段江睿

摘要：由于城市的房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，低收入人群的住房需求未滿，農(nóng)村集體組織與農(nóng)民在利益的驅(qū)使下而開始了房地產(chǎn)的活動(dòng)，從而導(dǎo)致了法律灰色地帶之小產(chǎn)權(quán)房泛濫的現(xiàn)象產(chǎn)生。自15年第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)中提出將房地產(chǎn)稅納入立法規(guī)劃后，房地產(chǎn)稅征收對(duì)象范圍的確定就成為了房地產(chǎn)稅改革的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)劃入房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象的范圍目前觀點(diǎn)也是爭(zhēng)論不休。本文將結(jié)合相關(guān)的稅收理論來(lái)論證對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征稅的必要性、可行性及合法性。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;房地產(chǎn)稅;分析

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體所有土地上所建設(shè)的無(wú)需繳納土地出讓金，由鄉(xiāng)政府或村為其頒發(fā)產(chǎn)權(quán)而不受法律保護(hù)的房屋類型。由于此類房屋沒有國(guó)家房管局的相關(guān)部門頒發(fā)合法的產(chǎn)權(quán)證（民間稱之為“大產(chǎn)權(quán)”），故稱“小產(chǎn)權(quán)房”。原本此類房屋是為了解決農(nóng)村集體組織中成員的居住剛需，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及農(nóng)村集體組織成員的居住剛需達(dá)到飽和的狀態(tài)，他們便將剩余的部分帶入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易，將其銷售給城市居民。

一、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題概要

房?jī)r(jià)的一路高漲導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的初步形成，大多數(shù)城市的低收入人群面對(duì)高價(jià)不下跌的房?jī)r(jià)望而卻步，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)為這類人提供了住房需求，需求刺激供給，農(nóng)村集體也因小產(chǎn)權(quán)房而收獲大額利潤(rùn)，這筆利益遠(yuǎn)比土地被政府征收后所得到的補(bǔ)償多，從而人們更愿意出讓土地來(lái)?yè)Q取經(jīng)濟(jì)利益。土地小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生暴露了我國(guó)城鄉(xiāng)二元化土地制度的缺陷，集體土地使用制度的改革能夠從根本上解決此問(wèn)題。但土地制度的改革必然漫長(zhǎng)，且據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前的小產(chǎn)權(quán)房約占據(jù)我國(guó)農(nóng)村房屋的20%，如果全部拆除也將浪費(fèi)大量的社會(huì)資源。那么在我國(guó)推崇房地產(chǎn)稅開征的情形下，筆者認(rèn)為將小產(chǎn)權(quán)房納入征收對(duì)象的范圍是必要的，對(duì)其征稅既符合稅收原則，在土地制度改革完畢之前又具有緩解小產(chǎn)權(quán)房泛濫之舉的現(xiàn)實(shí)意義。

二、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征收房地產(chǎn)稅的論證

（一）對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征收房地產(chǎn)稅的必要性

城市房?jī)r(jià)高漲不跌，而小產(chǎn)權(quán)房由于不征收土地出讓金且價(jià)格相比商品房性價(jià)比更高，從而開辟了房地產(chǎn)開發(fā)商的商機(jī)之路，導(dǎo)致購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的主體涉及中高收入者在內(nèi)的各種階層收入者。這主要是由于城市房?jī)r(jià)過(guò)高而導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房受到更多的青睞，即使不受法律保護(hù)，但由于目前存在的小產(chǎn)權(quán)房過(guò)多，拆除的可能性也不大，從而購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房成為投資者和住房剛需者的選擇。由于土地制度改革的效果不能在短期內(nèi)顯現(xiàn)，對(duì)其開征房地產(chǎn)稅可以起到很好的過(guò)渡作用。首先，收稅可以增加購(gòu)房者的支出負(fù)擔(dān)，抑制需求市場(chǎng)的增長(zhǎng)，從而減少開發(fā)商對(duì)農(nóng)村集體土地的覬覦。其次，收稅增加的公共財(cái)政收入可以更好地去扶持相對(duì)弱勢(shì)的社會(huì)成員，農(nóng)村的公共資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上城市，將這部分稅收用于農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，從而加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅縮小貧富差距的正面效應(yīng)。反之，若不將其納入征稅范圍，只會(huì)更加凸顯其“優(yōu)勢(shì)”，徒增購(gòu)房者及建造數(shù)量，不利于國(guó)家對(duì)其進(jìn)行有效的管控。因此，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征稅是在土地制度改革完成前的緩解小產(chǎn)權(quán)房泛濫的必經(jīng)之路。

