公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的影響

竇雅琳

摘要：本文以茂業(yè)商業(yè)股份有限公司為例，通過對計量模式變更前后的利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表，財務(wù)指標(biāo)等數(shù)據(jù)的分析，得出公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的影響，研究發(fā)現(xiàn)這種模式會造成公允價值難以準(zhǔn)確可靠獲得、不同公司使用不同模式計量造成可比性下降以及粉飾報表行為的發(fā)生等問題出現(xiàn)?；诖?，也提出了相關(guān)建議措施，如調(diào)整和完善相關(guān)會計準(zhǔn)則、加強對公允價值計量及應(yīng)用的監(jiān)督、加強對財務(wù)人員的知識培訓(xùn)和法律意識的提高等解決措施。

關(guān)鍵詞：公允價值計量;房地產(chǎn)企業(yè);投資性房地產(chǎn)

一、公允價值計量相關(guān)理論概述

（一）公允價值的內(nèi)涵與比較

公允價值是熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣或者一項負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r格。從對公允價值計量的理解分析可得出：（1）公允價值是兩方自身意愿的公平表達(dá)，價格被雙方同時接受。（2）公允價值是脫手價格，這個金額是資產(chǎn)被買賣或者負(fù)債被清償。（3）公允價值具有時效性，是一種評判方法，用來反映資產(chǎn)或負(fù)債的現(xiàn)有價值。（4）公允價值一般只在市場活躍且可連續(xù)獲得并可靠計量的情況下，公允價值才能用于使用以及后續(xù)計量。

公允價值模式與成本模式作為兩種可選擇的計量模式常被企業(yè)廣泛比較應(yīng)用。成本模式要求企業(yè)對會計要素的記錄應(yīng)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計量、計價。成本模式與公允價值模式的聯(lián)系主要表現(xiàn)在在初始計量日，兩者是一致的，均按歷史成本初始計量，兩者的計量時點是完全相同的。但在后續(xù)計量中，成本模式要計提折舊或攤銷，要進(jìn)行減值測試，有減值時要計提減值準(zhǔn)備;公允價值模式不計提折舊攤銷，不進(jìn)行減值測試，期末按期末的公允價值進(jìn)行調(diào)整，并將變動計入公允價值變動損益。成本模式計量強調(diào)的是計量程序的真實。而公允價值模式計量立足于當(dāng)前的公平交易，強調(diào)的是結(jié)果的真實。

（二）公允價值的評估方法

公允價值的評估方法主要有三種：市場價格法、同類價格法和估值法。評估方法的選擇基于市場的活躍程度，如果換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)存在活躍市場，就以市場價格為基礎(chǔ)確定公允價值，如果不存在活躍市場，但同類的存在活躍市場，就會選擇同類或類似資產(chǎn)市場價格為基礎(chǔ)確定公允價值，如果全都不存在時，采用估值技術(shù)確定公允價值。即使是同樣的資產(chǎn)或負(fù)債如果采用不同的技術(shù)，也可能獲得不同的公允價值，所以企業(yè)選擇哪種技術(shù)就很重要了。

（三）公允價值的應(yīng)用情況

國外成熟、完善的長期資金市場，促進(jìn)了公允價值計量的產(chǎn)生。隨著我國的快速發(fā)展，為了能與國際會計準(zhǔn)則保持相近，響應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)全球化趨勢，同時也基于我國會計核算和管理的需要，公允價值計量方式就被引入我國。同時由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷發(fā)生改變，競爭逐漸激烈，其地位和重要性也在不斷攀升。

二、案例分析

（一）茂業(yè)商業(yè)股份有限公司簡介

茂業(yè)商業(yè)股份有限公司成立于1993年12月31日，注冊地位于成都市。主營業(yè)務(wù)：商業(yè)零售為主，并輔以部分物業(yè)租賃和酒店業(yè)務(wù)。經(jīng)營范圍：控股公司服務(wù);項目投資及管理;企業(yè)管理咨詢服務(wù);房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營;租賃業(yè)務(wù);商務(wù)信息咨詢;批發(fā)、零售商品;停車場服務(wù);貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口等。

（二）茂業(yè)商業(yè)公允價值計量變動的影響分析

對于投資性房地產(chǎn)公允價值計量的經(jīng)濟(jì)后果影響，主要從以下兩方面進(jìn)行分析：一是投資性房地產(chǎn)公允價值變動會影響公允價值變動損益進(jìn)而影響凈利潤，從而對報表造成影響;二是公允價值變動會影響投資性房地產(chǎn)的賬面價值進(jìn)而影響資產(chǎn)總額從而影響企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，對企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生影響。

投資性房地產(chǎn)屬于非流動資產(chǎn)，企業(yè)總資產(chǎn)會隨著其賬面價值的改變而改變。近10多年以來，我國房地產(chǎn)持續(xù)增值，一般情況下，投資性房地產(chǎn)在公允價值模式下的賬面價值要遠(yuǎn)大于成本模式下的賬面價值，因此，在2015年計量模式變更以后，企業(yè)賬面的資產(chǎn)規(guī)模會大幅度的增加，從表2.1可以得出，投資性房地產(chǎn)的賬面價值從2015年的27000多萬到2016年驟增至140000多萬。另外，在變更計量模式的同時，投資性房地產(chǎn)在兩種模式下的賬面價值會產(chǎn)生一定的差額，使得其他綜合收益在2016年大幅度提高，企業(yè)的未分配利潤雖然在2016年有所下降，但是對比于2014年和2015年成本模式 下的未分配利潤，整體呈現(xiàn)上漲趨勢。此外，在公允價值計量模式下，不計提折舊攤銷等和成本相關(guān)的項目，公允價值變動損益提高，企業(yè)的利潤隨之上升，增強企業(yè)的盈利能力。

