邵玲玲
摘要:房地產(chǎn)行業(yè)對我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)做出了重要的貢獻(xiàn),但隨著行業(yè)精細(xì)化程度日益增加,房地產(chǎn)企業(yè)管控水平開始分化,對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力也提出了更高的要求,尤其是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃水平。如何有效的進(jìn)行稅務(wù)籌劃,實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化是房地產(chǎn)企業(yè)成功與否的重要考量。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防控進(jìn)行分析,根據(jù)稅務(wù)籌劃原則和我國現(xiàn)行稅制,對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動略作展開和探討,希望能對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有所幫助。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)籌劃;風(fēng)險(xiǎn)防控
房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為主的企業(yè),其行業(yè)進(jìn)入與退出成本都較高,行業(yè)內(nèi)部競爭也比較激烈。所以,企業(yè)的經(jīng)營效率是企業(yè)生存與發(fā)展的重要因素。在經(jīng)營發(fā)展過程中,房地產(chǎn)企業(yè)往往會遇到很多挑戰(zhàn),其中財(cái)務(wù)方面最重要的就是資金籌集和稅務(wù)籌劃。本文就稅務(wù)籌劃及其風(fēng)險(xiǎn)防控進(jìn)行簡單分析與探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃
(一)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,稅務(wù)籌劃之所以比其他行業(yè)更為重要,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)涉及的稅種十分繁雜,從企業(yè)籌資開始,到拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售,甚至是物業(yè)管理等,每一個(gè)環(huán)節(jié)都會涉及到不同的稅種。同時(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)長期項(xiàng)目,短則一兩年,長則三五年,所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境極有可能發(fā)生變化,這給房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃帶來了很大困難。就目前來說,我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)都是在項(xiàng)目開發(fā)前期進(jìn)行項(xiàng)目稅負(fù)測算,采用“倒逼籌劃”的方式進(jìn)行優(yōu)化。具體而言,首先在項(xiàng)目開發(fā)前期,企業(yè)利用優(yōu)化規(guī)劃來合理構(gòu)建目標(biāo)成本以降低稅務(wù)成本;其次,在建設(shè)環(huán)節(jié)上,企業(yè)選擇合理的供應(yīng)商實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化;最后,在銷售環(huán)節(jié)上,配合資金情況制定合理的銷售方案,如控制銷售速度降低應(yīng)稅收入、融資成本等。因此,從這三個(gè)環(huán)節(jié)來看,房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不僅與項(xiàng)目本身相關(guān),也與企業(yè)財(cái)務(wù)人員個(gè)人能力緊密相關(guān),這使得房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃難度與風(fēng)險(xiǎn)兼具。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)所涉主要稅種及風(fēng)險(xiǎn)
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,可以把企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所涉及的稅務(wù)分為四個(gè)部分:拿地、開發(fā)、銷售、持有經(jīng)營。這四個(gè)部分對應(yīng)不同的稅種,如契稅、增值稅、印花稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等。其中,增值稅和土地增值稅是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的主要著力點(diǎn)。如開發(fā)環(huán)節(jié),增值稅稅率是否錯(cuò)用,是否取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票;在銷售環(huán)節(jié)中,增值稅是否及時(shí)納稅申報(bào)、有否委托銷售等;土地增值稅的優(yōu)惠政策是否適用等等。每個(gè)環(huán)節(jié)或多或少都有一定的籌劃空間。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃相關(guān)原則及風(fēng)險(xiǎn)防控措施
(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃原則
