房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理分析

彭云

[摘 要]房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的熱門(mén)行業(yè)，以其高風(fēng)險(xiǎn)、高收益吸引了大量企業(yè)與資本駐足，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)又需要企業(yè)融資或者信貸融資支持。如果房地產(chǎn)企業(yè)融資方出現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況，將對(duì)處于投融資關(guān)系鏈中心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成巨大影響，現(xiàn)金流一旦無(wú)法支持日常經(jīng)營(yíng)，便會(huì)出現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)。本文主要介紹了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況及現(xiàn)金流狀況，并提出管理方面建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);融資;現(xiàn)金流

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.08.027

[中圖分類(lèi)號(hào)]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2020）08-00-02

0? ? ?引 言

現(xiàn)金流是所有行業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)狀況的反映，是一家企業(yè)財(cái)務(wù)情況的明鏡，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)決策以及外界的投資決策都有著重要的參考意義。對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的評(píng)價(jià)是對(duì)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的整體評(píng)價(jià)，就企業(yè)自身的意義而言，則是對(duì)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的貢獻(xiàn)度評(píng)價(jià)。本文專(zhuān)注于房地產(chǎn)行業(yè)的資金流管理基本情況，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資較為常見(jiàn)的資金流管理問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的建議。

1? ? ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資概念

1.1? ?融資概念及方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資指房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)通過(guò)信用方法及工具為自身的項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)和日常經(jīng)營(yíng)融通資金的行為。房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式與其他大多數(shù)企業(yè)方式相似，有債券融資與股權(quán)融資兩種，債券融資有典型的銀行貸款、債券融資等，股權(quán)融資指發(fā)行股票。

1.2? ?房地產(chǎn)行業(yè)融資特征

房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)融資來(lái)說(shuō)具有明顯的特征：首先，房地產(chǎn)融資的數(shù)額較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目相較于其他企業(yè)而言，所需資金非常大，因此需要較大數(shù)額的融資，保證房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行;其次，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地獲得到建設(shè)、再到銷(xiāo)售一般需要2～3年的生產(chǎn)周期;最后，房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要擔(dān)保以及承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投入成本較大，容易受市場(chǎng)波動(dòng)的影響。

2? ? ?現(xiàn)金流以及現(xiàn)金流管理概念

2.1? ?現(xiàn)金流

在我國(guó)企業(yè)統(tǒng)一遵守的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)現(xiàn)金的定義是可以隨時(shí)支取的現(xiàn)金、存款等以及現(xiàn)金等價(jià)物?，F(xiàn)金流則指企業(yè)現(xiàn)金的流入和流出，在企業(yè)會(huì)計(jì)工作中是按照收付實(shí)現(xiàn)制在一定的活動(dòng)發(fā)生基礎(chǔ)上進(jìn)行填寫(xiě)的，主要由現(xiàn)金流量表體現(xiàn)，涵蓋企業(yè)的投資、融資以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量情況。

2.2? ?現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流量管理指企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)企業(yè)管理手段對(duì)企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)、一定項(xiàng)目的現(xiàn)金流入流出情況進(jìn)行規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，是一項(xiàng)較為系統(tǒng)化的企業(yè)管理活動(dòng)。企業(yè)現(xiàn)金流管理主要目標(biāo)是最大化企業(yè)價(jià)值，通過(guò)現(xiàn)金管理對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的各項(xiàng)事務(wù)和細(xì)節(jié)進(jìn)行覆蓋，在考慮單次現(xiàn)金流量大小的同時(shí)還需注意各項(xiàng)現(xiàn)金流向發(fā)生時(shí)間分布。現(xiàn)金流量的分析主要包括結(jié)構(gòu)分析、資產(chǎn)流動(dòng)性分析、當(dāng)前和未來(lái)現(xiàn)金獲取能力分析、公司財(cái)務(wù)情況彈性分析、收益質(zhì)量分析以及對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的財(cái)務(wù)角度分析等。現(xiàn)金流量的管理在概念上理解并不困難，但是在實(shí)際操作過(guò)程中是一項(xiàng)較為復(fù)雜的綜合性管理工作。

