摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越快，部分地區(qū)把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)稱為泡沫經(jīng)濟(jì)。研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)和住房需求新形勢(shì)下的發(fā)展趨勢(shì)意義重大。從當(dāng)前形勢(shì)看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還存在許多問(wèn)題：社會(huì)的巨大變化和越來(lái)越多高房?jī)r(jià)的出現(xiàn)使得住房需求難以滿足，此外，過(guò)度開(kāi)發(fā)、拆遷也是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)的諸多問(wèn)題嚴(yán)重制約國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);現(xiàn)狀;經(jīng)濟(jì)發(fā)展;趨勢(shì)研究

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著人們的日常生活，受到人們重點(diǎn)關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)不僅可以促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的更好發(fā)展，而且有助于提高人們的生活水平和生活質(zhì)量。然而，一方面我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是繁榮的，另一方面，也存在著許多問(wèn)題，在一定程度上制約著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。作為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌影響著公眾的神經(jīng)。在中國(guó)，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫和房屋租金比率已經(jīng)顯示出房地產(chǎn)泡沫的跡象。經(jīng)過(guò)2018年歷史上最嚴(yán)格的調(diào)控后，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入住房存量時(shí)代，2019年宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，中美關(guān)系進(jìn)一步加強(qiáng)。在貿(mào)易摩擦、實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷、大部分人的收入持平等諸多不利因素面前，房地產(chǎn)價(jià)格非但沒(méi)有下降反而上升。本文試圖從可投資資產(chǎn)范圍、城市化、公共投資心理、政策和資本控制等方面分析房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的原因。

一、房?jī)r(jià)問(wèn)題

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年，上市的412家公司中，年凈利潤(rùn)不足1500萬(wàn)元的有46家。1500萬(wàn)對(duì)普通人意味著什么？在上海，一半以上的房子都在1000萬(wàn)元以上，更不用說(shuō)華潤(rùn)的外灘了……價(jià)格的不斷上漲不僅使社會(huì)流動(dòng)性加重，也使那些向往大城市的人夢(mèng)想破滅。最嚴(yán)肅的問(wèn)題是：在我國(guó)，“211”、“985”高校畢業(yè)生的平均年薪超過(guò)15萬(wàn)元，而按一個(gè)世紀(jì)來(lái)算就是1500萬(wàn)元（不包括消費(fèi)）。當(dāng)然，也有一些非常幸運(yùn)的人，生來(lái)就享有優(yōu)越的生活。根本不用太多的付出，便可以過(guò)著他人奮斗一生而換來(lái)的生活。因此，那些日夜奮斗的人只能看著房間嘆息。

房?jī)r(jià)飆升的原因是什么？資源分配不均，城鄉(xiāng)之間的差距大。一、二線城市和三、四線城市之間的差距，甚至小城鎮(zhèn)和農(nóng)村之間的差距也不是一兩個(gè)點(diǎn)。房?jī)r(jià)的等級(jí)分布實(shí)際上反映了資源的等級(jí)分布。在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，雖然價(jià)格與價(jià)值之間存在著相當(dāng)大的偏差，但價(jià)格與價(jià)值是密不可分的。一、二線城市房?jī)r(jià)高，主要因?yàn)檫@些城市資源豐富。盡管這些城市空氣質(zhì)量差、環(huán)境污染、交通擁堵、生活節(jié)奏快，但卻擁有更好的教育資源和視野平臺(tái)，有更先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療設(shè)備，同樣也有更多的機(jī)遇和娛樂(lè)形式。誰(shuí)不想要更好的機(jī)會(huì)呢？年輕人拼命地奔向大城市，希望能大展拳腳。中年人盡他們最大的努力留在大城市，過(guò)上安定生活，希望自己的孩子享有最佳的教育資源，也希望年邁父母有先進(jìn)醫(yī)療技術(shù)的保障。

二、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。首先，房地產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)所涉及的領(lǐng)域較為廣泛，有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。它是中國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了金融、家電、裝飾等行業(yè)發(fā)展，很大程度的推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，促進(jìn)了中國(guó)社會(huì)的發(fā)展。此外，人們生活水平的提高有利于人們的生存發(fā)展，特別是隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)人們生活的影響尤為突出，住房問(wèn)題直接影響國(guó)計(jì)民生。在此過(guò)程中，如何保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展成為相關(guān)企業(yè)和部門(mén)必須高度重視的首要問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且使人們的生活越來(lái)越好，這對(duì)和諧社會(huì)的構(gòu)建很有利。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，目前的市場(chǎng)機(jī)制還不夠完善，非理性市場(chǎng)現(xiàn)象嚴(yán)重。在許多大城市，房地產(chǎn)泡沫很嚴(yán)重，房?jī)r(jià)的快速上漲嚴(yán)重違背了人們的實(shí)際生活水平，這對(duì)人們的生活質(zhì)量和生活水平是非常不利的。

