甄愛軍

文前提要：今年一季度，寫字樓市場因?yàn)樾枨笃＼浂霈F(xiàn)租金下滑現(xiàn)象。預(yù)計未來一年里，寫字樓租金下滑態(tài)勢仍將持續(xù)。但整體來看，商辦物業(yè)市場需求正在逐步回升。

日前，包括高力國際、世邦魏理仕等國際知名機(jī)構(gòu)發(fā)布市場研究報告，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，針對2020年全國物業(yè)市場中寫字樓、零售物業(yè)、物流倉儲、數(shù)據(jù)中心及大宗交易5個細(xì)分市場進(jìn)行詳盡分析并作出專業(yè)預(yù)測，全面透析2020年中國物業(yè)市場發(fā)展情況。

寫字樓租金下滑

受新冠疫情影響，寫字樓租金進(jìn)入下滑通道，并有可能延續(xù)至明年一季度。

統(tǒng)計顯示，全國各大重點(diǎn)城市寫字樓租賃需求受到抑制，凈吸納量處于較低水平。以上海為例，2020年第一季度，新冠疫情導(dǎo)致整體市場活動處于停滯狀態(tài)，各類需求受到短期壓制，其中各CBD不僅未能出現(xiàn)新的租賃需求，因退租又新增12600余平方米的空置面積。

為應(yīng)對租賃需求下滑的頹勢，今年一季度業(yè)主普遍下調(diào)租金以吸引與挽留租戶，各大重點(diǎn)城市如上海、北京、廣州、深圳、成都及西安等寫字樓租金水平均有所下降，其中北京平均凈有效租金為372.9元每平方米每月，環(huán)比下降2.5%。

鑒于疫情后期的市場狀態(tài)，以及新增供應(yīng)量的逐步入市，高力國際預(yù)計租金企穩(wěn)大概會在明年一季度出現(xiàn)。而在隨后的不到1年時間內(nèi)，寫字樓市場將處于租金下調(diào)環(huán)境中。這樣的變化更有利于租戶。

目前寫字樓市場需求已經(jīng)出現(xiàn)反彈。高力國際研究部高級副董事江鵬表示，自3月起租賃問詢普遍明顯增多，其中，線上科技、醫(yī)藥與醫(yī)療、云計算以及保險等產(chǎn)業(yè)迎來快速增長期，未來有望成為帶動需求回升的重要力量。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)則因?yàn)檩^強(qiáng)需求而展現(xiàn)出韌性，市場表現(xiàn)更加穩(wěn)定。一方面因?yàn)槭芤咔橛绊戄^小甚至有所增長的行業(yè)，如線上科技、醫(yī)療健康、新基建等大多都位于在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中;另一方面，國企園區(qū)開發(fā)平臺積極落實(shí)租金減免等措施，幫扶中小企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)度過難關(guān)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要性及優(yōu)勢因而顯現(xiàn)，其自身亦正在向提供更加多元化的服務(wù)、軟硬件升級和片區(qū)價值提升等方向延伸。

零售物業(yè)需求下滑

由于新冠疫情的影響，導(dǎo)致消費(fèi)行為的改變，從而影響到零售物業(yè)的需求。

第一季度零售市場活躍度下降，零售物業(yè)市場租賃需求有所下滑，致使空置率一定程度上升。全國各重點(diǎn)城市除上海外，其他城市租金環(huán)比均出現(xiàn)不同程度的下降。其中廣州、深圳及成都租金環(huán)比下降約1個百分點(diǎn)。

高力國際預(yù)計，2020～2021年間整體市場平均租金會在一定程度上被拉低;但未來2022～2024年間，隨著非核心區(qū)新增供應(yīng)的下降，平均租金將開始平穩(wěn)上升。

不過，伴隨多項促消費(fèi)政策的相繼出臺，零售市場正穩(wěn)步恢復(fù)，并推動全國零售行業(yè)在第二季度進(jìn)一步復(fù)蘇。截至4月26日，25省市已發(fā)放115億元消費(fèi)券，其中13個省市發(fā)放消費(fèi)券總額過億元。調(diào)查顯示，市場對國民的消費(fèi)能力和品牌的發(fā)展依舊保持樂觀。

