劉 璐

（中國人民銀行長春中心支行，吉林長春 130051）

一、引言

年初以來，新冠肺炎疫情對吉林省房地產(chǎn)市場形成較大沖擊，1-2月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資11.7億元，同比下降1.8%，為近23個(gè)月首次負(fù)增長。隨著國家疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策舉措的統(tǒng)籌推進(jìn)、落地見效，4月份以來，疫情對吉林省房地產(chǎn)業(yè)的沖擊臨近尾聲，各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)企穩(wěn)回升。

1-4月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資130.0億元，同比增長9.4%，較上月提高7.9個(gè)百分點(diǎn)，高于全國同期12.7個(gè)百分點(diǎn)。復(fù)工復(fù)產(chǎn)推動(dòng)市場銷售穩(wěn)定回暖，購房需求逐步釋放。1-4月全省商品房銷售面積同比下降29.8%，降幅較上月收窄12.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，4月份長春市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，較上月分別上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從信貸支持角度來看，個(gè)人購房貸款保持較快增長。4月末，全省個(gè)人購房貸款余額3832.24億元，同比增長17.7%，高于各項(xiàng)貸款8.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速低位回升。4月末，全省房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1288.50億元，同比增長4.4%，環(huán)比提升2.1個(gè)百分點(diǎn)。

二、存在的問題

（一）省會(huì)城市長春房價(jià)上漲速度較快，租金收益持續(xù)下跌

3月末，長春市樣本住宅均價(jià)為9066元/平方米，二手房住宅均價(jià)為10238元/平方米，較去年同期分別上漲0.34%和3.54%，5年來住宅均價(jià)漲幅達(dá)50%。從二手房房價(jià)租金比①房價(jià)租金比為房價(jià)與租金之間的比值，大致反映房屋以出租方式取得的投資回報(bào)。來看，長春市2019年二手房房價(jià)租金比為33，較2016年提高10個(gè)點(diǎn)。租金增幅和租金收益率持續(xù)下跌，3月份，長春市租金同比下降2.5%，較去年同期下滑14.9個(gè)百分點(diǎn)，租金收益率較去年同期下降0.22②房價(jià)、房價(jià)租金比等數(shù)據(jù)均來自Wind。。另據(jù)2020年1季度吉林省儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，我省居民對房價(jià)滿意度指數(shù)為36.03，較上季微升，19%的居民預(yù)期房價(jià)下跌，50%的居民預(yù)期房價(jià)保持不變。

（二）土地價(jià)格持續(xù)上漲、銷售低迷、融資利率上行，房企成本高企，融資趨緊

2019年，長春市住宅樓面成交均價(jià)為3251元/平方米，是2014年的2倍；全省新建商品房銷售面積同比增速自2016年2月以來持續(xù)回落，并在2017年11月由正轉(zhuǎn)負(fù)，進(jìn)入2019年以來增速持續(xù)低位徘徊在個(gè)位數(shù)水平。加之今年以來，受新冠肺炎疫情沖擊，房地產(chǎn)銷售大幅下滑，房企資金回籠困難。從房企融資情況來看，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，長春市房企融資規(guī)模持續(xù)萎縮，融資增速自2019年下半年以來由正轉(zhuǎn)負(fù)，降幅不斷擴(kuò)大，且融資利率持續(xù)上行。以上因素都將加劇房企資金鏈條的緊張，進(jìn)而累計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）居民家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中于房產(chǎn)領(lǐng)域，房價(jià)波動(dòng)會(huì)對居民家庭杠桿率產(chǎn)生影響

住房在資產(chǎn)和負(fù)債兩側(cè)對居民家庭都產(chǎn)生著重要影響，是居民家庭最主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來源。據(jù)2019年吉林省城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查結(jié)果顯示，住房貸款占居民家庭銀行貸款總額的86.7%，占居民家庭總負(fù)債的82.9%。全省共有34.1%的家庭負(fù)有房貸，住房貸款均額為27.7萬元，戶均月償還房貸0.12萬元，占償債支出的六成。此外，近年來吉林省城鎮(zhèn)居民工資收入漲幅自2015年開始連續(xù)四年徘徊在個(gè)位數(shù)，2018年的漲幅為1.6%，較2014年下降27個(gè)百分點(diǎn)。如果房價(jià)遭遇大幅下跌，居民家庭資產(chǎn)將面臨縮水風(fēng)險(xiǎn)，在收入增長緩慢的背景下償債能力也將遭受挑戰(zhàn)。

