基于盈虧平衡分析法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析

王夢(mèng)娜，陳 莉

(安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽 合肥 230601)

1 引言

自2004年土地“招拍掛”制度實(shí)行以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了快速發(fā)展的黃金階段，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn)。由于房地產(chǎn)業(yè)的收益高、門(mén)檻低，大量社會(huì)閑余資金涌入市場(chǎng)使得行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，加之房地產(chǎn)業(yè)自身建設(shè)周期長(zhǎng)、所需資金龐大、投資回收期長(zhǎng)、在開(kāi)發(fā)過(guò)程中不確定因素眾多等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比任何時(shí)候都要大?；诖?，如何化解市場(chǎng)帶來(lái)的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前的一個(gè)重要難題。本文將采用盈虧平衡分析法分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的保本量、安全邊際率、經(jīng)營(yíng)杠桿等，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供科學(xué)的依據(jù)，從而采取有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2 相關(guān)概念

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也叫做項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在各種不確定因素，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期利潤(rùn)有所偏差，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)受損的可能性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資時(shí)間長(zhǎng)、投資經(jīng)營(yíng)相對(duì)固定、市場(chǎng)信息渙散、位置固定等特征。這些特征使得房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的變現(xiàn)能力差以及市場(chǎng)供求變動(dòng)遲緩。

2.2 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析也叫量本利分析，是不確定分析中最經(jīng)常用到的一種方法，是指在變動(dòng)成本計(jì)算模式的基礎(chǔ)上，反應(yīng)固定成本、變動(dòng)成本、銷(xiāo)售量、單價(jià)、銷(xiāo)售額、利潤(rùn)等變量之間的內(nèi)在規(guī)律的一種定量分析法。盈虧平衡分析的主要目的就是找出利潤(rùn)等于零時(shí)的點(diǎn)，即盈虧平衡點(diǎn)。然后通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)來(lái)判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面對(duì)不確定因素的承受能力，從而提高項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和可靠性。

2.3 兩者的關(guān)聯(lián)

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在自身高速發(fā)展的同時(shí)也引發(fā)了一系列社會(huì)問(wèn)題。如部分中小城市房?jī)r(jià)高于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力不足抑制了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家不斷出臺(tái)宏觀政策進(jìn)行調(diào)控，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)境波動(dòng)較大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增加。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在其開(kāi)發(fā)過(guò)程中還面臨著其它各種不確定因素，企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要目的是獲得經(jīng)濟(jì)效益，眾多風(fēng)險(xiǎn)的存在，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展。基于此，為保證其目的的實(shí)現(xiàn)，需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面對(duì)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)客觀分析，找出風(fēng)險(xiǎn)存在的原因，衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小、找出減少以及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。通常采用定量分析和定性分析兩種方法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量化，主要是采取盈虧分析及期望值分析兩種方法。本文采用盈虧平衡分析法進(jìn)行具體的論述，盈虧平衡分析法為投資者提供了大量有效信息，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中進(jìn)行盈虧平衡分析能夠計(jì)算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，判斷企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，為決策者的決策提供依據(jù)，對(duì)于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益至關(guān)重要。

3 盈虧平衡分析的假設(shè)及一般模型

3.1 假設(shè)條件

運(yùn)用線性盈虧平衡分析通常會(huì)有以下幾個(gè)假設(shè)條件：產(chǎn)量等于銷(xiāo)量；在所分析的銷(xiāo)量范圍內(nèi),固定費(fèi)用不發(fā)生變化;可變費(fèi)用與建筑面積成正比;銷(xiāo)售收入完全隨建筑面積的變動(dòng)而變動(dòng),并呈線性關(guān)系。

3.2 一般模型

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈虧平衡分析與一般工業(yè)項(xiàng)目有所不同，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一經(jīng)決定，其總建筑面積便是確定的，其盈虧平衡點(diǎn)(BEPQ)只能是其銷(xiāo)售面積。

假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單位產(chǎn)品價(jià)格為P，單位產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金為t，年固定成本為F，單位可變成本為V，達(dá)到盈虧平衡時(shí)的年產(chǎn)(銷(xiāo))量為Q0，銷(xiāo)售收入為R，產(chǎn)品總成本費(fèi)用為C，銷(xiāo)售稅金和附加費(fèi)為T(mén)。

根據(jù)上述假設(shè)條件，則:

銷(xiāo)售收入：

R=PQ0

(1)

總成本費(fèi)用：

C=VQ0+F+T

(2)

當(dāng)達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，則：

R=C

(3)

即有：

PQ0=VQ0+F+T

(4)

于是得到：

(5)

則房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)：

BEPQ=

(6)

由圖1可知，當(dāng)產(chǎn)量QQ0時(shí)，R>C，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為盈利狀態(tài)，利潤(rùn)為R-C。一般而言，盈虧平衡點(diǎn)越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中所需投入的資金就越多，因此，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大，虧損的可能性就越大。而對(duì)于企業(yè)而言，開(kāi)展盈虧分析不僅能計(jì)算出保本量，也能計(jì)算出在規(guī)定范圍內(nèi)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大值。

