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      探析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與未來發(fā)展方向

      2020-05-13 14:27周弘揚
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場

      周弘揚

      【摘要】本文從現(xiàn)狀與新變化兩方面入手,分析了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢,闡述了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有降”的趨勢。在此基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展方向進(jìn)行了展望。

      【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;“房住不炒”;土地供應(yīng)

      房地產(chǎn)是支撐我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),其市場發(fā)展形勢受到人們的重點關(guān)注?,F(xiàn)階段,為了保證我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展,在2019年頒布了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價與穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)政策。相比于“三穩(wěn)”政策頒布前,我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢已然發(fā)生變化,且其未來發(fā)展方向也發(fā)生改變,值得重點探究。

      1、當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢分析

      1.1現(xiàn)狀分析

      1.1.1房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的趨勢

      國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,在2019年,全國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有降”的趨勢。其中,以2019年中旬(6月)的數(shù)據(jù)來看,我國4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%,漲幅相比5月回落0.1個百分點;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%,漲幅連續(xù)3個月相同;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%,漲幅相比5月回落0.1個百分點。

      1.1.2房地產(chǎn)開發(fā)銷售井然有序

      從房地產(chǎn)開發(fā)角度來看,在2019年1-6月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元,同比增長10.9%,增速比1-5月回落0.3個百分點,整體表現(xiàn)出平穩(wěn)態(tài)勢。從房地產(chǎn)市場供給角度來看,在2019年1-6月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積達(dá)到772292萬平方米,同比增長8.8%,增速與1-5月持平;從房地產(chǎn)市場需求角度來看,在2019年1-6月全國商品房銷售面積達(dá)到75786萬平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月擴(kuò)大0.2個百分點。能夠看出,在2019年,我國房地產(chǎn)市場中的供需關(guān)系向著更為緩和的方向發(fā)展,開發(fā)、投資、銷售等方面均呈現(xiàn)出井然有序、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

      1.2發(fā)展新變化

      1.2.1住房需求逐步向著省會城市與中心城市聚集

      現(xiàn)階段,省會城市、中心城市的常數(shù)人口不斷增加,促使相應(yīng)區(qū)域的住房需求量上升。同時,一些行政區(qū)劃擴(kuò)大的、產(chǎn)業(yè)布局更新省會城市人口數(shù)量也有所上漲,包括西安、武漢、南京等,與此相對應(yīng)的,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場與多種資源也進(jìn)一步聚集。

      1.2.2住房需求逐步向著都市圈與城市群聚集

      城市化進(jìn)程的加速使得我國都市圈、城市群的效應(yīng)更為明顯。同時,城市落戶限制的逐步取消,使得城市的住房需求進(jìn)一步上漲。特別對于一些在省會城市周邊、長三角、京津冀等城市群中的中型與小型城市來說,隨著新產(chǎn)業(yè)的引入促使就業(yè)機(jī)會增加,最終推動當(dāng)?shù)爻W∪丝跀?shù)量上升,產(chǎn)生更多的住房需求。

      1.2.3住房需求逐步向著改善型、發(fā)展型需求聚集

      就當(dāng)前的情況來看,更多的買房人員的購房目的是實現(xiàn)居住條件優(yōu)化,因此,只要保證施工質(zhì)量與房地產(chǎn)品牌的社會認(rèn)同度,就能夠確保購買力。同時,還存在部分買房人員屬于發(fā)展型購房者,購房原因為職業(yè)調(diào)動、教育、人才引進(jìn)、個人事業(yè)發(fā)展等等。

      2、房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展方向展望

      2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持下行

      在未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展中,受到去庫存政策、城市化建設(shè)等的影響,房地產(chǎn)投資將延續(xù)2019年的態(tài)勢,保持開發(fā)投資增速下行的態(tài)勢??傮w來說,房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速回落現(xiàn)象的發(fā)生概率較低,預(yù)計在短時間內(nèi),我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將回落至5%左右。

