(quán)的部分自動(dòng)產(chǎn)生法律上抵押的效果。房地分別抵押時(shí)，不同抵押權(quán)人僅依據(jù)抵押合同取得相應(yīng)的房或者地的抵押權(quán)。但在權(quán)利實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)用房地一體規(guī)則，按照《物權(quán)法》第146、147 條的規(guī)定，對(duì)房與地一同處分，不同抵押權(quán)人對(duì)其有抵押權(quán)的部分所得價(jià)款實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。

這類房與地未能一體抵押的情況普遍存在，原因是歷史遺留下的后果，大部分地區(qū)一直以來遵從的是房屋登記和土地登記分屬不同部門的做法，改變這種交易模式的手段是推行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，以此從源頭改變不規(guī)范的房地分離交易方式，落實(shí)房地一體化原則。

（2）房地一并抵押的例外——新增物情形

物權(quán)法第200條的規(guī)定，與該法第182條第2款的擬制“視為一并抵押”存在著顯著的不同。182條第2款規(guī)范的是同一領(lǐng)域內(nèi)房與地的抵押規(guī)則，而200條又有了新變動(dòng)，對(duì)于土地上原先存在的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)然適用房地一體規(guī)則。而“新增物”由于是當(dāng)事人在訂立抵押合同時(shí)為對(duì)此有約定，沒有考慮其歸屬，以房地一體原則一以貫之較為不妥。由于在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)未考慮新增物，其不能視為房屋與所屬建設(shè)用地使用權(quán)一體，應(yīng)另外考慮其處分形式。即在變價(jià)時(shí)與房與地一并交易，并對(duì)其拍賣價(jià)款排除于實(shí)現(xiàn)抵押財(cái)產(chǎn)范圍之外。以此起到便利交易，提高效率的目的?？偠灾课菖c其所屬建設(shè)用地使用權(quán)雖同為不動(dòng)產(chǎn)且其存在天然的聯(lián)系，物理上為不同的物，而在法律中將其視為一體。在房地本身的抵押中當(dāng)然貫徹房地一體原則。房地單獨(dú)抵押和房地分別抵押由法律擬制作為依據(jù)。而在新增物的情境下，在處分時(shí)得以歸于一致。

關(guān)于房地抵押中后來的新增物，雖其不屬于房地一體范圍，在其后的階段，令新增物與原先存在房、地同時(shí)拍賣，此達(dá)成房地一體原則形態(tài)，使權(quán)利人的確認(rèn)仍然清晰，減少糾紛的發(fā)生。對(duì)將新增物包含進(jìn)房地一體原則的適用范圍內(nèi)，重點(diǎn)在于債權(quán)期限屆滿時(shí)，通過折價(jià)、拍賣、變賣等具體方法。作為最常見的拍賣方式進(jìn)行討論，此處的“處分”應(yīng)理解為在拍賣原房屋與建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，新增物同時(shí)進(jìn)行拍賣，中標(biāo)者需為相同的人，以此得以實(shí)現(xiàn)房地一致原則。

與182條規(guī)定比較而言，“視為一并抵押”在實(shí)際交易過程具體適用時(shí)因?yàn)榇嬖诜康貑为?dú)抵押或者是房地分別抵押的狀況，在抵押權(quán)設(shè)定當(dāng)下，房與地權(quán)利人產(chǎn)生差異，在后期債權(quán)期限屆滿時(shí)以拍賣人的統(tǒng)一來消除這種不一致關(guān)系。拍賣從性質(zhì)上來說也歸為權(quán)利處分行為的范疇，拍賣給同一人可以視為一并處分。那么對(duì)于物權(quán)法第146條、第147條的規(guī)定可以解釋為，如果出現(xiàn)房與地分開抵押這種狀況，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)令房與地同時(shí)拍賣，已達(dá)到 “一并處分”的法律要求。

