論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制

摘 ?要：房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險對房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、乃至后期資金的回收都有著直接的影響，科學(xué)的防范和控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型及成因出發(fā)，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的風(fēng)險問題，并分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 成因 控制 防范

近年來，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐逐步提升，這不僅帶動了基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)，同時也促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足于地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，而投入了大量的資金，據(jù)統(tǒng)計2019年上半年房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)額達(dá)到12309.11億元，其中債券融資達(dá)到7602.19億元，占比61.76%，這突顯出房地產(chǎn)企業(yè)對資金的迫切需求，側(cè)面也反應(yīng)出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的利好趨勢，但受人力成本增長、財務(wù)管理體系不規(guī)范、稅務(wù)制度更新、市場調(diào)控機(jī)制變化等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還是存在一定的風(fēng)險，如何能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，成為了房地企業(yè)關(guān)注和思考的焦點(diǎn)問題，為此我國政府也相繼的修訂《企業(yè)財務(wù)通則》、《金融企業(yè)財務(wù)規(guī)則》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，意在規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理行為，避免房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，所以我們也要有針對性的對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險問題進(jìn)行深入的研究與分析，梳理財務(wù)風(fēng)險的類型與成因、防范與控制，以此來推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型及成因出發(fā)，著重闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的風(fēng)險問題，并詳細(xì)的分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制。

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型

1.1籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中較為突出的風(fēng)險來源于建設(shè)資金的籌措，也就是所謂的籌資風(fēng)險，從現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模來看，房地產(chǎn)企業(yè)的借貸額度較大，資產(chǎn)負(fù)債率較高，這也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來了較大的風(fēng)險。同時，因房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作周期較長，導(dǎo)致借貸周期相應(yīng)較長，不可控的因素較多，也給財務(wù)管理帶來了風(fēng)險，負(fù)債經(jīng)營成為了我國房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)化，如果后期經(jīng)營不善會引發(fā)資金鏈斷裂的連鎖反應(yīng)，最終引發(fā)信譽(yù)下滑、品牌價值受損、或破產(chǎn)等情況。

1.2資金回籠風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠依靠于房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，針對此類資金的結(jié)算，筆者認(rèn)為也存在一定的風(fēng)險，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售受外因的影響而無法開展資金回籠時將形成較大的財務(wù)風(fēng)險，如：銷售價格受市場環(huán)境的影響產(chǎn)生下滑、政策性規(guī)劃不到位影響銷售數(shù)量、投資性銷售較多無法帶動整體銷售業(yè)績等，這些因素都給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)帶來了風(fēng)險。

1.3資金平衡風(fēng)險

資金平衡風(fēng)險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的資金支出、資金存儲、以及資金的流量，隨著房地產(chǎn)政策及條例的頒布，許多企業(yè)在沒有土地資源或資金鏈斷裂的情況下無法開展資金的平衡，并且一些大型企業(yè)采取了保證現(xiàn)金流量的措施，這有益于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開發(fā)，但投入的不足也會引發(fā)配套設(shè)施薄弱，竣工時間延后、借貸周期長等問題，嚴(yán)重的還會影響到企業(yè)效益。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

2.1國家房地產(chǎn)政策的因素

房地產(chǎn)企業(yè)是對國有的土地進(jìn)行開發(fā)和利用，其直接受到國家政策的控制與約束，國家也為了調(diào)節(jié)房產(chǎn)價格而采取了相應(yīng)的措施，這在一定程度上給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)的國家政策性控制措施有很多，但主要通過以下幾個方面進(jìn)行調(diào)控：土地價格、房地產(chǎn)稅費(fèi)、房屋交易價格、政府監(jiān)管策略、以及銀行借貸等，這也給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)帶來了較大的風(fēng)險。

2.2房地產(chǎn)行業(yè)特征的因素

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)也受房地產(chǎn)行業(yè)特征的影響，因房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營是一個資金密集并且連續(xù)不間斷的生產(chǎn)過程，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來看，首先就需要進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目的評估，然后開始規(guī)劃土地的使用，并且要從地方政府手中購置土地，開展建設(shè)施工直到竣工銷售，這樣一個不間斷的過程存在資金使用周期較長的問題，容易形成財務(wù)風(fēng)險。

