彭新萬(wàn)　蔡蘇

[提 要]不動(dòng)產(chǎn)交易方式是“綠水青山就是金山銀山”相統(tǒng)一的重要實(shí)現(xiàn)形式之一。從時(shí)空關(guān)系視角重新解讀了“綠水青山”的含義，并以此為邏輯起點(diǎn)探究了“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動(dòng)產(chǎn)交易方式。通過(guò)兩個(gè)方面進(jìn)行闡述，一是原創(chuàng)性認(rèn)為部分“綠水青山”具有顯著的“不動(dòng)產(chǎn)”特性，以及從經(jīng)濟(jì)價(jià)值角度再將”綠水青山”分為“高附加值類(lèi)綠水青山”（或綜合價(jià)值）和“普通價(jià)值類(lèi)綠水青山”（單一價(jià)值）兩種類(lèi)型，是對(duì)“綠水青山”分類(lèi)的重要補(bǔ)充和完善。二是從理論和實(shí)現(xiàn)機(jī)制層面就“綜合價(jià)值綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動(dòng)產(chǎn)交易方式進(jìn)行了探索。

[關(guān)鍵詞]“綠水青山”;價(jià)值化;不動(dòng)產(chǎn)屬性;不動(dòng)產(chǎn)交易

[作者簡(jiǎn)介]彭新萬(wàn)（1969—），男，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)檎谓?jīng)濟(jì)學(xué)、鄉(xiāng)村發(fā)展;蔡 蘇（1996—），女，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)猷l(xiāng)村發(fā)展。（江西南昌 330013）

[基金項(xiàng)目]國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“農(nóng)村生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進(jìn)機(jī)制與支持政策研究”（71563015）

一、背景與問(wèn)題的提出

黨的十八大以來(lái)，習(xí)近平總書(shū)記在國(guó)內(nèi)外不同場(chǎng)合多次闡述了“綠水青山就是金山銀山” （以下簡(jiǎn)稱(chēng)“兩山”）的思想，這一思想已經(jīng)成為指導(dǎo)我國(guó)建設(shè)生態(tài)文明的理論基礎(chǔ)，也體現(xiàn)了我國(guó)可持續(xù)發(fā)展的治國(guó)戰(zhàn)略。“兩山”理論的形成是一個(gè)長(zhǎng)期的歷史過(guò)程，2005年8月15日，習(xí)近平在浙江安吉縣考察時(shí)，首次提出“兩山”的論斷，這是此論斷的發(fā)端[1]，之后有過(guò)多次的相關(guān)闡述。2017年10月18日，十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持人與自然和諧共生。建設(shè)生態(tài)文明是中華民族永續(xù)發(fā)展的千年大計(jì)，必須樹(shù)立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念”。[2]2017年10月24日，將“增強(qiáng)綠水青山就是金山銀山的意識(shí)”寫(xiě)入了《中國(guó)共產(chǎn)黨章程（修正案）》，將建設(shè)生態(tài)文明提升為中華民族永續(xù)發(fā)展的千年大計(jì)[3]。2018年5月，全國(guó)生態(tài)環(huán)境保護(hù)大會(huì)的開(kāi)展，將“兩山”列入習(xí)近平生態(tài)文明思想的六項(xiàng)原則[4]。作為一個(gè)十余年來(lái)特別是十八大后國(guó)家高度重視的發(fā)展戰(zhàn)略之一，通過(guò)自下而上和自上而下相結(jié)合的制度安排和實(shí)踐，形成了不少有價(jià)值、可推廣的實(shí)現(xiàn)方式，如：浙江省衢州市以維護(hù)錢(qián)塘江上游生態(tài)系統(tǒng)整體功能為重點(diǎn)，建設(shè)重要生態(tài)屏障，圍繞生態(tài)資產(chǎn)保值，使群眾共享綠水青山保護(hù)成果;貴州省貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)將大數(shù)據(jù)理念引入生態(tài)文明建設(shè)，形成生態(tài)文明建設(shè)“4G”模式，以制度創(chuàng)新引領(lǐng)生態(tài)文明建設(shè)，建立體制機(jī)制保障機(jī)制。這些是在“兩山”思想引領(lǐng)下的地方自覺(jué)實(shí)踐。2017年9月以來(lái)，生態(tài)環(huán)境部已命名了三批（52個(gè)地區(qū)）“兩山”實(shí)踐創(chuàng)新基地，作為探索“兩山”實(shí)踐路徑典型做法和經(jīng)驗(yàn)的重要載體。然而，從已有實(shí)踐中仍可以看出，雖然“兩山”轉(zhuǎn)化實(shí)踐取得了豐碩成果，很大程度上實(shí)現(xiàn)了“兩山”的統(tǒng)一，但是，在某些領(lǐng)域（或類(lèi)型）的轉(zhuǎn)化不夠理想，如珍貴林木等這類(lèi)“綠水青山”，而這類(lèi)“綠水青山”卻又大量存在，如果無(wú)法真實(shí)地實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，這就必然會(huì)從認(rèn)識(shí)上造成對(duì)“兩山”理論的誤解，進(jìn)而從實(shí)踐上將影響甚至妨礙生態(tài)文明建設(shè)。理論是行動(dòng)的指南，因此，需要進(jìn)一步深入研究相關(guān)問(wèn)題。

