新形勢下房產(chǎn)建設項目成本管理問題及應對措施研究

王志

摘要：在當前新舊動能轉(zhuǎn)換的大背景下，我國房產(chǎn)市場已不再支持過度擴張的發(fā)展模式，行業(yè)競爭日益激烈，導致房產(chǎn)建設項目各個環(huán)節(jié)的成本管理和控制也愈發(fā)重要。房產(chǎn)建設項目成本管理是集經(jīng)濟、技術、管理為一體的綜合性工作，具有綜合性高、系統(tǒng)性強等特點，其關鍵在于對項目建設每個階段的造價進行嚴格的管理和控制。本文重點分析了當前房產(chǎn)建設項目全過程成本管理的現(xiàn)狀，并針對其中存在的問題提出了一些應對措施。

Abstract： Under the current background of new and old kinetic energy conversion， China's real estate market no longer supports the development model of excessive expansion. Increasing competition in the industry has led to cost management and control in all aspects of real estate construction projects becoming increasingly important. The cost management of real estate construction projects is a comprehensive work that integrates economy， technology and management. It has the characteristics of high comprehensiveness and strong systematization. The key is to strictly manage and control the cost of each phase of project construction. This article analyzes the current status of cost management of the current real estate construction project， and proposes some countermeasures against the problems.

關鍵詞：房產(chǎn)建設項目;成本管理;應對措施

0? 引言

在當前我國加快新舊動能轉(zhuǎn)換、推動創(chuàng)新發(fā)展的大形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨新的挑戰(zhàn)。順應新趨勢，把握新機遇，日益激烈的行業(yè)競爭，導致房產(chǎn)建設項目各個環(huán)節(jié)的成本管理和控制也愈發(fā)重要。房產(chǎn)建設項目成本是指在建設工程項目施工過程中所發(fā)生的全部生產(chǎn)費用的總和，包括決策成本、招標費用、勘察測繪費用、設計成本、施工成本等。房產(chǎn)建設項目成本管理是針對房產(chǎn)項目工程質(zhì)量、施工進度、安全及環(huán)保等要求所采取的各種管理措施等，其目的是為了降低成本費用，完成規(guī)劃目標，實現(xiàn)既定利潤[1]。房產(chǎn)建設項目成本管理工作貫穿于項目建設全過程，是保證房產(chǎn)建設項目順利進行的重要環(huán)節(jié)，要求管理、財務、生產(chǎn)、建設等各方綜合協(xié)調(diào)、互相配合，還需要審核、紀檢等部門在項目建設全過程中對成本管理工作開展審查和監(jiān)督。

1? 房產(chǎn)建設項目成本管理概述

1.1 房產(chǎn)建設項目成本管理的概念

房產(chǎn)建設項目成本管理是指在房產(chǎn)項目建設過程中，項目實施單位采取各項措施控制建設成本，對實際建設過程中各項費用進行追蹤，確保其與計劃成本一致，通過采取技術、經(jīng)濟、管理、組織等措施彌補實際成本和計劃成本之間的偏差[2]。房產(chǎn)建設項目成本管理應當有據(jù)可依、循序漸進，并根據(jù)項目建設進程中出現(xiàn)的各種問題及時做出調(diào)整、保證各項措施落實到位。最初成本控制僅是建設單位在項目竣工后被進行成本核算，后來逐漸發(fā)展到在項目實施過程中即進行控制，最終發(fā)展為在決策階段就開始進行成本控制的全過程管理。當前房產(chǎn)行業(yè)及建設單位對房產(chǎn)建設項目成本的管理已較為完善，涉及建設項目全過程，管理的主動性也較高。