2.3成本控制不足

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，受勞動力成本增長、原材料成本增長、管理成本增長等因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本較高，這也形成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制能力較差，主要表現(xiàn)在：成本管理體系不夠健全、成本管理措施不及時不到位、超預(yù)算支出情況較多、建筑內(nèi)部改動存在隨意性、轉(zhuǎn)包分包現(xiàn)象頻繁等，這給房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)管理帶來了巨大的壓力同時也形成了財務(wù)風(fēng)險。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的風(fēng)險問題

3.1缺乏可控的預(yù)算管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在一些項(xiàng)目中往往忽視了前期的評估與預(yù)測，為了追求立項(xiàng)或“囤地”，而不考慮各項(xiàng)預(yù)算的指標(biāo)，這使房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)管理陷入了困境，一方面要把握項(xiàng)目審批，一方面又不考慮預(yù)算管理，如果項(xiàng)目到了可施工階段，生產(chǎn)成本將給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)帶來風(fēng)險，同時財務(wù)預(yù)算管理缺乏對市場環(huán)境的了解，使得預(yù)算工作等于紙上談兵。

3.2資金運(yùn)作體系不健全

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作需要大量的資金投入，而一些企業(yè)為了自身發(fā)展的原因而采用借貸的方式，并且資金借貸量較大，給房地產(chǎn)財務(wù)管理帶來了較大的風(fēng)險。同時因企業(yè)管理者沒有對資金運(yùn)作體系進(jìn)行控制，資金支付及管理無規(guī)劃，也使得財務(wù)管理存在風(fēng)險，并且會影響到企業(yè)的效益及成本負(fù)擔(dān)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制

4.1強(qiáng)化預(yù)算管理措施

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化預(yù)算管理措施，只有這樣才能夠有效的提升資金支出的可控性?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理部門應(yīng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本、開發(fā)規(guī)模、購地投入、建設(shè)支出、預(yù)期收益、間接費(fèi)用等做好整體的預(yù)算規(guī)劃，并系統(tǒng)的對借款計劃、預(yù)算外資金進(jìn)行合理的安排，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的整體性和可行性。同時房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算的月度分析以及資金流量的監(jiān)管，加強(qiáng)對資金管理的約束力。

4.2現(xiàn)金流的控制

現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵內(nèi)容，為了避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的控制，筆者認(rèn)為要從三個方面著手：首先，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)日?，F(xiàn)金流的管理，不論是成本支出現(xiàn)金還是銷售預(yù)測現(xiàn)金流，都要進(jìn)行合理編制與預(yù)估;其次，要對現(xiàn)金流的流動方式開展科學(xué)的分析與籌劃，減少現(xiàn)金流的流出加強(qiáng)現(xiàn)金流的流入，達(dá)到降低成本控制流量的作用;再次，要對企業(yè)的現(xiàn)金流開展財務(wù)分析，以便調(diào)整現(xiàn)金流的指標(biāo)。

4.3強(qiáng)化內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的內(nèi)部控制應(yīng)從危機(jī)管理、資金安全、貸款安全、以及企業(yè)形象等方面著手，具體管理內(nèi)容應(yīng)包括：房產(chǎn)信息安全管理、代理人制度、成本管理、預(yù)算管理、擔(dān)保管理、借貸管理、資產(chǎn)管理、印章管理、票據(jù)管理、財務(wù)審批管理等，通過內(nèi)部控制來提升會計管理的質(zhì)量，并且要注意查找財務(wù)管理的漏洞，及時的進(jìn)行完善和處理，促進(jìn)房地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)控體系的順利實(shí)施。

4.4加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險防范

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險的防范，從財務(wù)風(fēng)險預(yù)警著手，提升財務(wù)規(guī)避風(fēng)險的能力。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警措施主要包括兩個方面：首先要正確的認(rèn)識財務(wù)風(fēng)險防范的基礎(chǔ)與前提，以財務(wù)指標(biāo)、資金流指標(biāo)、借貸指標(biāo)來設(shè)定風(fēng)險防范的臨界值，同時分析市場環(huán)境與宏觀政策的影響，并以此為基礎(chǔ)來區(qū)別風(fēng)險類別;其次，加強(qiáng)不同階段財務(wù)風(fēng)險的評估工作，通過財務(wù)信息、會計信息、建設(shè)信息等來預(yù)測潛在的財務(wù)風(fēng)險，提升財務(wù)資金的安全性和可靠性。

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作者簡介：王純榮（1975—），女，遼寧蓋州人，本科學(xué)歷，會計師，研究方向：財務(wù)管理。