我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀研究及發(fā)展趨勢(shì)展望

李婷婷

摘要：房地產(chǎn)業(yè)在日常運(yùn)作中需要投入大量資金，才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常運(yùn)作。但我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，使許多房企由于資金鏈斷裂導(dǎo)致破產(chǎn)的例子屢有出現(xiàn)，這會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響，同時(shí)也會(huì)增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入探討，并其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)展開(kāi)討論，希望能為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供一定的可行性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資結(jié)構(gòu);發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)背景下，也會(huì)反過(guò)來(lái)加速房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)。故此，房地產(chǎn)業(yè)已然成為我國(guó)國(guó)計(jì)民生的一大重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)資金回籠周期長(zhǎng)、速度慢，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要大量資金補(bǔ)充，這才能使房企得以保持正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。但由于長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房企的融資渠道單一，增加了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因而成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的絆腳石。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀

（一）融資結(jié)構(gòu)

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源主要為銀行，銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所需要的大部分資金，包括購(gòu)置土地資金、稅收資金、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金以及開(kāi)發(fā)完成后的銷售資金等。從某個(gè)角度而言，若然銀行沒(méi)有向房地產(chǎn)業(yè)提供源源不斷資金支持的話，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是很難取得今天的成就。而房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，使銀行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)亦在悄然發(fā)生變化，如在1998年，我國(guó)房地產(chǎn)貸款僅占銀行業(yè)總貸款的3.6%，但到了2004年，這個(gè)比例已經(jīng)達(dá)到了14.8%，且銀行業(yè)每年投資房地產(chǎn)的資金比例也在逐步提升，到了2005年底，更是實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)16.1%。即便到了2019年，銀行業(yè)依然向房地產(chǎn)業(yè)注入了不少融資資金。

除了銀行信貸外，一些特大型規(guī)模的房企還會(huì)通過(guò)股票方式取得融資資金，房企一旦上市后，借助股票進(jìn)行融資是房企常用的經(jīng)營(yíng)手段之一。但前提是，在融資的時(shí)候需要確保符合一定相關(guān)法律法規(guī)，否則一旦觸犯法律紅線，將會(huì)得不償失。值得注意的是，股票融資需要房企上市后才能進(jìn)行相關(guān)操作，但我國(guó)當(dāng)前許多房企由于規(guī)模不大，或暫時(shí)未完全滿足上市所有條件，導(dǎo)致股票融資方式在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用受到一定限制。債券融資方式能夠?qū)⒎科笤谖磥?lái)經(jīng)營(yíng)中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素巧妙地轉(zhuǎn)移到債權(quán)人手上，是房企發(fā)展過(guò)程中最為安全的經(jīng)營(yíng)模式?；趥谫Y模式下，房企若然出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)虧損，大部分由債權(quán)人來(lái)承擔(dān)，若實(shí)現(xiàn)盈利，房企亦能從中獲得一部分收益，此種融資模式對(duì)于房企而言，似乎是一樁穩(wěn)賺不賠的買賣。但我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)于債券融資的審批流程太繁瑣，導(dǎo)致許多房企對(duì)此望而卻步。加之法律層面更多傾向于上市房企或國(guó)有資本控股的大型房企，故此采取債券方式進(jìn)行融資的房企數(shù)量并不多。

（二）融資結(jié)構(gòu)弊端

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)銀行依賴比較大，銀行作為房地產(chǎn)業(yè)的金主，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到不可磨滅的積極作用。故此，房企在發(fā)展過(guò)程中，需要與商業(yè)銀行不斷打好關(guān)系，才能贏得源源不斷的融資資金，確保項(xiàng)目得以如常進(jìn)行。相反，若然房企與銀行之間存在隔閡，或銀行一旦縮窄資金規(guī)模的話，將會(huì)增加房企的經(jīng)營(yíng)壓力，加快房企資金鏈斷裂速度。如果當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)得不到有效調(diào)整，一旦商業(yè)銀行集體收窄融資規(guī)?；蛲Ｖ狗刨J的話，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響將會(huì)是毀滅性的。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入大幅增長(zhǎng)，生活品質(zhì)也隨之提高，對(duì)房地產(chǎn)有著迫切需要。故此，20世紀(jì)末至21世紀(jì)初，基于國(guó)民對(duì)房地產(chǎn)的需要不斷增大，使房地產(chǎn)業(yè)得到了空前發(fā)展。同時(shí)，商業(yè)銀行也瞄準(zhǔn)這種商機(jī)，逐年加大在房地產(chǎn)業(yè)的投資融資力度。但經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了供過(guò)于求的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻在不斷開(kāi)發(fā)新樓盤或物業(yè)，導(dǎo)致這種供過(guò)于求的現(xiàn)象不斷加重。由于開(kāi)發(fā)商急需資金回籠，房產(chǎn)價(jià)格只能一降再降，但供過(guò)于求的大背景下，降價(jià)未必能帶來(lái)促銷現(xiàn)象，導(dǎo)致房企利潤(rùn)率逐漸降低，甚至出現(xiàn)虧本情況，更無(wú)力償還銀行貸款。而由于越來(lái)越多房企出現(xiàn)貸款違約現(xiàn)象，導(dǎo)致房企本身的信用受到負(fù)面影響，就更難從銀行處得到貸款，如此陷入到惡性循環(huán)狀態(tài)，制約了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