      2.2商品房銷售價格的增速持續(xù)下滑

      有關(guān)調(diào)查顯示,在2019年1-11月,城市新建住宅價格累計上漲2.91%,較2018年同期收窄1.92個百分點,其中各季度累計漲幅較去年同期均收窄;單月來看,2019年11月,百城住宅均價為15105元/平方米,環(huán)比漲幅連續(xù)13個月在0.4%以內(nèi),同比漲幅收窄至3.17%[1]。

      從這樣的發(fā)展趨勢中能夠看出,在2019年,我國的商品房銷售價格的增長速度有所下降,在2020年,商品房銷售價格漲幅將有一個繼續(xù)收窄的態(tài)勢,即持續(xù)下滑。特別是在“房住不炒”理念與“因城施策”策略進(jìn)一步深入落實的條件下,商品房銷售價格的增速在未來一段時間內(nèi)仍會向著下降的方向發(fā)展。

      2.3房企拿地回歸一二線城市

      在2019年的第三季度以來,土地市場的整體表現(xiàn)理性,流拍宗數(shù)占比低于2018年下半年的流拍水平。造成這一現(xiàn)象的主要原因為房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境收緊。為了保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,且滿足住房剛需,房地產(chǎn)企業(yè)更加傾向于在房價上漲壓力大、存在住房供不應(yīng)求的一線、二線城市購置商品房用地。在2020年,我國土地市場將持續(xù)分化,具體有:一線城市的土地市場保持穩(wěn)定;二線城市的商品房用地供應(yīng)量將有所上漲,特別是戶籍制度改革的落實背景下,相應(yīng)地方政府將適當(dāng)調(diào)整土地供給計劃,適當(dāng)加大商品房用地的供給;三線、四線城市的商品房用地供給以及土地成交均將表現(xiàn)出下降趨勢。

      2.4商品房價格總體回落

      從2019年全年的數(shù)據(jù)來看,我國商品房庫存持續(xù)下降、商品房住宅待售面積也表現(xiàn)出持續(xù)減少的趨勢。但是,受到“房住不炒”主基調(diào)的影響,商品房的銷售價格方面下降趨勢極為明顯。國家統(tǒng)計局的研究數(shù)據(jù)表明,在2019年1-11月,在我國的70個大中城市中,有44個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲,33個城市二手房價格環(huán)比下跌,這是連續(xù)兩個月超過30城二手房價格出現(xiàn)下跌[2]。同時,在2019年11月,全國有40個城市的新建住宅價格下降,其數(shù)量為2016年以來的最高值。

      上述發(fā)展情況表明,在2019年,我國的商品房價格有所下降,且表現(xiàn)出這一下降趨勢的城市數(shù)量增多。這意味著,在2020年,我國商品房價格總體向著下降的方向發(fā)展,呈現(xiàn)出回落趨勢。特別是2019年土地供應(yīng)、庫存積累等因素的影響,房地產(chǎn)企業(yè)在2020年面對的資金壓力更大,必須要進(jìn)行商品房銷售價格的調(diào)整。

      總結(jié):

      綜上所述,現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的趨勢,且開發(fā)、投資、銷售等方面均呈現(xiàn)出井然有序、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。在未來的發(fā)展中,受到“房住不炒”理念與“因城施策”策略的影響,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房銷售價格的增速、商品房價格將持續(xù)穩(wěn)定在下行狀態(tài)。同時,一線、二線城市商品房用供應(yīng)量將有所上漲,而三線、四線城市則將表現(xiàn)出下降趨勢。

      參考文獻(xiàn):

      [1]胡安東.當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與未來發(fā)展方向[N].世界金屬導(dǎo)報,2019-04-23(A12).

      [2]段冰,朱曉劍,劉宇奇,等.中國房地產(chǎn)展望[J].中國市場,2019(06):65+69.

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