從未來發(fā)展看，疫情可能推動消費(fèi)者的消費(fèi)方式和消費(fèi)需求發(fā)生轉(zhuǎn)變。為適應(yīng)變化，各品牌應(yīng)快速積極尋求線上線下融合的策略，包括開設(shè)線上旗艦店、啟用新媒體營銷（如直播）、提供優(yōu)質(zhì)配送服務(wù)等措施。

倉儲物業(yè)成新熱點(diǎn)

高力國際數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度一線城市物流倉儲租金出現(xiàn)小幅增長，核心地段高標(biāo)倉依然維持穩(wěn)定租金增長。

在空置率方面，北京和深圳維持低位，分別為4.0%和2.9%，上海和廣州空置率分別從去年四季度的9.5%和8.1%上漲至13.4%和14.8%。成都由于電商搬遷至自建庫退租等原因，租金同比下降2.1%，一季度空置率上升至23%。

第一季度，制造業(yè)生產(chǎn)供應(yīng)受限、線下零售暫停、缺乏員工導(dǎo)致的在線交易增速放緩，對外貿(mào)易受抑制以及交通運(yùn)輸受阻等因素雖對物流市場帶來短期需求沖擊。但2020年凈吸納量已逐步回升。自3月份起客戶看倉庫需求逐漸回暖，二季度物流倉儲需求將出現(xiàn)反彈。同時得益于2019年達(dá)成的預(yù)租協(xié)議，疫情封城期間3PL和電商部門被壓抑的需求將在未來二三季度得到釋放，另外來自于生鮮電商與冷鏈物流部門的需求正不斷增長。

高力國際認(rèn)為，長期來看，新消費(fèi)習(xí)慣的形成及在疫情期間培養(yǎng)起來的如中老年人等新用戶群體的產(chǎn)生，將對電商及物流倉儲行業(yè)形成利好，未來物流倉儲租金將上揚(yáng)，2020年或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)投資及租賃的窗口期。

租戶信心正在恢復(fù)

近日，世邦魏理仕通過對亞太區(qū)租戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市場信心正在恢復(fù)。

伴隨國內(nèi)疫情防控形勢的日漸向好，各行各業(yè)已步入有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段。調(diào)查顯示，已有29%的中國內(nèi)地受訪者預(yù)計中國的營商環(huán)境將在2020年下半年逐步轉(zhuǎn)好，且有四成企業(yè)認(rèn)為下半年市場趨穩(wěn)，較亞太區(qū)調(diào)查結(jié)果分別高出7和15個百分點(diǎn)。這一結(jié)果與當(dāng)前大多數(shù)在華租戶已經(jīng)復(fù)工且企業(yè)信心隨之逐步恢復(fù)相吻合——約53%的中國內(nèi)地受訪者預(yù)計，2020年營收將增長或持平，其中房地產(chǎn)、科技和電信行業(yè)最為樂觀。

但不容忽視的是，受疫情影響國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍充滿挑戰(zhàn)，仍有約三分之一的受訪者預(yù)計營收將出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。此外，疫情導(dǎo)致中國內(nèi)地租戶推遲續(xù)租計劃與實(shí)地看樓。但相較于亞太區(qū)的租戶，中國內(nèi)地租戶的新設(shè)/擴(kuò)張或搬遷計劃受影響較小。

新冠疫情有可能造成租賃理念出現(xiàn)改變。世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨說：“疫情的爆發(fā)正逐步轉(zhuǎn)變寫字樓業(yè)主和租戶的租賃理念，靈活性成為未來辦公空間發(fā)展的重要屬性，科技將持續(xù)賦能辦公空間的變革。與此同時，辦公場所的健康、安全、綠色指標(biāo)在租戶尋址的考量中愈發(fā)重要。”