二、現(xiàn)階段“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的主要方式及存在的問(wèn)題

對(duì)于如何實(shí)現(xiàn)“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”，就目前來(lái)看有三種實(shí)現(xiàn)方式。

一是生態(tài)資產(chǎn)化。生態(tài)資產(chǎn)化是指用自然資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)綠水青山的總量進(jìn)行核算，將其資產(chǎn)化，再對(duì)綠水青山進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定，借助于價(jià)格體系與市場(chǎng)機(jī)制對(duì)其進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)資產(chǎn)化、市場(chǎng)化、價(jià)值化三個(gè)基本環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)將“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”。[5][6][11]

二是建立生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制。生態(tài)補(bǔ)償是指通過(guò)建立生態(tài)建設(shè)資金安排、轉(zhuǎn)移支付（莊貴陽(yáng)，2016）等生態(tài)補(bǔ)償制度[7]，建立資源有償使用制度、市場(chǎng)化多元化生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制（秦昌波等，2018）[8]，實(shí)現(xiàn)部分綠水青山的價(jià)值。

三是生態(tài)產(chǎn)業(yè)化。生態(tài)產(chǎn)業(yè)化是實(shí)現(xiàn)綠水青山就是金山銀山的方式之一，是指從生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)工業(yè)、生態(tài)服務(wù)業(yè)等三方面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)的融合并實(shí)現(xiàn)兩者之間的轉(zhuǎn)化[9][10]。

目前將“綠水青山”價(jià)值資產(chǎn)化有不少難題。首先，在“綠水青山”核算方面。由于生態(tài)資源的多樣性和關(guān)聯(lián)性，難以對(duì)其進(jìn)行明確的分類(lèi)。同時(shí)，在自然資源資產(chǎn)負(fù)債表核算相關(guān)技術(shù)方面也不足于支持和滿(mǎn)足如在環(huán)境存量和流量資源的核算，目前沒(méi)有形成標(biāo)準(zhǔn)化、普遍認(rèn)可的技術(shù)體系。其次，在對(duì)“綠水青山”明確產(chǎn)權(quán)方面，在保持生態(tài)資產(chǎn)的所有權(quán)不變的基礎(chǔ)上，如何將使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)激活進(jìn)行交易是亟待解決的問(wèn)題。最后，對(duì)“綠水青山”進(jìn)行定價(jià)方面：一是“綠水青山”是特殊的商品，具有價(jià)格剛性和敏感性。二是非完全市場(chǎng)價(jià)格。綠水青山具有公共品屬性，生態(tài)資源所有權(quán)歸屬于國(guó)家和集體，容易導(dǎo)致價(jià)格壟斷。三是不同地區(qū)具有的自然資源具有差異，定價(jià)也存在較大的差異。這三點(diǎn)導(dǎo)致對(duì)“綠水青山”的定價(jià)變得困難。

誠(chéng)然，現(xiàn)存的生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制也存在不少問(wèn)題，主要體現(xiàn)在：生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制單一，現(xiàn)階段主要集中在自然保護(hù)區(qū)、重要生態(tài)功能區(qū)、礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)、流域水環(huán)境保護(hù)四個(gè)重要領(lǐng)域;補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)額度較少，應(yīng)以保護(hù)環(huán)境支出為下限，社會(huì)承受范圍為上限進(jìn)行補(bǔ)償;生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制主要是政府補(bǔ)償，輔之以市場(chǎng)補(bǔ)償。應(yīng)將政府和市場(chǎng)并重，建立以政府為主導(dǎo)，以市場(chǎng)為主體的生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制。

