《北京市物業(yè)管理條例》于5月1日起施行。有評論認為，這部法規(guī)的制定是一次在黨建引領(lǐng)下社區(qū)治理與物業(yè)管理融合共進的積極嘗試，對于堅持和完善共建共治共享的社會治理體系，推動社會治理和服務(wù)重心向基層下移，提升老百姓的獲得感幸福感安全感，將起到積極作用。

《民生周刊》記者了解到，為打通物業(yè)管理堵點，全國多地物業(yè)管理條例近期陸續(xù)出臺或修訂。深圳、重慶等地物業(yè)管理條例相繼實施，成都、廣州等地將修訂或制定物業(yè)管理條例提上日程，臺州、西寧、九江、衡水等地也就物業(yè)管理條例向社會公開征求意見。

矛盾重重

住宅小區(qū)是居民生活的基本單元，也是基層社會治理的基本單元。近年來，由物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會管理問題日益凸顯。

王錦華是遼寧省錦州市某小區(qū)的物業(yè)工作人員。平日，為了讓小區(qū)保持衛(wèi)生整潔，他和同事做了不少努力，但收效甚微，業(yè)主抱怨頻頻，雙方甚至還大打出手。

垃圾處理、停車、小區(qū)綠化，經(jīng)常引起物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾。圖/郭鵬

王錦華告訴《民生周刊》記者，原先的物業(yè)公司服務(wù)很差，業(yè)主們不滿意，不交物業(yè)費，于是惡性循環(huán)開始。王錦華所在的物業(yè)公司接手后，起初還能正常提供服務(wù)，但后來由于收不上物業(yè)費，一些管理事務(wù)無法進行，電梯和管道等設(shè)施設(shè)備老化，垃圾亂堆，治安問題隨之而來。

這一現(xiàn)象并不鮮見。以北京市為例，在北京12345市民熱線投訴中，物業(yè)服務(wù)是市民投訴較多的一項。其中，物業(yè)服務(wù)水平低、管道老化堵塞、私裝地鎖、電梯維修不及時等13類問題，占到市民熱線反映物業(yè)問題總量的90%以上。

“我家房頂漏雨，說明房屋質(zhì)量不合格，于是拒交物業(yè)費?！薄拔屹I了房子，但沒裝修沒入住，沒有享受到物業(yè)服務(wù)，為啥要交物業(yè)費？”提及不合格的物業(yè)服務(wù)，不少業(yè)主們憤憤不平。而面對一些不合理的訴求，物業(yè)公司也是有苦難言。

物業(yè)管理為何如此難？在中國人民大學公共管理學院教授王叢虎看來，原因是多方面的。物業(yè)公司水平參差不齊，一些公司服務(wù)質(zhì)量差是引發(fā)矛盾的重要原因。部分職能部門不作為、亂作為，在某種程度上激化了矛盾，加上業(yè)主與物業(yè)公司間缺乏信任與溝通，相互猜疑在所難免。

北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法務(wù)部主任劉立華認為，不少業(yè)主參與小區(qū)自治的積極性不高。在實踐中，對已成立的業(yè)主組織缺乏有效監(jiān)督，業(yè)委會成員以權(quán)謀私事例時有發(fā)生?！芭c物業(yè)管理相關(guān)的法制宣傳不足，致使社會各界對物業(yè)管理存在認識誤區(qū)，很多人對業(yè)主及物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)的理解有偏差?！?h3>“業(yè)委會太少”

“自從成立了業(yè)委會，小區(qū)就變了樣兒?！北本┦谐枀^(qū)望京利澤西園一區(qū)業(yè)委會副主任陳寒松在接受媒體采訪時表示，2016年，在街道辦、社區(qū)的協(xié)助下，望京利澤西園一區(qū)克服重重困難成立了業(yè)委會。

業(yè)主們重選了物業(yè)公司?！艾F(xiàn)在小區(qū)里不僅有人清理垃圾，搞了綠化，還更換了老舊公共設(shè)施，安裝了電子監(jiān)控，我們正商量著如何管好小區(qū)車輛。只要大家一起使勁，小區(qū)的明天會更好?！标惡烧f。

