摘要：通過1957年至2017年日本東京都地價(jià)與工資的pearson相關(guān)檢驗(yàn)、回歸分析、Chow test （鄒氏檢驗(yàn)）以及殘差%分析，地價(jià)與工資顯著正相關(guān)，地價(jià)是工資的函數(shù)，地價(jià)=10^（0.9527 *log10（工資）+ 0.1979） 。當(dāng)?shù)貎r(jià)偏離工資擬合地價(jià)之后，地價(jià)與擬合地價(jià)會相互回歸吻合。使用地價(jià)與擬合地價(jià)之間的殘差%，可以直觀觀測到房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀態(tài)（低估、正常、高估和泡沫）。1988年至1991年東京都地價(jià)與擬合地價(jià)之間的殘差%維持在（高估）95%以上，顯現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)泡沫，而90年代的東京都所有行業(yè)月平均工資增長乏力，據(jù)地價(jià)工資擬合函數(shù)，容易預(yù)測到之后的地價(jià)暴跌。

關(guān)鍵詞：地價(jià)? 房價(jià)? 工資? 線性回歸? Chow test

一、引言

作者（2017）實(shí)證了深圳市月平均工資與年平均房價(jià)具有顯著正相關(guān)，工資可以線性解釋房價(jià)，測算出2016年深圳平均房價(jià)偏離模型高估約32%，預(yù)測未來幾年深圳房價(jià)不會大幅上漲而等待工資上漲來消化房價(jià)高估部分[1]，2017年至2019年9月期間深圳平均房價(jià)微幅震蕩實(shí)證了預(yù)測的準(zhǔn)確性。作者（2020）又實(shí)證了香港房價(jià)是工資的函數(shù)，降低房價(jià)同增長工資兩者不能夠兼得，如果兩者需要兼得需要從制度政策層面調(diào)整來打破在香港已經(jīng)運(yùn)行超過40年房價(jià)工資的函數(shù)[2]。

深圳和香港的工資與房價(jià)之間都具有顯著的相關(guān)性，房價(jià)都可以使用工資的函數(shù)來表達(dá)，這引申出，房價(jià)是工資的函數(shù)是否具有普遍性？本文選取日本東京都房地產(chǎn)市場作為研究對象，來進(jìn)一步實(shí)證研究房價(jià)與工資之間的相關(guān)性，日本統(tǒng)計(jì)部門具有共61年相對完整的東京都地價(jià)和工資數(shù)據(jù)，期間橫跨了日本多個經(jīng)濟(jì)周期 [3]，具有長期內(nèi)在特征。

二、綜述

項(xiàng)衛(wèi)星等（2007）通過研究美國日本東南亞房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)銀行信貸在房地產(chǎn)的過渡擴(kuò)張是房地產(chǎn)泡沫過渡膨脹的主要成因[4];張永昶（1998）從地理學(xué)角度出發(fā)。研究日本戰(zhàn)后土地價(jià)格發(fā)展變化的時刻分布特點(diǎn)，國土狹小、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速和土地保有稅較低等因素是日本地價(jià)在戰(zhàn)后長期持續(xù)高漲的基礎(chǔ)，而經(jīng)濟(jì)波動和利率及預(yù)期收益率的變化則是影響地價(jià)中短期漲落變化的重要因素，地價(jià)的爆漲爆跌在很大程度上可歸因于投機(jī)[5];馮輝（1996）研究日本戰(zhàn)后地價(jià)的變動原因，發(fā)現(xiàn)短期金融市場的變化是地價(jià)變動原因之一，長期主要原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展[6];山田浩之等（1994）分析戰(zhàn)后日本地價(jià)影響首要因素是經(jīng)濟(jì)增長，其次是人口和公司向東京大城市集中，短期波動可以用利率來解釋[7];劉軒（2018）對日本房地產(chǎn)泡沫形成及“崩潰”的實(shí)像剖析，經(jīng)濟(jì)高速增長和快速城市化往往伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格高漲甚至房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫未必導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，也不必然發(fā)生崩潰，而是可能通過有效釋放或擠出加以消融[8]。