另外，發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)同樣面臨一些困境，但其主要是產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題而不是價(jià)值轉(zhuǎn)化問(wèn)題，因?yàn)榘l(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)本質(zhì)就是廠商決策行為，價(jià)值實(shí)現(xiàn)主要通過(guò)市場(chǎng)的供求與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)。如，在生態(tài)農(nóng)業(yè)方面，隨著人們對(duì)生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品的種類(lèi)和質(zhì)量多樣化，對(duì)生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求表現(xiàn)為不夠旺盛，生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品的流通渠道尚未完全打通。在生態(tài)工業(yè)方面，先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)、高端的科技人員和項(xiàng)目資金都比較缺乏。在生態(tài)服務(wù)業(yè)方面，主要以生態(tài)旅游和休閑業(yè)為主，項(xiàng)目拓展不夠。

三、“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)方式的理論分析

當(dāng)前，一些“綠水青山”不能正常轉(zhuǎn)化為“金山銀山”表面上看是實(shí)現(xiàn)方式的創(chuàng)新遇到了瓶頸，深究原因其實(shí)質(zhì)是對(duì)“綠水青山”的內(nèi)涵和特征、類(lèi)型等缺乏時(shí)空關(guān)系的理解。

（一）時(shí)空關(guān)系視域下“綠水青山”的含義、特征和類(lèi)型

1.“綠水青山”含義的拓展?？傮w上看，當(dāng)前對(duì)“綠水青山”含義的理解較全面、也是符合實(shí)際的，反映了當(dāng)前社會(huì)對(duì)“綠水青山”范疇的主要認(rèn)知程度?！熬G水青山”含義的界定為其轉(zhuǎn)化為“金山銀山”提供了基本的理論支持。但是，從近幾年各地方的“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的實(shí)踐上看，雖然成效顯著，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展以及增加了農(nóng)民收入，然而通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有文獻(xiàn)的研究忽視了對(duì)“綠水青山”時(shí)空關(guān)系及其統(tǒng)一性的深度理解和剖析，由于理論研究上的“盲區(qū)”，實(shí)踐中出現(xiàn)了一些“轉(zhuǎn)化”盲區(qū)也就不足為怪。時(shí)空關(guān)系分析是唯物辯證法的具體化運(yùn)用，從時(shí)間和空間視角進(jìn)一步拓展“綠水青山”的含義并以此為基礎(chǔ)，能更全面且更精準(zhǔn)地分析“綠水青山”的特征、類(lèi)型和轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的方式。

關(guān)于“綠水青山”的時(shí)空關(guān)系，從時(shí)間角度看，認(rèn)為短期內(nèi)，綠水青山側(cè)重存在于地表上的自然資源，而長(zhǎng)期內(nèi)側(cè)重于生態(tài)資源所帶來(lái)的生態(tài)產(chǎn)品和服務(wù)功能價(jià)值。另外，時(shí)間視角還包括可再生“綠水青山”形成的時(shí)間長(zhǎng)短。從空間角度分析，基于空間共性即空間相互（正負(fù)）效應(yīng)的認(rèn)識(shí)，一方面進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“綠水青山”的整體性特征;另一方面，又明確了不同類(lèi)型“綠水青山”（如品質(zhì)、生態(tài)功能保護(hù)區(qū)或曰“紅線(xiàn)區(qū)”等“綠水青山”）其經(jīng)濟(jì)屬性實(shí)現(xiàn)方式的差異性?？臻g視角還包括“綠水青山”空間位置的特性，即不可移動(dòng)性。在“綠水青山”的含義中強(qiáng)調(diào)時(shí)空關(guān)系，突出了“綠水青山”的本質(zhì)屬性。