（一）促進(jìn)融資渠道多元化

當(dāng)前房地產(chǎn)主要由銀行提供資金動(dòng)力，一旦銀行縮進(jìn)放貸額度，對(duì)于房企而言，無(wú)疑是最具打擊性的。而房地產(chǎn)由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，資金回籠速度慢、周期長(zhǎng)，需要大量資金補(bǔ)充才能實(shí)現(xiàn)持久發(fā)展。但我國(guó)當(dāng)前絕大部分房企的融資渠道單一，往往只能依靠商業(yè)銀行。除了銀行外，并沒(méi)有開(kāi)發(fā)出更多融資渠道，增加了房企運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)改革開(kāi)放力度逐漸加大，不時(shí)推出了針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利好政策，使房企能夠獲得更多的投資渠道，如通過(guò)建立房地產(chǎn)信托基金，或海外地產(chǎn)基金方式，實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化。尤其是海外地產(chǎn)基金方式能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。不僅可以吸引更多外國(guó)資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，并且還能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)充足資金支持。海外基金可以通過(guò)買入我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，或通過(guò)與國(guó)內(nèi)房企攜手合作方式，將西方國(guó)家先進(jìn)的房地產(chǎn)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)融入到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，就能實(shí)現(xiàn)中西結(jié)合，揚(yáng)長(zhǎng)避短，實(shí)現(xiàn)本地房企與海外基金企業(yè)的利益最大化，同時(shí)將國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素巧妙地轉(zhuǎn)嫁出去。

（二）融資過(guò)程實(shí)現(xiàn)科學(xué)化管理

房企在不同的發(fā)展階段，對(duì)于資金的需要都有所不同。故此，房企在不同的融資階段需要提前做好相關(guān)規(guī)劃，才能更加有備無(wú)患。事實(shí)證明，無(wú)論在大型房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，還是在中小型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，房企對(duì)于轄下的每個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目都需要提前做好資金規(guī)劃，確保項(xiàng)目在每個(gè)環(huán)節(jié)中資金鏈不會(huì)出現(xiàn)斷裂。若然由于沒(méi)有做好融資規(guī)劃的話，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中由于資金不到位而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，這對(duì)于房企以及我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)都帶來(lái)極其嚴(yán)重后果。故此，房企在融資過(guò)程中需要做好科學(xué)化管理，確保項(xiàng)目在進(jìn)行過(guò)程中能夠保持正常運(yùn)營(yíng)。如項(xiàng)目建設(shè)初期的資金可能會(huì)由股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金和自有資金組成，這個(gè)階段的資金壓力相對(duì)較小。到了項(xiàng)目發(fā)展中期，則需要加大融資資金規(guī)模，主要由房產(chǎn)投資資金和銀行融資資金組成。到了項(xiàng)目銷售階段，主要由銀行資金以及銷售獲取的資金作為補(bǔ)充。故此，不同階段的資金風(fēng)險(xiǎn)具備差異性，需要房企管理者做好提前規(guī)劃，提高資產(chǎn)配置效率，使管理更具科學(xué)性與前瞻性。

（三）加強(qiáng)對(duì)融資產(chǎn)品的創(chuàng)新力度

未來(lái)房企的融資上應(yīng)該逐漸減少對(duì)銀行的依賴，將融資重心轉(zhuǎn)移到更多的融資產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上。當(dāng)前一些房企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)證券化，通過(guò)企業(yè)資產(chǎn)與證券化模式的相互結(jié)合，使企業(yè)能夠在證券市場(chǎng)獲得資金來(lái)源渠道。此外，還可以通過(guò)開(kāi)發(fā)更多融資產(chǎn)品，使普羅大眾能夠有機(jī)會(huì)參與到房企發(fā)展中，通過(guò)類似募集方式，向社會(huì)募集更多資金，穩(wěn)健自身發(fā)展。但這種新穎的融資模式需要國(guó)家完善相關(guān)法律法規(guī)，使房企金融產(chǎn)品能夠順利流入市場(chǎng)，拓展房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源渠道。此外，為了增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房企需要加強(qiáng)對(duì)金融產(chǎn)品的研發(fā)力度與創(chuàng)新力度，這樣才能吸引到更多民間資金加入。還可以針對(duì)特定的消費(fèi)群體設(shè)置個(gè)性化金融產(chǎn)品，以滿足更多民間投資者的需要。

三、結(jié)束語(yǔ)

在供過(guò)于求的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)疲弱狀態(tài)，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)大部分房企的融資渠道主要來(lái)源于商業(yè)銀行，若銀行一旦收緊信貸額度，那么房企將會(huì)因?yàn)榈貌坏劫Y金補(bǔ)充而處于破產(chǎn)邊緣，更增加了社會(huì)不穩(wěn)定因素。故此，本文認(rèn)為房企應(yīng)當(dāng)擴(kuò)寬融資渠道，如通過(guò)開(kāi)發(fā)金融產(chǎn)品或地產(chǎn)基金等方式，實(shí)現(xiàn)資金資源的優(yōu)化配置，從而為房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供足夠資金支持，從而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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