大家主要從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融波動以及人口轉(zhuǎn)移等方面來闡述日本房地產(chǎn)價(jià)格變動原因，同時，關(guān)注日本80年代中后期房地產(chǎn)泡沫的成因和破滅后對經(jīng)濟(jì)社會影響。少有學(xué)者定量來分析日本房地產(chǎn)市場，沒有對地產(chǎn)泡沫進(jìn)行定量分析，避免不了讓人懷疑其分析和泡沫定義具有主觀成分，對日本地價(jià)變化原因說服力不夠飽滿。本文試圖通過東京都地價(jià)和工資之間關(guān)系的實(shí)證研究，來定量描述房地產(chǎn)價(jià)格變化的社會內(nèi)在原因。

三、東京都平均地價(jià)與就業(yè)人員平均工資之間關(guān)系

（一）東京都工資與地價(jià)數(shù)據(jù)

東京房價(jià)歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺乏，而東京都總務(wù)局統(tǒng)計(jì)處有完善的地價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。據(jù)日本通產(chǎn)省與日本銀行1998年調(diào)查，東京地價(jià)占房價(jià)中的比例達(dá)到65%～85%，房地產(chǎn)增值主要來源于土地增值[9]。本文使用地價(jià)代替房價(jià)研究東京都房地產(chǎn)價(jià)格同工資之間的關(guān)系。

從東京都總務(wù)局統(tǒng)計(jì)處“勞動者名義工資指數(shù)”中獲取1957年至2017年東京都所有行業(yè)名義平均工資指數(shù)，再獲取2008年東京都所有行業(yè)月平均工資為499966日元，以2008年工資為基礎(chǔ)，通過名義工資指數(shù)換算出，1957年至2017年共61年“東京都所有行業(yè)月平均工資”（下文簡稱為工資）。

從東京都總務(wù)局統(tǒng)計(jì)處“物價(jià)地價(jià)”中獲取2003年至2017年東京都住宅平均地價(jià)，1992年至2003年東京都住宅平均地價(jià)年度環(huán)比率，和1971年至1992年東京都市圈住宅平均地價(jià)年度環(huán)比率。因1957年至1991年期間缺乏東京都住宅平均地價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)，使用東京都市圈住宅平均地價(jià)年度環(huán)比率來等效1971年至1991年東京都住宅平均地價(jià)年度環(huán)比率。從日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局“全國6大都市地價(jià)格指數(shù)”獲取1957至1970年6大都市圈住宅地價(jià)指數(shù)，來等效為1957至1970年東京都住宅地價(jià)指數(shù)。通過換算獲得1957年至2017年共61年“東京都住宅平均地價(jià)”（下文簡稱地價(jià)）。

（二）東京都地價(jià)與工資顯著正相關(guān)性

取1957年至2017年共61組東京都地價(jià)與工資數(shù)據(jù)，做pearson相關(guān)檢驗(yàn)，東京都地價(jià)與工資Pearson 相關(guān)系數(shù) = 0.842，P 值 = 0.000。說明東京都地價(jià)與工資顯著正相關(guān)性。

（三）東京都地價(jià)是工資函數(shù)

觀擦圖一東京都1957年至2017年工資與地價(jià)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)1962年至1987年間工資與地價(jià)數(shù)據(jù)具有密切的吻合。取1962年至1987年間工資與地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，由于數(shù)據(jù)變動范圍超過10倍，擬合采用log10（工資）與log10（地價(jià)）進(jìn)行。

回歸方程為log10（地價(jià)） = 0.1979 + 0.9527 log10（工資），S = 0.0482829，R-Sq = 98.3%，R-Sq（調(diào)整） = 98.2%。回歸方程F統(tǒng)計(jì)量對應(yīng)P=0.000，地價(jià)和工資之間具有顯著的函數(shù)關(guān)系。

地價(jià)工資擬合函數(shù)：地價(jià)=10^（0.9527 *log10（工資）+ 0.1979） 。

進(jìn)一步對房價(jià)泡沫結(jié)束后（1994-2017年）與房價(jià)泡沫出現(xiàn)前（1962-1987年）兩個時期進(jìn)行Chow test （鄒氏檢驗(yàn)），原假設(shè)為地價(jià)工資線性擬合模型在兩個時期沒有顯著的結(jié)構(gòu)變化。檢驗(yàn)結(jié)果顯示，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量和LR統(tǒng)計(jì)量相應(yīng)的P值分別為0.1980和0.1720，在10%的顯著性水平上無法拒絕原假設(shè)。因此，東京都地價(jià)與工資關(guān)系在兩個時期沒有出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。上述（1962-1987）地價(jià)工資擬合函數(shù)同樣適用于擬合數(shù)據(jù)時間之外的東京都地價(jià)和工資之間的關(guān)系。

