工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃研究

江國(guó)良

[摘 要]工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求大，周轉(zhuǎn)速度慢，融資相對(duì)困難，具有較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，再加上近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，所以對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，做好財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)籌劃工作對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)化企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有積極意義?；诖?，本文針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃展開分析和討論，希望能夠?qū)ο嚓P(guān)從業(yè)者有所啟發(fā)。

[關(guān)鍵詞]工業(yè)地產(chǎn);房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;稅務(wù)策劃

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.10.008

[中圖分類號(hào)]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2020）10-00-02

0? ? ?引 言

改革開放以來，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)迎來發(fā)展的黃金時(shí)期，使一大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速崛起，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的重要力量。然而，作為一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)一直以來在財(cái)務(wù)方面就具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，特別是開發(fā)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢這一行業(yè)性劣勢(shì)，使所有房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都面臨融資難、風(fēng)險(xiǎn)高的問題。工業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，不僅擁有上述房地產(chǎn)企業(yè)相同的各類風(fēng)險(xiǎn)，還具有自身的一些獨(dú)特風(fēng)險(xiǎn)。因此，面對(duì)當(dāng)前越發(fā)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，首先必須提高自身財(cái)務(wù)管理能力，推行科學(xué)有效的稅務(wù)策劃。這對(duì)于提高企業(yè)資金利用效率，最大限度節(jié)約成本有重要意義，也是提高工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑。

1? ? 工業(yè)地產(chǎn)概述

所謂工業(yè)地產(chǎn)，就是基于工業(yè)類形式的土地，包括各類熟地、毛地上的各種建筑物以及建筑附屬物開發(fā)，是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，但是與商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)開發(fā)有較大的不同。工業(yè)類土地，顧名思義，必須用于工業(yè)相關(guān)用途，主要用來建設(shè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、工業(yè)企業(yè)的研發(fā)辦公樓宇等。與商業(yè)地產(chǎn)不同，工業(yè)地產(chǎn)的土地批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得工業(yè)用地以后，要基于企業(yè)的需求展開相關(guān)工業(yè)建筑項(xiàng)目開發(fā)，收獲相應(yīng)的效益。

2? ? ?工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃的關(guān)系

就財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃二者之間的關(guān)系看，后者是前者不可或缺的組成部分。對(duì)于一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，兩者緊密關(guān)聯(lián)，都必須給予高度重視。稅務(wù)籌劃，是在良好的企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)上，在保障財(cái)務(wù)管理科學(xué)合理的前提下，降低稅收支出，進(jìn)而可以更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，最大限度地發(fā)揮資金價(jià)值。另外，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)身處資產(chǎn)密集型行業(yè)，做好稅務(wù)籌劃，不但推動(dòng)財(cái)務(wù)管理水平提升，更能夠直接為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。稅務(wù)籌劃工作在開展過程中，必須基于國(guó)家稅法的內(nèi)容，同時(shí)緊密聯(lián)系企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況，從而在符合國(guó)家稅法規(guī)定的前提下，通過推遲納稅或降低納稅，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大化效益。從根本上來說，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)籌劃，具有共同的目標(biāo)，可以看作企業(yè)的一種理財(cái)行為，有利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作有效實(shí)施。就財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容看，既有投資、融資等工作，也涵蓋了利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)等內(nèi)容;稅務(wù)籌劃只有全面融入財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)中，才能夠收到顯著效益。對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理來說，稅收體制是非常重要的影響因素，納稅成本對(duì)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)有非常大的影響，需要企業(yè)管理者對(duì)企業(yè)納稅成本與收益之間的關(guān)系有全面、清晰認(rèn)識(shí)。