在2007年物權(quán)法出臺(tái)實(shí)施以前，對(duì)于生活中的各式交易模式，在交易中也遵循以抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的各種的流程實(shí)現(xiàn)對(duì)房地關(guān)系的統(tǒng)一。《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》中規(guī)定在房屋和土地使用權(quán)變價(jià)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)同時(shí)變價(jià)，當(dāng)出現(xiàn)這兩者登記的人有差異的情形，由受讓人繼受的效果。在執(zhí)行程序中，有關(guān)的各種法律文件對(duì)此進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f明。依照上述規(guī)定，在參與分配程序中，債權(quán)人只要在實(shí)體上享有抵押權(quán)，即可主張債權(quán)的優(yōu)先受償。

由此可見，由于過去的不動(dòng)產(chǎn)，房屋與土地的登記機(jī)構(gòu)不同，導(dǎo)致存在房屋與土地的權(quán)利人不一致。房地一體原則在抵押中的適用，前提是，房屋所有權(quán)的權(quán)利人與房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的權(quán)利人必須是一致的。反之，在房屋所有權(quán)的權(quán)利人與房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的權(quán)利人不一致的情況下，不得適用物權(quán)法第一百四十六條和第一百四十七條規(guī)定的“房、地一并處分原則”，否則必然構(gòu)成侵權(quán)?！耙暈橐徊⒌盅骸钡男ЯΠl(fā)生發(fā)生之前，房與地物權(quán)的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)明確，包括滿足實(shí)體與程序上的要件。

三、法律效果

對(duì)于我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，建筑物雖然在物理上與土地存在區(qū)隔，但作為不動(dòng)產(chǎn)而產(chǎn)生緊密的依附關(guān)系，在流轉(zhuǎn)中自成一體。由于土地是永恒存在的，除非自然災(zāi)害改變了地貌，否則相較于存在幾十年的建筑物，仍是作為根基的所在。因此將存在動(dòng)態(tài)變化的建筑物視為土地的一部分構(gòu)成要素，被土地所包容，以土地為依據(jù)構(gòu)建物權(quán)關(guān)系。在賦予建設(shè)用地使用權(quán)以“準(zhǔn)土地”性質(zhì)以后，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以真正體現(xiàn)房地一體原則。

雖然新修訂的《物權(quán)法》早已有第10條進(jìn)行規(guī)范，但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)體操作，落實(shí)到各個(gè)機(jī)構(gòu)的具體責(zé)任，在2014年到來時(shí)，才逐漸取得實(shí)際的進(jìn)展和成果。

不動(dòng)產(chǎn)登記，也稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上存在的各項(xiàng)物權(quán)關(guān)系準(zhǔn)確登記。不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)包括：所有權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)。通過將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況（如坐落位置、面積大小、層數(shù)、具體結(jié)構(gòu)等）及其上存在的各種物權(quán)清晰、真實(shí)、準(zhǔn)確地記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，并通過公示向大眾展示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠?qū)崿F(xiàn)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全、提高不動(dòng)產(chǎn)交易效率、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益這三大基本功能。

國(guó)家構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記制度，設(shè)立行政機(jī)構(gòu)，制定明確有效法律條文，從而使不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況和權(quán)利狀況等事項(xiàng)被真實(shí)、準(zhǔn)確地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。同時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)多以登記為生效要件，不登記，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就不發(fā)生法律效力。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)顯得尤為重要，具有法律上的約束力。此種行政證明文件在訴訟中往往具有較強(qiáng)的證明力，對(duì)爭(zhēng)議的裁決具有根本的決定性。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容有不同的意見，需要提出異議的人承擔(dān)舉證責(zé)任，而原本登記簿上記載的權(quán)利人由于具有行政證明，擁有形式上的保護(hù)。如果提出異議的人無法提供充足的能夠被認(rèn)可的證據(jù)，他很大程度上需要面對(duì)的事實(shí)是他的請(qǐng)求無法得到法院支持，這對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的穩(wěn)定是有積極意義的。

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作者簡(jiǎn)介：郭新地（1995- ），女，漢族，山東青島人，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院法律碩士（非法學(xué)）研究生。