1.2 房產(chǎn)建設項目成本管理的現(xiàn)狀

房產(chǎn)建設項目成本管理一般包括計劃、實施、控制、核算、分析、報告編制等過程[3]。但目前在整個項目建設期間，針對成本管理工作仍然存在一些困難及問題。一是權責義務分配不清，導致建設項目成本管理過程中存在跨部門干預現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在前期規(guī)劃不科學、實施措施不合理、薪酬制度不完善等方面，不僅影響項目建設進度，也影響各崗位職工的工作積極性。二是建設單位及員工專業(yè)素質(zhì)有所欠缺，部分中小企業(yè)缺乏開展大型房產(chǎn)項目施工的資質(zhì)和實力，某些工作人員缺少基礎理論和專業(yè)知識儲備，項目管理團隊多以技術工作人員為主，缺乏具備管理經(jīng)驗及成本控制能力的專業(yè)人士。三是部門間的溝通與協(xié)調(diào)存在困難，即使各部門之間已有明確分工和職責劃分，但實際工作中仍然存在為了實現(xiàn)各自目標枉顧他人利益的情況，導致各方信息互通及資源協(xié)調(diào)等出現(xiàn)問題。

2? 影響房產(chǎn)建設項目成本管理的因素

首先，要完善建設項目成本管理各項相關制度。房產(chǎn)建設項目涉及內(nèi)容繁多，必須建立科學合理的規(guī)章制度，在對各部門分配任務時，做到權、責、利的平衡，同時制定有效的績效考核制度，以調(diào)動各部門職工的工作積極性、主動性。其次，要完善建設項目合同管理。房產(chǎn)建設項目合同管理包括工程施工設備使用、施工質(zhì)量達標、圖紙變更、工程風險、仲裁和糾紛、合同變更、工程交付、數(shù)據(jù)資料管理等，缺乏相應管理則無法有效控制建設工程的質(zhì)量，無法保證項目施工安全及施工進度。第三，需控制建設項目材料費用支出。材料費用支出是房產(chǎn)建設項目成本中最主要部分之一，通常在其他的成本超出預算的情況下，在一定程度上可以通過材料的替代壓縮材料成本;另外由于當前市場不穩(wěn)定，材料價格變動幅度也較大，為避免施工單位在結算過程中虛報材料采購價格，或者偷工減料，房產(chǎn)項目建設單位務必要在材料種類、品牌等各方面嚴格把關，有效控制建設項目材料費用成本。第四，要把控建設項目管理技術核心。當前房產(chǎn)建設項目管理技術核心內(nèi)容包括工程建設技術、成本控制技術等，技術條件滯后會導致建設項目施工成本增加、資金回收周期變長等問題，因此在實際建設項目成本管理過程中，技術人員利用有效信息，對建設項目成本加以干預，確保實現(xiàn)建設項目成本管理整體目標。

3? 房產(chǎn)建設項目成本管理內(nèi)容及原則

3.1 房產(chǎn)建設項目成本管理的主要內(nèi)容

房產(chǎn)建設項目成本管理的內(nèi)容主要包括三個方面，一是監(jiān)督房產(chǎn)建設項目實施方案執(zhí)行情況，二是控制房產(chǎn)建設項目實際成本費用，三是編制房產(chǎn)建設項目成本補充計劃[4]。監(jiān)督實施方案執(zhí)行情況有助于掌握成本實時信息變化，及時發(fā)現(xiàn)偏差并予以干預，確保成本目標可控;控制實際成本費用，是為了在建設項目實施計劃發(fā)生變動時，及時按照既定規(guī)則或程序采取措施，避免支出超出原定預算;編制成本補充計劃是在實際成本與目標成本發(fā)生大的偏差時，重新制定成本計劃，科學合理的推進項目建設工作。

3.2 房產(chǎn)建設項目成本管理的原則

房產(chǎn)建設項目成本管理是一項綜合性、系統(tǒng)性較強的工作，因此在針對項目建設成本開展管理工作時應當遵循以下原則：一是管理全面性，即必須在房產(chǎn)項目建設全過程中對成本相關的所有要素進行管理，對與項目有關的各單位、各部門及所有工作人員涉及的所有費用進行核算，對各項相關影響因素進行全面的考慮，并采取有效管控措施。二是成本最低化，實現(xiàn)房產(chǎn)建設項目成本最低化是成本管理最重要的目的，必須積極創(chuàng)造條件、提高管理水平、降低項目成本，在前期規(guī)劃時即制定好對應補救措施，對所有可能出現(xiàn)的困難及問題做到防患于未然。三是動態(tài)化管理，即根據(jù)房產(chǎn)建設項目的實際實施情況和施工進度等，對相應成本管理細節(jié)隨時進行調(diào)控，并及時反饋管理成效。四是責權利結合，在對房產(chǎn)建設項目成本進行管理的過程中，各級各部門工作人員承擔著管理責任的同時，也被賦予了相應的權力，因此必須定期開展檢查與考核，并予以相應獎勵或懲罰。五是反應及時性，房產(chǎn)建設項目成本管理工作應及時掌握成本變化并迅速做出相應反應，避免因為信息滯后影響對成本的有效管控。