（四）長期來看，勞動(dòng)力潛在缺口擴(kuò)大將加劇房地產(chǎn)供給過剩，住房的投機(jī)性需求推高房價(jià)的同時(shí)也將帶來房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)

從需求方來看，研究顯示東北地區(qū)自改革開放后，人口規(guī)模的增加幾乎全部依賴新生人口，人口流動(dòng)已經(jīng)出現(xiàn)凈流出的狀態(tài)。與此同時(shí)，人口結(jié)構(gòu)老齡化問題將會(huì)對勞動(dòng)力供給產(chǎn)生影響。預(yù)計(jì)到2020年，我省勞動(dòng)力潛在缺口會(huì)大幅增加。此外，研究發(fā)現(xiàn)我省一半以上流動(dòng)人口為省內(nèi)的城鎮(zhèn)居民，且以流向城鎮(zhèn)為主，其結(jié)果表現(xiàn)為人口集中向省會(huì)城市長春流動(dòng)的“一城獨(dú)大”現(xiàn)象。從供給方來看，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2017年末開始快速拉升，最高點(diǎn)時(shí)高于全國增速近20個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)庫存敞口①此處房地產(chǎn)庫存敞口定義為新開工面積增速減去竣工面積增速或者新開工面積增速減去銷售面積增速，用來反映我省房地產(chǎn)庫存變化趨勢。自2018年以來則經(jīng)歷了先擴(kuò)大后收縮的過程。從以上供需兩個(gè)方面的分析可以得出結(jié)論：省內(nèi)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)庫存去化周期拉長，全省房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)性過剩。

三、房價(jià)與主要經(jīng)濟(jì)金融變量的VAR模型簡析

通過前文分析可以發(fā)現(xiàn)，房價(jià)波動(dòng)將對全省房地產(chǎn)市場帶來舉足輕重的影響。省會(huì)城市長春的房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷量分別約占全省的六成和七成比重，對全省房地產(chǎn)市場走勢影響較為顯著。因此，進(jìn)一步分析省會(huì)城市長春市的房價(jià)與主要經(jīng)濟(jì)金融變量之間的關(guān)系，深入研究影響房價(jià)波動(dòng)的主要因素對全省房地產(chǎn)市場的研判具有一定的參考意義。接下來，本文將選取長春市2014年至2019年之間的季度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。

（一）指標(biāo)選取和數(shù)據(jù)說明

本文運(yùn)用時(shí)間序列計(jì)量模型，選取長春市房價(jià)指數(shù)（分別選取新房價(jià)格XFJG和二手房價(jià)格ESFJG同比增速兩個(gè)指標(biāo)來反映房價(jià)水平）、長春市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速(FDCTZ)、長春市GDP當(dāng)季同比增速(GDPR)、個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率(R)、長春市住宅用地成交面積（TDGYL）和長春市住宅用地成交價(jià)格（TDJG）等指標(biāo)，進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。指標(biāo)選取基于以下考慮，GDP代表宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（假設(shè)與房價(jià)正相關(guān)）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款代表住房市場發(fā)展情況（假設(shè)與房價(jià)正相關(guān)）、利率代表資金面（假設(shè)與房價(jià)負(fù)相關(guān)）、住宅土地成交面積代表房地產(chǎn)供給（假設(shè)與房價(jià)負(fù)相關(guān)）、住宅土地成交均價(jià)代表房屋建造成本（假設(shè)與房價(jià)正相關(guān)），進(jìn)而構(gòu)建VAR模型。

（二）實(shí)證結(jié)果和主要結(jié)論

1.新房價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系

從模型估計(jì)結(jié)果來看（圖1和表1），長春市新房價(jià)格對個(gè)人住房貸款利率、GDP、二手房價(jià)格、土地價(jià)格、土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的沖擊響應(yīng)均滯后1期。其中，個(gè)人住房貸款利率、土地供應(yīng)量對長春市新房價(jià)格存在長期且顯著的負(fù)向沖擊，二手房價(jià)格、土地價(jià)格對新房價(jià)格存在長期且顯著的正向沖擊，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和GDP對新房價(jià)格影響效果不顯著。