（四）地價(jià)工資擬合函數(shù)的殘差分析

按地價(jià)工資擬合函數(shù)計(jì)算擬合地價(jià)，再計(jì)算殘差%=（地價(jià)-擬合地價(jià)）/擬合地價(jià)*100%。

1957年至1964年東京都地價(jià)從顯著低于擬合地價(jià)逐步上升直到超越了擬合地價(jià)，殘差%依次為-69%、-63%、-56%、-46%、-32%、-14%、-4%、6%，地價(jià)大幅度低于擬合地價(jià)時，地價(jià)具有上漲去尋找擬合地價(jià)所在位置的趨勢;1963年至1972年共10年期間，東京都地價(jià)和擬合地價(jià)都呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，殘差%平穩(wěn)在-4%～+8%之間，地價(jià)與擬合地價(jià)擬合波動緊密;1973年和1974年東京都地價(jià)和工資都快速上漲，而地價(jià)上漲更快，地價(jià)快速偏離擬合地價(jià)，殘差%分別為20%和28%，之后的1975年至1980年期間地價(jià)小幅下降后再反彈，而工資在快速上漲，出現(xiàn)了殘差%持續(xù)為負(fù)的地價(jià)調(diào)整狀態(tài)，殘差%分別為-1%、-10%、-17%、-19%、-16%和-7%;1981年至1986年東京都地價(jià)和擬合地價(jià)都穩(wěn)步上漲，地價(jià)與擬合地價(jià)之間再次吻合緊密，殘差%在-1%至4%之間小幅波動;1987年東京都地價(jià)快速開始跳漲21%，1988年地價(jià)又進(jìn)一步跳漲68%，而工資對應(yīng)增長2%和5%，這樣地價(jià)和擬合地價(jià)之間拉開了差距，殘差%擴(kuò)大到21%和95%，接著的1989年至1991年地價(jià)繼續(xù)小幅上漲，而工資并沒有出現(xiàn)快速上漲局面，工資只是維持每年2～5%的上漲，導(dǎo)致殘差%持續(xù)維持在97%、95%和98%，這就是大家普遍認(rèn)為的東京房地產(chǎn)泡沫生成過程;地價(jià)快速上漲形成泡沫，又沒有獲得工資上漲的支撐之后，地價(jià)在1992年開始以下跌來消除泡沫，地價(jià)以下跌消除泡沫從1992年開始，到1994年地價(jià)和擬合地價(jià)基本吻合，殘差%為26%，再到1999年地價(jià)和擬合地價(jià)吻合，殘差%為0%，地價(jià)下跌在泡沫消除之后并沒有直接停止下跌，而地價(jià)繼續(xù)慣性下跌，直到2005年地價(jià)跌到最低點(diǎn)，殘差%已經(jīng)到達(dá)-23%，這時地價(jià)明顯相對于擬合地價(jià)而低估，2006年至2017年期間地價(jià)反彈波動，逐步向擬合地價(jià)靠近，1992年至2017年期間工資小幅度上下波動（大約上下1%）保持基本穩(wěn)定，擬合地價(jià)期間基本保持穩(wěn)定，1992年至2017年殘差%依次為72%、42%、26%、18%、11%、4%、5%、0%、-7%、-10%、-15%、-17%、-21%、-23%、-22%、-14%、-6%、-9%、-16%、-16%、-16%、-16%、-15%、-13%、-8%和-5%。

四、結(jié)論

東京都地價(jià)與工資顯著正相關(guān)，東京都地價(jià)是工資的函數(shù)，地價(jià)=10^（0.9527 *log10（工資）+ 0.1979） 。當(dāng)?shù)貎r(jià)偏離工資擬合地價(jià)之后，地價(jià)與擬合地價(jià)會自動相互回歸。使用地價(jià)與擬合地價(jià)之間的殘差%，可以直觀觀測到房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀態(tài)，分辨出地價(jià)低估、正?；蚋吖溃€是有明顯的泡沫，對預(yù)測未來地價(jià)的走勢有直觀幫助。

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作者單位：香港中文大學(xué)（深圳）