董梅

摘要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的火爆，近年來一些中小城市普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)庫(kù)存高企的問題，房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，房地產(chǎn)去庫(kù)存已經(jīng)成為迫切要求。當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存面臨著房?jī)r(jià)過高、土地供給不足、城市結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)等諸多問題。本文從發(fā)揮金融作用的角度，探討了中小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的一些應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：中小城市;房地產(chǎn);去庫(kù)存;金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)金融、建筑、鋼鐵、水泥、木材、家具、家電等相關(guān)行業(yè)都有很大的影響。最近十幾年間，我國(guó)相繼出臺(tái)了一系列刺激政策，鼓勵(lì)擴(kuò)大投資，使得房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展。但是，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，在三、四線城市和部分一、二線城市，新建和空置房屋的數(shù)量卻急劇上升，特別是近幾年來一些中小城市商品房銷售量難以跟上，導(dǎo)致住房出現(xiàn)大量庫(kù)存。房地產(chǎn)去庫(kù)存就是要消化過量的住房供給，這就離不開住房需求的擴(kuò)大。近年來，房地產(chǎn)去庫(kù)存已經(jīng)成為一些中小城市地方政府的重要任務(wù)。下面，就對(duì)中小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存中的風(fēng)險(xiǎn)和如何發(fā)揮金融作用助力房地產(chǎn)去庫(kù)存的應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行探討。

1 房地產(chǎn)去庫(kù)存面臨的問題

1.1 房?jī)r(jià)過高問題

當(dāng)前，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)一、二線城市面臨的問題仍然是住房?jī)r(jià)格過高，泡沫化嚴(yán)重。三四線等中小城市的房?jī)r(jià)雖然和一、二線城市相比較差異巨大，但僅僅從價(jià)格絕對(duì)值上比較顯然不科學(xué)。我們采用國(guó)際上常用房?jī)r(jià)收入比（單套住房成交價(jià)中位數(shù)/家庭年收入中位數(shù)）和售租比（房地產(chǎn)每平方米平均月租金/每平方米均價(jià)）這兩個(gè)指標(biāo)衡量房地產(chǎn)價(jià)格水平來分析，即可發(fā)現(xiàn)中小城市的房?jī)r(jià)仍然不容樂觀，存在著房?jī)r(jià)收入比和租售比均較高的問題。房?jī)r(jià)收入比反映的是一個(gè)城市居民購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)難度，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常超過6就可視為存在泡沫，但大部分中小城市均超過這個(gè)數(shù)值，當(dāng)?shù)氐钠骄杖胨饺在s不上房?jī)r(jià)水平。這也標(biāo)志著房?jī)r(jià)過高，泡沫嚴(yán)重，給房地產(chǎn)去庫(kù)存帶來壓力和挑戰(zhàn)。

此外，雖然很多城市房屋租金持續(xù)上漲，但房?jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金的增加，加速了售租比的擴(kuò)大。從金融角度來看，房租不能長(zhǎng)期借貸，必須以現(xiàn)金全款支付，是完全由真實(shí)的供求關(guān)系決定的。而在寬松的信貸環(huán)境下，人們可以將買房作為投資，甚至投機(jī)行為，這一信貸消費(fèi)模式其實(shí)是可能扭曲真正供求關(guān)系的。

1.2 土地供給短缺問題

長(zhǎng)期以來，造成國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格居高不下的原因，追根溯源還是土地供給不足，尤其是住宅建設(shè)用地供給不足。大部分地方政府都愿意低價(jià)提供產(chǎn)業(yè)用地給工業(yè)企業(yè)，而不愿意增加住宅用地供給。這主要是因?yàn)楣I(yè)能帶來持續(xù)的稅收，而住宅用地是一次性收入，高價(jià)買賣、拍賣才能實(shí)現(xiàn)最大收益。這樣一種以工業(yè)用地低價(jià)充足供給和住宅用地高價(jià)限量供給為核心特征的土地供給結(jié)構(gòu)是不合理的，使得房地產(chǎn)調(diào)控效果始終欠佳，造成房?jī)r(jià)在“只漲不跌”的一致預(yù)期中“越調(diào)越高”，長(zhǎng)效機(jī)制難以建立?，F(xiàn)行土地供給結(jié)構(gòu)也影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，住宅用地的有限供給和高地價(jià)推高了房?jī)r(jià)、房租，抑制了居民消費(fèi)能力以及相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，從而抑制了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