圖1 新房價(jià)格的脈沖響應(yīng)圖

表1 新房價(jià)格的方差分解結(jié)果

2.二手房價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系

從二手房價(jià)格的沖擊響應(yīng)情況來看，長春市二手房價(jià)格的波動(dòng)主要受新房價(jià)格波動(dòng)影響，新房價(jià)格變動(dòng)在當(dāng)期就會(huì)帶動(dòng)二手房價(jià)格變動(dòng)，其他因素對二手房價(jià)格的沖擊響應(yīng)均滯后1期。其中，個(gè)人住房貸款利率、土地供應(yīng)量對長春市二手房價(jià)格存在顯著負(fù)向影響，土地價(jià)格對二手房價(jià)格的正向沖擊效果長期呈加速擴(kuò)大趨勢。

圖2 二手房價(jià)格脈沖響應(yīng)圖

表2 二手房價(jià)格的方差分解結(jié)果

3.主要結(jié)論

通過VAR模型檢驗(yàn)，結(jié)合脈沖響應(yīng)圖和方差分解結(jié)果得出以下主要結(jié)論：

（1）房價(jià)對利率沖擊的反應(yīng)較為靈敏，對二手房價(jià)格的影響效果顯現(xiàn)得更快。從方差分解結(jié)果來看，利率對房價(jià)的影響存在1期滯后效果，個(gè)人住房貸款利率波動(dòng)對新房價(jià)格波動(dòng)的貢獻(xiàn)度（第10期為27.7%）要大于對二手房價(jià)格波動(dòng)的貢獻(xiàn)度（第10期為20.9%），但對二手房價(jià)格影響效果顯現(xiàn)得更快，利率波動(dòng)對二手房價(jià)格沖擊效果第3期較第2期擴(kuò)大了兩倍，從6.9%上升至11.8%。

（2）土地價(jià)格仍然是房價(jià)上漲的關(guān)鍵影響因素。從方差分解結(jié)果來看，土地成交價(jià)格無論對新房還是二手房價(jià)格的沖擊作用隨著時(shí)間推移均越來越大，對二手房價(jià)格的影響在第6期開始擴(kuò)大，這也說明土地價(jià)格上漲首先直接影響新房價(jià)格上漲，其次間接影響二手房價(jià)格上漲。

（3）供求關(guān)系對房價(jià)產(chǎn)生顯著影響。從方差分解結(jié)果來看，土地供應(yīng)量對新房、二手房價(jià)格的負(fù)向沖擊貢獻(xiàn)度均不斷擴(kuò)大，在第10期時(shí)分別達(dá)到17.1%和15.7%。

四、政策建議

中共中央政治局2020年4月17日召開會(huì)議，重申“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位。吉林省是欠發(fā)達(dá)省份，尤其是新冠肺炎疫情以來全省宏觀經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，消費(fèi)大幅萎縮，人們對于投資更趨謹(jǐn)慎。因此，要綜合運(yùn)用宏觀調(diào)控政策防止房價(jià)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（一）重點(diǎn)關(guān)注房企融資風(fēng)險(xiǎn)，滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求

建議拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，避免出現(xiàn)資金鏈過度緊張。引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，支持有市場前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。

（二）引導(dǎo)房企拓展業(yè)務(wù)模式，打造個(gè)性化、定制化服務(wù)，增加供給多樣性

建議政府積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，突破傳統(tǒng)“找錢、拿地、賣房”的陳舊運(yùn)作模式，將房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，進(jìn)一步拓展外向型市場需求，優(yōu)化投資，做好配套設(shè)施建設(shè)。對于新增樓盤的申請準(zhǔn)入進(jìn)行嚴(yán)格把控，同時(shí)加大對現(xiàn)有樓盤，特別是老舊小區(qū)的升級改造工作，完善小區(qū)醫(yī)療、幼兒教育、文娛活動(dòng)場所等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（三）實(shí)行土地彈性供給，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當(dāng)和過度融資

根據(jù)三四線城市各自的土地供應(yīng)量、積壓量、市場需求等因素，實(shí)行差別化土地彈性供給政策，防止庫存新增；合理制定土地出讓價(jià)格上限指標(biāo)，防止土地價(jià)格不合理增長，可推進(jìn)房價(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)掛鉤，促進(jìn)商品房合理定價(jià)；對負(fù)債率偏高以及大量購置土地、囤地的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資限制，清理規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)不良融資行為，提高房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)透明度，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源審查，嚴(yán)控購地加杠桿行為。