然而，并非所有小區(qū)都有業(yè)委會。業(yè)委會成立難、覆蓋率低是制約物業(yè)管理水平提升的短板之一。數(shù)據(jù)顯示，北京現(xiàn)有10213個住宅小區(qū)，其中僅有1216個小區(qū)成立了業(yè)委會。

那么，沒有業(yè)委會怎么辦？《北京市物業(yè)管理條例》創(chuàng)造性地提出組建物業(yè)管理委員會，規(guī)定對不具備成立業(yè)主大會條件、具備成立條件但確實有困難未成立，以及業(yè)主大會成立后未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的情況，可以組建物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，依法組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項臨時性機構(gòu)的成立，目的是推動業(yè)委會的產(chǎn)生。

同時，條例還明確了物業(yè)管理委員會成員及其決策程序中業(yè)主代表的比例，即“雙過半”原則。作為臨時機構(gòu)，物業(yè)管理委員會一般任期不超過3年。

對此創(chuàng)新之舉，業(yè)界給予了較高評價?！拔锕軙某霈F(xiàn)符合當前形勢需要，有利于業(yè)主與物業(yè)公司之間的良性溝通，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的平穩(wěn)過渡和長遠發(fā)展?！遍L城物業(yè)北京分公司相關(guān)負責人說。

劉立華表示，成立物業(yè)管理委員會是由街道和社區(qū)牽頭，可減少業(yè)主諸多不便，相關(guān)訴求也能及時得到解決。

中國政法大學法學院副教授蔡樂渭認為，物業(yè)管理委員會填補了缺少業(yè)委會導(dǎo)致的空白，有利于保護業(yè)主合法權(quán)利，有助于保證小區(qū)物業(yè)管理平穩(wěn)過渡，最終推動產(chǎn)生業(yè)委會。

落地是關(guān)鍵

《民生周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地的物業(yè)管理條例在體現(xiàn)共性的同時，結(jié)合實際，各具特色。

《重慶市物業(yè)管理條例》細化了物業(yè)管理區(qū)域禁止行為清單，鼓勵使用新技術(shù)為物業(yè)服務(wù)提供便利，建立起第三方評估制度，創(chuàng)設(shè)民宿等住宿服務(wù)規(guī)范。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》要求加強對業(yè)主共有資金、專項維修資金監(jiān)管，修改業(yè)主大會生效和表決門檻，降低業(yè)委會選舉門檻，強化對業(yè)委會的監(jiān)督。

有分析認為，條例的出臺是完善物業(yè)管理法律體系的第一步，也是最重要的一步，“但單有條例遠遠不夠。”

“落地的關(guān)鍵是以問題為導(dǎo)向，用解決問題倒逼落實?！眲⒘⑷A認為，首先要加強配套制度建設(shè)。目前很多規(guī)定帶有原則性，需要有關(guān)部門及時出臺相關(guān)配套措施，立法本意才能落到實處。

物業(yè)管理項目多、涉及面廣，充分調(diào)動各方積極性很有必要?！罢块T、有關(guān)機構(gòu)和組織履職盡責必不可少。加強對主管部門、街道、社區(qū)和業(yè)主組織工作人員、物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，保障其切實履行職責。同時，對落實不到位的部門和人員按規(guī)定督促、問責?！眲⒘⑷A說，還要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會和專業(yè)服務(wù)機構(gòu)作用，借助各方力量共促物業(yè)管理水平提升。

作為衡量城市管理水平的重要標志，物業(yè)管理的好壞直接影響市民的獲得感、幸福感、安全感。物業(yè)管理不僅關(guān)乎小區(qū)內(nèi)部，更是群眾自治的體現(xiàn)，是社會治理的重要內(nèi)容?！耙虼?，社會各方應(yīng)共同努力，在解決問題時也須多一分理解與寬容?！?劉立華說。