1.3 中小城市結(jié)構(gòu)不合理問題

中小城市去庫(kù)存壓力較大，其首要問題在于吸引力不足。我國(guó)各城市之間區(qū)域差距巨大，一線城市具有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施完備、新興產(chǎn)業(yè)集聚、配套設(shè)施齊備的特點(diǎn)，空置房產(chǎn)較少，當(dāng)?shù)卣娂姵雠_(tái)限購(gòu)政策以限制更多居民的涌入。相反，三、四線中小城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，高質(zhì)量就業(yè)機(jī)會(huì)較少，教育、醫(yī)療等配套設(shè)施嚴(yán)重不足，城市管理水平和市政建設(shè)相對(duì)落后，大量人才往一、二線城市流動(dòng)，所以購(gòu)房需求不足，而土地供給充足，故而產(chǎn)生大量房地產(chǎn)庫(kù)存。

1.4 房地產(chǎn)企業(yè)資金問題

中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨資金短缺問題，企業(yè)自籌資金在到位資金中占有的比重很難超過50%。這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)的資金來源都是依靠銀行貸款和民間融資等其他資金來源。特別是近幾年，響應(yīng)政府號(hào)召，銀行業(yè)逐漸減少了對(duì)房地產(chǎn)的貸款投入，這就迫使小型房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)向民間融資。在當(dāng)前房地產(chǎn)高庫(kù)存和經(jīng)濟(jì)增速放緩的大趨勢(shì)下，小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極易發(fā)生資金鏈斷裂形成“爛尾”工程。最后使風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到銀行機(jī)構(gòu)。

2 合理運(yùn)用財(cái)稅金融等助力房地產(chǎn)去庫(kù)存措施

2.1 發(fā)揮信貸政策作用

對(duì)于去庫(kù)存壓力較大的中小城市，金融支持是落實(shí)去庫(kù)存的重要保障，包括降低首付比例和利率優(yōu)惠等措施，合理運(yùn)用金融杠桿，滿足和激活潛在需求、促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡。

在這個(gè)過程中，要保證風(fēng)險(xiǎn)可控，不能為短期去庫(kù)存而采取零首付、場(chǎng)外配資等手段過度加杠桿。過度杠桿化會(huì)引致那些沒有穩(wěn)定還款能力的人提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使未來違約風(fēng)險(xiǎn)顯著增加，美國(guó)次貸危機(jī)就是前車之鑒。為此，要密切監(jiān)測(cè)商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)整體運(yùn)行情況，密切監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。要嚴(yán)格控制杠桿比例，防止房?jī)r(jià)快速上漲，壓制投機(jī)需求。

2.2 稅收政策的調(diào)節(jié)作用

對(duì)于去庫(kù)存壓力較大的中小城市，在房地產(chǎn)交易稅上可以給予適當(dāng)?shù)臏p免，以鼓勵(lì)居民購(gòu)房。同時(shí)應(yīng)當(dāng)加快房地產(chǎn)稅改革，減少地方財(cái)政對(duì)于一次性土地出讓金的依賴，代之以細(xì)水長(zhǎng)流的房地產(chǎn)稅收入，從而降低住房的開發(fā)成本，降低房?jī)r(jià)。對(duì)于存在泡沫的一、二線城市，可以通過較高的房地產(chǎn)稅打壓投機(jī)需求，避免購(gòu)房者繼續(xù)涌入一、二線城市，引導(dǎo)購(gòu)房需求向中小城市轉(zhuǎn)移。

2.3 合理利用限購(gòu)政策

限購(gòu)政策在短期內(nèi)的實(shí)施是非常有必要的。限購(gòu)政策是通過抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房，降低人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期來穩(wěn)定房?jī)r(jià)。限購(gòu)政策因其特有的針對(duì)性和強(qiáng)制性，確實(shí)在一段時(shí)期內(nèi)打擊了投機(jī)性購(gòu)房需求，使得房地產(chǎn)價(jià)格的增幅下降，特別是對(duì)房屋需求過熱的地區(qū)，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。限購(gòu)政策應(yīng)當(dāng)根據(jù)區(qū)域不同而區(qū)別對(duì)待，對(duì)去庫(kù)存壓力大的中小城市應(yīng)當(dāng)取消限購(gòu)政策，鼓勵(lì)買房落戶。

2.4 建立健全金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融狀況進(jìn)行及時(shí)評(píng)估監(jiān)測(cè)，建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控通報(bào)平臺(tái)。可以由人民銀行牽頭建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控平臺(tái)，在這一平臺(tái)上，各家銀行可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸情況實(shí)現(xiàn)信息共享，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，及時(shí)進(jìn)行止損。

3 結(jié)語

中小城市由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理、產(chǎn)能過剩、杠桿率過高、房?jī)r(jià)泡沫等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大，房地產(chǎn)去庫(kù)存已經(jīng)成為一些中小城市地方政府的重要任務(wù)。中小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存與一線城市策略不同，應(yīng)該具體分析庫(kù)存高企的原因，因問題施政施策，通過金融手段等逐步釋放庫(kù)存壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展。

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