4? 房產(chǎn)建設項目成本管理應對措施

4.1 房產(chǎn)建設項目啟動前的成本管理

一是編制房產(chǎn)建設項目建議書和房產(chǎn)建設項目可行性研究報告，對房產(chǎn)建設項目施工方案等有關資料進行詳細核驗，對施工現(xiàn)場開展詳細勘查，根據(jù)實際情況調(diào)整施工方案;二是加強對招標文件的編制管理，明確招標文件的詳細條款，避免出現(xiàn)歧義和紕漏;三是綜合考慮各方面條件及影響因素，針對房產(chǎn)建設項目投資規(guī)模、施工單位技術水平、項目可實現(xiàn)的經(jīng)濟效益分析等各個方面進行綜合的、科學的評價，選擇最優(yōu)合作單位;四是制定完善的房產(chǎn)建設項目預算方案，為順利完成預期收益打好基礎。

4.2 房產(chǎn)建設項目實施過程中的成本管理

一是強化房產(chǎn)建設項目施工控制，確保建設工程費用控制在項目預算范圍內(nèi);二是強化對房產(chǎn)建設項目施工現(xiàn)場的秩序管控，及時控制建設工程成本變化，避免額外費用發(fā)生;三是將經(jīng)濟與技術管理相結合，采用科學合理的方法和技術，結合房產(chǎn)建設項目全過程的高效管理，控制房產(chǎn)建設項目成本支出;四是建立規(guī)范化的管理和考核制度，配置專業(yè)人員，完善房產(chǎn)建設項目安全和質(zhì)量管理，確保建設項目按計劃順利進行。

4.3 房產(chǎn)建設項目完成后的成本管理

一是房產(chǎn)建設項目施工完畢后對項目原定規(guī)劃與實際支出進行對比與校正，確保結算順利進行;二是以合同為依據(jù)對房產(chǎn)建設項目施工費用所有信息進行整合，尤其對項目施工中出現(xiàn)的設計變嚴加審查，嚴格控制工程預算外費用;三是以實際房產(chǎn)建設項目工程成本作為核算的準則，解析成本的主要構成，為今后進一步制定成本管控目標、尋找減少成本的合理路徑做好基礎。

此外，房產(chǎn)項目建設過程中還應當優(yōu)化績效考核機制。一是優(yōu)化成本考核機制，嚴格把握物料、人工、設備等成本;二是及時核查成本管理工作中的具體流程，利用房產(chǎn)建設項目成本管理的績效考核與評價機制，對各級各部門職工予以褒獎或處罰，激勵員工工作積極性。

5? 結束語

總之，在當前激烈的市場競爭中，加強成本管理是保證房產(chǎn)建設項目順利完成的重要環(huán)節(jié)。房產(chǎn)建設項目成本管理既是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作發(fā)展的大趨勢，更是房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展的長遠之計。房產(chǎn)建設項目成本管理要從決策、設計以及施工加大工作力度，優(yōu)化各種相關資源的配置，在把握當前社會發(fā)展大形勢的前提，對管理方法及管理理念不斷創(chuàng)新，推動實現(xiàn)成本最小化、價值最大化的最終目標。

參考文獻：

[1]汪斌.市政工程項目全過程成本管理研究[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2015（12）.

[2]張瀟文.在建工程項目成本管理研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010（18）：31-32.

[3]董斌藝.房地產(chǎn)建設項目成本管理存在的問題及控制措施探析[J].中國集體經(jīng)濟，2017（6）：38-39.

[4]朱春旭.新時期下企業(yè)項目成本管理的要點分析[J].現(xiàn)代企業(yè)文化，2018（36）.