3? ? ?工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃存在的問題

3.1? ?財(cái)務(wù)管理的問題

3.1.1? ?資金需求量大且融資渠道單一

對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，建設(shè)各種工業(yè)廠房和設(shè)施，并以出租或出售的方式獲得收益，是主要的經(jīng)營(yíng)方式。項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)資金的需求量極大，且工業(yè)廠房建設(shè)項(xiàng)目具有很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楣I(yè)廠房建設(shè)需要耗費(fèi)較長(zhǎng)的建設(shè)周期，而且占用大量的資金，這就意味著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)會(huì)非常緩慢，資金回收遙遙無期。所以在這個(gè)過程中，企業(yè)必須通過各種手段展開融資，諸如債券、銀行貸款、合作開放等諸多形式，從而為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供資金支持。然而，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求，60%來自銀行貸款?？梢?，企業(yè)的融資渠道非常單一，對(duì)銀行有很強(qiáng)的依賴性;一旦企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)利率波動(dòng)、償債風(fēng)險(xiǎn)，就有可能造成資金鏈斷裂，甚至直接造成企業(yè)破產(chǎn)。

3.1.2? ?成本管控能力較差

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及范圍很廣、程序較為復(fù)雜的項(xiàng)目，在項(xiàng)目推進(jìn)過程中，包括審批、融資、建設(shè)、銷售等任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生問題，都會(huì)造成整體出現(xiàn)問題。因?yàn)榄h(huán)節(jié)眾多，所以在各個(gè)環(huán)節(jié)中的資金管控難以全面深入。另外，在項(xiàng)目中，合同是管理的重要依據(jù)，項(xiàng)目相關(guān)的諸多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須基于合同展開實(shí)施;如果其中有違背合同的內(nèi)容，則必然會(huì)出現(xiàn)成本失控的現(xiàn)象?；谌娉杀竟芾淼囊?，企業(yè)應(yīng)建立全過程、全方位的成本管理體系;然而就工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況看，往往出現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)脫節(jié)的現(xiàn)象，使成本與預(yù)算之間存在較大差距。

3.2? ?稅務(wù)策劃的問題

3.2.1? ?稅收種類多，稅負(fù)相對(duì)較重

就我國(guó)當(dāng)前的稅法相關(guān)規(guī)定看，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要交納的主要稅種包括企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅等。這些不同種類的稅收，對(duì)于企業(yè)來說無疑是非常沉重的負(fù)擔(dān)。企業(yè)為了合理降低稅負(fù)，有必要基于國(guó)家稅法規(guī)定和企業(yè)實(shí)際情況，展開科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，從而最大限度地為企業(yè)創(chuàng)造更高效益。但是，受工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng)的影響，該行業(yè)的相關(guān)政策法律健全程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，使企業(yè)的稅務(wù)籌劃常常難以有效展開。

3.2.2? ?標(biāo)準(zhǔn)化不足，稅收籌劃有風(fēng)險(xiǎn)

就工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的實(shí)際展開狀況看，往往會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，即不同財(cái)務(wù)人員對(duì)稅務(wù)籌劃有各自不同的方案。這就可以充分看出，稅務(wù)籌劃工作并沒有統(tǒng)一的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，沒有公認(rèn)的方法和方案，在實(shí)際工作中主要基于財(cái)務(wù)人員的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，特別是對(duì)稅法的熟悉程度制定的。但是，在納稅業(yè)務(wù)中，納稅人與納稅機(jī)關(guān)之間的關(guān)系并不是一種絕對(duì)對(duì)等的關(guān)系，對(duì)于稅法的認(rèn)定和解釋，雙方會(huì)出現(xiàn)差異，進(jìn)而對(duì)納稅籌劃產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)，使納稅籌劃工作中蘊(yùn)藏了各種風(fēng)險(xiǎn)，諸如執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)、心理風(fēng)險(xiǎn)、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等。因此，對(duì)于企業(yè)來說，必須對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)有清晰的認(rèn)識(shí)，并積極應(yīng)對(duì)以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