2.不動(dòng)產(chǎn)屬性是“綠水青山”的重要特征。如果強(qiáng)調(diào)時(shí)空關(guān)系分析“綠水青山”的特征，我們發(fā)現(xiàn)“綠水青山”還具有不動(dòng)產(chǎn)的屬性。所謂不動(dòng)產(chǎn)，是指依照其物理性質(zhì)不能移動(dòng)或者移動(dòng)將嚴(yán)重?fù)p害其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的有體物[11]?！稉?dān)保法》92條規(guī)定：“本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上附著物?！睆姆蓪?duì)不動(dòng)產(chǎn)概念的界定出發(fā)，一般認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)有以下基本特征：一是自然特性，包括不可移動(dòng)性、獨(dú)特性、異質(zhì)性（位置差異、利用程度差異、權(quán)利差異）、耐久性和數(shù)量有限性;二是經(jīng)濟(jì)社會(huì)特性，主要體現(xiàn)在價(jià)值量大、用途多樣性、外部性（涉及廣泛性）、權(quán)益受限、難以變現(xiàn)性和保值增值性等[12]?！熬G水青山”雖然與土地等不動(dòng)產(chǎn)的特征存在差異，如在不可移動(dòng)性方面，“綠水青山”不像土地那樣是一種永久的不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，然而其必須依賴(lài)于土地而存在，也具有不可移動(dòng)性，或者說(shuō)，如果在限制的時(shí)間和空間條件下發(fā)生了移動(dòng)其價(jià)值遭受了損失，也稱(chēng)之為不可移動(dòng)，所以“綠水青山”是不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容之一。關(guān)于“綠水青山”具有不動(dòng)產(chǎn)的屬性理解，即是對(duì)“綠水青山”特征的拓展，也為創(chuàng)新其價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式提供了理論支持，彌補(bǔ)了前期研究中對(duì)一些既是消耗性但自身價(jià)值又很高（特殊品質(zhì)）的“綠水青山”（如珍貴樹(shù)木）在轉(zhuǎn)化為“金山銀山”實(shí)踐中缺乏指導(dǎo)的困境。

3.高附加價(jià)值（綜合價(jià)值）類(lèi)“綠水青山”。根據(jù)上文對(duì)“綠水青山”含義和特征的再分析，即從拓展后的含義和特征出發(fā)，按照經(jīng)濟(jì)價(jià)值屬性從多維價(jià)值視角進(jìn)一步將綠水青山細(xì)分為“普通價(jià)值（單一價(jià)值）綠水青山”和“高附加值綠水青山”。“普通價(jià)值綠水青山”是指其價(jià)值等于生態(tài)環(huán)境所賦予綠水青山的價(jià)值，如土地資源、礦產(chǎn)資源等自然資源?！案吒郊又稻G水青山”是指在普通價(jià)值基礎(chǔ)上因其特殊的品質(zhì)（體現(xiàn)了特殊的時(shí)間性和空間性）而形成的遠(yuǎn)超普通價(jià)值的價(jià)值的“綠水青山”。誠(chéng)然，這種附加值不同于工業(yè)產(chǎn)品中的附加值，工業(yè)產(chǎn)品的附加值的主要內(nèi)容是技術(shù)進(jìn)步。但理解的邏輯卻是相同的，“高附加值”的“綠水青山”是以“綠水青山”的特質(zhì)（多重使用價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)值：除生態(tài)價(jià)值外，生態(tài)產(chǎn)品自身的使用價(jià)值以及生態(tài)產(chǎn)品的品牌價(jià)值是其重要內(nèi)容，如高品質(zhì)林木）為核心要素，這個(gè)特質(zhì)是一般的“綠水青山”所沒(méi)有的，因其特殊品質(zhì)而使其價(jià)值超過(guò)生態(tài)環(huán)境所賦予的價(jià)值，比如一些生態(tài)功能保護(hù)區(qū)和生態(tài)紅線(xiàn)區(qū)這類(lèi)無(wú)法衡量其價(jià)值的綠水青山。若將此類(lèi)綠水青山轉(zhuǎn)變成金山銀山，目前所采取的方式就是生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制，而其價(jià)值往往超過(guò)生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制所補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值—附加值。因此這類(lèi)綠水青山的價(jià)值應(yīng)為生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制所補(bǔ)償?shù)牟糠趾透郊又抵停础案吒郊又稻G水青山”。

（二）不動(dòng)產(chǎn)交易是實(shí)現(xiàn)高附加值類(lèi)“綠水青山”價(jià)值的有效方式

把“高附加值綠水青山”完善成不動(dòng)產(chǎn)商品，進(jìn)入市場(chǎng)流通和交易，是一種將特殊品質(zhì)的“綠水青山”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖鹕姐y山”的有效方式。