2.3? ?房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流特征

2.3.1? ?資金籌集任務(wù)較重

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及的經(jīng)營(yíng)對(duì)象大多為大宗土地和大型工程建造，聚焦以及工程造價(jià)要求，房地產(chǎn)企業(yè)在投入初期就具備較大的資金數(shù)額，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金籌集任務(wù)相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)較為繁重，同時(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)存在多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同運(yùn)行，每一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)都需要巨額資金籌集。

2.3.2? ?籌集資金的流轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地征收、房屋建設(shè)、竣工交付到商品房銷(xiāo)售階段，所需要的準(zhǔn)備周期往往是2～3年或更長(zhǎng)時(shí)間。在房屋的銷(xiāo)售階段，由于大多數(shù)房屋出售，消費(fèi)者采取貸款購(gòu)買(mǎi)的方式，因此在項(xiàng)目回款的過(guò)程中資金無(wú)法短期迅速回收，使房地產(chǎn)整體的資金回籠周期短則幾年，長(zhǎng)則幾十年。

2.3.3? ?房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流關(guān)系網(wǎng)絡(luò)復(fù)雜，平衡難度大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系牽涉投資人、債權(quán)人、企業(yè)內(nèi)部各單位、銀行、政府相關(guān)部門(mén)、施工單位、設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商單位、房屋購(gòu)買(mǎi)者和承租者等。由于企業(yè)生產(chǎn)商品與消費(fèi)者個(gè)人之間的結(jié)算問(wèn)題較為頻繁和復(fù)雜，同時(shí)牽涉與各個(gè)單位的往來(lái)，使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流關(guān)系網(wǎng)絡(luò)十分復(fù)雜。在同一房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期中，存在處于不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此在各個(gè)項(xiàng)目之間做到房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流平衡需要對(duì)所涉及的相關(guān)單位和個(gè)人進(jìn)行各方面調(diào)節(jié)，以保證房地產(chǎn)企業(yè)資金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)，難度較大。

2.3.4? ?現(xiàn)金流的流轉(zhuǎn)方式繁多

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各個(gè)企業(yè)的內(nèi)部架構(gòu)有所不同，經(jīng)營(yíng)范圍和業(yè)務(wù)內(nèi)容方面也各有側(cè)重，因此催生了不同房地產(chǎn)企業(yè)的不同現(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式。例如企業(yè)自身?yè)碛许?xiàng)目施工隊(duì)的房地產(chǎn)企業(yè)與不具有施工隊(duì)的房地產(chǎn)企業(yè)，在具體的項(xiàng)目資金流轉(zhuǎn)方面就有不同的方式和程序。另外，企業(yè)內(nèi)部對(duì)不同項(xiàng)目在資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程中也有不同的具體處理。

3? ? ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)融資和現(xiàn)金流管理中的問(wèn)題

3.1? ?現(xiàn)金流管理問(wèn)題

①企業(yè)償債能力較差，無(wú)法從內(nèi)部培養(yǎng)出現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)外的債券融資數(shù)額一般較大，對(duì)于需要還本付息的債權(quán)融資和貸款等方式而言，意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要在一定的經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)歸還一定數(shù)額的利息款項(xiàng)。然而對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)而言，企業(yè)凈現(xiàn)金流大多為負(fù)值，或盡管為正值但也不足以負(fù)擔(dān)利息支付，使該企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)攀升。②收益質(zhì)量良莠不齊。房地產(chǎn)行業(yè)的資金回籠時(shí)間為幾年到幾十年的時(shí)間，部分企業(yè)的商品銷(xiāo)售情況不佳，即使看起來(lái)在較長(zhǎng)周期，也能獲得較大收益，但是相比于需要不間斷經(jīng)營(yíng)的企業(yè)而言，所回籠的資金質(zhì)量并高。這樣的情況一旦出現(xiàn)得較多，就會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某個(gè)節(jié)點(diǎn)面臨資金鏈斷裂的可能性。③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金獲取能力較差。獲取現(xiàn)金的能力在財(cái)務(wù)報(bào)表分析中可以從加權(quán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入之比表示，在2002年開(kāi)始的兩年內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體的該項(xiàng)指標(biāo)為-1%，意味著這一行業(yè)的現(xiàn)金獲取能力總體較差。