圖1 線性盈虧平衡分析

4 盈虧平衡分析法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

4.1 安全邊際分析

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中盈虧平衡分析法的基本模型，可以計(jì)算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安全邊際率，它是衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好壞的重要指標(biāo)。

(7)

式(7)中Q1為實(shí)際或預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售量，Q0為保本量，即盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)(銷(xiāo))量。安全邊際率是一個(gè)用來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的安全程度的相對(duì)量，房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度可以通過(guò)安全邊際率的數(shù)值大小來(lái)判斷，通常情況下，安全邊際率數(shù)值越小，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大。一般情況下可以根據(jù)表1數(shù)據(jù)來(lái)判斷企業(yè)的安全性。

表1 企業(yè)安全性檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

4.2 經(jīng)營(yíng)杠桿分析

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中盈虧平衡分析法的基本模型，可以計(jì)算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)杠桿(圖2)。

圖2 經(jīng)營(yíng)杠桿分析

公式推導(dǎo)：

單位邊際貢獻(xiàn)=單位銷(xiāo)售收入-單位變動(dòng)成本

=P-V

(8)

邊際貢獻(xiàn)=銷(xiāo)售收入-變動(dòng)成本=(P-V)Q

(9)

稅前利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-變動(dòng)成本-固定成本

=(P-V)Q-F

(10)

(11)

經(jīng)營(yíng)杠桿反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定成本與變動(dòng)成本相對(duì)比例對(duì)于利潤(rùn)的影響。一般情況下，用經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)來(lái)表示經(jīng)營(yíng)杠桿的大小，經(jīng)營(yíng)杠桿越高，表明風(fēng)險(xiǎn)越大，但能夠取得更高的利潤(rùn)。企業(yè)可以依據(jù)市場(chǎng)行情來(lái)選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)杠杠，對(duì)于占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位的項(xiàng)目而言，企業(yè)可采取高杠桿系數(shù)，反之，則采取低杠桿策略。

5 案例分析

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)位于安徽省阜陽(yáng)市雙清灣南岸潤(rùn)河路與西清路的高檔住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目年固定成本為15000萬(wàn)元，總變動(dòng)成本為8000萬(wàn)元，建筑總面積為15000 m2，其中，地上住宅面積共有12000 m2，售價(jià)為20000元/m2；而地下總建筑面積為3000 m2，其中1000 m2為儲(chǔ)藏室，售價(jià)4200元/m2，車(chē)庫(kù)124個(gè)，售價(jià)20000元/個(gè)。

5.1 盈虧平衡點(diǎn)

5.1.1 單位可變成本V

由表2可知，該項(xiàng)目的總固定成本為15000萬(wàn)元，總變動(dòng)成本為8000萬(wàn)元，總建筑面積為15000 m2，則該項(xiàng)目的單位可變成本為：總變動(dòng)成本/總建筑面積=80000000/15000=5333.33元/m2。

表2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本 萬(wàn)元

5.1.2 單位產(chǎn)品價(jià)格P

5.1.3 盈虧平衡點(diǎn)

5.2 安全邊際分析

由表1可知，該項(xiàng)目處于危險(xiǎn)狀態(tài)，風(fēng)險(xiǎn)較大，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎考慮，慎重選擇。

5.3 經(jīng)營(yíng)杠桿分析

由公式(11)可得，該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)=

=-156249999。

由此可知，經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)為-156249999<0，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)杠杠系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明邊際貢獻(xiàn)為負(fù)值或者邊際貢獻(xiàn)小于企業(yè)固定成本的投入，又因?yàn)?，邊際貢獻(xiàn)=銷(xiāo)售收入-變動(dòng)成本=(P-V)Q=(16445.33-5333.33)×13498.92=149999999.04>0,即為正值。則此處是因?yàn)檫呺H貢獻(xiàn)小于固定成本，即稅前利潤(rùn)為負(fù)值，顯然，此時(shí)企業(yè)處于虧損狀態(tài)。

5.4 結(jié)果分析

通過(guò)以上計(jì)算結(jié)果可知，保本量小于預(yù)計(jì)建筑面積，表明該項(xiàng)目可行，但是安全邊際率為10%，此項(xiàng)目處于危險(xiǎn)狀態(tài)且項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)杠杠系數(shù)為負(fù)值，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益受損，因此，若開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)太大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮舍棄該項(xiàng)目，又或者通過(guò)減少銷(xiāo)售代理費(fèi)、廣告費(fèi)等措施來(lái)減少固定成本投入，從而達(dá)到降低開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

6 結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也面臨形形色色的風(fēng)險(xiǎn)，為此，我們應(yīng)當(dāng)汲取其它項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，收集更多的情報(bào)與數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期決策時(shí)，運(yùn)用盈虧平衡分析析法并采取有效的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)客的評(píng)估，從而盡量提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期決策的科學(xué)性和合理性，盡量規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。