上市公司的財務(wù)指標(biāo)主要包括四方面，分別為盈利能力，營運能力，償債能力和發(fā)展能力。下面將從這四個方面做出簡單分析：

通過對茂業(yè)商業(yè)2014-2018年的財務(wù)數(shù)據(jù)整理，我們發(fā)現(xiàn)在采用公允價值計量模式后，企業(yè)的賬面利潤會增加，銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢，其中2015到2016政策變化當(dāng)年對比最明顯。因此，在茂業(yè)商業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式后企業(yè)的盈利能力得到了增強。

從資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來看，2015年未變更的時候才0.74次，2016年，變更之后總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達(dá)到1.01次，之后有所回落并趨于穩(wěn)定。這些數(shù)據(jù)的提升或者下降僅僅是財務(wù)會計的計量方式上的提升或者下降，如果其本身的經(jīng)營方式?jīng)]有發(fā)生改變的話，本身的營運能力是沒有實質(zhì)性的變化的。

從2.2表中數(shù)據(jù)可以看出，2015-2016年，資產(chǎn)負(fù)債率并未出現(xiàn)下降，由此可見，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)不一定會使得總產(chǎn)負(fù)債率下降。

從表中的發(fā)展能力數(shù)據(jù)可以得出，計量模式的更改使得營業(yè)收入增長率、營業(yè)利潤增長率和總資產(chǎn)增長率在更改前后有了激烈的增長，隨后2016-2018年因為計量模式的統(tǒng)一以及我國目前房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展情況、政策制定情況，還是使得數(shù)據(jù)有所回落，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展前景仍舊不容樂觀，要考慮公允價值變動損益對企業(yè)利潤的不利影響。

三、公允價值計量的問題及建議

（一）公允價值計量存在的問題

（1））公允價值難以準(zhǔn)確可靠獲得

公允價值與市場的活躍程度以及評估機(jī)構(gòu)評估人員的專業(yè)能力息息相關(guān)，，但目前我國許多地區(qū)房地產(chǎn)交易市場并不成熟，同時，我國極缺乏資產(chǎn)評估方面的專業(yè)人才，且有些估值技術(shù)主觀影響因素較多，可能會導(dǎo)致結(jié)果缺乏可靠性。

（2）使用不同模式計量使得可比性下降

我國會計準(zhǔn)則并未明確規(guī)定企業(yè)是否一定要公允價值計量，會導(dǎo)致企業(yè)間由于計量模式的不同而降低報表之間的可比性

（3）利用公允價值模式來粉飾報表

公允價值變動損益是公允價值計量中對企業(yè)影響較大的，且對企業(yè)的利潤總額貢獻(xiàn)較大，有些業(yè)績較差的房地產(chǎn)公司可能會利用這一漏洞進(jìn)行盈余管理，從而操控利潤。

（二）完善建議

（1）調(diào)整和完善相關(guān)會計準(zhǔn)則

因為調(diào)整為公允價值模式之后，就不能轉(zhuǎn)換為成本模式的準(zhǔn)則規(guī)定，導(dǎo)致大量的企業(yè)對公允價值模式持觀望態(tài)度，從而限制了公允價值模式的應(yīng)用，使得企業(yè)報表之間的可比性受到影響。與此同時，公允價值易受市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動影響，為避免出現(xiàn)暴漲暴跌，因此若當(dāng)公允價值模式不再適用時，應(yīng)該予以轉(zhuǎn)回。

（2）加強對公允價值計量及應(yīng)用的監(jiān)督

政府應(yīng)建立良好的監(jiān)管環(huán)境，加強對公允價值的計量及應(yīng)用監(jiān) 管，嚴(yán)格執(zhí)行公允價值的運用標(biāo)準(zhǔn)，對計量方法的前提假設(shè)條件做出明確規(guī)定，計量方法做出統(tǒng)一明確嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，提高計量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確 性。同時，我國應(yīng)該明確規(guī)定公允價值模式和成本模式的適用范圍，以避免企業(yè)通過計量模式的轉(zhuǎn)換來操控利潤。

（3）加強對財務(wù)人員的知識培訓(xùn)和法律意識的提高

企業(yè)的行為歸根到底是由人來經(jīng)營，公允價值的評估也需要專業(yè)的人員來進(jìn)行評估。所以，要加強對財務(wù)人員的知識培訓(xùn)，提高專業(yè)技術(shù)技能和判斷力;另一方面還要提高法律意識和道德素養(yǎng)，降低人為想通過公允價值操縱利潤的主觀思想，增大犯錯成本，減少主觀舞弊的可能性。

四、總結(jié)

隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，全球化的形式已經(jīng)非常明顯，房地產(chǎn)行業(yè)由于行業(yè)本身的特殊性，我國引入了公允價值計量。從數(shù)據(jù)能夠看出在公允價值下，房地產(chǎn)的各項利潤以及財務(wù)指標(biāo)都明顯優(yōu)于成本模式。但目前，我國市場環(huán)境還不夠成熟，還不能廣泛的應(yīng)用公允價值。在這種情況下，如果全面采用公允價值必然會削弱會計信息的可靠性，最終相關(guān)性也無法保障;而單純采用成本計量則顯然無法體現(xiàn)會計信息的相關(guān)性。因此，成本與公允價值計量混合的會計計量模式是我國當(dāng)前必然的現(xiàn)實選擇。

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