3.2? ?過(guò)度融資問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資不足所要面臨的資金鏈斷裂后果雖然嚴(yán)重，但是也較為簡(jiǎn)單，然而一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦進(jìn)行無(wú)節(jié)制地過(guò)度融資也會(huì)帶來(lái)問(wèn)題。分析該問(wèn)題之前需要明白，合理的現(xiàn)金流是較為均衡的，即在一定經(jīng)營(yíng)時(shí)間內(nèi)，流入量與流出量大致相等或現(xiàn)金流入稍大于現(xiàn)金流出。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行過(guò)度融資時(shí)，首先會(huì)造成企業(yè)的負(fù)債率提高，對(duì)于企業(yè)而言，資產(chǎn)負(fù)債率是一項(xiàng)在財(cái)務(wù)管理中需要考慮的顯性和隱性?xún)煞矫娴闹匾笜?biāo);而對(duì)于發(fā)放貸款的銀行或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的其他單位而言，資產(chǎn)負(fù)債率是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)參照指標(biāo)。資產(chǎn)負(fù)債率提高會(huì)增大企業(yè)在每一經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)償還債務(wù)和利息的壓力，減少企業(yè)投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流;同時(shí)，當(dāng)銀行評(píng)估認(rèn)為一家企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，降低信用評(píng)級(jí)，帶來(lái)的后果是難以繼續(xù)從銀行貸款或借款，已有債務(wù)的歸還彈性減小;對(duì)于其他單位的債權(quán)人而言，會(huì)因擔(dān)憂(yōu)自己的投資無(wú)法獲得回報(bào)而減少投資。除以上問(wèn)題之外，在企業(yè)以不同的方式進(jìn)行過(guò)度融資之后，不同的融資手段、融資形式會(huì)增添企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)在相關(guān)工作上付出的成本，使內(nèi)部消耗增加，最終與各項(xiàng)原因一起導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流危機(jī)。

4? ? ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)融資和現(xiàn)金流管理對(duì)策

4.1? ?現(xiàn)金流管理方面

對(duì)于現(xiàn)金流管理而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要樹(shù)立重要性認(rèn)知。對(duì)于可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要有充分的防范意識(shí)，充分發(fā)揮現(xiàn)金流管理和財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)決策和運(yùn)行的重要依據(jù)和參考。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)較為復(fù)雜的現(xiàn)金流關(guān)系和多元化的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式，需要制定明確的經(jīng)營(yíng)管理制度，使?fàn)可娼?jīng)營(yíng)管理和現(xiàn)金流的各項(xiàng)問(wèn)題都有解決標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，保證在整個(gè)資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有應(yīng)對(duì)和防控能力。完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門(mén)工作相關(guān)制度。對(duì)于設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)管理相關(guān)工作的人員需要實(shí)行統(tǒng)一的權(quán)責(zé)制度，保證工作可落實(shí)、問(wèn)題能解決、問(wèn)責(zé)有人擔(dān)。除財(cái)務(wù)之外審計(jì)部門(mén)的控制作用也需要得到重視，每一筆現(xiàn)金流的進(jìn)入和流出都需要進(jìn)行嚴(yán)格且高效審查，同時(shí)還需要綜合提高各崗位員工整體素質(zhì)，杜絕尸位素餐。

4.2? ?合理規(guī)劃融資

合理的融資能夠幫助企業(yè)健康發(fā)展。依據(jù)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況制定的合理的融資規(guī)模，在減少企業(yè)融資壓力和債務(wù)壓力的情況下還能促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展，企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)需要注意融資方式合法、資金來(lái)源可靠、融資成本低和收益最大化。對(duì)于整體的融資與公司財(cái)務(wù)現(xiàn)金流管理，首先需要對(duì)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，確定合理目標(biāo)后利用好所融得資金，保持資金在企業(yè)內(nèi)部的活力，利用杠桿作用撬動(dòng)更大的資金。

5? ? ?結(jié) 語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)主體來(lái)說(shuō)有著較高的資本實(shí)力需求，數(shù)額巨大的現(xiàn)金流量、錯(cuò)綜復(fù)雜的相關(guān)關(guān)系、千變?nèi)f化的資金流轉(zhuǎn)形式等都對(duì)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理提出了較高的要求。

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