在經(jīng)歷了2018年的短暫低迷后，在中美貿(mào)易摩擦加劇和中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)疲軟的推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)在2019年初再次繁榮起來(lái)。從供求數(shù)據(jù)、房屋租金和收入比來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在已經(jīng)被指出，但泡沫如此之大，而且很可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。造成這一現(xiàn)象的原因有五：一是普通老百姓的資產(chǎn)配置可能過(guò)少，而公共住房大多是保值增值的投資目標(biāo)。在如此嚴(yán)格的限制下，租金率非常低，收入率、空置率非常高，使得大量資金仍然流向房地產(chǎn)行業(yè);其次，嚴(yán)格的外匯管制限制了資本的自由流動(dòng)。海外房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，無(wú)法取代國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。普通人積累的大量?jī)?chǔ)蓄和信貸資金只能在中國(guó)投資，被動(dòng)地投資于房地產(chǎn)。第三，中國(guó)的城市化進(jìn)程還沒(méi)有結(jié)束。不斷增長(zhǎng)的城市人口每年仍有持續(xù)的住房需求，這促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮。第四，投資心理的影響。在過(guò)去的20年里，房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的暫時(shí)下跌，但是在普通老百姓的眼里，房?jī)r(jià)是永遠(yuǎn)上漲的。這種心理不斷強(qiáng)化和擴(kuò)散，導(dǎo)致大多數(shù)人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)度自信和沖動(dòng)投資。第五，政府調(diào)控對(duì)價(jià)格的影響。政府不希望物價(jià)過(guò)快上漲或下跌，因?yàn)槿绻飪r(jià)繼續(xù)下跌，公共財(cái)富會(huì)縮水，金融體系會(huì)受損，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)受到影響，甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)都會(huì)陷入系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，這五個(gè)因素的影響在短期內(nèi)沒(méi)有改變。未來(lái)，房?jī)r(jià)也將成為重要的貨幣“蓄水池”。

在過(guò)去的十年里，中國(guó)在市場(chǎng)上投入了大量的資金，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常迅速。其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值位居世界第二。雖然貨幣供應(yīng)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但它也導(dǎo)致通貨膨脹和貨幣購(gòu)買(mǎi)力下降，使中國(guó)家庭的財(cái)富難以保持。因此，人們選擇投資房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)就像一個(gè)巨大的水庫(kù)，大量資本涌入，巨大泡沫形成。一旦泡沫發(fā)生破裂，嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難將不可避免。對(duì)于那些投資房地產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，這將是巨大的經(jīng)濟(jì)打擊，與房地產(chǎn)相關(guān)的股票市場(chǎng)、銀行和產(chǎn)業(yè)鏈將受到嚴(yán)重打擊。因此，政府必須主動(dòng)參與調(diào)控，使房?jī)r(jià)平穩(wěn)，保持完整的泡沫，從側(cè)面消除泡沫。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的策略必要性分析

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題主要集中在擁有大量抵押物的商業(yè)銀行。由于房地產(chǎn)貸款的巨大收益，商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了大量資金。房地產(chǎn)抵押大量房屋，在商業(yè)銀行貸款之前進(jìn)行下一階段的開(kāi)發(fā)。因此，商業(yè)銀行不能得到相應(yīng)的貸款本金，只能得到大量的房地產(chǎn)。一旦金融業(yè)或房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了巨大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，就會(huì)造成一些社會(huì)問(wèn)題，所以我們應(yīng)該逐步解決房地產(chǎn)抵押貸款的循環(huán)問(wèn)題，以免造成嚴(yán)重的后果。

目前，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)高于歷史上任何一個(gè)國(guó)家。北京、上海和深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值很可能超過(guò)美國(guó)所有房地產(chǎn)的價(jià)格，占美國(guó)GDP的十分之一。這就是迄今為止不為人知的房地產(chǎn)泡沫。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大泡沫的破裂將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成沖擊。如果我們認(rèn)識(shí)到形勢(shì)的嚴(yán)重性，但仍然找不到正確的出路，這將嚴(yán)重?fù)p害中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)。

四、結(jié)語(yǔ)

目前，房地產(chǎn)業(yè)正穩(wěn)定發(fā)展，因其快速發(fā)展引發(fā)的問(wèn)題也逐步得到解決。房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控離不開(kāi)國(guó)家政策。加強(qiáng)建設(shè)保障性住房，優(yōu)化房地產(chǎn)和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)，做好監(jiān)管，減少房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸和房地產(chǎn)泡沫，在不影響社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最重要的是保障居民的住房需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)熱潮雖然帶動(dòng)了GDP的增長(zhǎng)，但也帶來(lái)了嚴(yán)重的問(wèn)題。今后，為確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，要制定合理的政策，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善收購(gòu)制度，制定適合我國(guó)國(guó)情的法律法規(guī)。如果有人試圖觸犯法律，他們將受到法律的懲罰。特別是要規(guī)范購(gòu)房條件，嚴(yán)格遏制“房地產(chǎn)投機(jī)”，確保房?jī)r(jià)“穩(wěn)定”。

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作者簡(jiǎn)介：

譚亮（1997—），男，苗族，湖南湘西，本科，研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理。