4? ? ?工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃的開展措施

4.1? ?財(cái)務(wù)管理措施

4.1.1? ?拓展融資渠道，建立多元化金融體系

對(duì)于當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作來說，拓展融資渠道，建立多元化金融體系，是至關(guān)重要的事情。首先，相關(guān)部門需要全面了解企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，然后在此基礎(chǔ)上，采用證券、信托、抵押等多種融資方式，加快融資產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展，從而降低融資成本，轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道過于單一的局面。其次，對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，要想在日益激烈的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席之地，還必須努力與先進(jìn)的企業(yè)展開合作，吸收先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理制度和經(jīng)驗(yàn)，在企業(yè)內(nèi)部建立多元化金融體系。一方面，要將項(xiàng)目預(yù)算融入企業(yè)各個(gè)部門的各個(gè)環(huán)節(jié);另一方面，不斷推動(dòng)風(fēng)控體系安全和完善，從而更有利于企業(yè)有效運(yùn)用資金，加快資金周轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮資金價(jià)值。

4.1.2? ?重視成本管理，推行全面成本管控

對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，成本控制直接決定了企業(yè)的效益，也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。因此首先必須強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部各部門、員工之間的成本意識(shí)，從企業(yè)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從預(yù)算到開發(fā)，從建設(shè)到銷售，都要將成本意識(shí)貫徹其中，這樣才能夠從根源上解決成本控制不力的狀況，才能推動(dòng)全面成本控制體系建立。在此基礎(chǔ)上，要建立全方位、多層次、全員參與的科學(xué)的成本管理體系，明確企業(yè)各部門、員工的成本責(zé)任以及成本層面的考核范圍和考核目標(biāo)，針對(duì)性地對(duì)企業(yè)成本展開全面考核，并對(duì)考核結(jié)果展開全方位分析，做出有效反饋，從而為成本控制的持續(xù)穩(wěn)定推行提供動(dòng)力。另外，成本控制工作的展開，還必須嚴(yán)格依據(jù)財(cái)務(wù)管理規(guī)章的相關(guān)內(nèi)容展開，務(wù)必保證相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和全面性;定期針對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)施全面清查，對(duì)會(huì)計(jì)工作做好有效監(jiān)督，以杜絕貪腐行為發(fā)生，確保每一項(xiàng)工作都在成本方面得到良好控制。

4.2? ?稅務(wù)策劃措施

4.2.1? ?項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

在工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資階段和開發(fā)階段，立項(xiàng)審批、土地征收和施工建設(shè)是最重要的工作。在這個(gè)過程中，由于土地增值稅降低，所得稅基礎(chǔ)提升，所以具有相對(duì)較大的稅務(wù)籌劃空間。在企業(yè)融資的過程中，如果進(jìn)行債券、拆借或銀行貸款，利息可在稅前扣除，這樣能夠一定程度上抵消土地增值稅。如果利息稅額相對(duì)較高，則通常采用據(jù)實(shí)扣除的方式;如果利息金額相對(duì)較低，可以分?jǐn)偟姆绞絹韺?shí)施，就是將項(xiàng)目竣工后的利息，分?jǐn)傊疗髽I(yè)所得稅。

4.2.2? ?調(diào)整應(yīng)納稅額，強(qiáng)化成本控制

工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)、交易等環(huán)節(jié)，同樣是稅務(wù)籌劃的重要工作，這主要是對(duì)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅和增值稅有較大的影響。企業(yè)在實(shí)施相應(yīng)房地產(chǎn)定價(jià)策略的過程中，必須基于四級(jí)累進(jìn)稅率制展開研究，增值稅稅率在20%以內(nèi)的情況下，可以通過免征增值稅政策執(zhí)行稅務(wù)籌劃，此時(shí)應(yīng)就增值稅相關(guān)項(xiàng)目展開相應(yīng)調(diào)整，同時(shí)務(wù)必重視稅收臨界點(diǎn)的使用力度。此外，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也能夠以銷售公司、裝修公司等不同形式，使銷售收入得以分散，從而盡量少地繳納營(yíng)業(yè)稅與增值稅，為企業(yè)創(chuàng)造更大效益。

5? ? ?結(jié) 語

對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)籌劃都具有至關(guān)重要的意義。所以要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須不斷提升財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性與合理性，并在此基礎(chǔ)上通過有效的稅務(wù)籌劃為企業(yè)謀取最大化效益。這對(duì)企業(yè)未來的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，有至關(guān)重要的意義。

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