謝澤鋒

從建筑包工隊到中國前20大房企，中南集團歷經(jīng)32年;其房地產(chǎn)業(yè)務銷售額從100億到突破1000億用了六年時間;而從1000億到2000億，中南置地計劃僅用兩年時間。

如果說中南集團創(chuàng)始人陳錦石奠定了中南商業(yè)大廈的基石，其女兒陳昱含執(zhí)掌的中南置地則帶領中南進入了躍進式發(fā)展的階段。

單從銷售額和營收利潤來看，陳昱含的戰(zhàn)績有目共睹。在她加入中南之后，三年里帶領中南置地業(yè)績從2015年的225億增長到2018年的1466億，連續(xù)三年年銷售額增幅均在50%以上，最終實現(xiàn)5.5倍的增長。2019年度，中南置地實現(xiàn)銷售金額1960.5億元，銷售面積1540.7萬平方米，同比分別增長33.7%和34.6%。

根據(jù)克而瑞排名，中南置地位列2019年房企銷售排行榜第十六位。2019年中南建設（000961.SZ）實現(xiàn)營業(yè)收入718.3億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤41.6億元，同比增長89.8%。其中，中南建設房地產(chǎn)營收515.9億元，同比分別增長85.2%及45.5%。

中南置地對速度有著過高的憧憬，在2017年初，陳昱含明確喊出“中南置地要在3年內(nèi)進入行業(yè)前十，劍指3000億元目標”的口號。

3000億的槍聲已經(jīng)打響，但最終卻并沒有實現(xiàn)。在疫情和房地產(chǎn)調(diào)控雙重壓力下，眾多大型房企紛紛降低速度修煉內(nèi)功，而中南置地計劃2020年銷售額沖刺2300億，相對應的增速率是15%，這個目標并不算低。

需要警惕的是，高速奔跑背后，中南置地的凈負債率依然處于高位，融資成本也接近10%，毛利率不升反降……2020年，中南置地還能否高歌猛進？

陳昱含的“難”

對于2019年，陳昱含在年度工作總結大會上只用了一個字總結——“難”。

她說，2019年，中南置地太難了，爬坡過坎，倍感艱辛。但她同時指出，“難”可能會是未來的一種常態(tài)?！鞍镜眠^去就出眾，熬不過去就出局?！?/p>

令人印象深刻的是，速度已經(jīng)不再是這位85 后掌門人的口頭禪，取而代之的是不斷地反思。

對于中南置地的問題，陳昱含坦言：“中南置地存在盈利能力和產(chǎn)品能力兩大短板。盈利能力方面，地價成本偏高、產(chǎn)品做錯或溢價能力不足導致了毛利顯著低，同時規(guī)模優(yōu)勢不足導致了費用顯著高?！?/p>

可以說，這個判斷是準確的，中南置地盡管體量龐大，但盈利能力卻十分孱弱。公司營收、利潤實現(xiàn)穩(wěn)步增長的同時，其毛利率卻再度下滑。

財報顯示，截至2019年12月31日，中南建設的綜合毛利率為16.7%，同比下降2.81個百分點。其中，房地產(chǎn)業(yè)務毛利率為17.93%，同比下降2.3個百分點，處在行業(yè)平均毛利率水平之下;建筑業(yè)務毛利率也較去年同期下降2.58個百分點，僅有9.01%。

與之相對應的是，中南建設2016-2019年的凈利率僅為1.24%、1.76%、5.77%、6.44%。對比來看，行業(yè)優(yōu)等生萬科A（000002.SZ）近三年的毛利率均在35%左右，凈利率均在15%以上。

從重速度到更重視質(zhì)量，正是中南置地未來的轉(zhuǎn)型方向。陳昱含指出，“過往，融資信用向規(guī)模和速度低頭，規(guī)模和速度要求高周轉(zhuǎn)和高杠桿，高周轉(zhuǎn)和高杠桿下犧牲經(jīng)營質(zhì)量?！?/p>

在陳昱含看來，未來中南要做到三個關鍵財務指標的平衡——增長、負債和投入資本回報率。

整個行業(yè)依靠增長和負債來驅(qū)動的模式已經(jīng)越來越難，未來“我們必須追求在合理增速和負債下的優(yōu)秀ROIC 表現(xiàn)，只有這樣，我們才有足夠的武器和信心，穿越新常態(tài)?！?h3>過高的負債率

165.95%，這是中南建設2019年末的凈負債率。盡管同比下降了25.56個百分點，但目前來看，仍然處于過高水平。近三年公司的資產(chǎn)負債率均在90%以上

負債率居高不下的同時，中南建設的融資成本也在提升，公司融資成本由2018年的8.31%提升至2019年的9.45%。

過高的融資成本侵蝕了公司的盈利能力。另外，中南建設有息負債由2018年末的579.4億元增加至699.2億元，全年增長20.7%。其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債235.6億元，在全部有息負債中占比33.7%，比例較2018年末的31.09%有所提高。

2019年末，中南建設保有的現(xiàn)金余額為254.1億元，同比增長24.5%;但經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為81.96億元，同比上年減少57.82%。

與此同時，通過梳理公司公告發(fā)現(xiàn)，中南建設頻繁為子公司提供融資擔保以及借款，僅2020年初至今，上市公司為子公司提供擔保及借款的公告就高達22條。

與其說是支持子公司發(fā)展，不如說是解救子公司的資金鏈。最新的一則公告顯示，5月6日，為促進南通、嘉興項目發(fā)展，中南建設為兩家子公司融資提供擔保，擔保總額6.7億元。

至此，中南建設及控股子公司對外擔?？偨痤~達到695.4328億元，占公司最近一期經(jīng)審計歸屬上市公司股東權益的324.37%。

其中，中南建設及控股子公司對表外單位提供的擔保總金額為131.22億元，占公司最近一期經(jīng)審計歸屬上市公司股東權益的61.21%。

雖然還未出現(xiàn)逾期擔保金額以及涉及違約的擔保金額，但如此頻繁的為子公司透支上市公司信用，中南建設的風險在不斷累積。

此外，2019年，中南建設銷售費用同比增長逾五成至14.63億元;管理費用同比增長34.54%至32.16億。財務費用增幅最大，為62.33%達到6.75億元。

近期，地產(chǎn)圈明星經(jīng)理人陳凱離開中南置地，加盟新力控股，上述這些棘手問題也將由陳昱含獨自擔當。

根據(jù)公告顯示，中南建設今年4月房地產(chǎn)業(yè)務銷售金額約155.7億元，同比增長僅1%。而公司1-4月累計銷售金額約371.6億元，同比減少20%;銷售面積約276.5萬平方米，同比減少27%。

既要完成年初制定的15% 增長目標，又要實現(xiàn)規(guī)模、利潤、回報的平衡，留給陳昱含和中南建設的時間已經(jīng)不多了。