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃最根本目的是想要通過合理合法的程序來降低企業(yè)稅負(fù),提高企業(yè)的盈利能力。但由于房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃基數(shù)巨大,稅務(wù)局的監(jiān)管力度遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。同時(shí),隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展,金稅系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析能力也越來越強(qiáng),這些外部環(huán)境給企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來了巨大的挑戰(zhàn)。因此,企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí),必須要將以下幾個(gè)原則考慮進(jìn)去。
首先是合法性原則,房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都是我國各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點(diǎn)稅源監(jiān)管對象,無論是納稅評估還是專項(xiàng)稽查,總是少不了房地產(chǎn)企業(yè)的影子。因?yàn)樯娑惤痤~較大,所以一旦被查處,對企業(yè)經(jīng)營影響巨大。所以,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí),一定要堅(jiān)持合理合法,切忌盯著稅法漏洞,而是更應(yīng)該針對于企業(yè)和項(xiàng)目實(shí)際情況,嚴(yán)格按照稅法進(jìn)行合法籌劃。
其次是綜合性原則,從上文可見,房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到銷售交付,開發(fā)周期較長,各個(gè)環(huán)節(jié)之間稅務(wù)成本息息相關(guān)。因此,企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí),要從全盤考慮,把項(xiàng)目業(yè)態(tài)特征、開發(fā)節(jié)點(diǎn)、投資主體、成本管控等各個(gè)方面都納入稅務(wù)籌劃的范疇中去,把握各個(gè)階段的稅務(wù)籌劃重點(diǎn),嚴(yán)控細(xì)節(jié),做到全流程不遺漏。
最后是實(shí)操可行性原則。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及稅種達(dá)十余種,而且不同的稅種計(jì)稅依據(jù)和稅率都不同,對不同稅種扣除憑證的要求也不同,部分憑證例如利息發(fā)票、土地拆遷成本憑證,與國家稅務(wù)政策以及當(dāng)?shù)卣块T息息相關(guān)。從企業(yè)內(nèi)部看,開發(fā)環(huán)節(jié)涉及企業(yè)內(nèi)部部門眾多,流程繁瑣,稅務(wù)籌劃能否落地并非財(cái)務(wù)層面所能決定,需要更高層級的全鏈條管控,業(yè)財(cái)緊密配合。比如土地增值稅清算時(shí),發(fā)生成本已經(jīng)塵埃落定,要實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃需要在前期設(shè)計(jì)階段就介入,進(jìn)行合理的成本分?jǐn)偂K砸龅綄?shí)操可行性原則,需要企業(yè)在內(nèi)外部溝通時(shí),保持對稅務(wù)籌劃的敏感度。
(二)提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制能力的建議
1.提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識
要提高稅務(wù)籌劃意識首先需要加強(qiáng)對相關(guān)稅種的認(rèn)識,同時(shí)還要對項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了解,對項(xiàng)目整體內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行調(diào)研,這些都與稅務(wù)籌劃息息相關(guān)。換言之,樹立稅務(wù)籌劃不是簡單的對企業(yè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃,也可以對企業(yè)外部環(huán)境進(jìn)行籌劃。其次,要明白稅務(wù)籌劃不同于逃稅漏稅,它是合法避稅,所以必須時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。自2016年?duì)I改增之后,每年的稅收政策都發(fā)生巨大的變化,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須與時(shí)俱進(jìn),及時(shí)學(xué)習(xí)和落地這些新政策。最后,房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況和項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展,合理運(yùn)用稅法工具,在做好風(fēng)險(xiǎn)把控的情況下,讓企業(yè)節(jié)省稅務(wù)成本,效益最大化。
2.做好房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控