1.“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)方式的基本形式。目前，在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中會(huì)涉及很多交易方式。以房地產(chǎn)行業(yè)為例，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易方式有三種：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式轉(zhuǎn)讓給其他人;房地產(chǎn)抵押是指抵押人將自己擁有的房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式的形式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保，債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)將房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，對(duì)于拍賣(mài)所得款具有優(yōu)先受償權(quán);房屋租賃是指房屋所有者將房屋出租給他人，由承租人向其支付租金。本文所涉及的將綠水青山轉(zhuǎn)化為金山銀山的不動(dòng)產(chǎn)交易與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易方式類(lèi)似。

2.“高附加值綠水青山”采用不動(dòng)產(chǎn)交易形式的實(shí)現(xiàn)依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)是目前熱點(diǎn)話(huà)題，其各方面的制度規(guī)范逐漸完善，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的實(shí)踐也越來(lái)越多?！案吒郊又稻G水青山”往往是無(wú)法用現(xiàn)存的技術(shù)條件衡量，對(duì)其進(jìn)行移動(dòng)會(huì)對(duì)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值造成損失的自然資源。根據(jù)《擔(dān)保法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的解釋?zhuān)蓪ⅰ案吒郊又稻G水青山”歸屬于不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)“高附加值綠水青山”進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)形式的交易的實(shí)現(xiàn)依據(jù)，從兩方面進(jìn)行理解：一是法律依據(jù)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易，現(xiàn)有很多制度和法律對(duì)其進(jìn)行規(guī)范?！案吒郊又稻G水青山”可歸屬于不動(dòng)產(chǎn)，適用于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律。將“高附加值綠水青山”進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)形式的交易，根據(jù)《關(guān)于加快推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的意見(jiàn)》、《生態(tài)補(bǔ)償法》、《生態(tài)補(bǔ)償條例》對(duì)其進(jìn)行保護(hù)和價(jià)值的估量。根據(jù)《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國(guó)合同法》對(duì)其交易以及后續(xù)可能出現(xiàn)的糾紛進(jìn)行管理與規(guī)范，保證該實(shí)現(xiàn)方式的可實(shí)施。二是理論依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)具有兩個(gè)特性：自然特性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性。自然特性包括不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)、供給數(shù)量有限等。社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性包括不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值高、權(quán)益受到限制、難以變現(xiàn)、保值增值?！案吒郊又稻G水青山”具備以上不動(dòng)產(chǎn)的自然特性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性，可歸為不動(dòng)產(chǎn)。因此，可對(duì)“高附加值綠水青山”采用不動(dòng)產(chǎn)交易的形式轉(zhuǎn)化為“金山銀山”。

四、“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制構(gòu)建

對(duì)于“高附加值綠水青山”，目前所適用的實(shí)現(xiàn)方式是通過(guò)生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制進(jìn)行補(bǔ)償。如上所言，這一方式往往不能實(shí)現(xiàn)其真正的價(jià)值。以不動(dòng)產(chǎn)形式對(duì)此類(lèi)“綠水青山”進(jìn)行交易不僅僅體現(xiàn)生態(tài)補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值，同時(shí)也體現(xiàn)出高附加值的部分。其實(shí)現(xiàn)機(jī)制如下：

（一）辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證，打造不動(dòng)產(chǎn)商品

以不動(dòng)產(chǎn)登記管理?xiàng)l例為政策依據(jù)，對(duì)“高附加值綠水青山”辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（與房地產(chǎn)類(lèi)似），使其成為不動(dòng)產(chǎn)商品，進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，推動(dòng)“高附加值綠水青山”的市場(chǎng)化。通過(guò)首創(chuàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，明確“高附加值綠水青山”所有權(quán)，增強(qiáng)其市場(chǎng)的流通。

（二）建立不動(dòng)產(chǎn)交易中心

通過(guò)建立不動(dòng)產(chǎn)交易中心，對(duì)“高附加值綠水青山”進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，整體規(guī)劃，宣傳推廣，管理銷(xiāo)售，使其成為成熟、可售的不動(dòng)產(chǎn)商品。