（二）小產(chǎn)權(quán)房作為稅收客體的合法性

質(zhì)疑對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征稅者認(rèn)為征稅的前提是征稅客體的合法性，堅(jiān)持稅收法定原則，即任何主體不得對(duì)沒有法律依據(jù)的要素征免稅，正因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不具備國(guó)家房管部門頒發(fā)的正規(guī)產(chǎn)權(quán)證而不受法律保護(hù)，因此不得征稅。但實(shí)質(zhì)課稅原則強(qiáng)調(diào)實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，即指對(duì)于某種情況不能僅根據(jù)其外觀和形式確定是否應(yīng)予課稅，而應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，尤其應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)其經(jīng)濟(jì)目的和經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)質(zhì)，判斷是否符合課稅要素，以求公平、合理和有效地進(jìn)行課稅。稅法中的實(shí)質(zhì)課稅原則強(qiáng)調(diào)當(dāng)形式與實(shí)質(zhì)沖突時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮與實(shí)質(zhì)對(duì)應(yīng)的法律關(guān)系來(lái)判斷其是否符合課稅要件?！抖愂照魇展芾矸ā返?7條的規(guī)定強(qiáng)調(diào)，納稅人是否應(yīng)納稅，不以形式要件（是否辦理稅務(wù)登記）和私法要件（是否具備民事主體資格） 作為惟一的判斷標(biāo)準(zhǔn)，而是看是否具有實(shí)際收入，此即實(shí)質(zhì)課稅原則的體現(xiàn)。也就是說(shuō)，不能因?yàn)槲崔k理納稅義務(wù)就沒有納稅義務(wù)，小產(chǎn)權(quán)房是否合法并不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)判斷，只要其具備一般房屋的稅收負(fù)擔(dān)能力，根據(jù)量能課稅原則而應(yīng)繳納稅款。

稅收本身就是一個(gè)社會(huì)財(cái)富分配的具體表現(xiàn)，對(duì)于具有收益性的客體以及具有納稅能力的主體，課稅才具有合理性，合法性。首先對(duì)于納稅主體，排除中低收入人群后大部分購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房者基本都是擁有多套住房的人群，小產(chǎn)權(quán)房?jī)H作為他們低成本的投資工具，這一類人是明顯具有納稅能力的，如果對(duì)其不征稅會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的排斥，轉(zhuǎn)而投向小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)，從而導(dǎo)致違法建造的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者囤積居奇。所以對(duì)于他們非法購(gòu)房行為征稅也滿足了稅法的基本價(jià)值觀，符合稅收公平效益，也并不會(huì)產(chǎn)生鼓勵(lì)非法建立小產(chǎn)權(quán)房的行為大增。其次，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，不可否認(rèn)房屋本身所具有的經(jīng)濟(jì)性收益性。因此，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房開征房地產(chǎn)稅不僅具有經(jīng)濟(jì)上的合理性，也同時(shí)滿足法律上的合理性。

三、結(jié)語(yǔ)

對(duì)小產(chǎn)權(quán)房開征房地產(chǎn)稅是解決當(dāng)前城鄉(xiāng)土地二元化制度的過(guò)渡性方式，也符合房地產(chǎn)稅改革的趨勢(shì)。有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展，實(shí)現(xiàn)真正的房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的住房剛需目的。

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