一個(gè)完整的財(cái)務(wù)核算管理制度體系的構(gòu)建可以使涉稅核算以及納稅申報(bào)等工作規(guī)范化,降低因?yàn)槿藶槭杪?、核算延時(shí)或者系統(tǒng)錯(cuò)誤等失誤所帶來的納稅風(fēng)險(xiǎn)。其次是要提高對納稅風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識,重視成本和收入、時(shí)間關(guān)聯(lián)等因素,結(jié)合自身經(jīng)營狀況以及發(fā)展前景合理合法進(jìn)行稅務(wù)籌劃。最后要建立納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,進(jìn)行動態(tài)納稅風(fēng)險(xiǎn)管控,提高管控顆粒度,注重管控細(xì)節(jié),幫助企業(yè)第一時(shí)間預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)可能性,從而使納稅風(fēng)險(xiǎn)得到有效的監(jiān)控和防范。
3.建設(shè)通暢的稅企溝通渠道
一般來說,房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃都是依托于企業(yè)實(shí)際情況,都是從企業(yè)的視角著手,但稅務(wù)機(jī)關(guān)是政府部門,它的征稅活動都是從國家視角去思考問題的,所以,房地產(chǎn)企業(yè)在對某一條稅法進(jìn)行思考理解時(shí),經(jīng)常會與稅務(wù)部門產(chǎn)生理解差異。如果房地產(chǎn)企業(yè)基于此進(jìn)行稅務(wù)籌劃,可能會導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須主動建設(shè)良好的稅企溝通渠道,與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持動態(tài)緊密的交流溝通,特別是一些新政策的實(shí)施落地,需要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)明確口徑。同時(shí)也要注意與稅務(wù)機(jī)構(gòu)交流溝通必須立足于一名納稅人的角色進(jìn)行咨詢,做到合法合規(guī)。
4.切實(shí)掌握稅務(wù)籌劃空間
在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營環(huán)節(jié)中,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)計(jì)稅依據(jù)、稅率來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。具體來說,在拿地環(huán)節(jié)的契稅上,除了土地價(jià)款,可以關(guān)注市政配套費(fèi)是否需要繳納契稅;在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上,涉及國際稅收的,要考慮各國稅收協(xié)定,盡量享受協(xié)定約定的稅收優(yōu)惠政策;在開發(fā)環(huán)節(jié)上,增值稅的成本進(jìn)項(xiàng)扣除可以結(jié)合合約分判,切割部分總包額度給甲供材以獲取更多的進(jìn)項(xiàng);在銷售環(huán)節(jié)上,可以通過把控交付節(jié)點(diǎn)的時(shí)間,延緩所得稅清算節(jié)點(diǎn),以獲取延緩納稅的資金收益;在清算環(huán)節(jié)上,可以對土地增值稅的前期費(fèi)用、建安成本及開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)籌劃;在所得稅環(huán)節(jié)上,可以在收入及成本確認(rèn)方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃,避免預(yù)交所得稅;在持有經(jīng)營環(huán)節(jié)上,可以對房產(chǎn)稅進(jìn)行自用、出租資產(chǎn)應(yīng)稅收入方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃等等。當(dāng)然,稅務(wù)籌劃的范圍很廣,筆者只是就以上幾個(gè)方面進(jìn)行簡要的拓展。
5.提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)籌劃能力
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃能力與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對稅法的掌握程度息息相關(guān),房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)籌劃能力培訓(xùn),提高他們的職業(yè)素質(zhì)。如定期開展相關(guān)課程進(jìn)行培訓(xùn),參加外界財(cái)稅課程及稅務(wù)局組織的各種學(xué)習(xí),及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)稅收新政和最新的稅務(wù)籌劃方法,讓企業(yè)稅務(wù)籌劃工作者學(xué)習(xí)并掌握相關(guān)稅務(wù)籌劃方法。此外,企業(yè)還可以引進(jìn)稅務(wù)籌劃專業(yè)人才或者聘請第三方事務(wù)所進(jìn)行專項(xiàng)稅籌,建立一支高水平的稅務(wù)籌劃隊(duì)伍。加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)籌劃和風(fēng)險(xiǎn)防控能力有助于提高企業(yè)經(jīng)營效益,加快企業(yè)發(fā)展速度,促進(jìn)企業(yè)市場核心競爭力的提升。
參考文獻(xiàn):
[1]廖美蓮.簡述房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2019 (13):195+198.
[2]李萍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效防范[J].全國流通經(jīng)濟(jì),2019 (18):136-137.
[3]蔣會勇.房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃思考[J].納稅,2019,13 (14):60+62.