（三）開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)交易系統(tǒng)，規(guī)范交易行為

一是通過(guò)電子商務(wù)途徑，提供交易方式。交易中心開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)交易系統(tǒng)，將不動(dòng)產(chǎn)商品于電子交易平臺(tái)的網(wǎng)上商城掛牌。二是通過(guò)金融創(chuàng)新，與銀行合作，推動(dòng)“高附加值綠水青山”批量交易，破解森林資源變現(xiàn)難的問(wèn)題。個(gè)人或機(jī)構(gòu)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)交易平臺(tái)在網(wǎng)上商城進(jìn)行按揭貸款購(gòu)買(mǎi)，支付一定的首付款，簽訂林木購(gòu)買(mǎi)合同，完成交易。三是通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下一體化的模式，管理交易。不動(dòng)產(chǎn)交易中心根據(jù)線(xiàn)上交易辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。以不動(dòng)產(chǎn)交易中心為中介的不動(dòng)產(chǎn)交易形式銷(xiāo)售“高附加值綠水青山”，類(lèi)似于房產(chǎn)中介銷(xiāo)售房屋，使交易更便捷、更規(guī)范。

（四）建立交易、售后保障及物業(yè)管理機(jī)制

實(shí)施第三方平臺(tái)監(jiān)督及地方政府監(jiān)督管理、人為風(fēng)控措施，使交易在法律上和流程上合法合規(guī)，保證交易的安全性。對(duì)于售后保障，買(mǎi)家可以長(zhǎng)期持有，也可以將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)作為證券化資產(chǎn)進(jìn)行交易隨時(shí)變現(xiàn)，獲得現(xiàn)金?；蛘邔⒉粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證作為一般抵押物以向銀行進(jìn)行抵押貸款，解決臨時(shí)資金需求或提高資金使用效率。對(duì)于售后服務(wù)，交易平臺(tái)通過(guò)大數(shù)據(jù)對(duì)“高附加值綠水青山”定位共享，買(mǎi)家通過(guò)賬戶(hù)和編號(hào)隨時(shí)查看“高附加值綠水青山”狀態(tài)。同時(shí)，交易平臺(tái)對(duì)“高附加值綠水青山”進(jìn)行物業(yè)管理，保障其完整性和安全性。

五、主要結(jié)論與研究展望

論文從時(shí)空關(guān)系視角創(chuàng)新性地提出了“綠水青山”的不動(dòng)產(chǎn)屬性和普通價(jià)值（單一價(jià)值）綠水青山”與“高附加值（綜合價(jià)值）綠水青山”的分類(lèi)，在此基礎(chǔ)上研究了高附加值類(lèi)“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制。本文研究顯示：第一，“綠水青山”具有不動(dòng)產(chǎn)的屬性，“綠水青山”的不動(dòng)產(chǎn)屬性為構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制提供了理論依據(jù)。第二，從生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值角度還可將“綠水青山”分為普通價(jià)值和高附加值的兩種類(lèi)型，此分類(lèi)是對(duì)既有分類(lèi)（直接價(jià)值、間接價(jià)值、潛在價(jià)值）的創(chuàng)新性補(bǔ)充，不同類(lèi)型的“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的方式也因此不盡相同。第三，“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制是將綜合價(jià)值高的“綠水青山”完善成不動(dòng)產(chǎn)商品，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證在市場(chǎng)流通、交易，實(shí)現(xiàn)其真正價(jià)值。當(dāng)前，此交易機(jī)制的構(gòu)建和實(shí)踐雖然僅處于初創(chuàng)（探）期，但不論是從理論還是實(shí)踐上講，拓展了研究視角，豐富了現(xiàn)有的實(shí)現(xiàn)方式。假以時(shí)日，在國(guó)家、社會(huì)和公民的共同支持下，它應(yīng)該能成為“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”一種重要方式。

本文研究的“高附加值綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制還屬于初始探索階段，有許多問(wèn)題需要深入研究或細(xì)化完善。如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理，頒布何種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證將成為亟待解決的問(wèn)題，如“高附加值綠水青山”種類(lèi)繁多，如何精準(zhǔn)界定;如買(mǎi)方意愿不足（社會(huì)認(rèn)可度不高），怎樣將這種交易普及化仍需解決;又如交易后的事項(xiàng)，對(duì)于交易后買(mǎi)方擁有商品的所有權(quán)和使用權(quán)，為使自己利益最大化而產(chǎn)生的濫用林木現(xiàn)象，需要建立責(zé)任監(jiān)督機(jī)制對(duì)其進(jìn)行管理和規(guī)范。

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[責(zé)任編輯：熊文瑾]